マンション管理組合は ≪ 資 産 管 理 団 体 ≫ でもあります
ナンノ動きも無いような執行部について 比較的若い世代の組合員さんから
軽い ？ 憤りめいた 相談があったりします
年金生活者 といっても サマザマな姿があります
安定した年金で（蓄えもそれなりに）の生活者がホトンド大半を占める
というようなマンションにおいては 率直にいって ぬるま湯的管理運営
の連続というところも 稀に ？ あったりし
このような情況の巷では 厳しい経済状況下 そういった緩慢さを許しがたい
と 感じる方も
それなりに ？ おられても不思議なことはありませんでしょう ・・・
管理会社と管理組合における 管理委託契約関係の支払額に関しての参考として
標準管理委託契約に登場するものの 一部を載せてみました （省略部アリ）
（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）
第６条
甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める
事務）のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
２
甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用
（以下「定額委託業務費」という。）を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額 ○○円
消費税及び地方消費税抜き価格
○○円
消費税額及び地方消費税額（以下、本契約において「消費税額等」という。）
○○円
内訳は、別紙１のとおりとする。
二 支払期日及び支払方法
毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。
三 日割計算
期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。（１円未
満は四捨五入とする。）
３
第１項の委託業務費のうち、定額委託業務費以外の費用の額（消費税額等を含む。）
は別紙２のとおりとし、甲は、各業務終了後に、甲及び乙が別に定める方法により精
算の上、乙が指定する口座に振り込む方法により支払うものとする。
４
甲は、第１項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水
道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。
別紙 １
【内訳明示 例１】
第１号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第５号
で別に表示されているもの
定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費 月額 円
イ ○○業務費 月額 円
ウ ○○業務費 月額 円
五 管理報酬 月額 円
消費税額等 月額 円
【内訳明示 例２】
第１号の管理手数料に事務管理業務費、一般管理費及び利益が含まれており、第２号
から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれていないもの
定額委託業務費月額内訳
一 管理手数料 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費 月額 円
イ ○○業務費 月額 円
ウ ○○業務費 月額 円
消費税額等 月額 円
別紙 ２
【内訳明示例】 第１号から第４号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれて
いるもの
定額委託業務費以外の業務費
一 ○○業務費 円（消費税額等を含む。）
二 ○○業務費 円（消費税額等を含む。）
三 ○○業務費 円（消費税額等を含む。）
四 ○○業務費 円（消費税額等を含む。）
第６条関係 コメント
① 第２項で定額委託業務費の内訳を明示することにより、第３条に規定する管理事
務の範囲・内容と定額委託業務費の関係を明確化することとしたものである。
ただし、適正化法第72 条に基づき管理委託契約締結前に行う重要事項説明等の際
に、マンション管理業者が管理組合に対して見積書等であらかじめ定額委託業務費
の内訳を明示している場合であって、当事者間で合意しているときは、管理委託契
約に定額委託業務費の内訳を記載しないことができる。
② 第２項第２号で定める支払方法以外の方法で、委託業務費の支払いをする場合に
は、同号を適宜修正するものとする。
③ 甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める事
務）のため、乙に委託業務費を支払う。この委託業務費は、実施する業務の性格に
よって、第２項で定める定額委託業務費（その負担が定額でかつ実施内容によって
価格に変更を生じる場合がないため精算を要しない費用）と、第３項の定額委託業
務費以外の費用（実施内容によって価額に変更が生じる場合があるため各業務終了
後に甲乙で精算を行う費用）とに分けられる。
④ 第３項の定額委託業務費以外の業務費とは、例えば、業務の一部が専有部分内で
行われる排水管の清掃業務、消防用設備等の保守点検業務などが想定される。
なお、管理委託契約上定額委託業務費以外の業務費が存在しないときは、本項は
不要である。
⑤ 契約期間が１年で３年ごとに実施する特殊建築物定期調査のように、契約期間を
またいで実施する管理事務の取扱いについては、本契約と別個の契約とする方法、
定額委託業務費以外の業務費とする方法又は定額委託業務費に含める方法とし、定
額委託業務費に含める場合は、実施時期や費用を明示し、管理事務を実施しない場
合の精算方法をあらかじめ明らかにすべきである。
⑥ 契約期間内に実施する管理事務であっても、消防用設備等の点検のように１年に
１、２回実施する管理事務の取扱いについては、定額委託業務費以外の業務費とす
る方法又は定額委託業務費に含める方法とし、定額委託業務費に含める場合は、実
施時期や費用を明示し、管理事務を実施しない場合の精算方法をあらかじめ明らか
にすべきである。
繰り返しますが
マンション管理組合は ≪ 資 産 管 理 団 体 ≫ でもあります
一般管理費及び利益 というものを 管理組合として シッカリと把握することがタイセツ
なのですが 数学を読み取る（相場として妥当なのかどうかなど）ことは たしかにナカナカ
難しいものと言えましょう
が
定期的に アドバイスなど受けながら点検してみることも必要な場合があります
そうとうな期間 ナリユキにマカセキリで なんらの手当てをしないことは 執行部として
いかがなことか と 思われるのです
単に 慣例として 検討も無き委託契約合意の連続では 問題あり というほかない
といえるでしょう
『 どうなのでしょうか ？ この項目の金額は 近隣のというか平均的な一般的な相場とし
て納得できる枠内の数字なのでしょうか ？』
という問いかけなどをしてみることは 資産管理団体として トテモ有意義なことだと思われ
る のですが・・・
〔それなりの準備としての学習・調査などを経て 参考とできる資料などを取得できると なお有効に 〕
根拠らしきものを持たないままで 徒に 『とにかく 委託額を下げることありき』 という姿勢など
の声高交渉は 誠実をモットーとすべき契約当事者のあり方としても イカガナモノカ ですが
一般管理費及び利益のことを訊ねることに 委託側として躊躇することなど無用 であり
なんらの行動が無く ともすると ５年・１０年と 無投票当選で ドンがはびこる温床となるような
組織のままのような 総会議案一括承認で 安穏と過ごすばかり という資産管理組織というのも
淋しすぎるものではないでしょうか ？ 輪番制 立候補制 に拘わらず です
私的自治管理 というものをタイセツに育てるためにも 学習しながら努める場面も必要
なのではないのか と 言わせてもらわずにはおられない組織も ときに あります
［マンション管理組合に限らず ですが］
委託管理費断固値下げ 管理会社チェンジを目指せ などということを申すのではケッ
シテなく あまりの無関心による不合理な財務管理では 事を知った折に いかにも
無念であることだろうと 危惧するからに他ならず
この記事に 他意はありません
以前 管理会社変更のことあたりで相談を受けた折 トテツモナイ値下げ案を間髪を
入れず示してきた管理会社などあったことの例を思い出しての記事です
そういう金額で受託可能なら 今までの長い 長ーい 期間 その５分の１レベルの譲りの
歩み寄りの改革案であったとしても 提示できなかったのか ？ と どうしても思ってしま
います
〔企業の窮極の目的は利得獲得に尽きる のだから としても・・・〕
なんの問い合わせも無いのに やぶ蛇になるような行動は 相手側としては 採りづらい
ナンラ相手に異議はない支払と理解できるから 余計な波をたたせるようなことは控えるべき ？
との 計らい 忖度 ？
なんとも 怪訝な ビックリ値下げ委託費の 即時的 ？ “この数字で赤字にならないで済むの”
と心配せざるを得ないような 提案 でした
なんというか 支払が減少でウレシイ ということよりも 長いこと必要以上の支払を
ムザムザ 認めてしまっていた ということなのか・・・ というようなケダルサ感
かつて 一度も 委託料関係のことを訊く機会などもっていない管理組合執行部ならば
〔輪番制 立候補制 その他 役員候補議案規準のあり方に拘わらず〕
ソロソロ 『この額の根拠を 一応説明してくだい』 という言葉くらい 発してみることが
あっても よいのでは と 思われてならない のです・・・
巷には 今までの慣例のまま 何十年間も 定額委託料を払い続ける個人・組織が ケッコウ
あるだろうことを つい 想像してしまいます
以前も記したことがありますが どう考えても 対価に 到底値しない業務の高額委託料金を
延々と 代々の執行部が なんら検討も無く 払い続ける
そうした管理組合も管理組合ですが 受領し続ける相手側受託者も いかがなものか と 思
わざるを得ないことなど あります
〔自己だけの財布とは異なり みんなの財布
だから
ホトンド 痛みを感じることなど無し〕 ということなどあるのかな ？
そうした場面にも 私的自治の原則 という盾があり ナカナカ 助力にも限界を感じて
しまうことががあったりします が プロですから 依頼者の実質的利益のために 蠢きます
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