おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

歩けるだけではなく どれほど走れますか?

2021-12-22 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

放火という重大犯罪による

痛ましすぎる火災事故

準備を周到にしての トンデモナイ作為による避難妨害もが仕組まれていた ものらしい・・・

 

火災事故といっても 

特に 屋内に階段が一つしかない 不特定多数の人が出入りする雑居ビルなどの恐ろしさ

・・・

マンションにしたって 一定階数以上のものを想定すると 特にそれに類する危惧を覚えてしまう

 

 

階段や通路や防火扉などが障害物でふさがっていないか

消火器は 適切に設置されているか(使用方法を知る者が 住民の何パーセントほどなのか)

ベランダからの避難コースも 常にシッカリと確保されている 状況にあるか

(階段利用の避難は無理というような状況であっても 避難ができるように 

 イザという場合の各々のベランダをスタート地点としての 見学だけでは

 ない

 実体験避難訓練を  

 各人が実際に地上に辿りつくまでの全過程訓練として 

 専有部住民単位でも 経験できているか
 <たしかに おおきなエネルギーが必要とされる企画の訓練行動となることで
  はあるのだけれど・・・>)

 

複合用途の共同住宅においての防火管理  それぞれのマンションでの防火管理者の選任

の必要 など  

という 消防法などの知識も必要となるような ケッコウ複雑なことの理解はさておき

とにかく 

現実に即して

適切に避難経路が使えることを認識しておくことの大切さ と 避難行動の実際が可能となる
エネルギーを 各自 保持できているか ?

 

『3年ほど前に 防火訓練に参加しているから 大丈夫』

ではなく 今 あなたは どのくらいの距離を どれほどの速度で移動できるでしょうか ?

ソモソモ 

何歩 何メートルほど歩けるか ということもありますが 

走ること については どうですか それこそ それが可能ですか ?

特に 高齢者の方の避難行動 といっても年齢だけでは判断できないこともありますが 住民の

何割おられるのでしょう ? 行動がタイヘンな方の事は どのように対処されることとなるので

しょう ? 

 

 

:  密室で火災に気づかない というようなことへの対策

: 119番通報ができない方もおられるだろう ということへの対策

: なんのために防火戸があるのかなどを知るための集いの催し方

: 防火管理者が必要とされているというようなことをホトンドの住民が意識していないことへの対応

: 視界がアヤフヤでも階段へたどりつくことができそうか 誘導灯の場所は おおよそでも覚えてい
  るか

などなど

・発見  /  通報の訓練 (ボヤなどで火災が消えた場合であっても 119番通報は必要であることなどを
            知ったりすることも含めて)

・屋内消火栓での消火訓練

・防火戸  /  防火シャッターについての訓練(設備の役目を知ることも含めて)

・避難  /  誘導の訓練

・図上訓練という手法のこと

・地震発生時の対応のための訓練

 

 

 

イザとなると なんと 曖昧な 知識となってしまっているか・・・

なんといっても 火災の発生を知らせるのが まず 要
自動火災報知設備が万が一不全だとしたら ? どのように事を知らせると好いのだろうか
いかなる場合でもコレならば という手段は ? 
学校での始業時間を知らせるために使われていた 用務員さんの鐘を振る手段なども 
不安の少ない実効性を考慮すると ケッコウあなどれないことなのでは ?

などと アーダコーダと

本日は 防火管理に関すること(特に マンション生活での)を アレコレ 長い時間 考えていま
した

 

 

○ 避難時には さらなる火災の原因となるようなサマザマな使用中器具の始末をしなければならない

○ 消火器で消火できそうなのは 天井に火が燃え移る前までだ という目安を知っておくこと

○ エレベーターが設置されているとしても 避難の場合には使ってはいけないこと

○ 避難ハシゴ などの器具は 他に避難する手段が無い場合に使うものであって 避難は まず
  階段を使って行うべきものである ということ

○ 煙や炎で階段が使えない場合は ベランダなど一時的に安全だと判断できた場所に避難し
  消防の者の到着に手を振るなどして知らせるというようなこともタイセツな判断だ ということ

○ 避難したのなら 建物内に戻ってみようなどとは ケッシテ 思ってはならないこと

これらのことを

サッと頭に浮かべられたか・・・

 

 

管理組合訪問時には 忘れずに 訓練関係をも話題に と あらためて 考えたりしたのでした

防火管理者が適切な訓練方法を知らないことはトテモ困ることなので

アドバイスも必要となります

そのためにも

防災管理 / 甲種防火管理講習課程での学びを 定期的に思い出さなければいけないと考えます

                     

  はたけやまとくお事 務 所              


建替えのための学びの集い

2021-12-17 | ◆ マンション管理士業務  《 全般 》

 

 

実現できるか否か 即答など できるはずがない 

というか

可能です というような あるいは そうと誤解されるような説明は避けています

『5分の4以上要件が 4分の3以下に変更になっても 建替えに関しての状況は

 同様

 資金に関することが このマンションにおいても というか どの管理組合にお

 いても 結論への決め手になるといえます』

 

建替えをするか否か するにしても 何時 どのように進めていくのか・・・

建替え要件の変更などに関するニュースが 最近 流れています
〔マダマダ これから イロイロ検討されましょうが・・・〕

 

 

ドンドンと 現実に 多くのマンションで その時期が近づきつつでもあり

とても重要な事柄になっていっている

そのとおり なのですが 実際はサホド気にしていない ??ような 住民さんが

意外に多く 

それこそ 意外に思われるのです が・・・トニカク 時は 流れていく

 

 

学習者の方に そうして 住民の方に 【建替えに関しての諸々の適否(正誤)】を

アットランダムに 問うてみます
(あくまで 現行の法 に基づいての すこしばかり理論的なこと とか 実務上のことを)



《建替え》 ということについての 少しでも参考になれば好いな ということで

YES / NO で答えてみてください

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

①: 建替え決議とは 既に在る建物を取り壊して かつ 敷地もしくはそれの一部
  の土地またはその敷地の全部あるいは一部を含む土地に 新たに建物を建築する
  という旨の決議です

②: 今までの建物の取壊しや再建建物の建築など建替事業の実施そのものは[管理
  組合]そのものの業務には含まれないものです

③: マンションの全部が滅失したり あるいは朽廃してしまっているなら 区分所
  有建替えの規定の適用はされないことになります

④: 建替えに係る合意形成に必要となる事の調査に関する業務とか 建替え事業の
  準備は管理組合の業務に含まれるといえます(建替えに参加しない者は除かれる
  けれど)

  

⑤: 建替えというのは 今までの建物を取り壊して再建建物を建築することなので
  管理組合の業務ではないのだが 建替え決議の準備などの費用を管理組合の修
  繕積立金から取り崩していいかどうかについて 標準管理規約にはそのあたり
  のことに関しての次の条項があります

    (修繕積立金)
    第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも
    のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する
    経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
    四  建物の建替え及びマンション敷地売却(以下「建替え等」という。)
      に係る合意形成に必要となる事項の調査

    2 前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(以下「
    替え決議」という。)又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であ
    っても、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(平成14年法律第
    78号。以下「円滑化法」という。)第9条のマンション建替組合の設立
    の認可又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間におい
    て、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費
    に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え
    不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積
    立金を取り崩すことができる。

   (業務)
   第32条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次
   の各号に掲げる業務を行う。
   四  建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務


⑥: 法律上は 建替え決議が有効に成立するための事情(例えば 老朽化している
  とか 耐震性能が劣っているとか)は問われていません

⑦: 再建される区分所有建物に使用目的の制約はないので 居住用だったものをオ
  フィスビルに建替えたりマンションの一部を商業目的のフロアーにして貸し出す
  ことも可能です 

 

⑧: 今までの敷地全部を隣地と交換してその上に再築することは 今までの敷地と
  全く重ならない土地の上に建替えすることになってしまうので許されません
  〔従前の敷地と一部でも重なっている土地である必要があります〕

⑨: 建替えを決議するためには 決議のための総会前に 議案の要領などの説明を
  するための説明会を開催する必要があります

⑩: 建替え決議に反対していても 招集者からの催告に対して建替えに参加するこ
  とを回答して 建替えに参加することができるような仕組みになっています 

⑪: 費用の分担に関すること・再建建物の区分所有権の帰属に関することなどの
 [建替え決議事項]の一部でも定められないと 決議は無効になってしまいます 

⑫: 建替決議に際しては 敷地が特定されていなければなりません

⑬: 取壊しと再建の費用の概算額は決議事項になっていますが 建替え費用を確定
  することまでは要求されませんし 取壊しと再建を区別して定めることまでは
  必要とされていません

⑭: 議事録には 各区分所有者の 建替え賛成・反対 を記載か記録しておく必要
  があります(決議の反対者に対して売渡請求権<区分所有権・敷地利用権を時価
  で売り渡すよう請求する権利>を行使することがあり得るので)
 

⑮: 建替え賛成者は全員合意で買受指定者(区分所有者以外の建替え事業に参加の
  デベロッパーを指定することも可)を定めることができ この者も売渡請求権を
  行使できます(そのようにして建替え参加者を増やし反対者を減らしていきます)

⑯: 建替え参加者は 全員で 建替え決議で定められた内容によって建替えを行うと
  の合意をしたものとみなされます(売渡請求権が行使されることで不参加者に
  帰属していた区分所有権と敷地利用権がなくなったときに 合意が成立することに
  なります)

⑰: 建替えを行う旨の合意をした団体(それまでの[管理組合]という団体とは別な
   もの)によって 建替えが実行されることになります

⑱: 建替え円滑化法に基づいての建替組合が結成されるなら それが建替事業を遂行
  していきます(都道府県知事の認可をうけて法人格をもつ建替組合を設立すること
  で信用力が与えられ資金調達も容易になるだろうし 工事請負契約の関係も明確に
  なり法律関係が安定するでしょう が 建替組合の設立は義務付けられているわけ
  ではありません)

⑲: 建替え円滑化法の適用があるのは マンション に限られます(区分所有建物
  であれば ということではありません)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・




ということですが

全部 
YES
です

特に 住民の方 いかがでしたか

一つでも 【建替え】の関しての知識として役にたつものであることを祈っておりますが・・・

なんといっても 

資金負担あたりのことが 一番の関心事であることでしょうか ?

そのあたりは サラニ サラニ 具体的な 実務的な説明が必要ですね

それこそ 学習会 ・ 検討会 ・ 説明の集い などが必要となります

サゾヤ 質問事項が タクサン あることでしょうけれど・・・             

                         

                             

  はたけやまとくお事 務 所


『関連の試験経験者だもの 結果は大丈夫』 などとは言えない

2021-12-14 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

仕事柄 資格業者さんとのお付き合いも わずか? ですが あります

行政書士・司法書士・弁護士・税理士・建築士・社労士・宅建士・管理業務主任者 

さん などなど

『 マンション管理士の資格も すこしばかり知られてきて 公機関との

 関わりの業務もあるようになっていきそうだね 管理計画の認定の制度だとか

 ニュースになっているよね

 受験してみようと考えているのだけれど 合格率は そうとうに厳しい数字だね

 ということで どんなふうな学習が効果的なの ? 』

 

 

マンション管理士試験受験者の おそらく 過半数は 不動産関係知識国家試験合格者

ではないか と 推測されるのだが・・・?

何度も落とされる方も多い(弁護士さんからも そのタイヘンさを伺ったりすることも

ある)

 

法学系の学習はひととおり済んでいる方たちなので 学習の仕方などよけいな説明など

要らないはずなのだが・・・

特に 区分所有法あたりの独特さのことは 余計なお世話と思われても 問われるなら

話しておく

ことにしている

『・・・《 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。》・・・

 というような条文に出会ったとき ビックリしなかったかい ?

 ナンナノダロウ これ 印刷ミスじゃないの と 思わなかったかい ?』

という問いに

「そうだよね 特に あの条文には たしかにビックリ仰天 だったよ」

という答えなら 希望がもてそうだな と 思ってしまう
〔法文系の国家試験では 民法は必須科目だろうし それに合格している者
 なのだから法人に関する民法知識などもそなわっていると思われるので〕

「・・格別 ビックリなど しなかったけど どうしてビックリなの ? 」

という答えだったりすると 

少しばかり ? 心配になってしまうのだ

《試験委員でもある方の著書などにも 法人化した管理組合のこの条項のことが 
< 特異な 法律構成 >
 という表現で 登場していたりする》

 

 

ということで プロとして自立なされている知人には 遠慮なくというか率直に

・建物や設備関係の出題は 過去問題とその周辺から ということだろうと理解
 されるので 受験者間において それほどの正解率の差は生じないのでは と考えられる

・決め手は 「 区分所有法 / 標準管理規約 / 民法 」 の 学習精度アップ
 特に 前二者のそれ

と マンション管理士受験相談の都度 いつだって 誰にだって 言わせていただくことは 

同様

ソレモ コレモ

つまるところは 
その受験生さんが 「条文にどのくらいの精度でもって近づけているかどうか」
だと 自身は考えている
その理解の精度が 合否を決定づけている と

 

 

なぜに モロモロ知識であそこまで業務をこなしている知人が 「マンション管理士試験」

においては

あれほどまで手こずって

いるのだろう ?

( おそらくだが 民法類は大丈夫 と思い込んでいて [区分所有法・標準管理規約]の

 その 独特さ を軽視している というか ヤッカイさと真摯に付き合っていないからでは ?

 と 思えてならない

 < 区分所有法とはいっても 要するに民法の特別法 親分の民法を理解しているのだから

 ナニヲイマサラ 条文ごとに理解のためのミッチリの学習までは不要だろう・・ というよ
 うな軽視? > )



まず 区分所有法 条項の 徹底理解 
準じて 
標準管理規約についても

それが マンション管理士受験上最重要となるポイントだと

質問・相談の都度 述べさせていただいている



 

【 区分所有法 】 は 

:いくつの 章で 成立っているの ?  それぞれの 章 の 名前は ?

:先に登場の章に 節は どのような名をもって 何個くらい 登場しているの?
 一語一句など求めていないので 正確なものでなくてもよいので 思いつくものを言ってみて
 ほしいのですが ?

:オオヨソ でよいので 各々の条項についている見出しと 全体の内容を 挙げてみてほしい ?

:章と節にかかわらなくていいから どんな内容のものがあるか 思いつくまま 口述してみて ?

:全部で 何個の条文が在るの ?


同様な問いかけ を 

【 標準管理規約 】 についてもさせていただくよ

[・・・格闘している相手を シッカリと眺めておくことも とても大事だと思える
 正体を見ないままだと いつまでも それを怪物だと思ってしまっていることになる・・のでは?]

 

 

というような サマザマな イロイロな会話を 
極く微量?のミスの重なりの結果の獲得点からして
予想合格点から今回の失敗をホボ自覚してガックリしている 知人たる自由業者さん と
したのでした           自身にとっても この不合格予想は つらかった

 

さて その合格点は いかほどの値 なのか

34 か 35 点 なの かな ?

 

                  

               はたけやまとくお事 務 所

 

 

 


当事者をシッカリ把握しておく

2021-12-09 | マンション〔実務に到るまでをも含む 相談アレコレ〕

 

 

海辺にある リゾートマンション

華やかかりし頃の面影をさがしても 今は・・・そうしたものは どこにもうかがえない ような・・

 

相談を受けて アレコレ 質問をうけていても 心のなかでは 『ナント無謀な案の はかない質問なのだろう』

と思っていても 質問は 各々の組合員独自のタイセツな質問 なのだから 少しでも納得できるように説明

はさせていただく

仮に 建替え資金など ドコをどうさぐっても 捻出できない 借り入れも どう考えても無理

というような情況であっても

 

建物全体全部が 自分の あるいは 我々のもの という状況であるなら

『所有権絶対の下での 私的自治』という天下〔伝家でしょうがアエテ〕の宝刀が使いやすくなり 

処理・始末というか

対処がしやすくなる(アタリマエのことですが)

ところが [自分のものではないものを 共に所有している部分もある]ということなので 

事はヤッカイ 

たとえ どんなにささやかなホンノ一部の共有持分であっても その所有権の他者による

決済は無効 なのだ(これも いまさら アタリマエのことですが)

 

ならば デキルカギリ [自分(自分たち)のもの]に近づける手法として

[買取請求][売渡請求]という仕組みが 区分所有法にも登場している

さらに

買取請求][売渡請求]というものの登場もあったりしている

 

第八節 復旧及び建替え
(建物の一部が滅失した場合の復旧等)
第六十一条
7 第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者(その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。)以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
 
14 第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
 
 
 
(区分所有権等の売渡し請求等)
第六十三条 
5 第三項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者の承継人を含む。)又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者(以下「買受指定者」という。)は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含む。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者(その承継人を含む。)の敷地利用権についても、同様とする。
 
7 建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第五項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。
 
 
 
というようなことで
全員合意ではなくとも 法の許す決議方法でもって
その各場面で採り得る次のような手法をさぐりながら なんとか 処理を進めなければならない
ことになる

・耐震改修計画の認定制度利用(建築物の耐震改修の促進に関する法律 17)
・要耐震改修認定建築物(同 25③)
・小規模復旧(61①)決議
・大規模復旧(61⑤)決議
・建替え(62)決議
・団地内の建物の建替え承認(69)決議
・団地内の建物の一括建替え(70)決議
・建物取壊し(被災マンション法11)決議
・建物取壊し・敷地売却(被災マンション法10)決議
・建物・敷地売却(被災マンション法9)決議
・マンション敷地売却(マンションの建替え等の円滑化に関する法律 102・108)
・マンション建替組合設立(同5・6)
・再建決議(被災マンション法4)決議
・敷地売却決議(被災マンション法5)決議
 
 
 
 
いずれにしても その場面での法的な当事者となる者の把握が まず スタートとなる
当然のことだが 真の当事者でない者の合意・決議では 意味がない
 
自身の場合 相談を伺ってまず為すべきこと(一番に気になること)は 法的な決裁権を持つ当事者を
シッカリ ハッキリ と確認すること 
 
 
 
以上のようなお話をさせていただいたあとで

先日も 学習熱心な組合員さんから 建替えについて次のような質問があったのでした

 『建替えの条文や実務に関してのことなのですけれど
  再売渡しの代金は利息は計算しないで 売り渡した代金と同額 ということらしいのですが・・・
    細かいことですが気になってしかたないので質問しますが
  63条での再売渡請求がなされるとすると 64条の建替え参加者以外の者が所有権を持つこと
  になってしまうということなので 建物の取壊しができなくなってしまうのでは ? 』

 「そのとおりです」

 『そうすると建替えの計画の実現はできないということですよね ? 
  ソレデハ どうすればいいのですか ? 』

 「どうしても建替えを進めたいとなると その再売渡しの請求をした者との合意にベストを尽く
  す ということになりますね そのように答えるよりほかないのです
  そうしたことも起こり得るので そのような状況にならないように努めなければならない と
  いうことですね」

 

                                  


『次に控えし試験も難しかった』 とのこと

2021-12-07 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

[管理業務主任者試験]も 終了しました

 こちらも [マンション管理士試験]同様 難しいものだった とのこと

で 双方 合格点予想では 昨年度よりも2点ほど低いものなのでは という

説が多いようです

年々 受験者層の熟練度 というか習熟度が上昇していくのではという分析など

もあり 試験内容の難化は 今のものよりも進むのでは ?

(要因については サマザマな分析があるのでしょうが 自身の考え

は 合格レベルに近接の受験者の塊が大きくなりすぎて 分散させてスッキリと

した合格点数圏を設定したいがための難化ではないのかな ? とも思っています

一点差での合否が 受験者の7割の者の超密度の濃い部分内の分岐線で そのスキマ

などないような密の中に

ナントカ引かれてしまって 

運命が定まってしまうというようなものよりも 

より説得性のある正解率バランス図のなかで合否を決め得るようにするための操作

のひとつ

が 個数問題の増加なのでは(問題の内容自体の新顔を突然出すというようなショ

ッキングにな難化をさけ 既出のあるいはそれに類似の出題での知識の精度を測る

手法としての個数問題を増やしたのかも ?

(マンション管理士試験・管理業務主任者試験 双方で)そうしたこともあるので

は ・・・?

自身は 以前から 択一式過去問題においても 個数問題だと思って 理由付けを

しながらの問題の利用を示させていただいているのですが・・・

 

いずれにしても 試験内容も難化していくだろうことと 受験者層の習熟度の

上昇が 年々 度合いを増していくだろう という感想を 自身は抱いています

背景は 70歳までの定年の引き上げが努力義務とされる超高齢化の世 

若い頃からの そして 高年齢( 高年齢者雇用安定法での <高年齢者>とは

55歳以上をいう とされていますが )といういわれる世代においても 「生涯

現役」思考の拡がりが 想像以上にあるのでは と 思われるというようなことも

あるのでは・・・(雇われる ということとともに 自主起業のことをも想定して

いる)

労働力人口に占める最高学府まで進んでいる者の割合は ドンドン 膨張している

ことなども 当然の要素になっているのでは・・・

第一線から降りても 労働そして自立のためへのエネルギー満載 の方が 周りにも 

アチラニモ コチラニモ という地方・地域も多いでしょうし

それと 

健康志向(指向)に沿う形での 学習継続による知識欲を活かしての老化抑止(防止)

というようなこともあって

 

 

 

 

というようなことで

今年度の両試験が終了したばかりですが 

来年度試験を目指して 最早学習スタートの マンション住民の方も 身近におられます

マンション管理に役立てることを目指す意味でも 

〔マンション管理士試験・管理業務主任者試験〕の 過去問題・自身の新作問題など

工夫しながら ブログ記事として載せていきたいと考えています

どうぞ よろしく お願いします

(自身も 生涯現役を目指しながらの 学習者の一人です)

 

 

 

今朝は 自身の 唯一の担当家事?であるゴミ出し日でしたが 薄暗かったです(当地の

日の出は 6:37 でした) 今年の冬至は 22日 とのこと

それを過ぎると・・・おてんとうさんの出ている時間が ダンダンと長くなって・・・

そして 春を迎えて・・・夏もきてくれて・・・

というようなことを ボヤーンと思ってみたり(チットモ 子どもの頃と変わりのない

ような自分もトキドキ いたりします)

 

                 

       はたけやまとくお事 務 所      


ナニカ意図があるのかな ?

2021-12-02 | ◆ 国家試験受験サポート 〔 全 般 〕

 

 

以前に 何度か記しておりますが

公務員特権 ? というか 

無試験での国家資格付与 

曖昧な根拠での とも思えそうな一部(科目)免除とか 

そうしたものが一切無い国家(あるいは準公的)試験というのは サホド見当たらなくて 

その点 マンション管理士試験は 潔い 試験だと 思われます(以前にも記していますが)

全員 同条件でスタートラインに立ち 何らのハンディ 何らの優遇も無く 競い合うの

ですから

〔管理業務主任者試験〕も 同様 

(国土交通省にて住政策関連を勤め上げたとしても 無試験でマンション管理士登録可 

 とは ならない) 

 

 

極く特定の業務のみでの服務でも 公務員 というだけで ホボ あらゆる関連業務類に

関する知識を備えているとみなされるような 国家試験(要するに 公務員身分だけをも

って 全面試験免除となってしまうような仕組み) そうしたものは どうにも不合理感

を特に 自身は覚えてしまうのです

自身も公務員経験を有しています

が そうした恩恵を受けての受験は 一度も経験していません

 

なぜ このような記事になっているかというと 本年度の[マンション管理士試験]におい

て 管理業務主任者試験合格者の5点免除の威力が 本年度ほど魅力に思えたことは ない

のでは ということが チョット 話題になったりしたものですから

免除問題5問のうち4問が 一般的には択一式よりは時間をとられる個数問題としての出題 

ということ でしたので

<・・・“ 管理適正化法にも モット注目してね ”  というような意図など アッタリシ

 タノカナ

 ?? そんなこともないだろう けれど・・・>

モットモ この5点免除は 両試験のうち ドチラかの合格実績から生ずるもので 合理性の

ない特権などというものとは無縁なのですが

 

 

個人的なことで申し訳ないことですが

自身の場合は [マンション管理士試験]が先行で [管理業務主任者試験]が 後でした

ので 免除の恩恵は 後者の受験に活用させてもらいました

平成20年度試験( 合格年月日21・1・16 )

管理業務主任者試験は 平成30年度試験( 合格年月日31・1・18 )

マンション管理士受験から ちょうど10年後でした

「思いたっての急な受験のなか マンション管理士のそれとは出題内容の個性もケッコウある

 し 実務度感が強いようにも思え 

 試験終了後 東京の街を歩きながらの そうして 合格発表日間近頃のヒヤヒヤ感のような

 ものを思い出します

 実際 5点免除に アリガタサをそうとう感じました」

受験上の伴走者というようなことで助力させていただく ということも業務にしてきたもの

ですから 管理業務主任者試験に合格していない者が そうしたことをさせていただくのも

ナントナク ? 落ち着かないな と思い・・・(自身の実務業務自体にも活かすようにす

る という目的もありましたが)10年を経て 駆け込み申込のような受験? となったの

でした

サイワイ 両者とも 受験は一度で済んだのでしたが

 

[マンション管理士試験]は 何度か申し上げていますが 一番のキッカケは 区分所有法

第三条の[・・・管理を行うための団体を構成し、・・]あたりの独特の法律構成の虜にな

ってしまったことでした
< もともと サマザマな組織論というか団体論というものに興味があったのですが特にそ

  の当時 民法の法人制度改革に関しての業務も重なったりしていましたので 余計関心

  を強く持ち続けたのでした >

 

 

さて マンション管理士試験終了ということで受験の相談などがあるのですが イロイロな

試験(宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・行政書士・ など)との そしてマン

ション関係試験の受験順序のことなども相談・質問があります

順序としては [マンション管理士試験]が 後 というのが ベスト と言わざる

を得ません

11月と12月 ということで 受験時期が重なってしまっています

5点免除特典無しで二つともの連続試験も 当然可能ですが ナカナカ タイヘンなことですね

12月に[管理業務主任者試験] 次年度以降に 5点免除を活用して[マンション管理士試験]

という受験者さんが多いですが いわゆる難易度・合格率などからして どう考えてもその流れが

ベターであろうことは間違いないのでは ? と思われますね(もっとも 双方ともの受験は

必要無し という方もおられますが)

本年度などは 特に 5点免除のことで その順序の威力を強く感じた方が多いのでは ?

〔双方資格とも欲しいという受験者についてですが

 仮に[管理業務主任者試験]と[マンション管理士試験]が 前者を先に3カ月程の間隔をお

 いて実施されての その前者試験合格による5点免除申請で後者受験も可 というようなもの

 だと ホボ100パーセントで全受験者同年度内双方受験となってしまうのでしょうね ?
( 現制度の試験日のズレが1週間では いずれにしてもそれら試験の合格による5点免除申請
  は9ヶ月後になってしまいますね 〕

 

 

ということで 

[管理業務主任者試験]を直前にしてモウシワケアリマセンでしたが 上記に関してなどの相談・

質問が多かったので いまさら という感もありますが 記させていただきました

 

 

 

サマザマな受験動機というものがあることでしょう・・・

《  受験者のみなさん 問題文に登場の キーポイントとなるような語句(ナゼ このような 

   ことわりを この語句で ワザワザ示しているのだろう という類の言葉)を注視しつつ 

   問題と格闘

   されますよう

 

喜びのとき を思いながら 

ベストをつくされますよう 

お祈りいたしております 》

       
              はたけやまとくお事 務 所 

 

 

 

 

 


気になる肢を載せてみます [Ⅲ]

2021-12-01 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕
 
【問 38】 管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 集会所のみを共有する1戸建て住宅で構成される団地管理組合は、団地管理組合法人になることができない。
       
       2 誤り
         一戸建て住宅のみの団地というものもある(数棟の建物ということなので区分所有建
         物が含まれていなくても要件を充たせば団地である)
         66条で 法人になることに関しての条項も準用されている
                
        (団地建物所有者の団体)
       第六十五条 
       一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を
       含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有
       に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、そ
       の団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、こ
       の法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができ
       る。
      (建物の区分所有に関する規定の準用)
       第六十六条 第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第
       二十八条、第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並
       びに第三十三条から第五十六条の七までの規定は、前条の場合について準用する
      (成立等)
       第四十七条 第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数に
       よる集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務
       所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
       2 前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。
H24 
【問 3】 マンションの管理費の支払債務と時効に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

2 区分所有者が、管理組合に対して負う管理費の支払債務が時効により消滅した場合には、管理費の支払いの遅滞によって発生した遅延損害金も消滅する。
          
    2 正しい
     時効の効力はその起算日にさかのぼるので管理費の支払債務が時効により消滅した場合は債務
     が最初からなかったのと同様の扱いになり 管理費の支払いの遅滞によって発生した遅延損害
     金も消滅する
               
    (時効の効力)
     第百四十四条 時効の効力は、その起算日にさかのぼる。
 
H25
【問 11】 マンションの管理費の支払義務に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

2 区分所有者が破産手続開始の決定を受けたとしても、当該区分所有者は、破産手続開始決定の日の翌日以降の管理費の支払義務を免れない。

     2 適切
      破産手続が開始され免責を受ければ破産手続開始決定の日以前の債務は消滅するが それ以
      後の管理費の支払義務を免れることはない  
   破産法(定義)
   第二条 この法律において「破産手続」とは、次章以下(第十二章を除く。)に定めるところによ
       り、債務者の財産又は相続財産若しくは信託財産を清算する手続をいう。
     5 この法律において「破産債権」とは、破産者に対し破産手続開始前の原因に基づいて生じ
       た財産上の請求権(第九十七条各号に掲げる債権を含む。)であって、財団債権に該当し
       ないものをいう。
     (免責許可の決定の効力等)
   第二百五十三条 免責許可の決定が確定したときは、破産者は、破産手続による配当を除き、破産
           債権について、その責任を免れる。

【問 36】 管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法によれば、誤っているものはどれか。

4 管理組合法人が、集会の特別決議によって解散する場合には、区分所有法第3条の団体としての管理組合はなお存続する。

         4 正しい
           管理組合法人は集会の特別決議によって解散することができる
           その場合でも法人格のない管理組合として存続する       

         (解散)
         第五十五条 管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
         一 建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつて
           は、その共用部分)の全部の滅失
         二 建物に専有部分がなくなつたこと。
         三 集会の決議
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 


気になる肢を載せてみます [Ⅱ]

2021-11-30 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕
                  《前回と異なり 解答を各々の下部に記しました》  
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
【問 31】 あるマンションにおける次の管理規約の定めのうち、区分所有法の規定によれば、無効とされるものはどれか。

 総会の議事録は、その会議の状況を録音したテープの保存をもって、書面による作成に代えることができる。
 特別決議事項に関する議決権割合は専有部分の床面積割合によるものとし、普通決議事項に関する議決権割合は1住戸1議決権とする。
 
 
  1 無効
    録音テープによる方法は認められていない。   
   (議事録)
    第四十二条 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなけ
    ればならない。
 
  4 有効
   各区分所有者の議決権は、共用部分の持分割合によるが、これについては規約に別段の定めをする  
   ことができるので、本肢のように特別決議事項に関する議決権割合と、普通決議事項に関する議決 
   権割合を異なるものとすることも理論的には可能である。
   
  (議決権)
   第三十八条 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合によ
   る。
  (共用部分の持分の割合)
   第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
   4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
 
H23
【問 1】 マンション(マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号。以下「マンション管理適正化法」という。)第2条第1号に規定するものをいう。以下同じ。)の管理組合A(以下本問において「A」という。)の管理者B(以下本問において「B」という。)とマンション管理業者(マンション管理適正化法第2条第8号に規定する者をいう。以下同じ。)C(以下本問において「C」という。)との間で管理委託契約(以下本問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか

 本件契約がBが法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤に基づいて締結された場合には、BがCに対してその認識を表示していないときでも、Bは、法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要な部分に錯誤があることを理由に本件契約の取消しを主張することができる。
          
     4 誤り
       本肢ではその動機が相手方に表示されていた場合にのみ錯誤による取消しを主張できる
       本肢ではBがCに対してその動機を表示していないのでBは法律行為の目的及び取引上の
       社会通念に照らして重要な部分に錯誤があることを理由に本件契約の取消しを主張するこ 
       とはできない
       
    (錯誤)
     第九十五条 意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的
     及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。
     一 意思表示に対応する意思を欠く錯誤
     二 表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤
     2 前項第二号の規定による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされているこ
       とが表示されていたときに限り、することができる。
     3 錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、第一項
       の規定による意思表示の取消しをすることができない。
     一 相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき。
     二 相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき。
     4 第一項の規定による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することが
       できない。
【問 4】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者B(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約(以下本問において「本件契約」という。)が締結されたが、同契約において、Bに管理事務を行わせるためAに帰属する管理事務室(以下本問において「本件管理事務室」という。)を無償で使用させる旨が定められている場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

 本件契約に別段の定めがない限り、本件管理事務室の通常の必要費については、Aが負担する。

 Aは、本件契約の本旨に反する本件管理事務室の使用によって損害が生じた場合、Bに対し、その賠償請求をすることができるが、本件管理事務室の返還を受けたときには、その時から1年以内に請求しなければならない。
          
      3 誤り
        使用貸借においては借主が借用物の通常の必要費を負担するので Bが負担
        することになる
      
     (借用物の費用の負担)
      第五百九十五条 借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
      2 第五百八十三条第二項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用について準用する。
     (買戻しの実行)
      第五百八十三条 
      2 買主又は転得者が不動産について費用を支出したときは、売主は、第百九十六条の規定
      に従い、その償還をしなければならない。ただし、有益費については、裁判所は、売主の請
      求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
     (占有者による費用の償還請求)
      第百九十六条 占有者が占有物を返還する場合には、その物の保存のために支出した金額そ
      の他の必要費を回復者から償還させることができる。ただし、占有者が果実を取得したとき
      は、通常の必要費は、占有者の負担に帰する。
      2 占有者が占有物の改良のために支出した金額その他の有益費については、その価格の増
      加が現存する場合に限り、回復者の選択に従い、その支出した金額又は増価額を償還させる
      ことができる。ただし、悪意の占有者に対しては、裁判所は、回復者の請求により、その償
      還について相当の期限を許与することができる。
     4 正しい
     使用貸借において契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支
     出した費用の償還は 貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければならない
     
    (損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限)
     第六百条 契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費
     用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない。
     2 前項の損害賠償の請求権については、貸主が返還を受けた時から一年を経過するまでの間
     は、時効は、完成しない。
 

【問 5】 制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が所有する居住の用に供するマンションの専有部分について抵当権を設定する場合には、家庭裁判所の許可を得なければならない。
      
     2 正しい
     成年後見人は成年被後見人に代わってその居住の用に供する建物又はその敷地について抵当権
     の設定その他これらに準ずる処分をするには 家庭裁判所の許可を得なければならない
     
    (成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可)
     第八百五十九条の三 成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又
     はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分
     をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。
 
【問 6】 甲マンションと乙マンションの各敷地が隣接している場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

4 甲マンションの管理組合は、乙マンションの敷地の樹木(乙マンションの管理組合の所有)の枝が境界線を越えるときは、その枝を自ら切除することができる。
              
    4 誤り
    隣地の竹木の枝が境界線を越えるときはその竹木の所有者にその枝を「切除させる」ことができ
    るのであって 自ら切除することはできない
    
   (竹木の枝の切除及び根の切取り)
    第二百三十三条 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除
    させることができる。
    2 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。
 
【問 10】 マンションの管理費の滞納に対する対策及びその法的手続について管理業務主任者(マンション管理適正化法第2条第9号に規定する者をいう。以下同じ。)が管理者等に対して行った次の説明のうち、正しいものはどれか。

1 管理費の滞納額の全額でなくても、滞納者が一部の支払いであることを明示して、一部の額を支払ったときは、その残額についても時効が更新されます。

2 滞納管理費を裁判外において書面で請求する場合、内容証明郵便により、6箇月ごとの催告を継続すれば、そのつど管理費債権の消滅時効の完成が猶予されます。
       
     1 正しい
     債務者が一部の支払いであることを明示して一部支払いをした場合は 時効の更新事由の
     「承認」に該当する
        
    (承認による時効の更新)
     第百五十二条 時効は、権利の承認があったときは、その時から新たにその進行を始める。
     2 前項の承認をするには、相手方の権利についての処分につき行為能力の制限を受けていな
       いこと又は権限があることを要しない。
     2 誤り
      6箇月ごとの催告を継続しても 肢にあるようなそのつど管理費債権の消滅時効の完成が
      猶予されるということはない
     
    (催告による時効の完成猶予)
     第百五十条 
       催告があったときは、その時から六箇月を経過するまでの間は、時効は、完成しない。
     2 催告によって時効の完成が猶予されている間にされた再度の催告は、前項の規定による時
       効の完成猶予の効力を有しない。

【問 11】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者B(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約が締結されたが、同契約では、Bが管理費等の滞納者(以下本問において「滞納組合員」という。)に対する同契約所定の督促を行っても、当該滞納組合員が支払わないときは、Bは責めを免れ、その後の収納の請求はAが行うものとされている場合に関し、Aが検討している次の方策のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
 
ア 滞納組合員に対して、連帯保証人を選任してもらい、以後は、滞納組合員と連帯保証人との間の保証委託契約を、もっぱら根拠として、滞納分について連帯保証人に対して請求したい。

イ 滞納組合員に対して、管理費等の債務が時効により消滅するのを防ぐために、時効完成前に、時効の利益を放棄する旨の文書を提出させておきたい。

ウ 滞納組合員が、Aに対して金銭債権(悪意による不法行為に基づく損害賠償、人の生命又は身体の侵害による損害賠償以外の債権)を有しているときは、滞納額と同債権にかかる債権額とを対等額にて相殺したい。

エ Aの収納請求の事務上の負担を軽減するために、滞納組合員に対して、以後は、管理費等を供託所に供託させることにしたい。
       
     ア 誤り
     保証契約は 債権者と保証人が締結する
     保証委託契約は 債務者と保証人とで締結する  
     債権者が連帯保証人に対して請求するには 前者の契約が必要となる
     債権者と連帯保証人となろうとする者の間で連帯保証契約を締結する必要があり
     その連帯保証契約に基づいて債権者が契約当事者である保証人に請求を行うことになる
     保証委託契約の契約当事者ではない債権者が 保証委託契約を根拠にして連帯保証人に請求を
     することはできない
     
    (保証人の責任等)
     第四百四十六条 保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責
     任を負う。
     2 保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。
     3 保証契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その保証契約は、書面
       によってされたものとみなして、前項の規定を適用する。

     イ 誤り
       時効の利益は 時効完成前にあらかじめ放棄することができない 
     (時効の利益の放棄)
      第百四十六条 時効の利益は、あらかじめ放棄することができない。
 
     ウ 正しい      
     二人が互いに同種の目的を有する債務を負担する場合において双方の債務が弁済期にあるとき
     は各債務者はその対当額について相殺によってその債務を免れることができる
     本肢では双方の債権が金銭債権であり 特に相殺が禁止される事由もないから相殺することが
     できる
     
    (相殺の要件等)
     第五百五条 二人が互いに同種の目的を有する債務を負担する場合において、双方の債務が弁
     済期にあるときは、各債務者は、その対当額について相殺によってその債務を免れることがで
     きる。ただし、債務の性質がこれを許さないときは、この限りでない。
     
    (不法行為等により生じた債権を受働債権とする相殺の禁止)
     第五百九条 次に掲げる債務の債務者は、相殺をもって債権者に対抗することができない。
     ただし、その債権者がその債務に係る債権を他人から譲り受けたときは、この限りでない。
     一 悪意による不法行為に基づく損害賠償の債務
     二 人の生命又は身体の侵害による損害賠償の債務(前号に掲げるものを除く。)
 
     エ 誤り
      供託が可能となる要件が定められている
      収納請求の事務上の負担を軽減するためのような理由によって供託することはできない
      
     (供託)
      第四百九十四条 弁済者は、次に掲げる場合には、債権者のために弁済の目的物を供託する
      ことができる。この場合においては、弁済者が供託をした時に、その債権は、消滅する。
      一 弁済の提供をした場合において、債権者がその受領を拒んだとき。
      二 債権者が弁済を受領することができないとき。
     2 弁済者が債権者を確知することができないときも、前項と同様とする。ただし、弁済者に
       過失があるときは、この限りでない。
 
【問 30】 管理者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 管理者に選任することができるのは、自然人、法人を問わず、また区分所有者でなくてもよいが、規約に定める理事長と同一人でなければならない。
         
     2 誤り
      管理者については区分所有法に特にその資格について規定はなく 自然人 法人を問わ
      ず また区分所有者でなくてもよい
      標準管理規約によると「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」とされているが
      区分所有法上は管理者が規約に定める理事長と同一人でなければならないという条項はない
       
    (選任及び解任)
     第二十五条 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任
           し、又は解任することができる。
【問 37】 次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 規約で、集会の成立要件について、議決権総数の4分の3以上の組合員の出席が必要と定めることができる。

3 規約違反の区分所有者に対し違反行為の停止請求の訴訟を提起することを決議する場合でも、その者の議決権行使を認めなければならない。

4 共用部分の大規模修繕工事により、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときでも、その専有部分の所有者の承諾は必要でない。
          
    1 正しい
     会議を行うために必要とされる最小限度の出席者数を定足数という
     集会の成立要件としての定足数について区分所有法に規定はなく 本肢のような規約を定
     めることもできると解される
          
    (議事)
    第三十九条 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権
          の各過半数で決する。
 
    3 正しい
     区分所有者が、規約に違反する行為をした場合には違反行為の停止等を請求する訴訟を提起
     するには集会の決議によらなければならない
     この場合に義務違反者の議決権行使を認めない旨の規定はなく 議決権行使を認めなければな
     らない
     
   (共同の利益に反する行為の停止等の請求)
    第五十七条 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれが
    ある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、そ
    の行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ること
    を請求することができる。
    2 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
    4 誤り
    共用部分の大規模修繕工事によりその形状又は効用の著しい変更を伴う場合は 区分所有者及び
    議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議だけでなく共用部分の変更が専有部分の使用に
    特別の影響を及ぼすべきときは その専有部分の所有者の承諾を得なければならない
    
   (共用部分の変更)
    第十七条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分
         所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この
         区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
       2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきと
         きは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

<続く>


気になる肢を載せてみます [Ⅰ]

2021-11-30 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

管理業務主任者試験

平成時代の過去問題の肢で 平成21~平成25の 気になるものを羅列してみました

令和3年4月1日時点で施行の法令にて 参考に眺めてみてみてください
(自身のスケジュールに支障のない
方は どうぞ)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

H21

【問 1】 管理組合法人を一般の法人と比較した次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。以下「区分所有法」という。)及び一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(平成18年法律第48号)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 一般の法人の成立は、民法その他の法律の規定によるが、管理組合法人の成立は、民法の規定による。

【問 4】 マンションの301号室をAとBが共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

4 Aが死亡した場合に、Aに相続人がないときには、301号室のAの持分は国庫に帰属する。
 
H22

【問 2】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者(マンション管理適正化法第2条第8号に規定する者をいう。以下同じ。)であるB(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約が締結された場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
 
2 Bが、A及びB双方の責めに帰することができない事由によって委託業務に係る債務を履行することができなくなったときには、Bは、Aに対して、委託業務費の半分の支払いを請求することができる。



【問 3】 民法で定める代理人と区分所有法で定める管理者又は理事を比較した場合に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 権限の定めのない民法上の代理人は、保存行為をする権限を有しないが、管理者は、保存行為をする権限を有する。

3 管理組合法人においては、理事が民法でいう代理人に該当し、管理組合法人が民法でいう本人に該当する。

4 民法上の代理人が損害保険契約をするためには本人から代理権を授与される必要があるが、管理者は、権限内の行為として自己の判断により共用部分につき損害保険契約をすることができる。

 
【問 5】 マンションにおいて、その建物又は敷地上の工作物若しくは樹木についての設置・保存又は栽植の瑕疵により、他人に損害が発生した場合に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 敷地上の樹木の栽植の瑕疵により他人に損害が発生した場合に、樹木は土地の工作物ではないので、樹木の栽植を行った者が損害賠償責任を負い、樹木の占有者は責任を負わない。

【問 6】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者B(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約(以下本問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ウ 本件契約がAとBとの通謀虚偽表示に当たる場合であっても、当事者間においては同契約の効力は妨げられない。
 
 
【問 10】マンションの管理費の滞納に対する対策及びその法的手続に関する次の記述のうち、民法及び民事訴訟法(平成8年法律第109号)の規定によれば、誤っているもののみの組合せはどれか。

ア 滞納額が、60万円以下の場合は、通常の民事訴訟でなく、少額訴訟制度(民事訴訟法の「少額訴訟に関する特則」)によらなければならない。

ウ 管理費を滞納している区分所有者が、民事再生手続開始の決定(民事再生法(平成11年法律第225号)の「再生手続開始の決定」)を受けた場合でも、管理費の消滅時効の完成は猶予されない。
 
【問 31】 あるマンションにおける次の管理規約の定めのうち、区分所有法の規定によれば、無効とされるものはどれか。

 総会の議事録は、その会議の状況を録音したテープの保存をもって、書面による作成に代えることができる。
 特別決議事項に関する議決権割合は専有部分の床面積割合によるものとし、普通決議事項に関する議決権割合は1住戸1議決権とする。
 
 
H23
【問 1】 マンション(マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号。以下「マンション管理適正化法」という。)第2条第1号に規定するものをいう。以下同じ。)の管理組合A(以下本問において「A」という。)の管理者B(以下本問において「B」という。)とマンション管理業者(マンション管理適正化法第2条第8号に規定する者をいう。以下同じ。)C(以下本問において「C」という。)との間で管理委託契約(以下本問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか

 本件契約がBが法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤に基づいて締結された場合には、BがCに対してその認識を表示していないときでも、Bは、法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要な部分に錯誤があることを理由に本件契約の取消しを主張することができる。

【問 4】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者B(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約(以下本問において「本件契約」という。)が締結されたが、同契約において、Bに管理事務を行わせるためAに帰属する管理事務室(以下本問において「本件管理事務室」という。)を無償で使用させる旨が定められている場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

 本件契約に別段の定めがない限り、本件管理事務室の通常の必要費については、Aが負担する。

 Aは、本件契約の本旨に反する本件管理事務室の使用によって損害が生じた場合、Bに対し、その賠償請求をすることができるが、本件管理事務室の返還を受けたときには、その時から1年以内に請求しなければならない。
 

【問 5】 制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が所有する居住の用に供するマンションの専有部分について抵当権を設定する場合には、家庭裁判所の許可を得なければならない。
 
【問 6】 甲マンションと乙マンションの各敷地が隣接している場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

4 甲マンションの管理組合は、乙マンションの敷地の樹木(乙マンションの管理組合の所有)の枝が境界線を越えるときは、その枝を自ら切除することができる。
 
 
【問 10】 マンションの管理費の滞納に対する対策及びその法的手続について管理業務主任者(マンション管理適正化法第2条第9号に規定する者をいう。以下同じ。)が管理者等に対して行った次の説明のうち、正しいものはどれか。

1 管理費の滞納額の全額でなくても、滞納者が一部の支払いであることを明示して、一部の額を支払ったときは、その残額についても時効が更新されます。

2 滞納管理費を裁判外において書面で請求する場合、内容証明郵便により、6箇月ごとの催告を継続すれば、そのつど管理費債権の消滅時効の完成が猶予されます。
 
 
 
【問 11】 マンションの管理組合A(以下本問において「A」という。)とマンション管理業者B(以下本問において「B」という。)との間で管理委託契約が締結されたが、同契約では、Bが管理費等の滞納者(以下本問において「滞納組合員」という。)に対する同契約所定の督促を行っても、当該滞納組合員が支払わないときは、Bは責めを免れ、その後の収納の請求はAが行うものとされている場合に関し、Aが検討している次の方策のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア 滞納組合員に対して、連帯保証人を選任してもらい、以後は、滞納組合員と連帯保証人との間の保証委託契約を、もっぱら根拠として、滞納分について連帯保証人に対して請求したい。

イ 滞納組合員に対して、管理費等の債務が時効により消滅するのを防ぐために、時効完成前に、時効の利益を放棄する旨の文書を提出させておきたい。

ウ 滞納組合員が、Aに対して金銭債権(悪意による不法行為に基づく損害賠償、人の生命又は身体の侵害による損害賠償以外の債権)を有しているときは、滞納額と同債権にかかる債権額とを対等額にて相殺したい。

エ Aの収納請求の事務上の負担を軽減するために、滞納組合員に対して、以後は、管理費等を供託所に供託させることにしたい。
 
 
【問 30】 管理者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 管理者に選任することができるのは、自然人、法人を問わず、また区分所有者でなくてもよいが、規約に定める理事長と同一人でなければならない。
 
 
【問 37】 次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 規約で、集会の成立要件について、議決権総数の4分の3以上の組合員の出席が必要と定めることができる。

3 規約違反の区分所有者に対し違反行為の停止請求の訴訟を提起することを決議する場合でも、その者の議決権行使を認めなければならない。

4 共用部分の大規模修繕工事により、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときでも、その専有部分の所有者の承諾は必要でない。
 
 
【問 38】 管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 集会所のみを共有する1戸建て住宅で構成される団地管理組合は、団地管理組合法人になることができない。
 
 
H24
【問 3】 マンションの管理費の支払債務と時効に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

2 区分所有者が、管理組合に対して負う管理費の支払債務が時効により消滅した場合には、管理費の支払いの遅滞によって発生した遅延損害金も消滅する。
 
 
H25
【問 11】 マンションの管理費の支払義務に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

2 区分所有者が破産手続開始の決定を受けたとしても、当該区分所有者は、破産手続開始決定の日の翌日以降の管理費の支払義務を免れない。

 
【問 36】 管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法によれば、誤っているものはどれか。

4 管理組合法人が、集会の特別決議によって解散する場合には、区分所有法第3条の団体としての管理組合はなお存続する。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 誤り
 「区分所有法の規定」による。  
(成立等)
第四十七条 第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。

 誤り
民法(持分の放棄及び共有者の死亡)
第二百五十五条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する

※ 次の条文もあることを 一応 理解しておくべきなのだが・・そのことは考慮外としての出題
  と解される
(残余財産の国庫への帰属)
第九百五十九条 前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する。
      ※ 前条 というのは <特別縁故者に対する相続財産の分与・958条の3>
  
※(民法第二百五十五条の適用除外) の場合のことに注意
(分離処分の禁止)
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
第二十四条 第二十二条第一項本文の場合には、民法第二百五十五条(同法第二百六十四条において準用する場合を含む。)の規定は、敷地利用権には適用しない
〔敷地利用権には共有者がいるので 相続人がないということでその共有者らに持分が属することになってし 
 まうと 専有部は国庫に 敷地利用権はその共有者らに ということで分離してしまい分離処分禁止の趣旨
 を貫くことができなくなってしまうので 分離処分が禁止の場合は255条を適用しない(敷地利用権持分
 は他の共有者に帰属しない)とされる
 結果として 敷地利用権も国庫に帰属することになる<特別縁故者に対する相続財産の分与・民958の 
 3のことは考慮外としてのこと>〕
 
 誤り
当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは債権者(A)は反対給付の履行を拒むことができる(危険負担における債務者主義)
Aは委託業務費の「全部」の支払を拒める
 
(債務者の危険負担等)
第五百三十六条 当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。

 2誤り   3誤り  4誤り
 権限の定めのない代理人は保存行為をする権限を有する
(権限の定めのない代理人の権限)
第百三条 権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
一 保存行為
二 代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為


 管理組合法人はその事務に関し区分所有者を代理する
  管理組合法人においては管理組合法人が代理人 本人が区分所有者という関係になっている

(成立等)
第四十七条 
 6 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。


 民法上の代理人が損害保険契約をするためには本人から代理権を授与される必要がある
  管理者は損害保険契約に基づく保険金額の「請求及び受領」については代理権を有するけれど損害保険契
  約の「締結」については当然に区分所有者を代理するというわけではない
(権限)
第二十六条 
 2 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。
 第十八条第四項(第二十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額 
 並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様と  
 する。

 誤り
民法の工作物責任の規定は 竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用されている
樹木の栽植の瑕疵により他人に損害が発生した場合 第一次的には占有者が責任を負うことになる

(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任)
第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
2 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
 
 誤り
通謀虚偽表示は当事者間においても無効
(虚偽表示)
第九十四条 相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
2 前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
  
 ア 誤り    ウ 正しい
 
肢の場合に 少額訴訟による審理及び裁判を求めることが「できる」ということで 必ず少額訴訟によらなければならないということではない

(少額訴訟の要件等)
第三百六十八条 簡易裁判所においては、訴訟の目的の価額が六十万円以下の金銭の支払の請求を目的とする訴えについて、少額訴訟による審理及び裁判を求めることができる
ただし、同一の簡易裁判所において同一の年に最高裁判所規則で定める回数を超えてこれを求めることができない。
2 少額訴訟による審理及び裁判を求める旨の申述は、訴えの提起の際にしなければならない。
3 前項の申述をするには、当該訴えを提起する簡易裁判所においてその年に少額訴訟による審理及び裁判を求めた回数を届け出なければならない。
 

管理費滞納者が再生手続開始の決定を受けた場合 その再生手続開始決定の時に時効の完成が猶予されるということではなく 債権者が再生手続に参加した時に 時効の完成猶予の効力が生ずる

(裁判上の請求等による時効の完成猶予及び更新)
第百四十七条 次に掲げる事由がある場合には、その事由が終了する(確定判決又は確定判決と同一の効力を有するものによって権利が確定することなくその事由が終了した場合にあっては、その終了の時から六箇月を経過する)までの間は、時効は、完成しない
一 裁判上の請求
二 支払督促
三 民事訴訟法第二百七十五条第一項の和解又は民事調停法(昭和二十六年法律第二百二十二号)若しくは家事事件手続法(平成二十三年法律第五十二号)による調停
四 破産手続参加、再生手続参加又は更生手続参加
 [続く]

続いて 管理業務主任者試験

2021-11-29 | 国家試験受験サポート   〔マンション管理士 ・ 管理業務主任者〕

 

 

当地は メッキリ 寒くなってまいりました

皆さまのところは いかがですか

 

さて 昨日 [マンション管理士試験]が行われました

自身が係わらせていただいている受験者の方のお話を伺うと 

『前半部の出題内容の難しさが 上昇している ように思えた』 

『いわゆる個数問題の連続箇所などもあったりした』 

とのことでした

が ?

 

 

次は [ 管理業務主任者試験 ]です

ご存知かと思いますが 試験委員の3人ほどは 両試験に係わっておられるはず

著名な 大学教授の方 と 弁護士の方 など

なので 出題傾向を探るためのひとつの方向性を示す糧でもあろうと考えられる

ので

今回の [マンション管理士試験] についての講評類を一応参考になさるのも

有益ではないかと思われます(サマザマな受験予備校などでもネットなどで情報を

出されておられるよう ですので・・・)

 

 

自身も ブログ記事で 気になる箇所や 過去問題についての解説のための記事な

どを載せさせてまいりましたが

間近の折なのですが もしよかったならば 

国家試験受験サポート 〔マンション管理士・管理業務主任者〕欄のものの

気になる範囲だけでも お時間があるなら 自身のスケジュールにさしさわりが

ない程度で どうぞ 眺めてみてください(以前から申し上げているように 両試験

においては 同一範囲においても 少しばかり 出題分量・問い方が異なったりして

いることが多い

とも

言えますが・・・)

学習内容に限らず 最近載せた 解法手法においてのサマザマ など

参考になることもあるだろう と 思われますので

 

 

ということで

[マンション管理士試験]受験者の方 タイヘン お疲れさまでした

続いて 休む間もなく [管理業務主任者試験]受験 という方もおられるので

しょうね・・・


管理業務主任者試験の受験生の方の詰めの学習が順調に進まれることを お祈り

いたしております 

< なんといっても まずは体調管理に十分注意されながらのお努めを・・>

 

 

                 はたけやまとくお事 務 所