おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

売渡を求めたり買取りを求めたり

2019-12-05 | マンション〔法 令・判 例〕

 

 

 

マンションというものの歴史も それなりに長い ともいえるでしょう

区分所有法という法律が施行されたのは 昭和38年4月1日

その時期からしても 約60年が過ぎていてるのです



その建物と敷地の間柄もサマザマな形のものがあり 敷地権の

仕組みにくるまれて おおよそ不安を覚えることなどナイ という

ものばかりでは 当然 ? ないのです

長い間 穏やかに? 住環境が続いていても 事が起こり 経緯を

追って権利関係をあからさまにしなければならないことも 起こり得るのです


建物には 敷地というものが 必要です

区分所有者が敷地を利用する権利を持たない場合は 敷地の権利者は

専有部分の収去を請求できるということになります〔権利のない者が敷地を勝手に使えないのは 当然のこと〕

区分所有法 10条

(区分所有権売渡請求権)
第十条 敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、
     その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

一例をあげますと 

区分所有者が敷地を賃借したけれど 解約権留保特約で解約されたり 賃料の不払い等で解除されたり

という場面もあります

専有部分の収去とはいっても 実際は物理的にも 社会の通念上も まず 不可能

そこで 時価で売り渡すことを請求できるとされているのです

硬い話になりますが この権利は形成権というものなので 意思を伝えれば 一方的に売買契約成立の効果

が生まれます
 
 
マンションの仕組みでは 広い意味で 似たような権利として

売渡請求 : 建替え関係で 建替の不参加者に対しての 区分所有権・敷地利用権の売渡請求   〔63条〕

買取請求 : 建物の一部が滅失し復旧などで賛成者以外の者からする建物と敷地権利買取請求  〔61条〕

被災マンション法〔4・12〕にも類似の仕組みがあります
 
積極的に復旧・建替えへの参加の心を持つ者が使う [売渡請求]
消極的に離脱することを望む者が使う[買取請求]
という感があるのでしょうが マンション生活 いつ どのようなことがあり得るのか ?

もっとも 戸建であろうと どのような住環境にあろうと サマザマなことがあり得ることは 同様

 
 
政令で定める災害によって大規模滅失した場合には

区分所有法による復旧 〔 61 〕

建替え 〔 62 ・ 70 〕

建物敷地売却 〔 被災マンション 9 〕

建物取壊し敷地売却 〔 被災マンション 10 〕

取壊し 〔 被災マンション 11 〕

一括建替え等決議 〔 被災マンション18 〕

の決議があり得ます


 
敷地についての共有物分割請求〔 民法256 〕のみが可能という場面もあったりします
 
 
 
被災マンション法の正式な名前は 

< 被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法 >
こういった法律に関し よく 述べられることとして
『 区分所有法という民法の特別法が用いられるのは 区分所有の建物が現に有る場合に限られる


建物の全部が滅失した場合には 法律上「建物」は存在しないで 瓦礫などが土地の一部として在る

だけで 建物全部が災害によって滅失した場合も同様で 共用部分等共同の管理に服すべきものが

無い以上 法律上区分所有者もその団体も存在しない
  

区分所有法を適用する余地はない 』

 
 
 
建物全部が滅失した場合 それについての定めは 区分所有法 には ありません
 
 
建物の「朽廃」とは 偶然の事故によってではなく 物理的社会的な耐用の限度を超えることによる

効用を失うこと と理解されましょうが 「滅失」と異なって 予測と対策は 不可能なことではないこと
 
ということですが 「朽廃」のケースに「滅失」に関しての扱いが許されるか ?  61条のことか18条の

ことなのか 諸々 説はあるようで・・・

ということで とにかく マンション関係法規は 奥が深い です

 
 
当地 不気味な地震の連続  茨城・栃木・群馬で 正体がハッキリしないような 不明の ?

そんな折の 相談などは 熱心な理事さんから サマザマな突発的なケースのアレコレなども問われ

あり得ないことではないので 次から次と 円環的に条文などを漁りながら 確認しながらの 

タドタドシイ 説明になってしまい

実力の涵養の必要を ドカーン と 反省させられ 

シンミリと 

冷めたコーヒーを ススッタリ

するのです
 
 
              
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