不動産投資の手品

　平成２９年８月２８の産経新聞に面白いエッセーのようなものがあった。経済学者の伊藤元重教授の文章である。金利が変化すると不動産価格がどの程度変化するか、と言うのがテーマである。伊藤氏によれば年間家賃１２０万円のアパートがあったとする。金利が１％だとして、このアパート経営に投資するに見合う、金額は一億二千万円だというのである。

　一億二千万円で金利１％の債権を買えば、年間１２０万円の金利が入るから、というのである。金利収入はその通りである。しかし、一億二千万円で土地を買い建物を作り、年間家賃１２０万円で、採算が合うのだろうか、と考えたらよいのである。

120,000千円／1,200千円＝100年である。

伊藤教授の金利の計算は間違いないが、果して、土地と建物に一億二千万円投資しても100年経たなければ回収できない、というアパートを建てるものがいるはずはなかろう。こんなことを考えたのは、小生の父がその昔、建設業者に勧められて、使わず余った畑の一部に戸建ての賃貸住宅を建てたからである。子供ながら、建物の建築費だけを家賃で割ってみたら、３０年近くかかる計算になった。

安造りの木造だから、３０年も経ったら使い物にならないし、それまでの修理費は基本的に貸し主である。つまり３０年経つと家は無価値になるから、建築費がちゃらになるだけで、元の木阿弥である。どう考えても賃貸契約は採算に合わないのは、分かり切っている。せいぜい、固定資産税対策にしかならないのである。土地が只であると言う計算ですらこんなものである。実際に賃貸経営をしている知人は何人かいるが、すべて親の資産が只で手に入ったケースだけである。

つまり、余程の田舎で土地が只同然で買えるケースしか、土地と建物を買って割が合いそうなケースはあり得そうもない。だがそんなところでは、割に合う家賃収入は得られないから、結局教授がいう賃貸目的の不動産投資は割に合わないのである。教授の言うケースでは、将来、建物に投資した金額分は消えてなくなり、土地投資分だけしか投資資金は回収できなくなる、ということが考慮されていない。確かに金利1％で投資した場合、元金が確実に残るという保証がないとすれば、教授の説もあながち間違いだとは断定できないのであるが、不正確極まりないことは間違いない。。

相続資産を持つ者に賃貸経営を勧める業者が、自ら賃貸経営をしないのは、そこに理由がある。賃貸経営を勧める言葉は伊藤教授のような論理を元にしたものであろう。教授のような経済のプロが時々空論に近いとしか思えないことを言うとしかの思えないのは、そんな訳である。

映画評論・ソルジャー

映画評論・ソルジャー

　近未来の話であろう。映画で想定した軍隊は、米陸軍なのか、海兵隊なのか分からない。とにかく、強い歩兵を作る為に、才能のありそうな子供たちを集めて、大人になるまで激しい訓練を行う。そのために落命する子供たちがいる位である。それとは別に、遺伝子操作で優秀な歩兵を人工的に作り出す、ニューソルジャープロジェクト行われている。当然のことながら、ニューソルジャーの方が強い。

　兵頭二十八氏の説だと思うが、海兵隊は日露戦争などでの日本陸軍歩兵の強さに驚嘆した米軍が、日本軍歩兵を目標に訓練して造り上げたものだという。とすれば「ソルジャー」とは日本軍歩兵を模範として徹底したものだと言える。特に遺伝子操作で作ったニューソルジャーは、それを米国らしい科学的合理性で徹底したものであろう。

　主人公のソルジャーと最強のニューソルジャーとが対決するところが、メインテーマになるのだが、小生は米国はまだ日本陸軍の強さに、潜在的な怖れを抱いているのだろう、ということの方に興味を持った。

　米国はベトナム戦争の凄惨なゲリラ戦で地上戦を恐れるようになったが、それも冷戦の勝利後の湾岸戦争である程度癒えたと思われるが、その時期の映画である。ヒットしなかったの原因のひとつは、やはり地上戦恐怖症は完全に克服されたのではなかったことであろうと思う。もし、ゲリラ的攻撃で、歩兵が一人また一人とじわじわ歩兵が戦死するイラク戦争の後なら、この映画は作られることはなかっただろう。