新しい年になりました
当地は 快晴が続く 一年のスタートです
雪国のかたのご苦労を思うと 複雑な気持ちになりますが・・
学習熱心な受験生 あるいは 管理運営に興味を持ち
鋭い質問を投げかけるマンション住人さんから
近頃よくある質問のなかから 少々 記してみることにします
なぜか？ ひとつの傾向があるような・・・？
★≪共用部分とは≫ ということを 訊かれることが多いです
（区分所有法）
第二条 ４項
この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物 の部分、
専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた
附属の建物をいう。
第十一条 共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。
（標準管理規約：単棟型）
五 共用部分 区分所有法第２条第４項の共用部分をいう。
七 共用部分等 共用部分及び附属施設をいう。
区分所有法と標準管理規約：単棟 で 「共用部分等」 の定義において
建物の敷地を含むかどうかで表現が違っています
（区分所有法 ２６条１項 ⇔ 標準管理規約：単棟型 ２条七号）
標準管理規約：単棟型に登場のマンション では
敷地および共用部分等は区分所有者全員の
共有に属しています（９条）
区分所有者は 敷地および共有部分等を
通常の用法で
使用しなければなりません（１３条）
いずれにせよ
※ ポイント ⇒ 敷地は共用部分ではない ということ
★ ≪利益相反≫ に関することを 第三者管理のことと絡めて 訊かれています
（区分所有法）
第五十一条 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が
管理組合法人を代表する。
（標準管理規約：単棟型）
（利益相反取引の防止）
第３７条の２
役員は、次に掲げる場合には、理事会において、当該取引 につき重要な事実を開示し、
その承認を受けなければならない。
一 役員が自己又は第三者のために管理組合と取引をしようとするとき。
二 管理組合が役員以外の者との間において管理組合と当該役員との利益が
相反する取引をしようとするとき。
（参考：会社法）
（・・・利益相反取引の制限）
第三百五十六条
取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実
を開示し、その承認を受けなければならない。
一 省略
二 取締役が自己又は第三者のために株式会社と取引をしようとするとき。
三 株式会社が取締役の債務を保証することその他取締役以外の者との間において
株式会社と当該取締役との利益が相反する取引をしようとするとき。
（参考：一般法人法）
（・・・利益相反取引の制限）
第八十四条
理事は、次に掲げる場合には、社員総会において、当該取引につき重要な事実を
開示し、その承認を受けなければならない。
一 省略
二 理事が自己又は第三者のために一般社団法人と取引をしようとするとき。
三 一般社団法人が理事の債務を保証することその他理事以外の者との間において
一般社団法人と当該理事との利益が相反する取引をしようとするとき。
★ ≪標準管理規約で想定されている基本的３パターン≫のことを訊かれる機会が
増えてきました
① 理事・監事外部専門家型 又は 理事長外部専門家型
② 外部管理者理事会監督型
③ 外部管理者総会監督型
それぞれの違いと それぞれの活用のケース分けについて
それと
②の場合 理事長の業務・権限 と 管理者の業務・権限
の整理の仕方
③の場合 理事会を設けない仕組みを なかなか想定できない
が どのように第三者管理者の執行を見張るのか
というあたりを 訊かれます
関連して
標準管理規約：単棟型に登場の
（役員）
第３５条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。） ○名
五 監事 ○名
２ 理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
とあることに関して
＜外部専門家を役員として選任できることとする場合＞
２ 理事及び監事は、総会で選任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
４ 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。
とあるのですが
この条文の国交省関連コメントにある
⑥ 外部の専門家を役員として選任する場合には、その者が期待された能力等を
発揮して管理の適正化、財産的価値の最大化を実現しているか監視・監督する仕組みが
必要である。
このための一方策として、法人・団体から外部の専門家の派遣を受ける場合には、
派遣元の法人・団体等による報告徴収や業務監査又は外部監査が行われることを
選任の要件として、第４項の細則において定めることが考えられる。
という部分の・・・「派遣」を受ける場合・・・というあたりについて
つい 労働法関係（労働派遣法）を考えたりしてしまいそうだが・・
曖昧な内容 ？ 表現の意は？？
というあたりを訊かれたりしました
つまるところ 管理組合の役員となる第三者外部専門家当事者は あくまで
自然人
であること
※ 法人は 役員とはならない（区分所有法でいう管理者は法人も可とされるが）
というようなことを 近頃 訊ねられたりしています
（新しいこと や 基本中の基本のこと を 訊かれること多し）
以上
参考までに 記してみました
ということで 相変わらず 新年初めから調べものが絶えません
本年も どうぞ よろしくお願いいたします
（一年の初めから 硬い話でスミマセンです）
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