おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔認定〕マンション管理士/〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師が生業の巷の一介の素浪人の日常

まず 気になるところ

2020-02-25 | マンション〔共用部分・持分・設備・敷地〕

 

学習スタート時に 圧倒的に質問が多いところ

マンションのそれぞれの部屋相互間の壁など境界について どこまでが専有部分なのか

ということ

配管設備の保守・取替え とか リフォーム とか 保険などのことでも重要なポイントになるところ 

ですが 区分所有法には定め無し です

役員になりたての方も 受験を思いたって学習をスタートさせた方も

おおよそ とても関心をもって理解しようとする言葉

<壁芯> <内法(内壁)> <上塗り>という文字

それらの文字に《○○計算》 《○○説》 という具合に付くところの 計算 ・  という文字

 

ところで

共用部分の持分割合を定めることに関する専有部分の床面積算定

と 専有部分の範囲を定めることとは 別のことです

(ソンナコト 当然でしょ という思いが 即 登場していることでしょうが 意外と混乱している

方がおられます) 

前者に登場は 通常  壁芯計算 ・ 内法(内壁)計算 のこと  
後者に登場は 通常  壁芯説 ・ 内法(内壁)説 ・ 上塗 のこと

 

専有部分の床面積算定のことは  内法(内壁) つまり内側線で囲まれた部分の面積とされ

ています(区分所有法14) が それを原則とする ということで 壁芯計算の方法をとった場合

であっても 登記簿には内法(内壁)計算での登記面積が載ります

マンションの実際の販売面積とか共有部分の割り振りは 建物の完成前になされ 分譲の時は

工事の途中で区画の内側の線が未確定なので 壁芯計算での床面積が利用され 登記面積から

の共用部分の持分割合の比率とは異なっています

 

さて 
専有部分 共有部分とは それぞれ どこからどこまでなのか ということですが

専有部分と共有部分の境界部分の考え方として大きく分けて「壁芯説」と「上塗説」

の2つの説があります   標準管理規約は「上塗説」の立場に立っています〔7条〕

〔 内法(内壁)説は 境界をすべて共用部分とみて 専有部分は空間だけということに
なってしまい所有権の意味がなくなってしまうような感覚になるし 区分所有者が自由に
壁紙替えなどの内装を変える工事ができないという理解をせざるを得ず 実情に合わな
いので 〕

 

概ね

壁芯説はお部屋の床・天井・壁のコンクリート製の躯体部分の厚みの中央までが

専有部分という(境界は共用部分ではないとする)説

上塗説は天井・床・壁のコンクリート製の躯体部分は共用部分だが その上塗り部分

(例えば部屋の空気に触れているクロス)は専有部分であるとする(境界を上塗部分と

躯体部分に分ける)説

壁紙の張替などが 上塗り部分なので 自由にできる

火災保険を加入する際は境界部分が分かりやすく火災事故時にトラブルになりにくい

「上塗説」で加入することを保険会社は奨めるようです

 

区分所有者が火災保険をかける場合の基本的な形は その区分所有されている

専有部分建物や収容されている家財道具・什器等に保険をかける

専有部分以外の共有部分は管理組合で加入するということ

躯体(簡単に言うと 建物全体の骨格・境界の骨格部分 と理解される部分)が共用部分としての

損害保険の対象となりますが 壁芯説に基づく損害保険契約だと躯体は専有部分なので理論上は

共用部分としての損害保険の対象とはならなくなってしまいます

もっとも 契約時に 保険会社の案内もあるでしょうし 慎重にチェックするでしょうが 知識

として知っておくべきと思います

もっとも 保険内容をシッカリ検討することでしょう けれど・・・

 

ということで 細かいところですが マンション生活者としては とても気になる知識でしょうし

受験生の方にしても あまりにポピュラーな論点で いまさら ということでも ありましょうが

大事なことですので あらためて 記してみました

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