更新料・名義書換料・20年間の差額地代を請求 （東京・台東区）

　　　　　　　地主が不当請求を撤回

　台東借組の組合員である田中さんは地代の供託を既に20年に亘って続けている。これまで地主との揉め事は組合との二人三脚で何とか切り抜けて来た。

　今回の借地の更新に際して地主は①更新料の支払いと②名義書換料を請求している。加えて③20年間の差額地代+利息を請求している。更に④前回不支払の更新料も再度要求している。

　田中さんは組合に対応を相談し、組合役員の立会いの下で地主と折衝することになった。地主側も不動産業者を加えてガードを固めている。交渉は約４時間に亘って行われた。

　更新料に関しては更新料支払の合意が無いので請求の根拠が無い。仮に支払の約定が前の契約書にあったとしても最高裁の判例は「更新料支払の約定は、合意更新される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨まで含むものではない」（1982年４月15日）と明言している。

　従って①と④に関しては前回・今回とも法定更新され、最高裁の判例から更新料支払義務が無いことは明らかである。勿論④は既に時効であり、支払義務は無い。更新料債権が他の債権と同様に一般には10年、商事については5年で時効消滅する。

　②に関しては母親の死亡に伴う借地権の相続であるから名義書換の問題は発生しない。名義書換料の要求は不当なものである。

　③は地主の一方的な主張であり、借地借家法11条2項の規定に従った取扱いをしてもらいたい。
　地代等は民法169条規定から５年で消滅時効となり、既に15年分が消滅時効となっている。
　地主は説明が間違いでないことを不動産業者に確認して渋々ながら不当請求を全面的に撤回した。

 

　借地借家法
第11条　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

民法　（定期給付債権の短期消滅時効）
第169条　年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、５年間行使しないときは、消滅する。

 

東京・台東借地借家人組合

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