【Q＆A】 借地契約書に特約で「建物使用の用途制限」がある

【問】　借地契約書で、土地上の建物を居宅として使用するとの契約内容になっています。この度、店舗として使用したいと思いますが、地主は承諾しません。どうしたらいいでしょうか。 

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【答】　借地契約は、本来、賃貸借の目的物は土地であり、その土地上の建物の所有者は、借地人ですから、建物の使用方法については、借地人の自由であってよいはずなのですが、借地借家法では、借地条件の１つとして建物の用途が入りましたので、今後は借地契約書上に、建物の用途についての制限が加えられるケースが増えてくるものと思われます。

　ところで、これまで、建物の種類について、非堅固建物所有から堅固建物所有へ変更する場合については借地条件の変更に当たるものとして地主の承諾を必要とし、地主の承諾が得られないときには、借地人が裁判所に借地非訟手続の申立をし、裁判所が地主に代わって許可を与える制度がありました。

　今度は、建物の非堅固から堅固への変更の場合だけでなく、建物の種類、構造、規模、用途についての制限がある場合に、その変更につき地主の承諾が得られない場合に、借地人は、裁判所に借地非訟手続の申立をして、裁判所が地主に代わって許可を与える制度になりました（借地借家法１７条１項）。

　そこで、借地契約書に、ご質問のような用途制限がある場合、借地人が建物を居宅使用から店舗使用に変更しようとするときには、あらかじめ、地主にその変更についての承諾を求める必要があり、地主が承諾をしなかったり、高額な承諾料を請求するような場合には、借地人は、裁判所に借地非訟手続を申立てる必要があります。もし、この借地非訟手続をとらずに、無断で建物の用途を変更しますと、借地契約違反として契約を解除され、借地権を失う恐れがあります。

　この借地非訟手続を申立てますと、裁判所は、当事者双方から事情を聴き、用途変更の必要性の有無・程度・地主への影響等を判断して許否の決定をすることになります。

　ところで、裁判所が許可を与える場合の財産上の給付（承諾料）については、今後裁判所の決定例の蓄積の中で一定の基準が形成されていくものと思われますが、一般的には、建物の種類、構造の変更許可の場合は増改築許可の場合よりも、低額になると思われます。

　なお、この制度は、既存の借地契約に用途制限がある場合にも適用されますので、用途変更をする場合には、改めて借地契約書を確認してください。

 

東借連常任弁護団解説

「Q＆A　あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

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（借地条件の変更及び増改築の許可）

第17条　建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。

２ 　増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

３ 　裁判所は、前２項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。

４ 　裁判所は、前３項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならない。

５ 　転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第１項から第３項までの裁判をすることができる。

６ 　裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第１項から第３項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。

 

東京・台東借地借家人組合

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住み続けたい。大東建託の強引な明渡要求には屈しない (奈良）

　大東建託は４世帯の借家人へ平成２２年末から再三にわたり、立退料として６０万円と引き換えに一方的に明渡を要求、時には面談を強要し時には文書で明け渡しに同意しているかのごとく引越しの催促をするなど、借家人へ居住不安を煽りました。

　平成２３年１月末には、１３０万円と引き換えに２月末までに解約に応じなけれれば裁判所へ提訴するなどの通知が送られてきました。

　奈良市では数年ぶりの大雪が降った２月１４日夜、４世帯の借家人は、大東建託と家主側の申入れに対する対応について船越康亘大借連会長を交えて検討し、７７年間住み続けた９６歳のお年寄りが「ここに住み続けたい。終の棲家にしたい」と身内の方によって伝えられました。「環境の良い住宅地を壊したくない。家族同然のコミニティーを大事にしたい。おばあちゃんの気持ち大事にしたい」と全員一致してお金では買われないもっと大切なものがあることを確認しました。そして、全員で誠意を持って検討したが、最終的に契約の解約には応じることはできないと家主へ回答しました。

　平成２３年２月２２日付けで家主から「私の意向に添ってくださることが出来ないことが解りました」との内容証明郵便が送られて、今後は補修の必要が生じても一切責任を取ることはできない旨の意思表示がされてきました。

　４世帯の中心的な役割を担い、これまで団結して頑張ってきた居住者の１人であるAさんは、「本当に大東建託が手を引いて、みんなほっとした。居住の権利の大切さを知り、環境の素晴らしい奈良の町を守ることができました。そして、住み続ける権利を他人から侵されるのではなく、自分に選択する権利があることを勉強しました」と喜びを語っています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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家賃５万８０００円のマンション（居住１０年）で原状回復費４１万円を請求される (愛媛県・松山市)

松山市に住んでいるYさんは、家賃５万４０００円、１年ごと契約更新の賃貸マンションに平成１２年７月に入居。平成２２年１２月に退去しました。

　Yさんは、過去に同マンションを退去した人から高額な原状回復費用を請求され、支払ったと聞きました。

　退去前に「原状回復」についてインターネットで検索して、尼崎借地借家人組合を知り、メールを送ってきました。Yさんは、尼崎借地借家人組合と敷金返還、少額訴訟、原状回復、消費者契約法など数回メールのやり取りを行いました。

　Yさんが心配したとおり家主から４１万円の修繕見積書が届き、自然損耗分がYさんの負担となっていました。

　家主は、交渉で修繕費を敷金と相殺する提案をしてきましたが、尼崎借地借家人組合とのメール交換で学んだ内容を家主に伝えました。

　Yさんは、２回目の交渉で進展が無ければ提訴も考えていましたが、双方修繕費１４万５０００円で合意しました。

　インターネットの普及で相談が解決でき、数百キロ離れたところに会員が誕生しました。「ネット」の影響の大きさを改めて痛感しています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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更新料支払特約があっても法定更新した場合、支払い義務はない （東京・練馬区）

練馬区練馬に住むAさんは、２０１０年９月に地主の代理人弁護士から、電話で更新料の支払を請求されました。

　父親が死亡し、今回初めて更新を迎えたAさんは、専門的な知識が必要になるということで組合に入会しました。組合で契約書の内容をみたところ、前回の更新時に合意更新した契約書に記載されていなかった更新時の更新料支払特約が、２年後に父親死亡に際して作成された新しい契約書の中に記載されてしまったことが確認され、慎重に対処することにしました。

　最初に更新料を支払う法的根拠と請求してきた金額の算出根拠を求めたところ、はっきりした根拠はないが、Aさんの出せる更新料を提案してくれと言ってきました。

　組合と相談して、平成１４年の最高裁判決（註）にあるように更新料支払特約があっても法定更新した場合、この特約は無効であるというものを示し、支払い義務は無いと回答するとともに、増改築について事前の承認が得られるならば一定の承諾料を支払う用意があると回答し、交渉することにしました。

 

全国借地借家人新聞より 

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（註）　地主が借地人に対して契約で合意した（約定）更新料の支払を求めて東京地裁に訴えた事例を検討してみたい。これは江東借地借家人組合の会員の場合である。
 裁判では法定更新の場合、借地人の約定更新料の支払義務の有無が争点になった。

 東京地裁は「更新料支払合意が契約の法定更新の場合を除外する趣旨のもの」とは認められないとして借地人は法定更新しても約定更新料の支払義務を負うと判示し、借地人に更新料約７６万円（坪当り約25,600円）の支払いを命じた（２０００（平成１２）年３月１３日判決）。

  しかし、地主は更新料が低額であるとして東京高裁へ控訴した。東京高裁は「法定更新された本件においては、本件更新料支払合意は効力を有するとは認められず、したがって、右合意を根拠とした控訴人（地主）らの本件請求は本来理由のないもの」（２０００（平成１２）年９月２７日判決）として地主の請求を根拠が無いと否認した。

　地主はこの判決を不服として最高裁へ上告した。
 最高裁は、予め合意された更新料支払の約定は法定更新の場合には適用されず、借地人の更新料支払義務を負わないとする東京高裁の判決趣旨を是認し、地主の上告を棄却した（最高裁２００２（平成１４）年２月２２日判決）。・・・・東京・台東借地借家人組合

 

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家主の不動産会社が明渡で嫌がらせ行為 （東京・立川市）

　アパートの明渡しを請求されている立川市高松町のAさんは、１８室のうち、Aさんを除く全員が退去し、家主の不動産会社から様々な嫌がらせを受けている。

　１階の自転車置き場の使用をさせないようシャッターの扉に鍵をかけ閉鎖し、２階のAさんの部屋の先をバリケードで封鎖し、各空室の前に空室と赤マジックで大きく書き、×印のテープを貼り、Aさんに「これでも住むのか」と威圧している。

　３月１８日は家主の代理人の弁護士から来年３月１日以降の契約の更新拒絶と明渡しの協議に応じるよう内容証明郵便を送ってきた。Aさんは、組合と相談し嫌がらせに負けずに、失業中であることを理由に早期の明渡しを拒否するつもりでいる。

 

東京借地借家人新聞より 

 

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高すぎる家賃の減額を （東京・板橋区）

　板橋区氷川町のAさんは、６階建てのマンションの５階に、１０数年前に引越してきた。以来、入居した時と同じ家賃を支払っていた。

　数年前、近所の不動産屋で自分たちが住んでいる同じマンションの入居募集の広告を見て、家賃が３万円も安い金額が提示されていてびっくりしたが、その時は、そんなものかと思っていた。

　今年、長年勤めていた会社も定年退職して、あらためてインターネットなどで自分が住んでいるマンションの家賃を調べてみたところ、３万円も安い家賃で募集していることが分かり、１０数年同じ家賃で支払っていたことに怒りを覚え、管理している不動産会社に同じマンションで同じ間取りなのになんでこんなに家賃に開きがあるのか問いただすとともに家賃の減額と支払いすぎた家賃の差額を返還するよう求めた。

　管理会社は２階と５階の差で問題ないと回答してきたので、どこか相談できるところはないかと組合事務所に相談に来た。組合では「賃料の値上げ値下げは双方の合意が原則です。賃料の減額請求も賃借人が黙っていると減額をしない家主が多いです。しっかりと請求し、相手が応じない場合は調停などの法的手続きも含め検討しましょう」とアドバイスした。

　その後、管理会社に請求したところ１万円の減額を提案してきた。Aさん「組合に入会し、もっと減額できるよう頑張ると」語った

 

東京借地借家人新聞より 

 

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賃貸住宅の礼金・中途解約時の返還命令 大阪簡裁

賃貸住宅の礼金・中途解約時の返還命令　大阪簡裁
 

 　賃貸住宅の礼金支払いを義務づけた契約条項の有効性が争われた訴訟の判決で、大阪簡裁が中途解約時の返還に応じない契約を無効と判断し、家主側に一部返還を命じていたことが１３日、分かった。判決は３月１８日付。原告側代理人によると、礼金の返還を認めた判決は初めて。

 　原告は大阪市内の男性（２４）。平成２１年１２月、市内の賃貸物件に入居する際、１年契約で礼金１２万円を支払ったが、２カ月足らずで転居した。

　判決理由で篠田隆夫裁判官は「礼金の主な性質は賃料の前払いで、建物使用の対価に当たる」と指摘。契約満了前に退去したケースで「未使用期間に対応する礼金の返還は当然」と述べ、中途解約でも返還しないとする契約内容は「消費者利益を一方的に害し無効」と判断した。

 　そのうえで男性の未使用期間を１０カ月と認定し、謝礼などを引いた９万円の返還を家主に命じた。礼金条項そのものが違法とする原告側の主張については「礼金にも一定の合理性がある」として退けた。

 2011年4月14日 産経新聞

 

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【Q＆A】 改築と承諾料

【問】　建物が古くなったので建て直したいのですが、地主が莫大な承諾料を要求しています。地主の要求する承諾料を支払わなければ建て直しはできないでしょうか。

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【答】　借地契約は、地主と借地人との間の土地を目的物とする賃貸借であり、地主は借地人に対し、土地を有効に使用収益できるようにする義務があります。借地人がその土地上に借地契約の目的に従い、いかなる建物を建築したり、また、その建物の全部または一部を改築したり、さらには、その建物に増築したりすることは、原則として自由です。

　しかし、借地契約において、建物の増改築をする場合は地主の承諾を要するという特約がある場合については、裁判所はこの特約は有効としています。

　ご質問の場合、増改築禁止の特約がなければ、地主の承諾は必要なく、自由に改築できるのです。したがって、承諾料を支払う必要はまったくありません。

　他方増改築禁止特約があったり、そうでなくとも例えば堅固でない建物から堅固な建物に改築するような借地条件を変更する場合には地主の承諾が必要になります。地主があまりにも莫大な承諾料を要求して、到底話し合いの余地がない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる改築の許可の手続きを取られたらよいでしょう。

　この手続きは、増改築禁止の特約がある場合は、土地の通常の利用上相当な増改築について、地主の承諾しない場合に認められるもので、裁判所は、その申立に対し、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する今までの経過その他一切の事情を考慮して、当事者間の公平を図るため、必要あるときは、借地内容を変更したり、財産上の給付を命じることによってなされます（借地借家法１７条）。

　非堅固建物から堅固建物に改築するような場合も、防火地域の指定や付近の利用状況の変化その他の事情が生じた場合に認められるもので同様な手続きを取ることができます。

　右の借地条件の変更というのは、存続期間を延長したり、あるいは、地代を改定することであり、財産上の給付というのは、承諾料として、いくら支払わせるかということです。裁判所では、増改築許可の場合、普通更地価格の３％の金銭給付を命じており、非堅固建物から堅固建物への条件変更の場合、普通更地価格の１０％が命じられています。　

 

東借連常任弁護団解説

「Q＆A　あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

 

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地震で建物に被害が・・・・修繕は地主の承諾は不要 （東京・荒川区）

　３月１１日に発生した東日本大震災で、荒川借組のＯ・Ｋさんから次のような地震被害の報告が組合にあった。

　我家は、平屋建てで築６０年が経過し、かなりの部分が傷んでいたため、家の外壁が剥がれ落ち、畳の下の床が落ちたり、ドアの開閉も不自由となったり家の中で随所に被害が出てしまった。その後も大小あわせて何回も余震に見舞われ、家が倒壊するのではと落ち着かなかった。

　最近、修繕と耐震補強工事をしなければと思い、念のため借地契約書を確認したところ、修繕するにも地主の承諾を得るよう明記してあったため、組合に相談した。

　組合からは、借地人が家の修繕を行なうことは自由であり、地震で建物が全壊しても借地権は存続し、例え修繕や増改築の禁止条項があっても、倒壊前の借地権の存続期間中は家を建替える権利があり、倒壊前と同様な建物を建てるのであれば地主の承諾は必要としないとのアドバイス受け、速やかに家の修繕を行なった。

　「今後、借地契約期間が満了した時に地主が無断で修繕したことを理由に借地の明渡しを要求してきたとしても、私は堂々闘う決意です」。

 

東京借地借家人新聞より 

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＜参考記事＞
【Q＆A】　大災害時に借地上の建物が滅失

 

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【Q＆A】 借地上建物の修繕

【問】　雨漏りがひどいので、屋根を瓦葺からトタン葺に全面修繕しましたが、地主は無断でやったので、契約違反だから明渡せと言います。どうしたらよいでしょうか。

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【答】　借地契約があり、借地関係が続いている間は、地主は借地人に対し、その土地を利用させる義務を有しているのであり、借地人としては、その対価として地代を支払っているのですから、その土地を契約に定めた用法に従って使用収益をすることは何ら差支えありません。

　借地契約における賃借の目的物は土地であり、その上に建っている建物ではないのですから、借地人が土地の形状に著しく変更を与える修繕したような行為をしない限り、建物についてどのような工事をしても、地主に対する保管義務に違反するものではないことは明らかです。

　ご質問のように、借地人が自己所有の建物について修繕したことについて、無断だとか、契約違反だから、明渡せというのはまったくの筋違いです。

　このように、借地人が自己所有の建物について、どのように工事をするかは自由です。そして、借地権が法定更新によって継続するためには建物が存続していることが必要ですから、借地人は普段から建物に手を入れ、良好な状態に維持管理していくことは、借地権を維持していくためにも重要なことです。

　借地人が自己所有の建物について修繕することについては自由なのですが、問題は、借地人が大修繕を加えたがために、今までの建物であれば朽廃の状態に達したであろう時期に、朽廃に達しないという場合です。このケースは、建物が老朽化し、通常の修繕では間に合わず、大修繕をしたような場合をいうのです。

　この問題については借地人が大修繕を加えても、通常加えられるべき程度の修繕を加えてもなお朽廃すべかりし時期に、借地権は消滅するという考え方もあります。

　何もせずに朽廃を待つよりは大修繕により建物の寿命が延びた場合であっても、建物の同一性を失う程度に至らないものの場合、つまり改築にあたらないものである限り、現実に大修繕後の建物が朽廃する時期まで、借地権は存続すると考えるべきです。

　これは、借地法が建物の存続する限りは借地権を存続させようとする趣旨で制定されているものであり、借地法中にも、修繕に関する規定はなく、当然建物の修繕は問題ないものとされていることから理由づけることができます。

　あるいは、地主は契約書に「無断増改築禁止特約」があることを理由に 契約違反を言っているのかもしれません。このような「増改築制限特約」は、借地人の増改築によって借地権の存続期間や建物買取請求がなされたときに、地主に不利益を及ぼす恐れがある可能性があるので、その限りでは合理的な理由があるとして有効とされているのです。

　ご質問の場合は、建物の修繕の域を出ないものであり、増改築に当たるような場合とはいえません。

 

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【Q＆A】 マンションの管理費・共益費

【問】　賃貸マンションの管理費、共益費には、どんなものが含まれるのでしょうか。 

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【答】　貸ビル・賃貸マンションの場合、通常の家賃とは別に管理費・共益費というものが支払われるのが通例です。家賃という貸室の使用の対価であり、貸主の所得という意味であるのに比べて、管理費・共益費というと貸室以外の共用部分の維持管理費であって、貸主の所得とならなぬ実費であるという意味合いをもっているようです。

　しかし管理・共益費に何が含まれるか明確な基準はなく、結局その建物の実態に即して、貸主と借主が合意によって決められるものです。以下一般的な判断基準について述べてみます。

　まず管理・共益費は名称からいっても、建物の共用部分に関する費用が含まれます。したがって共用の玄関・廊下、階段の電気代・清掃代、エレベーターなど共用機械の動力代・維持費用、貸ビルの湯沸室・共用トイレの水道代・ガス代などがこれに当ります。管理人が置かれている場合の人件費も、管理・共益費に含まれるのが普通です。

　セントラル方式の冷暖房設備のある場合、それに要する費用は、別途負担とされることが普通でしょうが、入居のときその費用支払いがはっきりしていないときには、契約条件で冷暖房付と明示している以上、その費用は管理・共益費又は家賃に織り込み済みと考えるべきです。

　各室で使われる電気・ガス・水道代は、借主の生活・営業活動上消費されるものですから、その料金は家賃や管理・共益費には含まれません。ただそれらのサブメーターが各室におかれていない場合に、その階や貸室全体でかかった費用を、賃借面積や貸室使用人数に応じて割り振ったり、あるいは大まかな計算によって一定額で固定したりして、管理・共益費に含めることもあります。

　建物の火災保険料については、貸主が保険契約者となり、家主の利益のために保険加入する以上、管理・共益費に一部として借主から徴収するいわれはありません。それは貸主が家賃収入から任意に支払うべきものです。

　貸ビル・賃貸マンションが、ガレージをもっている場合、それは必ずしも共用部分とはされず、したがって、その使用料・維持管理費は、管理・共益費には含まれないものです。分譲マンションなどに適用される建物区分所有等の関する法律によっても、ガレージや倉庫などは、当然には共用部分とはされていません。

　さてこのような管理・共益費の負担方法ですが、使用面積割、使用人数割、貸室による単純配分などの方法があります。一般的に面積割が合理的ですが、水洗便所衛生費などは人数割の方が公平です。これについては共用部分の実態や計算の便宜などを考えて貸主・借主で話し合って決める他ありません。

　なお管理・共益費については、、それが現実にどのように使われているか、各費目ごとに金額を知っておいた方がいいでしょう。そうすれば共用部分の維持・管理が不十分で、実際上貸主の所得となっているという事態を防止し、共益費を下げさせることもできますし、また共益費値上げの請求のあったときにも的確に対応できるでしょう。

 

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