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【判例】*改良住宅の入居者が死亡した場合において、市長の承認を受けて死亡時に同居していた者等に限り使用権の承継を認める京都市市営住宅条例は、公営住宅法等に違反し、違法、無効とはいえない

2018年12月12日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

平成29年(受)第491号 居住確認等請求本訴、家屋明渡等請求反訴事件


改良住宅の入居者が死亡した場合において、市長の承認を受けて死亡時に同居していた者等に限り使用権の承継を認める京都市市営住宅条例(平成9年京都市条例第1号)24条1項は、住宅地区改良法29条1項、公営住宅法48条に違反し違法、無効であるとはいえない
(最高裁平成29年12月21日 第一小法廷判決)



      主   文
 本件上告を棄却する。
 上告費用は上告人の負担とする。


      理   由
 上告代理人河田創、同中道滋の上告受理申立て理由第3について

1 本件本訴は、上告人が、被上告人(京都市)の所有する住宅地区改良法(以下「法」という。)2条6項の改良住宅である第1審判決別紙物件目録記載1の住宅(以下「本件住宅」という。)を使用する権利(以下「使用権」という。)を上告人の母であるAから承継したなどと主張して、被上告人に対し、本件住宅の使用権及び賃料額の確認等を求めるものであり、本件反訴は、被上告人が、本件住宅を占有する上告人に対し、所有権に基づく本件住宅の明渡し及び賃料相当損害金の支払等を求めるものである。

2 改良住宅に関する関係法令の定めは、次のとおりである。
(1) ア  法は、不良住宅が密集する地区の環境の整備改善を図り、健康で文化的な生活を営むに足りる住宅の集団的建設を促進し、もって公共の福祉に寄与することを目的とするものである(1条)。

イ  住宅地区改良事業の施行者は、市町村又は都道府県であり(法3条)、同事業において、改良地区内の不良住宅を除却しなければならず(法10条)、そのため必要がある場合においては、当該住宅又はこれに関する所有権以外の権利を収用することができ、その収用に関しては、土地収用法の規定を適用するものとされている(法11条1項、16条1項)。

ウ  施行者は、国土交通大臣による改良地区の指定の日において、当該地区内に居住する者で、住宅地区改良事業の施行に伴いその居住する住宅を失うことにより、住宅に困窮すると認められるものの世帯の数に相当する戸数の改良住宅を原則として当該地区内に建設しなければならないとされている(法17条1項、3項)。そして、上記指定の日から引き続き当該地区内に居住していた者等で、住宅地区改良事業の施行に伴い住宅を失ったものその他の法18条各号に掲げる者については、改良住宅への入居を希望し、かつ、住宅に困窮すると認められるものを改良住宅に入居させなければならないとされている(同条)。

エ  国の補助を受けて建設された改良住宅の管理については、改良住宅を公営住宅法に規定する公営住宅とみなして、公営住宅の管理に関する同法27条1項から4項までが準用されている。他方、公営住宅の入居者が死亡した場合において、その死亡時に当該入居者と同居していた者につき、事業主体の承認を受けて引き続き当該公営住宅に居住することができる旨を定めた同条6項(平成8年法律第55号により新設されたもの)は準用されていない(法29条1項)。

オ  国の補助を受けて建設された改良住宅の入居者は、当該改良住宅に引き続き3年以上入居している場合において政令で定める基準を超える収入のあるときは、当該改良住宅を明け渡すように努めなければならないとされている(法29条3項、平成8年法律第55号による改正前の公営住宅法(以下「旧公営住宅法」という。)21条の2)。


(2)  施行者は、国の補助を受けて建設された改良住宅の管理について必要な事項を条例で定めるものとされており(法29条1項、公営住宅法48条)、被上告人は、改良住宅及び公営住宅を含む市営住宅の管理等について京都市市営住宅条例(平成9年京都市条例第1号。以下「本件条例」という。)を制定している。本件条例24条1項は、改良住宅の入居者が死亡した場合において、その死亡時に当該入居者と同居していた者で、入居の承認に際して同居を認められていた者又は同居の承認を受けて同居している者(以下、併せて「死亡時同居者」という。)は、市長の承認を受けて、引き続き、当該改良住宅に居住することができる旨を定めている。

 

3  原審の適法に確定した事実関係等のの概要は、次のとおりである。
(1) 被上告人は、平成20年1月、Aに対し、法18条所定の改良住宅に入居させるべき者に当たるとして、国の補助を受けて建設された本件住宅を賃貸して引き渡した。

(2)  上告人は、平成22年5月頃からAを介護するため本件住宅に同居したが、京都市長に対し、本件条例に基づく同居の承認を申請しなかった。

(3)  Aは、平成25年9月に死亡した。

(4)  上告人を含むAの相続人の間で、平成27年7月、上告人が本件住宅の使用権を取得する旨の遺産分割協議が成立した。

4  原審は、要旨次のとおり判断して、上告人による本件住宅の使用権の承継を否定した。
公営住宅の入居者が死亡した場合には、その相続人が公営住宅を使用する権利を当然に承継するものではないと解されるところ(最高裁平成2年(オ)第27号同年10月18日第一小法廷判決・民集44巻7号1021頁)、法の規定及びその趣旨に照らすと、国の補助を受けて建設された改良住宅の入居者が死亡した場合についても、公営住宅の場合と同様に、当該入居者の相続人が改良住宅の使用権を当然に承継すると解する余地はない。そうすると、本件条例24条1項は、法の規定の趣旨に違反するとはいえない。

5  所論は、原審の上記判断は、国の補助を受けて建設された改良住宅の入居者が死亡した場合について、住宅に困窮する低額所得者に賃貸される公営住宅の場合と同様に解したものであって、法の規定の解釈を誤った違法があり、相続人による当該使用権の承継を制限した本件条例24条1項は、法29条1項に違反し違法、無効であるというものである。

6 (1)  前記2(1)に掲げた法の規定及びその趣旨に鑑みれば、改良住宅は、住宅地区改良事業の施行に伴い住宅を失うことにより住宅に困窮した改良地区内の居住者を対象として、建設されるものということができる。また、法は、公営住宅の入居者が死亡した場合における使用権の承継について定めた公営住宅法27条6項を準用していない。そうすると、改良住宅の法18条に基づく入居者が死亡した場合における使用権の承継については、直ちに、住宅に困窮する低額所得者一般に対して賃貸される公営住宅の場合と同様に解することはできないというべきである。

(2)  ところで、法18条は、改良住宅に入居させるべき者について、改良住宅への入居を希望し、かつ、住宅に困窮すると認められるものに限定しており、住宅地区改良事業に伴い住宅を失った者の全てについて、無条件に改良住宅への入居を認めるものではない。そして、国の補助を受けて建設された改良住宅の入居者は、当該改良住宅に引き続き3年以上入居している場合において政令で定める基準を超える収入のあるときは、当該改良住宅を明け渡すように努めなければならないともされている(法29条3項、旧公営住宅法21条の2第1項)。また、改良地区内の居住者が従前の住宅につき有していた所有権その他の権利に対しては、施行者が金銭をもって補償することが予定されている(法11条1項、16条1項参照)。

そうすると、施行者が住宅地区改良事業の施行に伴い住宅を失った者等を改良住宅に入居させることは、上記権利に対する補償ではなく、上記の者等の居住の安定を図るために義務付けられるものであるということができる。

以上によれば、国の補助を受けて建設された改良住宅の入居者が死亡した場合における使用権の承継については、民法の相続の規定が当然に適用されるものと解することはできない。そして、上記の場合における使用権の承継について、施行者が、法の規定及びその趣旨に違反しない限りにおいて、法29条1項、公営住宅法48条に基づき、改良住宅の管理について必要な事項として、条例で定めることができるものと解される。

(3)  本件条例24条1項は、改良住宅の入居者が死亡した場合において、死亡時同居者に限り、市長の承認を受けて、引き続き当該改良住宅に居住することができると定めている。上記規定の趣旨は、前記のとおり、改良住宅が、住宅地区改良事業の施行に伴い住宅を失った者等の居住の安定を図る趣旨のものであることを踏まえて、改良住宅の入居者死亡時における使用権の承継を死亡時同居者に限定したものと解することができる。そうすると、本件条例24条1項は、法の規定及びその趣旨に照らして不合理であるとは認められないから、法29条1項、公営住宅法48条に違反し違法、無効であるということはできない。

以上によれば、上告人による本件住宅の使用権の承継を否定した原審の判断は、是認することができる。論旨は採用することができない。

なお、その余の請求に関する上告については、上告受理申立て理由が上告受理の決定において排除されたので、棄却することとする。


よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。


   (裁判長裁判官 大谷直人 裁判官 池上政幸 裁判官 小池 裕 裁判官 木澤克之 裁判官 山口 厚)

 

 

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【判例】*地代等自動改定特約による地代額が不相当になったときは、地代増減請求が出来るとされ事例

2018年12月11日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

地代自動改定特約による地代額が不相当になったときは、地代増減請求が出来るとされ事例
(最高裁平成15年6月12日判決 民集57巻6号595頁)

 

       主   文
 原判決を破棄する。
 被上告人の請求についての本件控訴を棄却する。
 上告人の請求に関する部分につき本件を東京高等裁判所に差し戻す。
 第2項の部分に関する控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とする。


       理   由
 上告代理人遠藤光男、同高須順一、同高林良男の上告受理申立て理由について
 1 本件は、本件各土地を被上告人から賃借した上告人が、被上告人に対し、地代減額請求により減額された地代の額の確認を求め、他方、被上告人が、上告人に対し、地代自動増額改定特約によって増額された地代の額の確認を求める事案である。

 2 原審の確定した事実関係の概要は、次のとおりである。
 (1) 上告人は、大規模小売店舗用建物を建設して株式会社ダイエーの店舗を誘致することを計画し、昭和62年7月1日、その敷地の一部として、被上告人との間において、被上告人の所有する本件各土地を賃借期間を同月20日から35年間として借り受ける旨の本件賃貸借契約を締結した。

 (2) 被上告人及び上告人は、本件賃貸借契約を締結するに際し、被上告人の税務上の負担を考慮して、権利金や敷金の授受をせず、本件各土地の地代については、昭和62年7月20日から上告人が本件各土地上に建築する建物を株式会社ダイエーに賃貸してその賃料を受領するまでの間は月額249万2900円とし、それ以降本件賃貸借契約の期間が満了するまでの間は月額633万1666円(本件各土地の価格を1坪当たり500万円と評価し、その8%相当額の12分の1に当たる金額)とすることを合意するとともに、「但し、本賃料は3年毎に見直すこととし、第1回目の見直し時は当初賃料の15%増、次回以降は3年毎に10%増額する。」という内容の本件増額特約を合意し、さらに、これらの合意につき、「但し、物価の変動、土地、建物に対する公租公課の増減、その他経済状態の変化によりα(被上告人)・β(上告人)が別途協議するものとする。」という内容の本件別途協議条項を加えた。

 (3) 本件賃貸借契約が締結された昭和62年7月当時は、いわゆるバブル経済の崩壊前であって、本件各土地を含む東京都23区内の土地の価格は急激な上昇を続けていた。従って、当事者双方は、本件賃貸借契約とともに本件増額特約を締結した際、本件増額特約によって、その後の地代の上昇を一定の割合に固定して、地代をめぐる紛争の発生を防止し、企業としての経済活動に資するものにしようとしたものであった。

 (4) ところが、本件各土地の1㎡当たりの価格は、昭和62年7月1日には345万円であったところ、平成3年7月1日には367万円に上昇したものの、平成6年7月1日には202万円に下落し、さらに、平成9年7月1日には126万円に下落した。

 (5) 上告人は、被上告人に対し、前記約定に従って、昭和62年7月20日から昭和63年6月30日までの間は、月額249万2900円の地代を支払い、上告人が株式会社ダイエーより建物賃料を受領した同年7月1日以降は、月額633万1666円の地代を支払った。

 (6) その後、本件各土地の地代月額は、本件増額特約に従って、3年後の平成3年7月1日には15%増額して728万1416円に改定され、さらに、3年後の平成6年7月1日には10%増額して800万9557円に改定され、上告人は、これらの地代を被上告人に対して支払った。
 しかし、その3年後の平成9年7月1日には、上告人は、地価の下落を考慮すると地代を更に10%増額するのはもはや不合理であると判断し、同日以降も、被上告人に対し、従前どおりの地代(月額800万9557円)の支払を続け、被上告人も特段の異議を述べなかった。

 (7) さらに、上告人は、被上告人に対し、平成9年12月24日、本件各土地の地代を20%減額して月額640万7646円とするよう請求した。しかし、被上告人は、これを拒否した。

 (8) 他方、被上告人は、上告人に対し、平成10年10月12日ころ、平成9年7月1日以降の本件各土地の地代は従前の地代である月額800万9557円を10%増額した月額881万0512円になったので、その差額分(15か月分で合計1201万4325円)を至急支払うよう催告した。しかし、上告人は、これを拒否し、かえって、平成10年12月分からは、従前の地代を20%減額した額を本件各土地の地代として被上告人に支払うようになった。


 3 本件において、上告人は、被上告人に対し、本件各土地の地代が平成9年12月25日万7646円であることの確認を求め、他方、被上告人は、上告人に対し、本件各土地の地代が平成9年7月1日以降月額881万0512円であることの確認を求めている。


 4 前記事実関係の下において、第1審は、上告人の請求を一部認容し、被上告人の請求を棄却したが、これに対して、被上告人が控訴し、上告人が附帯控訴したところ、原審は、次のとおり判断して、被上告人の控訴に基づき、第1審判決を変更して、上告人の請求を棄却し、被上告人の請求を認容するとともに、上告人の附帯控訴を棄却した。

 (1) 本件増額特約は、昭和63年7月1日から3年ごとに本件各土地の地代を一定の割合で自動的に増額させる趣旨の約定であり、本件別途協議条項は、そのような地代自動増額改定特約を適用すると、同条項に掲げる経済状態の変化等により、本件各土地の地代が著しく不相当となる(借地借家法11条1項にいう「不相当となったとき」では足りない。)ときに、その特約の効力を失わせ、まず当事者双方の協議により、最終的には裁判の確定により、相当な地代の額を定めることとした約定であると解すべきである。

 (2)ア 本件各土地の価格は、昭和62年7月1日以降、平成3年ころまでは上昇したものの、その後は下落を続けている。

 イ しかし、総理府統計局による消費者物価指数(全国総合平均)は、昭和62年度を100とすると、平成3年度が109.66に、平成6年度が113.69に、平成9年度が115.75に、それぞれ上昇している。また、日本銀行調査統計局による卸売物価指数は、昭和62年度を100とすると、平成3年度が104、平成6年度が100、平成9年度が98であり、それほど大幅には変動していない。また、本件各土地の公租公課(固定資産税・都市計画税)は、昭和62年7月1日には1㎡当たり6000円であったのが、平成3年7月1日には同6740円に、平茂6年7月1日には同8090円に、それぞれ上昇しており、本件各土地のうち面積が最も広い地番141番51の土地の固定資産税・都市計画税の合計は、平成6年度には84万4103円であったのが、平成9年度には117万4570円となり、約40%も上昇している。さらに、本件各土地の平成9年7月1日の時点における継続地代の適正額についての第1審の鑑定結果は月額785万8000円であり、本件増額特約を適用した地代の月額881万0512円は、その1.12倍にとどまる。

 ウ 以上の事実を考慮すると、平成9年7月1日時点において、本件各土地の地代が著しく不相当になったとまではいえないから、本件増額特約が失効したと断じることはできない。

 (3) そうすると、本件増額特約に基づき、平成9年7月1日以降の本件各土地の地代は月額881万0512円(従前の月額800万9557円を10%増額した金額)に増額されたと認めるのが相当である。

 (4) 本件増額特約のような地代自動増額改定特約については、借地借家法11条1項所定の諸事由、請求の当時の経済事情及び従来の賃貸借関係その他諸般の事情に照らし著しく不相当ということができない限り、有効として扱うのが相当であるところ、その反面として、同項に基づく地代増減請求をすることはできず、その限度で、当事者双方の意思表示によって成立した合意の効力が同項に基づく当事者の一方の意思表示の効力に優先すると解すべきである。

 (5) 平成9年12月24日の時点において、未だ、本件増額特約そのものをもって著しく不相当ということはできないし、これを適用すると著しく不相当ということもできない(従って、本件別途協議条項を適用する余地もない。)から、上告人は、本件各土地につき、借地借家法11条1項に基づく地代減額請求をすることはできない。

 5 しかし、原審の上記判断は是認できない。その理由は、次のとおりである。
 (1) 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約の当事者は、従前の地代等が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、借地借家法11条1項の定めるところにより、地代等の増減請求権を行使することができる。これは、長期的、継続的な借地関係では、一度約定された地代等が経済事情の変動等により不相当となることも予想されるので、公平の観点から、当事者がその変化に応じて地代等の増減を請求できるようにしたものと解するのが相当である。この規定は、地代等不増額の特約がある場合を除き、契約の条件にかかわらず、地代等増減請求権を行使できるとしているのであるから、強行法規としての実質を持つものである(最高裁昭和28年(オ)第861号同31年5月15日判決・民集10巻5号496頁、最高裁昭和54年(オ)第593号同56年4月20日判決・民衆35巻3号656頁参照)。

 (2) 他方、地代等の額の決定は、本来当事者の自由な合意にゆだねられているのであるから、当事者は、将来の地代等の額をあらかじめ定める内容の特約を締結することもできるというべきである。そして、地代等改定をめぐる協議の煩わしさを避けて紛争の発生を未然に防止するため、一定の基準に基づいて将来の地代等を自動的に決定していくという地代等自動改定特約についても、基本的には同様に考えることができる。

 (3) そして、地代等自動改定特約は、その地代等改定基準が借地借家法11条1項の規定する経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである場合には、その効力を認めることができる。

 しかし、当初は効力が認められるべきであった地代等自動改定特約であっても、その地代等改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法11条1規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には、同特約の適用を争う当事者はもはや同特約に拘束されず、これを適用して地代等改定の効果が生ずるとすることはできない。また、このような事情の下においては、当事者は、同項に基づく地代等増減請求権の行使を同特約によって妨げられるものではない。

 (4) これを本件についてみると、本件各土地の地代がもともと本件各土地の価格の8%相当額の12分の1として定められたこと、また、本件賃貸借契約が締結された昭和62年7月当時は、いわゆるバブル経済の崩壊前であって、本件各土地を含む東京都23区内の土地の価格は急激な上昇を続けていたことを併せて考えると、土地の価格が将来的にも大幅な上昇を続けると見込まれるような経済情勢の下で、時の経過に従って地代の額が上昇していくことを前提として、3年ごとに地代を10%増額するなどの内容を定めた本件増額特約は、そのような経済情勢の下においては、相当な地代改定基準を定めたものとして、その効力を否定することはできない。しかし、土地の価格の動向が下落に転じた後の時点においては、上記の地代改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより、本件増額特約によって地代の額を定めることは、借地借家法11条1項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなったというべきである。従って、土地の価格の動向が既に下落に転じ、当初の半額以下になった平成9年7月1日の時点においては、本件増額特約の適用を争う上告人は、もはや同特約に拘束されず、これを適用して地代増額の効果が生じたということはできない。また、このような事情の下では、同年12月24日の時点において、上告人は、借地借家法11条1項に基づく地代減額請求権を行使することに妨げはないものというべきである。


 6 以上のとおり、平成9年7月1日の時点で本件増額特約が適用されることによって増額された地代の額の確認を求める被上告人の上告人に対する請求は理由がなく、また、同年12月24日の時点で本件増額特約が適用されるべきものであることを理由に上告人の地代減額請求権の行使が制限されるということはできず、論旨は理由がある。これと異なる原審の前記判断には、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。そこで、原判決を破棄し、被上告人の上告人に対する請求についての本件控訴を棄却するとともに、上告人の被上告人に対する請求について、上告人が地代減額請求をした平成9年12月24日の時点における本件各土地の相当な地代の額について、更に審理を尽くさせるため、本件を原審に差し戻す。

 よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。


   最高裁裁判長裁判官甲斐中辰夫、裁判官深澤武久、同横尾和子、同泉徳治、同島田仁郎

 

 

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【判例】*借地法4条1項所定の正当事由を補完する立退料等の提供・増額の申出の時期

2018年12月04日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

借地法4条1項所定の正当事由を補完する立退料等の提供・増額の申出の時期
(最高裁平成6年10月25日判決 民集48巻7号1303頁)

 


       主   文
 本件上告を棄却する。
 上告費用は上告人の負担とする。


       理   由
 1 上告代理人竹田章治の上告理由第2点について
  土地所有者が借地法6条2項所定の異議を述べた場合これに同法4条1項にいう正当の事由が有るか否かは、右異議が遅滞なく述べられたことは当然の前提として、その異議が申し出られた時を基準として判断すべきであるが、右正当の事由を補完する立退料等金員の提供ないしその増額の申出は、土地所有者が意図的にその申出の時期を遅らせるなど信義に反するような事情がない限り、事実審の口頭弁論終結時までにされたものについては、原則としてこれを考慮することができるものと解するのが相当である。けだし、右金員の提供等の申出は、異議申出時において他に正当の事由の内容を構成する事実が存在することを前提に、土地の明渡しに伴う当事者双方の利害を調整し、右事由を補完するものとして考慮されるのであって、その申出がどの時点でされたかによって、右の点の判断が大きく左右されることはなく、土地の明渡しに当たり一定の金員が現実に支払われることによって、双方の利害が調整されることに意味があるからである。このように解しないと、実務上の観点からも、種々の不合理が生ずる。すなわち、金員の提供等の申出により正当の事由が補完されるかどうか、その金額としてどの程度の額が相当であるかは、訴訟における審理を通じて客観的に明らかになるのが通常であり、当事者としても異議申出時においてこれを的確に判断するのは困難であることが少なくない。また、金員の提供の申出をするまでもなく正当事由が具備されているものと考えている土地所有者に対し、異議申出時までに一定の金員の提供等の申出を要求するのは、難きを強いることになるだけでなく、異議の申出より遅れてされた金員の提供等の申出を考慮しないこととすれば、借地契約の更新が容認される結果、土地所有者は、なお補完を要するとはいえ、他に正当の事由の内容を構成する事実がありながら、更新時から少なくとも20年間土地の明渡しを得られないこととなる。


 本件において、原審は、被上告人が原審口頭弁論においていわゆる立退料として2350万円又はこれと格段の相違のない範囲内で裁判所の決定する金額を支払う旨を申し出たことを考慮し、2500万円の立退料を支払う場合には正当事由が補完されるものと認定判断しているが、その判断は、以上と同旨の見解に立つものであり、正当として是認することができ、原判決に所論の違法はない。所論引用の判例は事案を異にし、本件に適切でない。論旨は、独自の見解に基づいて原判決を非難するに帰するもので、採用できない。


 

2 その余の上告理由について

 所論の点に関する原審の認定判断は、原判決挙示の証拠関係に照らし、正当として是認することができ、その過程にも所論の違法は認められない。右判断は、所論引用の当審判例に抵触するものではない。論旨は、原審の専権に属する証拠の取捨判断、事実の認定を非難するか、又は独自の見解に基づいて原判決を論難するものにすぎず、採用できない。

 よって、民訴法401条、95条、89条に従い、裁判官可部恒雄の補足意見(略)があるほか、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。


    最高裁裁判長裁判官園部逸夫、裁判官可部恒雄、同大野正男、同千種秀夫、同尾崎行信

 

 

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【判例】*土地賃借人が該地上の借地上建物に設定された抵当権は敷地の借地権に及ぶとされた事例

2018年12月03日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

1、土地賃借人が該地上の借地上建物に設定された抵当権は敷地の借地権に及ぶとされた事例
2、地上建物に抵当権を設定した土地賃借人は抵当建物の競落人に対し地主に代位して当該土地の明渡を請求ができないとされた事例
(最高裁昭和40年5月4日判決 民集19巻4号811頁)


       主   文
 本件上告を棄却する。
 上告費用は上告人の負担とする。


       理   由
 上告代理人長谷川毅の上告理由第1・2点について。

 土地賃借人の所有する地上建物に設定された抵当権の実行により、競落人が該建物の所有権を取得した場合には、民法612条の適用上賃貸人たる土地所有者に対する対抗の問題はしばらくおき、従前の建物所有者との間においては、右建物が取毀しを前提とする価格で競落された等特段の事情がないかぎり、右建物の所有に必要な敷地の賃借権も競落人に移転するものと解するのが相当である(原審は、択一的に、転貸関係の発生をも推定しており、この見解は当審の執らないところであるが、この点の帰結のいかんは、判決の結論に影響を及ぼすものではない。)。何故なら、建物を所有するために必要な敷地の賃借権は、右建物所有権に付随し、これと一体となって1の財産的価値を形成しているものであるから、建物に抵当権が設定されたときは敷地の賃借権も原則としてその効力の及ぶ目的物に包含されるものと解すべきであるからである。従って、賃貸人たる土地所有者が右賃借権の移転を承諾しないとしても、すでに賃借権を競落人に移転した従前の建物所有者は、土地所有者に代位して競落人に対する敷地の明渡しを請求することができないものといわなければならない。結論においてこれと同趣旨により、本件における従前の建物所有者たる上告人から競落人たる被上告人に対して本件土地明渡しを請求しえないとした原審の判断は、正当として是認すべきである。


 されば、本件において、かかる特段の事情を主張立証すべき責任は、従前の建物所有者たる上告人に存するものというべく、これと反対の見解に立つ所論は理由がないし、また、被上告人が上告人から競落により賃借権を取得したとしてもそれは地主の承諾を条件とするものであるとの所論は、前記原判示の趣旨を正解しないものである。さらに、上告人が本件競落によって被上告人の取得した賃借権とは別個の賃借権を取得したとの所論主張を肯認すべきなんらの根拠も見出しがたい。論旨は、畢竟、独自の法律的見解に立脚して原判示を非難するものであり、いずれも採用するを得ない。よって、民訴法401条、95条、89条に従い、裁判官全員の一致で、主文のとおり判決する。


   最高裁裁判長裁判官横田正俊、裁判官石坂修一、同五鬼上堅磐、同柏原語六、同田中二郎

 


(註)競売により建物所有権が買受人に移転した時は、敷地利用権も買受人に移転する(同趣旨 最高裁昭和48年2月8日判決金融・商事判例677号44頁)。買受人が土地所有者に対抗できるかは別問題である。敷地使用権が賃借権の場合は、土地所有者の承諾がなければ、対抗できない(民法612条1項)。しかし、昭和41年の借地法の改正(9条ノ3)により借地上建物競売又は公売により買受けた者は借地権の譲受けについて賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可を得ることが出来る規定を設けた。この規定は借地借家法20条に踏襲されている。

 

 

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【判例】*借地人が建物買取請求権を行使すると明渡の強制執行の阻止理由になるとされた事例

2018年11月29日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

①建物収去土地明渡請求訴訟の事実審口頭弁論終結後に建物買取請求権を行使することができるとされた事例
②借地人が建物買取請求権を行使すると明渡の強制執行の阻止理由になるとされた事例

(最高裁平成7年12月15日判決 判例時報1553号86頁 判例タイムズ897号247頁 民集49巻10号3051頁)

 


       主   文
 本件上告を棄却する。
 上告費用は上告人(賃貸人)の負担とする。


       理   由
 上告代理人林正明の上告理由1について

 借地上に建物を所有する土地の賃借人が、賃貸人から提起された建物収去土地明渡請求訴訟の事実審口頭弁論終結時までに借地法4条2頃所定の建物買取請求権を行使しないまま、賃貸人の右請求を認容する判決がされ、同判決が確定した場合であっても、賃借人は、その後に建物買取請求権を行使した上、賃貸人に対して右確定判決による強制執行の不許を求める請求異議の訴えを提起し、建物買取請求権行使の効果を異議の事由として主張することができるものと解するのが相当である。何故なら、

(1) 建物売買請求権は、前訴確定判決によって確定された賃貸人の建物収去土地明渡請求権の発生原因に内在する瑕疵に基づく権利とは異なり、これとは別個の制度目的及び原因に基づいて発生する権利であって、賃借人がこれを行使することにより建物の所有権が法律上当然に賃貸人に移転し、その結果として賃借人の建物収去義務が消滅するに至るのである、

(2) 従って、賃借人が前訴の事実審口頭弁論終結時までに建物買取請求権を行使しなかったとしても、実体法上、その事実は同権利の消滅事由に当たるものではなく(最高裁昭和52年(オ)第268号同52年6月20日判決・裁判集民事121号63頁)、訴訟法上も、前訴確定判決の既判力によって同権利の主張が遮断されることはないと解すべきものである、

(3) そうすると、賃借人が前訴の事実訴口頭弁論終結時以後に建物買取請求権を行使したときは、それによって前訴確定判決により確定された賃借人の建物収去義務が消滅し、前訴確定判決はその限度で執行力を失うから、建物買取請求権行使の効果は、民事執行法35条2項所定の口頭弁論の終結後に生じた異議の事由に該当するからである。これと同旨の原審の判断は正当であり、原判決に所論の違法はない。論旨は採用できない。


 同2について
 原審の適法に確定した事実関係の下において、被上告会社(賃借人)が本件各建物買取請求権を放棄したものとはいえないとした原審の判断は、正当として是認することができ、その過程に所論の違法はない。論旨は採用できない。

 よって、民訴法401条、95条、89条に従い、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。


    最高裁裁判長裁判官河合伸一、裁判官大西勝也、同根岸重治、同福田博

 

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【判例】*更新料の支払義務の不履行を理由として土地賃貸借契約の解除が認められた事例

2018年11月28日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

更新料の支払義務の不履行を理由として土地賃貸借契約の解除が認められた事例
(最高裁昭和59年4月20日判決 民集38巻6号610頁)


       主   文
 本件上告を棄却する。
 上告費用は上告人(賃借人)らの負担とする。


       理   由
 上告(賃借人)代理人猪狩庸祐、同大久保博の上告理由第1及び第2について

 原審は、
1(一) 被上告(賃貸人)人は、昭和9年12月14日、上告人(賃借人)甲に対し、被上告人(賃貸人)所有の本件土地を、賃貸期間20年、普通建物所有の目的、権利金・敷金なく、無断譲渡・転貸禁止の特約付きで賃貸した。

 (二) そして、本件賃貸借契約は、昭和29年12月14日期間20年として更新され、その後地上建物の無断増改築禁止の特約がされ、上告人(賃借人)乙が連帯保証人となったが、更に本件賃貸借契約は、昭和49年12月14日期間20年として更新された。

 (三) ところで、本件賃貸借契約には、前示のとおり被上告人(賃貸人)の承諾なしに建物の増改築をしてはならない旨の特約があったが、上告人(賃借人)甲は、昭和37年12月本件建物(1)について長男名義で増改築の確認の申請をしたうえ、昭和38年ころその増改築に着手し、土台石を敷いた段階で被上告人(賃貸人)に承諾を求めたので、被上告人(賃貸人)がこれを承諾せず、その中止を申入れたが、上告人(賃借人)甲はこれを聞きいれずに完成させてしまった。そして、右増改築により上告人(賃借人)甲宅の便所が被上告人(賃貸人)の長男宅に接近して同人らに不快感を与えるようになり、また、上告人甲(賃借人)は、右増改築部分に間借人をおいたが、被上告人(賃貸人)は、上告人(賃借人)らとの紛争を避けるため、特に抗議を申入れることはしなかった。

 (四) また、本件賃貸借契約には、前示のように被上告人(賃貸人)の承諾なしに本件土地の賃借権の譲渡・転貸をしてはならない旨の特約があったが、上告人(賃借人)甲は、被上告人(賃貸人)の承諾を得ずに妻である上告人(賃借人)乙に本件建物(1)の所有権を移転して本件土地を使用させ、かつ、昭和38年2月8日上告人(賃借人)乙に本件建物(1)の所有権保存登記をして、本件土地を転貸した。被上告人(賃貸人)は、後日このことを知ったが、紛争を嫌って抗議等の申入れをしなかった。

 (五) 上告人(賃借人)らは、昭和50年12月7日本件建物(2)を隣地に接近して建築した。そのころ、これを知った被上告人(賃貸人)は、上告人(賃借人)らに書面で右建物は、何時、誰が建てたのか明らかにするよう求めたが、上告人(賃借人)らがこれに応じなかったので、被上告人(賃貸人)は、上告人(賃借人)らに重ねて書面でその回答を求めたが、上告人(賃借人)らはこれにも応じなかった。

 (六) 昭和38年ころから上告人(賃借人)甲の賃料の支払が遅れ、また、被上告人(賃貸人)は、本件土地を自ら使用する考えをもっていたが、本件賃貸借契約の解消は考えず、昭和49年12月14日の賃貸借契約の更新に先立ち、同月12日上告人(賃借人)甲に対し更新料の支払を請求する旨予め通告し、昭和50年6月1日三菱信託銀行株式会社の鑑定による本件土地の更地価格2585万3000円に基づき、借地権の価格をその7割にあたる1809万7100円とし、更に更新料をその1割にあたる180万9710円と算定してこれを上告人(賃借人)甲に支払うよう求めた。

 (七) しかし、上告人(賃借人)甲がこれに応じなかったので、被上告人(賃貸人)は、昭和50年10月30日右更新料の支払を求めて宅地調停の申立てをした。調停は、14回の期日が開かれ、主として、被上告人(賃貸人)と上告人(賃借人)甲の代理人として出頭した弁護士丙との間で更新料の額と支払方法のほかに、前記の上告人(賃借人)甲の本件建物(1)の無断増改築、本件土地の賃借権の無断転貸、賃料支払の遅滞等の問題等についても話合がなされた。その結果、賃料に関する問題は、賃料の増額もあってその賃料額及び支払額が不明確になっていたが、双方の言分の隔たりが大きく早急に合意に達することが困難な状態にあったので、調停成立後、右の点につき更に話合いを続けることとした。そして、被上告人(賃貸人)は、上告人(賃借人)甲の前記の不信行為を不問に付することとし、不問に付したことによる解決料と本来の意味での更新料との合計額を100万円に減額する旨申入れたところ、上告人(賃借人)甲はこれを了承し、右100万円を昭和51年12月末日50万円、昭和52年3月末日50万円と2回に分割して支払うことを約したので、昭和51年12月20日上告人(賃借人)甲が被上告人(賃貸人)に対し更新料100万円を右のとおり分割して支払う旨の調停が成立した。

 (八) そして、上告人(賃借人)甲は、第1回の分割金50万円は約定のとおり支払をしたが、第2回の分割金50万円は期限までに支払をしなかった。そこで、被上告人(賃貸人)は、上告人(賃借人)甲に対し、昭和52年4月4日到達の書面をもって、右書面到達の日から3日以内に第2回の分割金50万円を支払うよう催告したが、上告人(賃借人)甲がその支払をしなかったので、被上告人(賃貸人)は、同月10日到達の書面をもって本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした。

 (九) 上告人(賃借人)甲が、第2回の分割金50万円を期限までに支払わず、かつ、被上告人(賃貸人)の催告にも応じなかったのは、調停の際被上告人(賃貸人)側が借地の範囲を明確にすることなどを先ず履行することを約束していたものと考えていたこと、被上告人(賃貸人)が従来、賃借人の不信行為について強く抗議をせず、また、義務の履行を迫ったことがなかったので、右分割金を期限までに支払わなくても本件賃貸借契約が解除されるという事態に至ることはあるまいと思っていたからであった。しかし、調停成立の際、賃料については後日話合いすることが留保されたものの、被上告人(賃貸人)が先ず借地の範囲を明確にすることなどの合意はされていなかった。なお、上告人(賃借人)甲は、昭和52年4月16日被上告人(賃貸人)に対し、第2回の分割金50万円を弁済のため提供したが、被上告人(賃貸人)がその受領を拒絶したので同月18日これを供託した、との事実を確定したうえ、

2(一) 本件賃貸借契約は、昭和9年に締結されて以降2回の更新がされているが、右契約締結当時権利金・敷金等の差入れがなく、かつ、その間地価をはじめ物価が著しく値上りしているため、被上告人(賃貸人)が更新の際に借地権価格の1割に相当する更新料の支払を請求し、これについて当事者双方が協議したうえその支払の合意がされたことの経緯から見ると、本件更新料は、本件土地利用の対価として支払うこととされたものであって、将来の賃料たる性質を有するものと認められる。

 (二) 被上告人(賃貸人)は、その所有土地の有効利用を考え、また、上告人(賃借人)らの不信行為もあったが、本件賃貸借契約の解消を求めず、その継続を前提として更新料を請求したものであるから、更新に関する異議権を放棄し、その対価としての更新料を請求し、これについて更新料の支払が合意されたものと認めるべきである。

 (三) また、本件においては、上告人(賃借人)甲に建物の無断増改築、借地の無断転貸、賃料支払の遅滞等の賃貸借契約に違反する行為があったが、本件調停は、これら上告人(賃借人)甲の行為を不問とし、紛争予防目的での解決金をも含めた趣旨で更新料の支払を合意したものと認められる、と認定判断するところ、以上の認定判断は、原判決挙示の証拠関係及びその説示に照らし正当として是認できる。

 ところで、土地の賃貸借契約の存続期間の満了にあたり賃借人が賃貸人に対し更新料を支払う例が少なくないが、その更新料がいかなる性格のものであるか及びその不払が当該賃貸借契約の解除原因となりうるかどうかは、単にその更新料の支払がなくても法定更新がされたかどうかという事情のみならず、当該賃貸借成立後の当事者双方の事情、当該更新料の支払の合意が成立するに至った経緯その他諸般の事情を総合考量したうえ、具体的事実関係に即して判断されるべきものと解するのが相当であるところ、原審の確定した前記事実関係によれば、本件更新料の支払は、賃料の支払と同様、更新後の本件賃貸借契約の重要な要素として組み込まれ、その賃貸借契約の当事者の信頼関係を維持する基盤をなしているものというべきであるから、その不払は、右基盤を失わせる著しい背信行為として本件賃貸借契約それ自体の解除原因となりうるものと解するのが相当である。従って、これと同旨の原審の判断は正当として是認することができ、原判決に所論の違法はない。

 論旨は、畢竟、原審の専権に属する証拠の取捨判断、事実の認定を非難するか、又は原審の認定にそわない事実若しくは独自の見解に基づいて原判決を論難するものにすぎず、採用できない。

 同第3について
 本件において、賃貸人に対する信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情があるとは認められないとした原審の認定判断は、原判決挙示の証拠関係及びその説示に照らし、正当として肯認するに足り、その過程に所論の違法はない。論旨は、採用できない。

 よって、民訴法401条、95条、89条、93条に従い、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。

    最高裁裁判長裁判官宮崎梧一、裁判官木下忠良、同鹽野宜慶、同大橋進、同牧圭次

 

 

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【判例】*新賃貸人は建設協力金の性質を有する保証金の返還債務を承継しないとされた事例

2018年11月26日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例


ビルの貸室の賃貸借契約に際し賃借人から建物所有者・賃貸人に差し入れられた建設協力金の性質を有する保証金の返還債務が右建物の所有権を譲り受けた新賃貸人に承継されないとされた事例
(最高裁 昭和51年3月4日判決 民集30巻2号25頁)


       主   文
 本件上告を棄却する。
 上告費用は上告人(賃借人株式会社X)の負担とする。


       理   由
 上告(賃借人株式会社X)代理人高芝利徳、同渡辺法華の上告理由第1点について
 原判決の確定した事実関係は、次のとおりである。

 1 上告人(賃借人株式会社X)は、昭和38年6月15日訴外A(賃貸人)から同人所有の本件建物(ビルデイング)の2階部分176.85㎡(以下「本件貸室」という。)を、期間昭和38年7月1日から5年間、賃料1か月23万50円、敷金138万300円、保証金664万4700円の約定で賃借し、上告人(賃借人株式会社X)は昭和38年7月1日までに右敷金及び保証金を甲に差し入れ、本件貸室の引渡を受けた。

 2 右敷金及び保証金に関する特約として、本件賃貸借契約の期間満了の際、上告人(賃借人株式会社X)が本件貸室の明渡を完了し、かつ、右契約上の債務を完済したときは、A(賃貸人)は直ちに前記敷金及び保証金を上告人(賃借人株式会社X)に返還しなければならず、ただ、上告人(賃借人株式会社X)は、(イ) 右契約成立時から2年間はやむを得ない事情がない限り解約することができず、(ロ) 2年経過後は正当な理由がある限り解約することができるが、A(賃貸人)は、右(ロ)の場合には直ちに敷金及び保証金を返還しなければならないのに反し、(イ)の場合には、敷金については、直ちにこれを返還し、保証金については、本件貸室の次の入居者が決定し、その者から保証金が差し入れられるまで、6か月を限ってその返還を留保できる旨約された。

 3 本件保証金に関する約定は本件賃貸借契約書の中に記載されていたが、右保証金は、A(賃貸人)が本件建物建築のために他から借り入れた金員の返済にあてることを主な目的とする、いわゆる建設協力金であって、本件賃貸借契約成立のときから5年間はこれを据え置き、6年目から毎年日歩5厘の利息を加えて10年間毎年均等の割合でA(賃貸人)から上告人(賃借人株式会社X)に返還することとされている。

 4 被上告人(新賃貸人株式会社Y)は昭和43年5月9日競落によって本件建物の所有権を取得し、同年6月5日その旨の登記を経由した。

 5 建物の所有権移転に伴って新所有者が賃貸人たる地位を承継するとともに、保証金返還債務も当然に承継するという慣習ないし慣習法が形成されていることの立証はない。

 以上の事実関係に即して考えると、本件保証金は、その権利義務に関する約定が本件賃貸借契約書の中に記載されているとはいえ、いわゆる建設協力金として右賃貸借とは別個に消費貸借の目的とされたものというべきであり、かつ、その返還に関する約定に照らしても、賃借人の賃料債務その他賃貸借上の債務を担保する目的で賃借人から賃貸人に交付され、賃貸借の存続と特に密接な関係に立つ敷金ともその本質を異にするものといわなければならない。そして、本件建物の所有権移転に伴って新所有者が本件保証金の返還債務を承継するか否かについては、右保証金の前記のような性格に徴すると、未だ新所有者が当然に保証金返還債務を承継する慣習ないし慣習法があるとは認め難い状況のもとにおいて、新所有者が当然に保証金返還債務を承継するとされることにより不測の損害を被ることのある新所有者の利益保護の必要性と新所有者が当然にはこれを承継しないとされることにより保証金を回収できなくなるおそれを生ずる賃借人の利益保護の必要性とを比較衡量しても、新所有者は、特段の合意をしない限り、当然には保証金返還債務を承継しないものと解するのが相当である。そうすると、被上告人(新賃貸人株式会社Y)が本件保証金返還債務を承継しないとした原審の判断は、正当として是認できる。原判決に所論の違法はなく、論旨は採用できない。

 同第2点及び第3点について
 所論は、原審の認定にそわない事実又は独自の見解に基づき原判決を非難するものにすぎず、採用できない。所論引用の判例は、いずれも事案を異にし、本件に適切でない。

 同第4点について
 原判決は、上告人(賃借人株式会社X)が現に本件貸室を占有していないこと及び上告人において民法201条3項所定の期間内に占有回収の訴を提起していないことを理由に、上告人が本件貸室につき留置権を有しないと判断したものであって、原判決の確定した事実関係のもとにおいては、右判断は正当として是認できる。原判決に所論の違法はなく、論旨は採用できない。

 よって、民訴法401条、95条、89条に従い、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。

    最高裁裁判長裁判官下田武三、裁判官藤林益三、同岸盛一、同岸上康夫、同団藤重光

 


  

 参照 敷金は賃貸建物の所有権移転に伴い新賃貸人に承継されるとされた事例(最高裁昭和44年7月17日判決

 

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【判例】*借地人が地上建物を第三者に譲渡した場合敷地の賃借権をも譲渡したものと推定される及び賃料増額請求は共同借地人の一部の者に対してされた賃料増額請が無効とされた事例

2018年11月22日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

ア 借地人がその建物を他に譲渡した場合には、特別の事情のない限り、建物の所有権とともにその敷地の賃借権をも譲渡したものと推定されるから、借地人と建物譲受人との共同借地関係が成立したとの事実認定が違法とされた事例
イ 共同借地人の一部の者に対してされた借地法12条に基づく賃料増額請が無効とされた事例
(最高裁 昭和54年1月19日判決 裁判時報919号59頁 裁判集民事126号1頁)


       主   文
 原判決を破棄する。
 本件を大阪高等裁判所に差し戻す。


       理   由
 (1) 上告(賃借人)代理人西山要の上告理由第1点について

 賃借地上に建物を所有する土地の賃借人がその建物を他に譲渡した場合には、特別の事情のない限り、建物の所有権とともにその敷地の賃借権をも譲渡したものと推定すべきものである最高裁昭和45年(オ)第803号同47年3月9日判決・民集26巻2号213頁)ところ、原審の確定する事実関係によれば、上告人(賃借人)A1は、昭和36年3月ごろに被上告人(賃貸人)から第1審判決別紙目録記載の土地(以下「本件土地」という。)のうち596.13㎡を建物所有の目的で賃借し、その後借増しをして昭和38年1月には本件土地の全部(実測643.96㎡)を賃借するに至ったが、昭和40年12月ごろ、本件土地上にある木造建物を取りこわしたうえ、同地上に鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造陸屋根4階建ビルディング1棟(以下「本件建物」という。)を建築して所有し、本件建物でパチンコ店、喫茶店等を経営してその営業の基礎を築いた後、本件建物の所有権を上告人(賃借人)A2(弟)に移転して昭和44年4月4日付でその所有名義をも同上告人(賃借人)A2に移転し、また、本件建物における右営業を同上告人(賃借人)A2に譲り、その後は山口県宇部市に居を移して他の事業に従事している、というのである。


 右事実関係によれば、上告人A1が本件建物の所有名義を上告人A2に移転した際、上告人A1は、特別の事情のない限り、本件土地の賃借権をも上告人A2に譲渡して賃借人の地位を離脱し、他方、上告人A2が単独で賃借人の地位を承継取得したものと推定すべきものである。しかるところ、原審は、この点につき、上告人A1は未だ本件土地の賃借人たる地位を失っておらず、上告人A2とともに共同賃借人たる地位にあるものと推認すべきものとし、そのように推認すべき事情となるべき事実関係として、

  1 上告人A1は本件建物及び建物内で経営する前示営業を上告人A2に譲渡した後も、毎月一度は来阪して上告人A2の営業について指示、助言を与え指導に当たっていること、

  2 被上告人(賃貸人)が昭和46年12月に本件第1回目の賃料増額の請求をした際、上告人A1が上告人A2を同道して被上告人(賃貸人)宅を訪れ、上告人らの増額案を呈示するなど接衝に当たっていること及び

  3 上告人A1は、本件建物を上告人A2に譲渡するにあたり、事前に被上告人(賃貸人)の承諾を得ておらず、本件土地の賃借権の譲渡等につき未だ被上告人(賃貸人)との間で接衝するに至っていないことの諸事実を認定している。しかし、原審が挙示する右1ないし3の事実関係が存在するというだけでは未だ本件建物の所有権及び本件建物を利用して行われている営業が上告人A1から上告人A2に譲渡されたにもかかわらず、なお上告人A1が賃借人たる地位を離脱することがなく、従って、上告人A2も完全な単独賃借権を取得せず、その結果、上告人両名が共同で賃借人たる地位を保有するに至ったものと認定すべき特別の事情があるものということはできない。してみれば、右事実関係を認定しただけで、上告人両名が共同賃借人の関係にあることを肯認した原判決には建物の敷地となっている土地の賃借権の譲渡に関する法律関係についての法令の解釈、適用を誤り、ひいて理由不備の違法を犯したものというべきであるから、論旨は理由があり、原判決は、その余の論旨につき判断するまでもなく、破棄を免れない。


 (2) のみならず、被上告人(賃貸人)の主張にかかり、また原審の確定した事実関係によれば、昭和47年1月1日から本件土地の賃料を1か月あたり41万6500円に増額する旨の第1回目の増額請求部分については、昭和46年12月22日に被上告人(賃貸人)の代理人小林良子から上告人A2に対してその旨の意思表示がされたというにとどまり、共同賃借人の他の一人とされる上告人A1に対してその旨の意思表示がなされたことについては、被上告人(賃貸人)の主張するところでも、また原審の確定するところでないにもかかわらず、原審は右第1回目の増額請求の効力を認め、昭和47年1月1日をもって本件土地の賃料が適正額に改定された旨の判断を示している。

 しかし、賃貸人が賃借人に対し借地法12条に基づく賃料増額の請求をする場合において、賃借人が複数の共同賃借人であるときは、賃借人の全員に対して増額の意思表示をすることが必要であり、その意思表示が賃借人の一部に対してされたにすぎないときは、これを受けた者との関係においてもその効力を生ずる余地がない、と解するのが相当である最高裁昭和50年(オ)第404号同年10月2日判決・裁判集民事116号155頁参照)。してみれば、原判決中、上告人A2に対してされた増額の意思表示によって第1回目の増額請求が効力を生じたことを前提として、上告人両名に対し、昭和47年1月1日から同49年11月末日までの増額後の賃料月額と従前の賃料月額との差額813万4000円及びこれに対する昭和50年1月1日から支払ずみまで年1割の割合による遅延損害金の支払を命じた第1審判決を維持し、控訴を棄却した部分は、この点においても破棄を免れない。

 (3) そして、上告人両名が本件土地につき共同賃借人たる地位にあるか否かについてはなお審理を尽くさせる必要があるので、本件を原審に差し戻すのが相当である。

 よって、民訴法407条に従い、裁判官全員の一致の意見で、主文のとおり判決する。


   最高裁裁判長裁判官栗本一夫、裁判官大塚喜一郎、同吉田豊、同本林譲

 

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【判例】*借地人の供託した賃料額が後日の裁判適正賃料よりも遥かに低額であったにも拘らず借地法12条2項の相当賃料と認められた事例

2018年11月19日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

借地人の供託した賃料額が後日の裁判適正賃料よりも遥かに低額であったにも拘らず借地法12条2項の相当賃料と認められた事例
(最高裁平成5年2月18日判決 判例タイムズ816号189頁)


       主   文
 原判決中上告人敗訴部分を破棄し、第1審判決中右部分を取り消す。
 前項の部分に関する被上告人(賃貸人)の請求を棄却する。
 訴訟の総費用は被上告人(賃貸人)の負担とする。


       理   由
 上告(賃借人)代理人永原憲章、同藤原正廣の上告理由について

 (1) 原審の確定した事実関係の概要は、次のとおりである。
  1 上告人(賃借人)は、昭和45年5月23日、被上告人(賃貸人)から、第1審判決別紙物件目録1記載の土地(以下「本件土地」という。)を、建物所有を目的として、賃料月額6760円で賃借し、右土地上に同目録2記載の建物(以下「本件建物」という。)を所有している。

  2 被上告人(賃貸人)は、上告人(賃借人)に対し、本件土地の賃料を、昭和57年9月13日ころ到達の書面で同年10月1日から月額3万6052円に、昭和61年12月30日到達の書面で昭和62年1月1日から月額4万8821円に、それぞれ増額する旨の意思表示をした後、本件土地の賃料が右各増額の意思表示の時点で増額されたことの確認を求める訴訟を神戸地方裁判所に提起した(同庁昭和62年(ワ)第36号、以下「賃料訴訟」という。)。

  3 被上告人(賃貸人)は、上告人(賃借人)に対し、賃料訴訟の係属中の昭和62年7月8日到達の書面で、昭和57年10月1日から同61年12月31日まで月額3万6052円、昭和62年1月1日から同年6月30日まで月額4万6000円による本件土地の賃料合計211万4652円を同年7月13日までに支払うよう催告するとともに、右期間内に支払のないときは改めて通知することなく本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした。

  4 上告人(賃借人)は、被上告人(賃貸人)に対し、従前の月額6760円の賃料を提供したが、受領を拒絶されたため、昭和59年5月12日に同年6月分まで月額6760円、昭和62年1月28日に同59年7月分から同62年6月分まで月額1万140円、昭和62年7月10日に同年7月分から同年12月分まで月額2万3000円を、いずれも上告人(賃借人)において相当と考える賃料として供託した。

  5 昭和62年12月15日、賃料訴訟において、本件土地の賃料が昭和57年10月1日から同61年12月31日までは月額3万6052円、昭和62年1月1日以降は月額4万6000円であることを確認する旨の判決がされ、控訴なく確定した。昭和63年3月1日、上告人(賃借人)と被上告人(賃貸人)との間で、賃料訴訟で確認された同62年6月30日までの本件土地の賃料と上告人(賃借人)の供託賃料との差額及びこれに対する法定の年1割の割合による利息を支払って清算する旨の合意が成立し、上告人(賃借人)は右合意に従って清算金を支払った。

  6 被上告人(賃貸人)は、上告人(賃借人)に対し、前記の賃料増額の意思表示のほかにも、昭和47年4月から月額2万2533円に、同53年1月から月額2万6288円に、同55年7月から月額3万1546円に各増額する旨の意思表示をその都度したが、上告人(賃借人)はこれに応ぜず、前記のとおり昭和59年6月分まで当初の月額6760円の賃料を供託し続けた。また、上告人(賃借人)は、本件土地の隣地で被上告人(賃貸人)が他の者に賃貸している土地について、昭和45年以降数度にわたって合意の上で賃料が増額されたことの大要を知っていた。

 (2) 原審は、被上告人(賃貸人)の本件建物収去本件土地明渡等請求を認容した第1審判決は、賃料相当損害金請求に関する一部を除いて、正当であるとした。

その理由は、次のとおりである。
  1 借地法12条2項にいう「相当ト認ムル」賃料とは、客観的に適正である賃料をいうものではなく、賃借人が自ら相当と認める賃料をいうものと解されるが、それは賃借人の恣意を許す趣旨ではなく、賃借人の供託した賃料額が適正な賃料額と余りにもかけ離れている場合には、特段の事情のない限り、債務の本旨に従った履行とはいえず、さらに、そのような供託が長期にわたって漫然と続けられている場合には、もはや賃貸人と賃借人の間の信頼関係は破壊されたとみるべきである。

  2 1記載の事実関係の下において、上告人(賃借人)が相当と考えて昭和57年10月1日から同62年30日までの間に供託していた賃料は、賃料訴訟で確認された賃料の約5.3分の1ないし約3.6分の1と著しく低く、上告人(賃借人)は、右供託賃料が本件土地の隣地の賃料に比してもはるかに低額であることを知っていたし、他に特段の事情もないから、上告人(賃借人)の右賃料の供託は債務の本旨に従った履行と認めることはできず、上告人(賃借人)が、被上告人(賃貸人)の数回にわたる賃料増額請求にもかかわらず、約12年余の間にわたり当初と同一の月額6760円の賃料を漫然と供託してきた事実を併せ考えると、当事者間の信頼関係が破壊されたと認めるのが相当であり、本件賃貸借契約は昭和62年7月13日の経過をもって賃料不払を理由とする解除により終了した。


 (3) しかし、被上告人(賃貸人)の請求は理由があるとした原審の右判断部分は、是認できない。その理由は、次のとおりである。

 借地法12条2項は、賃貸人から賃料の増額請求があった場合において、当事者間に協議が調わないときには、賃借人は、増額を相当する裁判が確定するまでは、従前賃料額を下回らず、主観的に相当と認める額の賃料を支払っていれば足りるものとして、適正賃料額の争いが公権的に確定される以前に、賃借人が賃料債務の不履行を理由に契約を解除される危険を免れさせるとともに、増額を確認する裁判が確定したときには不足額に年1割の利息を付して支払うべきものとして、当事者間の利益の均衡を図った規定である。

 そして、本件において、上告人(賃借人)は、被上告人(賃貸人)から支払の催告を受ける以前に、昭和57年10月1日から同62年6月30日までの賃料を供託しているが、その供託額は、上告人(賃借人)として被上告人(賃貸人)の主張する適正賃料額を争いながらも、従前賃料額に固執することなく、昭和59年7月1日からは月額1万140円に増額しており、いずれも従前賃料額を下回るものではなく、かつ上告人(賃借人)が主観的に相当と認める額であったことは、原審の確定するところである。そうしてみれば、上告人(賃借人)には被上告人(賃貸人)が本件賃貸借契約解除の理由とする賃料債務の不履行はなく、被上告人(賃貸人)のした解除の意思表示は、その効力がないといわなければならない。

 もっとも、賃借人が固定資産税その他当該賃借土地に係る公租公課の額を知りながら、これを下回る額を支払い又は供託しているような場合には、その額は著しく不相当であって、これをもって債務の本旨に従った履行ということはできないともいえようが、本件において、上告人(賃借人)の供託賃料額が後日賃料訴訟で確認された賃料額の約5.3分の1ないし約3.6分の1であるとしても、その額が本件土地の公租公課の額を下回るとの事実は原審の認定していないところであって、未だ著しく不相当なものということはできない。また、上告人(賃借人)においてその供託賃料額が本件土地の隣地の賃料に比べはるかに低額であることを知っていたとしても、それが上告人(賃借人)において主観的に相当と認めた賃料額であったことは原審の確定するところであるから、これをもって被上告人(賃貸人)のした解除の意思表示を有効であるとする余地もない。

 (4) そうすると、原判決には借地法12条2項の解釈適用を誤った違法があり、右違法は判決に影響を及ぼすことが明らかであるから、この点をいう論旨は理由がある。そして、以上によれば、被上告人(賃貸人)の請求は理由がないことに帰するから、原判決中上告人敗訴部分を破棄し、第1審判決中右部分を取り消した上、右部分に係る被上告人(賃貸人)の本訴請求を棄却すべきである。


 よって、民訴法408条、396条、386条、96条、89条に従い、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。
   最高裁裁判長裁判官三好達、裁判官大堀誠一、同橋元四郎平、同味村治、同小野幹雄

 

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【判例】*間借人の毎月1000円の支払を賃料でなく謝礼であるとして使用貸借の成立を認めた事例

2018年11月15日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

間借人の毎月1000円の支払を賃料でなく謝礼であるとして使用貸借の成立を認めた事例
(最高裁昭和35年4月12日判決 民集14巻5号817頁)


       主   文
 本件上告を棄却する。
 上告費用は上告人らの負担とする。


       理   由
 上告代理人倉石亮平の上告理由について。

 所論の点に関し原判決が認めた事実の要旨は、(1)上告人甲(元家主)は本件2階建店舗1棟を所有中上告人乙が自己(甲)の妻の伯父に当るという特殊の関係に基いて昭和22年中から右建物の2階7畳と6畳の2室を上告人乙(借間人)に貸し乙はこれを借り受け使用する(7畳の方は上告人甲(元家主)も使用する)契約をしたが、普通右の室を他人に貸すとすれば室代は1畳当り1か月1000円位を相当としたのであるが右親戚の間柄なる故室代ではないが室代ということにして上告人乙は上告人甲に1か月1000円宛を支払うことにした、また、(2)上告人甲は右建物のうち2階6畳の一室を自己(甲)の妻の弟で学生である上告人丙(借間人)に昭和28年頃から貸して使用させているけれども、上告人丙(借間人)は上告人甲(元家主)とともに同家で食事しているので食費として1か月3500円宛をこれに支払っており、別に1か月1000円宛を室代ではないが室代ということにして支払うことにした、というのである。

 してみれば、原判決が、右(1)、(2)の上告人乙(借間人)、同丙(借間人)の1か月1000円宛の各支払金はいずれも判示各室使用の対価というよりは貸借当事者間の特殊関係に基く謝礼の意味のものとみるのが相当で、賃料ではなく、右(1)、(2)の契約は使用貸借であって賃貸借ではないと解すべき旨を判示し、そして、被上告人(家主)は、右各契約後、上告人(元家主)甲より本件建物の所有権を取得(*)したけれども、被上告人(家主)はこれによって上告人甲(元家主)の右各室についての使用貸借関係を法律上承継するものではない、としたのはすべて相当というを妨げない。されば論旨が右貸借を賃貸借と解すべきものとし、借家法1

条により上告人らは被上告人に対し前示各室の賃借権を対抗しうべきものとする主張は採用できない。


 よって、民訴401条、95条、89条に従い、裁判官全員の一致で、主文のとおり判決する。


    最高裁裁判長裁判官垂水克己、裁判官島保、同河村又介、同高橋潔、同石坂修一

 (*)被上告人(家主)は、上告人甲(元家主)に3か月の約束で100万円を貸した。その際、担保として上告人甲(元家主)の建物に抵当権を設定した。もし債務を完済しない場合は、上告人甲(元家主)は代物弁済によって建物の所有権移転を約した。結局、甲は完済できず、建物は被上告人の所有になった。家主になった被上告人は甲、乙、丙に対し明渡請求を求めて提訴した。

 

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【判例】*敷引特約が消費者契約法10条により無効ということはできないとされた事例

2018年11月14日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約が消費者契約法10条により無効ということはできないとされた事例
(最高裁平成23年7月12日判決)


       主   文
 1 原判決中、上告人(賃貸人)敗訴部分を次のとおり変更する。上告人の控訴に基づき第1審判決を次のとおり変更する。
  (1) 上告人(賃貸人)は、被上告人(賃借人)に対し、4万4078円及びこれに対する平成20年7月8日から支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
  (2) 被上告人(賃借人)のその余の請求を棄却する。
 2 訴訟の総費用は、これを20分し、その1を上告人(賃貸人)の負担とし、その余を被上告人(賃借人)

の負担とする。


       理   由
 上告(賃貸人)代理人藤井正大、同堀大助の上告受理申立て理由(ただし、排除されたものを除く。)について
 1 本件は、居住用建物を上告人(賃貸人)から賃借し、賃貸借契約終了後これを明け渡した被上告人(賃借人)が、上告人(賃貸人)に対し、同契約の締結時に差し入れた保証金のうち返還を受けていない80万8074円及びこれに対する遅延損害金の支払を求める事案である。上告人(賃貸人)は、同契約には保証金のうち一定額を控除し、これを上告人(賃貸人)が取得する旨の特約が付されているなどと主張するのに対し、被上告人(賃借人)は、同特約は消費者契約法10条により無効であるなどとして、これを争っている。

 2 原審の適法に確定した事実関係の概要等は、次のとおりである。
 (1) 被上告人(賃借人)は、平成14年5月23日、甲との間で、京都市左京区上高野西氷室町所在のマンションの一室(以下「本件建物」という。)を賃借期間同日から平成16年5月31日まで、賃料1か月17万5000円の約定で賃借する旨の賃貸借契約(以下「本件契約」という。)を締結し、本件建物の引渡しを受けた。本件契約は、消費者契約法10条にいう「消費者契約」に当たる。

 (2) 被上告人(賃借人)と甲との間で作成された本件契約に係る契約書(以下「本件契約書」という。)には、次のような条項があった。
 ア 賃借人は、本件契約締結時に保証金として100万円(預託分40万円、敷引分60万円)を賃貸人に預託する(以下、この保証金を「本件保証金」という。)。

 イ 賃借人に賃料その他本件契約に基づく未払債務が生じた場合には、賃貸人は任意に本件保証金をもって賃借人の債務弁済に充てることができる。その場合、賃借人は遅滞なく保証金の不足額を補填しなければならない。

 ウ 本件契約が終了して賃借人が本件建物の明渡しを完了し、かつ、本件契約に基づく賃借人の賃貸人に対する債務を完済したときは、賃貸人は本件保証金のうち預託分の40万円を賃借人に返還する(以下、本件保証金のうち敷引分60万円を控除してこれを賃貸人が取得することとなるこの約定を「本件特約」といい、本件特約により賃貸人が取得する金員を「本件敷引金」という。)。

 (3) 被上告人(賃借人)は、本件契約の締結に際し、本件保証金100万円を甲に差し入れた。

 (4) 上告人(賃貸人)は、平成16年4月1日、甲から本件契約における賃貸人の地位を承継し、その後、被上告人(賃借人)との間で、本件契約を更新するに当たり、賃料の額を1か月17万円とすることを合意した。

 (5) 本件契約は平成20年5月31日に終了し、被上告人(賃借人)は、同年6月2日、上告人(賃貸人)に対し、本件建物を明け渡した。

 (6) 被上告人(賃借人)は、平成20年6月29日、上告人(賃貸人)に対し、本件保証金100万円を同年7月7日までに返還するよう催告した。上告人(賃貸人)は、同月3日、本件保証金から本件敷引金60万円を控除した上、被上告人(賃借人)が本件契約に基づき上告人(賃貸人)に対して負担すべき原状回復費用等として更に20万8074円(原状回復費用17万5500円、明渡し遅延による損害金2万2666円、消費税9908円の合計)を控除し、その残額である19万1926円を被上告人(賃借人)に返還した。

 (7) 被上告人(賃借人)が本件契約に基づき上告人(賃貸人)に対して負担すべき原状回復費用等は、合計16万3996円である。


 3 原審は、次のとおり判断して、本件特約は消費者契約法10条により無効であるとして、被上告人(賃借人)の請求を64万4078円及び遅延損害金の支払を求める限度で認容すべきものとした。

 (1) 本件特約は、公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者である被上告人(賃借人)の義務を加重したものである。

 (2) 本件契約の締結に当たり、被上告人(賃借人)が、建物賃貸借に関する具体的な情報(礼金、保証金、更新料等を授受するのが通常かどうか、同種の他の物件と比較して本件契約の諸条件が有利であるか否か)を得た上で、賃貸人が把握していた情報等との差が是正されたといえるかは必ずしも明らかではない。また、被上告人(賃借人)が本件特約について賃貸人と交渉する余地があったのか疑問が存する。そして、本件敷引金は、本件保証金の60%、月額賃料の約3.5か月分にも相当する額であり、本件契約の賃料の額や本件保証金の額に比して高額かつ高率であり、被上告人(賃借人)にとって大きな負担となると考えられる。これに対し、被上告人(賃借人)が、本件契約の締結に当たり、本件特約の法的性質等を具体的かつ明確に認識した上で、これを受け入れたとはいい難い。

 従って、本件特約は信義則に反して被上告人(賃借人)の利益を一方的に害するものである。


 4 しかし、原審の上記3(2)の判断は是認できない。その理由は、次のとおりである。
 本件特約は、本件保証金のうち一定額(いわゆる敷引金)を控除し、これを賃貸借契約終了時に賃貸人が取得する旨のいわゆる敷引特約である。賃貸借契約においては、本件特約のように、賃料のほかに、賃借人が賃貸人に権利金、礼金等様々な一時金を支払う旨の特約がされることが多いが、賃貸人は、通常、賃料のほか種々の名目で授受される金員を含め、これらを総合的に考慮して契約条件を定め、また、賃借人も、賃料のほかに賃借人が支払うべき一時金の額や、その全部ないし一部が建物の明渡し後も返還されない旨の契約条件が契約書に明記されていれば、賃貸借契約の締結に当たって、当該契約によって自らが負うこととなる金銭的な負担を明確に認識した上、複数の賃貸物件の契約条件を比較検討して、自らにとってより有利な物件を選択することができるものと考えられる。そうすると、賃貸人が契約条件の一つとしていわゆる敷引特約を定め、賃借人がこれを明確に認識した上で賃貸借契約の締結に至ったのであれば、それは賃貸人、賃借人双方の経済的合理性を有する行為と評価すべきものであるから、消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情があれば格別、そうでない限り、これが信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものということはできない(最高裁平成21年(受)第1679号同23年3月24日判決・民集65巻2号登載予定参照)。

 これを本件についてみると、前記事実関係によれば、本件契約書には、1か月の賃料の額のほかに、被上告人(賃借人)が本件保証金100万円を契約締結時に支払う義務を負うこと、そのうち本件敷引金60万円は本件建物の明渡し後も被上告人(賃借人)に返還されないことが明確に読み取れる条項が置かれていたのであるから、被上告人(賃借人)は、本件契約によって自らが負うこととなる金銭的な負担を明確に認識した上で本件契約の締結に及んだものというべきである。そして、本件契約における賃料は、契約当初は月額17万5000円、更新後は17万円であって、本件敷引金の額はその3.5倍程度にとどまっており、高額に過ぎるとはいい難く、本件敷引金の額が、近傍同種の建物に係る賃貸借契約に付された敷引特約における敷引金の相場に比して、大幅に高額であることもうかがわれない。

以上の事情を総合考慮すると、本件特約は、信義則に反して被上告人(賃借人)の利益を一方的に害するものということはできず、消費者契約法10条により無効であるということはできない。

 これと異なる原審の判断には、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は上記の趣旨をいうものとして理由がある。そして、以上説示したところによれば、被上告人(賃借人)の請求は、上告人(賃貸人)に対し4万4078円及びこれに対する平成20年7月8日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があるから、原判決中、上告人敗訴部分を主文第1項のとおり変更する。

 よって、裁判官岡部喜代子の反対意見があるほか、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。なお、裁判官田原睦夫同寺田逸郎の各補足意見がある。

  裁判官田原睦夫の補足意見は、次のとおりである。
 私は多数意見に与するものであるが、岡部裁判官の反対意見が存することもあり、以下のとおり補足意見を述べる。

 1 現在、建物の賃貸借契約、殊に居住用建物の賃貸借契約において、賃料以外に敷金、保証金、権利金、礼金、更新料等様々の費目による金銭の授受を行うとの定めがおかれていることがある。そのうち「敷金」は、判例法として形成されている、賃貸借契約における賃料の担保及び同契約において賃借人が負担することのある損害賠償金支払債務を担保するための預託金としての性質を有するものである限り、法律上特段の問題は生じない。また、権利金や礼金も、賃貸借契約締結に際して賃借人から賃貸人に一方的に交付されるものであり、それが契約締結の際の条件として明示されている限り、震災等地域全体の賃貸借契約に影響を及ぼすような特別の場合を除いては、法律上特段の問題は存しない。更新料は、契約期間終了時に更に契約を更新するに際して授受するものとして定められる金員であるが、それが借地借家法の定める更新規定に反するか否かの問題はあっても、それも契約締結時に明示されている限り、その趣旨は明らかである。

 問題となり得るのは、保証金である。その法律上の性質について種々議論されているが、少なくとも本件では保証金名下で差し入れられた100万円中60万円は、明渡し後も返還されないことが契約締結時に明示されているのであるから、その法的性質が如何であれ、賃借人は本件契約締結時に、本件建物明渡し後に同金額が返還されないものであることは、明確に認識できるのである。


 2 建物賃貸借において、上記のごとき費目の金銭が授受されるか否か、また如何なる費目の金銭が授受されるかは各地域における慣行に著しい差異がある。国土交通省が公表している調査資料によれば、例えば、敷金あるいは保証金名下で賃貸借契約締結時に賃貸人に差し入れられた金員のうち、明渡し時に一定額(あるいは一定割合)を差し引く旨のいわゆる敷引特約(以下、単に「敷引特約」という。なお、この差引き部分は、上記の本来の敷金としての性質を有するものではないから、「敷引特約」という用語は誤解を招く表現であるが、一般にかかる用語が用いられているところから、それに従う。)は、京都、兵庫、福岡では半数から大多数の賃貸借契約において定められているのに対し、大阪では約30%、東京では約5%に止まっており、また更新料については、かかる条項が設けられている契約事例が、東京や神奈川では半数以上を占めるのに対し、大阪や兵庫では、その定めがあるとの回答は零であったなど、首都圏とそれ以外の地域で著しい差異があり、また、近畿圏でも、京都、大阪、兵庫の間で顕著な差異が見られるのであって、賃貸借契約における賃料以外の金銭の授受に係る条項の解釈においては、当該地域の実情を十分に認識した上でそれを踏まえて法的判断をする必要がある(なお、このような各地域の実情は、地裁レベルでは裁判所に顕著な事実というべきものである。)。

 岡部裁判官は、その反対意見において、賃貸人は敷引特約の条項を定めるに当たっては、その敷引部分に通常損耗費が含まれるか否か、礼金や権利金の性質を有するか否か等その具体的内容を明示するべきであると主張されるが、そこで述べられる礼金や権利金についても、それに通常損耗費の補填の趣旨が含まれているか否かをも含めて必ずしも明確な概念ではなく、また、上記のとおり賃貸借契約の締結ないし更新に伴って授受される一時金については各地域毎の慣行に著しい差異が存することからすれば、敷引特約の法的性質を一概に論じることは困難であり、いわんや賃貸人にその具体的内容を明示することを求めることは相当とは言えない。


 3 現代の我が国の住宅事情は、団塊の世代が借家の確保に難渋した時代と異なり、全住宅のうちの15%近く(700万戸以上)が空き家であって、建物の賃貸人としては、かっての住宅不足の時代と異なり、入居者の確保に努力を必要とする状況にある。そこで、賃貸人としては、その地域の実情を踏まえて、契約締結時に一定の権利金や礼金を取得して毎月の賃料を低廉に抑えるか、権利金や礼金を低額にして賃料を高めに設定するか、契約期間を明示して契約更新時の更新料を定めて賃料を実質補填するか、賃貸借契約時に権利金や礼金を取得しない替わりに、保証金名下の金員の預託を受けて、そのうちの一定額は明渡し時に返還しない旨の特約(敷引特約)を定めるか等、賃貸人として相当の収入を確保しつつ賃借人を誘引するにつき、どのような費目を設定し、それにどのような金額を割り付けるかについて検討するのである。他方、賃借人も、上記のような震災等特段の事情のある場合を除き、一般に賃貸借契約の締結に際し、長期の入居を前提とするか入居後比較的早期に転出する予定か、契約締結時に一時金を差し入れても賃料の低廉な条件か、賃料は若干高くても契約締結時の一時金が少ない条件か等、賃借に当たって自らの諸状況を踏まえて、賃貸人が示す賃貸条件を総合的に検討し、賃借物件を選択することができる状態にあり、賃借人が賃借物件を選択するにつき消費者として情報の格差が存するとは言い難い状況にある。


 4 敷引特約も賃貸条件中の一項目であり、消費者契約法10条前段には一応該当するとは言える。しかし、同条後段との関係では、当該地域の賃貸借契約において定められている一般的な条項や当該契約における他の賃貸条項をも含めて総合的に検討されるべきであり、敷引特約に基づく敷引金と賃料との比較のみから単純にその有効性が決せられるべきものではない。

 なお、敷引特約に基づく敷引金の金額が賃料に比して高額であり、賃貸借契約締結時に当事者が想定していたより短期に賃貸借契約が終了したような場合には、敷引特約に定められた敷金(保証金)をその約定どおり差し引くことが信義則上問題となることがあり得るが、それは当該契約当事者間における個別事情の問題であって、敷引特約の有効性とは異なる問題である。


 5 ところで、賃貸人が賃貸借に伴う通常損耗費を賃借人の負担に求めようとする場合には、賃料として収受すべきであって、賃料以外の敷引金等に求めるのは相当でないとの見解が一部で主張されている。しかし、賃貸人が賃貸借に伴う通常損耗費部分の回収を、賃料に含ませて行うか、権利金、礼金、敷引金等の一時金をもって充てるかは、賃貸人としての賃貸営業における政策判断の問題であって、通常損耗費部分を賃貸借契約において賃貸人が取得することが定められている賃料及びその他の一時金以外に求めるのでない限り、その当不当を論じる意味はない(1審判決が引用する最高裁平成16年(受)第1573号同17年12月16日判決・裁判集民事218号1239頁は、通常損耗費を賃借人が負担する旨の明確な合意が存しないにもかかわらず、賃借人に返還が予定されている敷金から通常損耗費相当額を損害金として差し引くことは許されない旨判示するもので、当初から賃借人に返還することが予定されていない敷引金を通常損耗費に充当することを否定する趣旨のものではない。)。


 6 本件では、賃貸借契約締結後、最初の更新時に賃借人である被上告人は賃料値下げを賃貸人である上告人に了解させているのであるから、被上告人(賃借人)が上告人(賃貸人)に比して弱い立場にあったものとは認められない。また、本件契約においては、契約締結時に権利金や礼金の授受はなく、敷引特約は賃貸借契約締結時に明示されているのであって、被上告人(賃借人)はそれを十分に認識して本件契約を締結したものと窺える。そして、本件敷引特約に定める敷引金額は60万円であって、賃料の約3.5ヶ月分と一見高額かのごとくであるが、賃貸借契約が更新されても敷引金額は当初に定められた金額のままなのであるから、賃貸借期間が長期に亘るほどその敷引金額の賃料に対する比率は低下することになるところ、被上告人(賃借人)は本件契約の解約迄6年余本件建物に居住していたものであるから、敷引金額を居住期間の1ヶ月当たりにすると8,333円で、当初の1ヶ月の賃料(共益費込み)の4.76%、更新により改定後の賃料(共益費込み)の4.90%にすぎないのである。

 かかる敷引金を賃貸人が取得することをもって、消費者契約法10条に該当するとは到底認められない。

  裁判官寺田逸郎の補足意見は、次のとおりである。
 消費者契約法10条の適用との関係で若干の付言をする。

 1 居住用建物賃貸借契約に見られる「権利金」をはじめとする一時金(賃借人への返還が予定されないもの)の授受については、使用収益の対価を規制することを止めるとの判断で昭和61年に地代家賃統制令が廃止された後は、その趣旨に立ち入って検討し、介入すべき公的動機づけは薄れ(ただし、いわゆる「更新料」については、借地借家法が強行的に権利の存続保障をしていることとの関係で、契約更新に対する阻害要因としてどうみるかという別個の判断要素がある。)、その目的が特定されている場合のゆれは残るものの、広い意味で使用収益の対価の一部をなし、賃料として組み込めないものではなくなったという意味で、賃料との本質的な差はなく、いわば賃料を補うものとしての性格をもった金銭の授受と受けとめるべきものとなったといえよう。本件で問題となっているいわゆる「敷引特約」に係る賃貸借終了時に返還されない金銭についても、そのような性格のものであると理解することができる。そうであるとすると、たとえこの部分における賃借人の負担が少なくないとしても、一般的には、これのみを切り離して取り上げ、それが相当性を欠くかどうかの内容的な検討をすることが適切であるとは思われない。多数意見は、基本的に以上のような理解に立っていると考えられる。

 2 ところで、このように解するときは、敷引特約を取り上げて消費者契約法10条の規定の適用を問題となし得るのかというところに立ち返って検討を要することにもなる。同条の規定は、法律に定められている任意規定の適用に比べて消費者の権利を制限し、その義務を加重する契約条項を対象として、その有効性を問題とするものであるところ、敷引特約によって賃借人に返還されないものとされるところが広い意味で賃料の実質を持つ金銭の支払にほかならないということであれば、少なくとも予定していた賃貸借の期間を満了した場合には、民法における賃貸借の規定の枠をはずれて賃借人に義務を課するものではないのではないかと考えられるからである。もちろん、敷引特約の下で、本件のように、契約締結時に差し入れられた金銭のうち返還されないものと約された部分がそのまま契約終了時に債務による差引きの影響を受けずに賃貸人に帰属する結果となる場合には、賃料の支払時期に関する民法614条の規定による賃借人の義務を加重するものと解し得るであろう。しかし、このような特約の意義を支払時期に係る義務の加重程度のものとしてとらえるのでは皮相的とのそしりを免れまい。 

 3 そこで、検討するに、結論としては、敷引特約に係る金銭の支払義務が消費者契約法10条の適用対象に当たることを肯定してよいと考える。
 消費者契約法の立法趣旨に鑑みると、同条の規定は、契約条件の実質のみならずその形式にも着目し、それによってもたらされる問題をも対象としているのではないかと考えることができるように思われる。民法等に定める典型契約の規定は、パターン化によって契約における権利義務の関係を一般人にも理解しやすくする機能を有するものとなっているところ、ある契約条件が典型契約としてのパターンから外れた形で消費者に義務を課するものとなっているときは、一般人が通常観念する契約で頭に浮かぶパターンから外れた部分としてその合理性をただちに理解できないおそれがあるのであって、同条の規定の意義は、このように組み立てられた条項によって受けるおそれのある不利益から消費者を救済しようとするところにも広がると考えられるからである。典型契約のパターンから形式的に離れた契約条項が定められる場合には、消費者にとって理解が十分でないまま契約に至るなど契約の自由を基礎づける要素にゆがみが生じるおそれが生じやすいとみて、信義則を通して当該条項の合理性につきより立ち入って審査するという趣旨をみて取るわけである(その意味で、岡部裁判官の反対意見の示す問題意識にも共感できるところがなくはない。このような状況の中には、消費者契約法4条などが対象とする契約締結の手続上の瑕疵としてとらえることができる場合もあるかもしれないが、定型的に条項の在りよう自体の問題としてとらえることを妨げる理由もないように思われる。)。

 このような理解に立って本件をみると、本件の敷引特約は、賃料の実質を有するものの賃料としてではない形で支払義務を負わせるもので、民法の定める賃貸借の規定から形式的に離れた契約条件であるから、上記のような特約の実質的な意義を賃借人が理解していることが明らかであるなど特段の事情がない限りは、消費者契約法10条の「公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項」の対象として扱って差し支えないと解することが相当であろう。


 4 そして、次の段階として、信義則との関係では、1で示したその本質的な性格に鑑み、それが高額あるいは賃料との関係で高率であるということだけで契約条件としての有効性が疑われることはないとしても、広く地域にみられる約定に基づくものであるとはいえ、いわゆる相場からみて高額あるいは高率に過ぎるなど内容面での特異な事情がうかがわれるのであれば、これを契約の自由を基礎づける要素にゆがみが生じているおそれの徴表とみて、当該契約条件を付すことが許されるかどうかにつき、他の契約条件を含めた事情を勘案し、より立ち入った検討を行う過程へと進むことが求められるということになる(相場の高止まりというような競争環境の不十分さまでも考慮に入れて契約内容の不当性を判断する役割を担うことをこの規定に期待すべきではあるまい。)。ただ、本件においては、広く見られる敷引特約の例として、敷引額が高額・高率に過ぎるなど内容的に特異な事情があると認めるべきところがないため、上記のような徴表を欠くものとみて、結局、多数意見の結論に落ち着くこととなると考えるわけである。

 

  裁判官岡部喜代子の反対意見は、次のとおりである。

 1 私は、多数意見と異なり、本件特約は消費者契約法10条により無効であると考える。その理由は、以下のとおりである。

 2 多数意見は、要するに、敷引金の総額が契約書に明記され、賃借人がこれを明確に認識した上で賃貸借契約を締結したのであれば、原則として敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものとはいえないというのである。

 しかし、敷引金は個々の契約ごとに様々な性質を有するものであるのに、消費者たる賃借人がその性質を認識することができないまま賃貸借契約を締結していることが問題なのであり、敷引金の総額を明確に認識していることで足りるものではないと考える。

 3 敷引金は、損耗の修繕費(通常損耗料ないし自然損耗料)、空室損料、賃料の補充ないし前払、礼金等の性質を有するといわれており、その性質は個々の契約ごとに異なり得るものである。そうすると、賃借物件を賃借しようとする者は、当該敷引金がいかなる性質を有するものであるのかについて、その具体的内容が明示されてはじめて、その内容に応じた検討をする機会が与えられ、賃貸人と交渉することが可能となるというべきである。例えば、損耗の修繕費として敷引金が設定されているのであれば、かかる費用は本来賃料の中に含まれるべきものであるから(最高裁平成16年(受)第1573号同17年12月16日判決・裁判集民事218号1239頁参照)、賃借人は、当該敷引金が上記の性質を有するものであることが明示されてはじめて、当該敷引金の額に対応して月々の賃料がその分相場より低額なものとなっているのか否か検討し交渉することが可能となる。また、敷引金が礼金ないし権利金の性質を有するというのであれば、その旨が明示されてはじめて、賃借人は、それが礼金ないし権利金として相当か否かを検討し交渉することができる。事業者たる賃貸人は、自ら敷引金の額を決定し、賃借人にこれを提示しているのであるから、その具体的内容を示すことは可能であり、容易でもある。それに対して消費者たる賃借人は、賃貸人から明示されない限りは、その具体的内容を知ることもできないのであるから、契約書に敷引金の総額が明記されていたとしても、消費者である賃借人に敷引特約に応じるか否かを決定するために十分な情報が与えられているとはいえない。

 そもそも、消費者契約においては、消費者と事業者との間に情報の質及び量並びに交渉力の格差が存在することが前提となっており(消費者契約法1条参照)、消費者契約関係にある、あるいは消費者契約関係に入ろうとする事業者が、消費者に対して金銭的負担を求めるときに、その対価ないし対応する利益の具体的内容を示すことは、消費者の契約締結の自由を実質的に保障するために不可欠である。敷引特約についても、敷引金の具体的内容を明示することは、契約締結の自由を実質的に保障するために、情報量等において優位に立つ事業者たる賃貸人の信義則上の義務であると考える(なお、消費者契約法3条1項は、契約条項を明確なものとする事業者の義務を努力義務にとどめているが、敷引特約のように、事業者が消費者に対し金銭的負担を求める場合に、かかる負担の対価等の具体的内容を明示する義務を事業者に負わせることは、同項に反するものではない。)。このように解することは、最高裁平成9年(オ)第1446号同10年9月3日判決・民集52巻6号1467頁が、災害により居住用の賃借家屋が滅失して賃貸借契約が終了した場合において、敷引特約を適用して敷引金の返還を不要とするには、礼金として合意された場合のように当事者間に明確な合意が存することを要求していること、前掲最高裁平成17年12月16日判決が、通常損耗についての原状回復義務を賃借人に負わせるには、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるとしていることから明らかなように、当審の判例の趣旨にも沿うものである。


 4 このような観点から本件特約の消費者契約法10条該当性についてみると、次のようにいうことができる。
 まず、前段該当性についてみると、賃貸借契約においては、賃借人は賃料以外の金銭的負担を負うべき義務を負っていないところ(民法601条)、本件特約は、本件敷引金の具体的内容を明示しないまま、その支払義務を賃借人である被上告人に負わせているのであるから、任意規定の適用の場合に比し、消費者である賃借人の義務を加重するものといえる。

 そして、後段該当性についてみると、原審認定によれば、本件敷引金の額は本件契約書に明示されていたものの、これがいかなる性質を有するものであるのかについて、その具体的内容は本件契約書に何ら明示されていないのであり、また、上告人(賃貸人)と被上告人(賃借人)との間では、本件契約を締結するに当たって、本件建物の付加価値を取得する対価の趣旨で礼金を授受する旨の合意がなされたとも、改装費用の一部を被上告人(賃借人)に負担させる趣旨で本件敷引金の合意がなされたとも認められないというのであって、かかる認定は記録に徴して十分首肯できるところである。従って、賃貸人たる上告人は、本件敷引金の性質についてその具体的内容を明示する信義則上の義務に反しているというべきである。加えて、本件敷引金の額は、月額賃料の約3.5倍に達するのであって、これを一時に支払う被上告人(賃借人)の負担は決して軽いものではないのであるから、本件特約は高額な本件敷引金の支払義務を被上告人(賃借人)に負わせるものであって、被上告人(賃借人)の利益を一方的に害するものである。

 以上のとおりであるから、本件特約は消費者契約法10条により無効と解すべきである。

 なお、上告人(賃貸人)は、建物賃貸借関係の分野では自己責任の範囲が拡大されてきている、本件特約を無効とすることにより種々の弊害が生ずるなどと述べるが、賃借人に自己責任を求めるには、賃借人が十分な情報を与えられていることが前提となるのであって、私が以上述べたところは、賃借人の自己責任と矛盾するものではなく、かつ、敷引特約を一律に無効と解するものでもないから、上告人(賃貸人)の上記非難は当たらない。


 5 本件特約が無効であるとした原審の判断は、以上と同旨をいうものとして是認できる。論旨は理由がなく、上告を棄却する。


  最高裁裁判長裁判官田原睦夫、裁判官那須弘平、同岡部喜代子、同大谷剛彦、同寺田逸郎


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【判例】*継続した地代不払を一括して1個の解除原因とする賃貸借契約の解除権の消滅時効

2018年11月13日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

継続した地代不払を一括して1個の解除原因とする賃貸借契約の解除権の消滅時効は最後の賃料の支払期日が経過した時から進行するとされた事例
(最高裁昭和56年6月16日判例 民集35巻4号763頁)


       主   文
 原判決中、上告人(賃貸人)の被上告人(賃借人)に対する本件土地の明渡請求に関する部分及び昭和43年2月1日から右土地明渡ずみに至るまでの損害賠償請求に関する部分並びに昭和43年2月1日から昭和47年5月16日までの賃料請求に関する部分を破棄し、右破棄部分につき本件を大阪高等裁判所に差し戻す。

 上告人のその余の上告を却下する。
 前項に関する上告費用は、上告人(賃貸人)の負担とする。


       理   由
 上告(賃貸人)代理人武藤達雄の上告理由第2点ないし第4点について
 原判決によれば、上告人(賃貸人)は、被上告人(賃借人)に本件土地を木造建物所有の目的で賃貸しているものであるところ、昭和32年7月30日被上告人(賃借人)に対し地代が比隣の土地の地代及び諸物価の高騰に比較して不相当になったとして同年8月1日以降の地代を月額1万0242円に増額する旨の意思表示をしたが、被上告人(賃借人)はこれを支払わず、昭和37年6月25日に至って昭和32年8月分から昭和34年12月分までの月額3500円の割合による地代と昭和35年1月から昭和37年6月分までの月額6500円の割合による地代を一時に供託し、その後も月額6500円ないし7000円の割合による地代を供託しているにすぎないので、上告人(賃貸人)は、約定に基づきあらかじめ催告することなく昭和43年1月31日送達の本件訴状をもって被上告人(賃借人)に対し右地代支払債務の不履行を理由として本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をしたと主張して、被上告人(賃借人)に対し本件建物を収去して本件土地を明渡すことを求めていることが、明らかである。

 これに対し、原審は、上告人(賃貸人)の右賃料増額の請求は、昭和32年8月1日以降月額9000円の範囲内において効力を生じたとしたうえ、被上告人(賃借人)は右増額地代を現実に支払わないのみならず、弁済の提供をして受領を拒まれたことがないのに地代を供託したのであるから、右賃料支払債務の不履行の責は免れないとしたが、賃料支払債務の不履行を理由とする契約解除権は、10年の時効により消滅すると解するのが相当であるところ、本件では、1回でも地代の不払があったときは催告を要せず直ちに本件賃貸借契約を解除しうる旨の特約があったのであるから、上告人(賃貸人)は、昭和32年9月1日には本件賃貸借契約を解除しうるに至ったのであり、従って、上告人(賃貸人)が本件賃貸借契約解除の意思表示をした昭和43年1月31日当時には、すでに右解除権は時効により消滅していたと判示して、被上告人(賃借人)の右解除権の消滅時効の抗弁を容れ、上告人(賃貸人)の請求を棄却した。

 ところで、賃貸借契約の解除権は、その行使により当事者間の契約関係の解消という法律効果を発生せしめる形成権であるから、その消滅時効については民法167条1項が適用され、その権利を行使することができる時から10年を経過したときは時効によって消滅すると解するのが相当であるが、本件では、上告人(賃貸人)の契約解除理由は、昭和32年8月以降昭和43年1月までの地代支払債務の不履行を理由とするものであるところ、被上告人(賃借人)の右長期間の地代支払債務の不履行は、ほぼ同一事情の下において時間的に連続してされたという関係にあり、上告人(賃貸人)は、これを一括して1個の解除原因にあたるものとして解除権を行使していると解するのが相当であるから、たとえ1回でも地代の不払があったときは催告を要せず直ちに契約を解除することができる旨の特約があったとしても、最初の地代の不払のあった時から直ちに右長期間の地代支払債務の不履行を原因とする解除権について消滅時効が進行するものではなく、最終支払期日が経過した時から進行するものと解するのが相当である。

 そうすると、上記判示と異なる見解のもとに、本件賃貸借契約の解除権は時効により消滅したとして被上告人(賃借人)の右解除権の消滅時効の抗弁を容れ、上告人(賃貸人)の請求を棄却した原判決には、解除権の消滅時効の起算点に関する法律の解釈適用を誤った違法があるものというべく、右違法は判決に影響を及ぼすことが明らかであるから、論旨はこの点で理由があり、原判決中、上告人(賃貸人)の被上告人(賃借人)に対する本件土地明渡請求及び昭和43年2月1日から右土地明渡ずみに至るまでの損害賠償請求を棄却した部分は、その余の論旨につき判断を加えるまでもなく、破棄を免れず、原判決中の右部分が破棄を免れない以上、予備的請求として認容された昭和43年2月1日から昭和47年5月16日までの賃料支払請求に関する部分についても当然に破棄を免れない。そして、右各破棄部分については、更に審理を尽くさせる必要があるから、これを原審に差し戻す。なお、本件上告中、昭和32年8月1日から昭和43年1月31日までの賃料支払請求に関する原判決の破棄を求める部分については、上告人(賃貸人)は民訴法398条に違背し民訴規則50条所定の期間内に上告の理由を記載した書面を提出しないので、同部分に関する上告は却下を免れない。

 よって、民訴法407条1項、399条ノ3、399条、398条、96条、89条に従い、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。


    最高裁裁判長裁判官伊藤正己、裁判官環昌一、同横井大三、同寺田治郎

 

 

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【判例】*建物買取請求権行使によって成立する売買と民法577条の適否と抵当権付き建物の時価

2018年11月12日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

建物買取請求権行使によって成立する売買と民法577条の適否と抵当権付き建物の時価の算定
(最高裁昭和39年2月4日判決 民集18巻2号233頁)

ア 借地法10条に基づく建物買取請求権行使によって成立する売買には民法577条の適応がある。
イ 同建物に抵当権が設定されている場合の時価の算定は、抵当権設定は考慮せず、減額しない。

 

 

       主   文
 本件上告を棄却する。
 上告費用は上告人(転借地人)の負担とする。


       理   由
 上告(転借地人)代理人名尾良孝の論旨1について。
 抵当不動産の買主がその売主に対し滌除権を取得するには、その所有権を取得したことを以って足るのであって、右所有権取得につき登記を経ることを要件としないものと解するを相当とする。従って、被上告人(借地人・転貸人)は、原判示の如く、借地法に基づく上告人(転借地人)の買取請求の意思表示によって本件抵当建物の所有権を取得した以上、未だその取得につき登記を経て居らなくても、売主である上告人(転借地人)に対し滌除権を有するものとなすべきである。被上告人(借地人・転貸人)本件抵当建物につき滌除権を有しないとする上告人(転借地人)の主張は、独自の見解であって、正当でない。

 又、本件において、上告人(転借地人)が所論買取請求権の行使をしたのは、昭和35年6月24日の原審口頭弁論においてであって、この意思表示により、直ちに、上告人(転借地人)と被上告人(借地人・転貸人)との間に、上告人(転借地人)を売主、被上告人(借地人・賃貸人)を買主とする本件抵当建物の売買が成立し、同時に、その所有権が被上告人(借地人・転貸人)に移転したものとなすべきである(大審院昭和6年(オ)第1462号同7年1月26日判決、民集11巻169頁、同院昭和13年(オ)第1780号同14年8月24日判決、民集18巻877頁、当裁判所昭和28年(オ)第759号、同30年4月5日判決、民集9巻439頁参照)から、右口頭弁論の時において既に、実体的に、被上告人(借地人・転貸人)は、右抵当建物につき、所有権と共に滌除権をも取得し了ったものであって、これを訴訟において予備的請求原因として主張したからといって、右権利取得に何等の消長をもきたさないものである。右口頭弁論の時以後においては、何時でも、売主より民法577条但書の滌除の催告をなすことがあり得べく、また、買主において売主の代金支払請求に対し滌除を前提として同条本文の代金支払拒絶を主張することもあり得るとするに何等妨げがない。従って、予備的請求原因として、買取請求権行使の効果が主張せられる場合に、民法577条の適用は考えられないとすることも亦、独自の見解であって、失当である。

 論旨は、結局、すべて、前提において既に失当であって、採るを得ない。


 同2について。
 借地法に基づく買取請求権行使によって成立する売買の代価は、その行使当時における建物の時価により客観的に定まるものであって、所論の如くに、買主が主観的に算定して定めるものではない。又、論旨が引換給付判決として主文に売買代金額が掲記せられない限り右時価は定まらないとするは、独自の見解に過ぎない。

 従って、論旨は、すべて、前提において既に失当に帰するものであって、採るを得ない。


 同3について。
 論旨は、滌除の制度を以って、不動産の時価が抵当債権を完済し得ない場合にのみ効果を発揮するものであるとし、或は抵当債権額が不動産の時価より少い場合には、その差額についてのみ売主に留置権及び同時履行の抗弁が生ずるものであるとするけれども、いずれも独自の見解に過ぎない。論旨は、結局、これ等独自の見解を前提として、原審が借地法10条に基づく本件買取請求による売買に民法577条を適用すべきものとしたことを非難するにつきる。

 論旨は、すべて、前提において既に失当に帰するものであって、採るを得ない。


 同4について。
 原審が所論建物の時価を530,625円と算定判示したことは、所論の如くに、無意味不必要ではない。そもそも、借地法10条による買取請求の対象となる建物の時価は、その請求権行使につき特別の意思表示のない限り、その建物の上に抵当権の設定があると否とに拘りなく定まって居るものと解するを相当とするから、原審が、本件買取請求権行使当時の本件建物の時価は、所論根抵当権の負担あることを考量に入れない鑑定価格に基づき530,625円である旨認定判示したのは、正当であり、判断についての右の立場を明示する意味においても、原審が右具体的価額を判示したことに意義がある。されば、原審が本件建物の時価を具体的に判示したことを無意味不必要とし、これを前提として本件に民法577条を適用する余地がないとする論旨は、前提において既に失当である。

 更に、反対債権たる代金請求権は、当該訴訟における訴訟物とならず、従って、これが引換給付判決の主文に掲記せられて居る場合においても、その存在及び数額について既判力を生ずる余地はないのであるから、原審が判決主文においてこれとの引換給付を命じなかったことが所論代金請求権の存否につき既判力を生ぜしめない結果を招いたとして原審判断を非難する論旨も亦、前提において既に失当である。

 その他の点につき論旨は縷々主張するところがあるけれども、原審の認定判示に添わないことを仮定して原審の判断を非難するものであって、上告適法の理由とならない。

 論旨は、すべて、採るを得ない。

 よって、民訴401条、95条、89条に従い、裁判官全員の一致で、主文のとおり判決する。


    最高裁裁判長裁判官石坂修一、裁判官横田正俊  裁判官河村又介は退官につき署名捺印できない。 裁判長裁判官  石坂修一


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【判例】*借家人による建物賃貸人(借地人)の有する借地法10条の建物買取請求権の代位行使はできるのか

2018年11月09日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

借家人は賃貸人(借地人)に変わって地主に対し、借地法10条の建物買取請求権の代位行使をすることが出来ないとされた事例
(最高裁昭和38年4月23日判決 民集17巻3号536頁)


       主   文
 本件上告を棄却する。
 上告費用は上告人(借家人)等の負担とする。


       理   由
 上告(借家人)代理人馬場秀郎の上告理由について。
 論旨は、上告人(借家人)両名は原審において、本件建物の各一部についての賃借権保全のため建物所有者たる訴外A(借地人)に代位して本件建物の買取請求権を行使し、その結果、本件建物の所有権はAより被上告人(地主)に移転し、その賃貸人たる地位もまた被上告人(地主)に移転するから、被上告人(地主)の本訴請求は失当として棄却さるべきであるにも拘らず、原審が建物賃借人による買取請求権の代位行使は許されないとしてその請求を認容したのは、買取請求権の経済的機能を誤解し、法律解釈の判断を誤ったもので破棄を免れない、というのである。


 しかし、債権者が民法423条により債務者の権利を代位行使するには、その権利の行使により債務者が利益を享受し、その利益によって債権者の権利が保全されるという関係が存在することを要するものと解される。然るに、本件において、上告人(借家人)らが債務者である訴外A(借地人)の有する本件建物の買取請求権を代位行使することにより保全しようとする債権は、右建物に関する賃借権であるところ、右代位行使により訴外A(借地人)が受けるべき利益は建物の代金債権、すなわち金銭債権に過ぎないのであり(買取請求権行使の結果、建物の所有権を失うことは、訴外A(借地人)にとり不利益であって、利益ではない)、右金銭債権により上告人(借家人)らの賃借権が保全されるものでないことは明らかである。されば、上告人(借家人)らは本件建物の買取請求権を代位行使することをえないものとした原審の判断は、結局、正当である。所論は、独自の見解の下に原判決を非難するに過ぎず、(所論引用の判例も以上の判断となんら矛盾するものではない)採用のかぎりでない。


 よって、民訴401条、95条、89条、93条に従い、裁判官全員の一致で、主文のとおり判決する。


  昭和38年4月23日

    最高裁裁判長裁判官石坂修一、裁判官河村又介、同垂水克己、同五鬼上堅磐、同横田正俊

 

 

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【判例】*幼稚園の園舎敷地の隣接地をその幼稚園の運動場として使用するためにした賃貸借が建物所有目的の土地賃貸借に当たらないとされた事例

2018年11月08日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

最高裁判例

幼稚園の園舎敷地の隣接地をその幼稚園の運動場として使用するためにした賃貸借が借地法1条の建物所有目的の土地賃貸借に当たらないとされた事例
(最高裁平成7年6月29日判決 判例時報1541号92頁)

 

       主   文
 原判決を破棄する。
 本件を東京高等裁判所に差し戻す。


       理   由
 上告代理人西垣義明の上告理由第1及び第2について
1 本件訴訟は、被上告人(賃借人)が上告人(賃貸人)に対して原判決別紙物件目録記載の各土地(面積合計1695・86件土地」という。)につき賃借権を有することの確認を求め、上告人(賃貸人)が反訴請求として、本件土地の賃貸借の終了を理由にその明渡し等を求めるものであるが、原審の確定した事実関係の概要は、次のとおりである。

 ① 被上告人(賃借人)の代表者であるAは、本件土地の南側に隣接する同人の所有地(面積合計733・87㎡。以下「園舎敷地」という。)において幼稚園を経営していたところ、周辺に団地が造成されるなどして園児の増加が見込まれたため園舎を増設することとしたが、これにより右幼稚園の運動場がなくなるため、その用地として、上告人(賃貸人)の父である亡Bから本件土地を賃借した(以下、これを「本件賃貸借」という。)。本件賃貸借の契約締結の時期は、昭和41年5月ころ以降の日である。A(賃借人)は、右賃借後、自己の費用により本件土地を幼稚園の運動場として整備し、これを園舎敷地と一体的に使用してきた。

 その後、昭和48年に被上告人(賃借人)が設立されて本件土地の賃借権を承継し、昭和51年にBが死亡して上告人が賃貸人の地位を承継した。また、被上告人(賃借人)は、昭和48年3月、園舎敷地に鉄骨陸屋根2階建ての新園舎(床面積611・22㎡)を建築した。

 ② 本件賃貸借の成立に当たり、権利金等が授受された形跡はなく、B(賃貸人)とA(賃借人)との間において昭和44年3月26日に作成された土地賃貸借契約公正証書によれば、本件賃貸借の目的は運動場用敷地、期間は2年とされていた。その後、昭和49年3月29日、本件賃貸借の期間を昭和51年3月27日までとする土地賃貸借契約公正証書が作成され、さらに、昭和55年2月7日には右期間を昭和59年4月4日までとする調停が、昭和59年10月11日には右期間を平成元年3月31日までとする調停がそれぞれ成立し、これらにより本件賃貸借の更新がされた。なお、昭和55年2月7日の調停成立の際には、本件賃貸借の期間を昭和59年4月4日までと定めるものの、その時点で双方話合いの上更新することに異議がない旨の念書が被上告人(賃借人)に差し入れられた。

 ③ 被上告人(賃借人)の幼稚園の園児数は、昭和49年以後増加し、昭和52、3年ころまでは12クラス、980名であったが、その後減少し、平成2年当時は7クラスであった。文部省令等により定められている幼稚園設置の基準によれば、12クラスの場合に必要な運動場の面積は1120㎡、7クラスの場合は720㎡である。


 2 原審は、右事実関係の下において、本件賃貸借は、本件土地の上に建物を所有することを目的とするものではないが、隣接の園舎敷地における建物所有の目的を達するためにこれと不可分一体の関係にある幼稚園運動場として使用することを目的とするものであるから、借地法の趣旨に照らし、同法1条にいう「建物の所有を目的とする」ものというべきであるとし、本件賃貸借がされた当時、園舎は木造2階建ての建物であったから、その存続期間は同法2条1項により30年となるところ、原審の口頭弁論終結時までに右期間が満了していないことが明らかであるとして、被上告人(賃借人)の本訴請求を認容し、上告人(賃貸人)の反訴請求を棄却すべきものと判断した。


 3 しかし、原審の右判断は是認できない。その理由は次のとおりである。
 原審の確定した事実関係によれば、本件賃貸借の目的は運動場用敷地と定められていて、上告人(賃貸人)と被上告人(賃借人)との間には、被上告人(賃借人)は本件土地を幼稚園の運動場としてのみ使用する旨の合意が存在し、被上告人(賃借人)は現実にも、本件土地を右以外の目的に使用したことはなく、本件賃貸借は、当初その期間が1年と定められ、その後も、公正証書又は調停により、これを2年又は4年ないし5年と定めて更新されてきたというのであるから、右のような当事者間の合意等及び賃貸借の更新の経緯に照らすと、本件賃貸借は、借地法1条にいう建物の所有を目的とするものではない。なるほど、本件土地は、被上告人(賃借人)の経営する幼稚園の運動場として使用され、幼稚園経営の観点からすれば隣接の園舎敷地と不可分一体の関係にあるということができるが、原審の確定した事実関係によれば、園舎の所有それ自体のために使用されているものとはいえず、また、上告人(賃貸人)においてそのような使用を了承して賃貸していると認めるに足りる事情もうかかわれないから、本件賃貸借をもって園舎所有を目的とするものとはいえない。


   以上と異なる原審の判断には借地法1条の解釈適用を誤った違法があり、右違法は原判決の結論に影響を及ぼすことが明らかである。この点をいう論旨は理由があり、上告人(賃貸人)のその余の論旨について判断するまでもなく、原判決は破棄を免れず、更に審理を尽くさせるため、本件を原審に差し戻す。


 よって、民訴法407条項に従い、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。


    最高裁裁判長裁判官三好 達、裁判官大堀誠一、同小野幹雄、同高橋久子、同遠藤光男

 


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