地主が難癖をつけて建物収去土地明渡を要求 （東京・荒川区）

　荒川区町屋に住んでいるAさんは、親の代から他区で５０年前から借地して、１０世帯が入居できる木造モルタル２階建てアパートを経営している。３年前に親が他界し、その直後に地主も亡くなり共に相続によって現在賃貸借が続行している。

　ところが昨年１０月に突然地主から通告があって「お宅のアパートの住人が家のポストを壊した。窓ガラスに石を投げガラスを割った。何の理由もなくこんな被害を受けることは容認できない。こんな危険人物を入居させているAさんの気が知れない。直ちに住民を追い出して更地にして土地を返せ」と要求された。

　Aさんはアパートの管理会社を通じてアパートの入居者が間違いなくやったのか、確たる証拠があるのか正した。その結果、地主宅の防犯カメラにそれらしき人物が映っているが夜間だからはっきりしないと回答してきた。それなら、ビデオを第三者立会いの上見せてほしいと地主に申し入れたが拒否された。

　Aさんは、管理会社を立ち合わせて改めて入居者に近所に迷惑をかけないように注意した。地主は、何時までに土地を明渡すのか期日を決めてもらいたい等と管理会社の方に度々催告してきた。Aさんは「何の確証もないのに言いがかりは止めてほしい」と主張し、明渡しの話には一切応じなかった。

　昨年１２月に入ると地主は理由が一変。建物が古くなったから明渡せと言ってきた。その後、地主の代理人だと称する者から「警察沙汰や裁判になるとやっかいになる」と管理会社にまで明渡しの協力を依頼してきた。Aさんは、１０年前に親が数百万円もの更新料を支払っているのに、こんな理不尽な話はないと途方にくれていた矢先、組合のポスターを見て借地借家人組合に入会した。地主に対し「明渡しは断固拒否する」と通告した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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高額な借地更新料支払請求を拒否し、法定更新を選択 （東京・大田区）

　神奈川県川崎市に居住するAさんは、大田区大森西地域に約５０坪の土地を賃借して木造２階建ての共同住宅を所有している。この地域は区内でも比較的大きな商店街と都内有数の大学病院があって便利なところだ。共同住宅の管理を依頼している不動産業者の紹介で地代の増額問題で組合に相談に来た。

　すでに税金や近隣の地代と比較しても高額であるにもかかわらず、地主は借地人が建物を賃貸していることを理由に値上げを請求。困惑するAさんは、不動産業者から「組合にお願いした方がいい」と勧められて相談。組合との協議の通り、値上げには応じられないと、従来と同額の地代を提供して拒否されて供託を開始。

　１年６か月が経過すると、地代を受領するとの地主の通告により持参し、従来通りの金額で受領させた。数か月後の契約更新の対応については、想定通り高額な更新料を請求する地主に支払い拒否し、法定更新の方針を書面で伝達した。６か月分前払いの時期を迎えて地代を持参した時は曖昧な口ぶりだったが、昨年末はすんなり地代を受領し、驚いたとAさんから報告があった。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地更新料分を分割で地代へ転嫁 （埼玉・和光市）

　埼玉県和光市に住むKさんは今年の１１月に更新の時期を迎える事になっていた。地主から更新について「いっぺんに更新料を支払うのは大変だろうから地代の値上げで話をつけようではないか」という提案があった。

　前回の更新時も、更新料のかわりに、地代をそれまでの３倍近い金額を支払うことになった。その結果、２０年間で、８００万円という金額になってしまった。今回も、地主の更新料請求に名を借りた地代６００万円の更新料を支払うことと同じになってしまうばかりか、公租公課の１０数倍の地代を支払う計算になった。

　Kさん「更新料については支払う法的根拠がない」ことを説明され、今回は、更新料支払いを拒否するだけではなく、地代の値下げを請求し、合意が出来なければ調停、裁判で決着するつもりで頑張ることにした。まわりにも呼びかけ、地主と交渉することにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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区道の道路拡張を理由に明渡請求裁判を起こされる （東京・練馬区）

　練馬区北町でお茶屋を営んでいるAさんは、昨年末に区道拡幅に伴う計画で家主から明渡請求の裁判を起こされました。

　Aさんは道路拡幅に伴う事業で立退きを求められていることは承知していました。しかし、立ち退きに伴う補償の問題では、３年前に区の用地買収の担当者との間で交渉が１回行われたきりで、その後、家主からは昨年末をもって道路拡幅事業の進捗を理由に更新拒絶をするという通知が来ました。

　Aさんは、組合と相談し、道路拡幅工事という理由だけでは正当な事由がないという通知を送りましたが、その後、何らの返事がないままに今回のいきなりの裁判になりました。

　区の道路計画についても直接問い合わせたところ、事業の進捗はおおよそ４０％で、貸主の言う正当な事由にもならないことが明らかになりました。そのうえ、隣の薬局にはそのような話は一切聞いていないということで明らかにAさんに対する嫌がらせとしか考えられません。最後まで頑張るとAさんは決意新たにしています。　

 

全国借地借家人新聞より

 

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【Q＆A】 地主が突然底地を売却、どのようなことに注意をしたらよいか

（問）　地主から突然底地を売却したので、今後は新しい地主と話し合ってくださいという通知が来ました。私に無断で底地を売却することは出来るのですか。また、新しい地主は底地をの売買を専門にしている業者と聞いていますが、どのようことに注意したらよいのでしょうか。

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（答）　最近、地主は相続などで、借地の処分をするときに借地人に買い取って欲しいなどの希望を伝えずにこのような業者に一括して借地を売却する事例が増えています。新聞やインターネット上でもこのような業者が宣伝をしています。

　地主は借地人の承諾なくして底地を売却することは可能です。逆に借地人は、地主の承諾なくして借地上の建物（借地権）を第三者に譲渡したりするとはできません（＊）。

　このような底地を買い取った新しい地主は、そのほとんどが底地の売買を業務としていますので、「底地を買い取るか、借地権を売却するか、どちらかだ。借地の継続は一切認めない」と強圧的に言ってくる業者もいます。そのような業者の中には、契約は＊＊年前に終了し、再契約がなされていないので売るか買うかしなければ更地にして明け渡せと法律上の借地人の権利を無視して脅かしをかけるてくる業者もいます。

　一帯がこのような業者に買い取られたならば、みんなで借地借家人組合に入会して対抗していくことが望ましいのです。その後の対応など、少しでも不明な点や不安の点がある場合は組合まで相談してください。

 

全国借地借家人新聞より

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（＊）民法６１２条は「①賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができない。②賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用または収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と規定している。

　しかし、民法の特別法である借地借家法１９条は地主の承諾がなくても裁判所の代諾許可があれば、第三者への譲渡は認められると規定している。

＜借地借家法＞
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
「第１９条 　借地権者（借地人）が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者（地主）に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。」

　借地借家法１９条 の規定による借地権譲渡承諾に関する裁判所の譲渡許可を受ければ、地主が譲渡に反対しも、その承諾がなくても、適法に借地権の第三者への譲渡は可能である。裁判所が認める譲渡許可承諾料は、概ね借地権価格の１０％前後であり、それだけの承諾料（名義書換料）を借地人が地主へ支払えば許可されるということである。

　底地を買うか、借地権を売るかは借地人が判断することで、地上げ屋にとやかく言われる筋合いはない。借地権を売るという場合でも、買い叩かれることは目に見えている地上げ屋に売る必要はない。借地借家法１９条を使って高く買ってくれる第三者に売ることもできる。また、借地のままでいるという選択肢は当然ある。

　それよりも、地上げ業者が本当に所有権移転登記を完了しているかを調べる必要がある。「賃貸不動産の譲受人は所有権移転登記をしない限り賃借人に対して所有権の取得、賃貸人たる地位の承継を主張することが出来ない。賃借人は民法177条の第三者に該当し、譲受人の移転登記がない場合には賃料請求をすることが出来ない」（最高裁1974年３月 19日判決）。

　前地主と底地の売買が完了していたとしても、所有権移転登記が済んでいなければ、新所有者として認められない。当然地代の請求があっても地上げ業者に支払う必要もない。債権譲渡の通知を受けたが、借地人が賃料の支払の相手が誰なのか断定出来ない場合、「債権者が確知できない」との供託事由により供託することが出来る。供託に関しては各組合へ問合せて下さい。

　地代の値上げ請求なども埒外である。立退請求を要求する権利などもあり得ない。1974年最高裁の判例では、新所有者が賃借人の賃借権を否定して明渡を請求する場合にも、登記を具備する必要があるとしている。　　　・・・・（東京・台東借地借家人組合）

＜参考記事＞
　【Q＆A】　地代を誰に払えばいいのか判らない場合　

 

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受信料の支払い訴訟、ＮＨＫの請求棄却 （読売新聞）

　ＮＨＫが神戸市内の男性に未払いの受信料約１５万円の支払いを求めた訴訟の判決があり、神戸簡裁（吉田 新生裁判官）がＮＨＫの請求を棄却していたことがわかった。

　判決は１月２７日付。受信料の支払いを巡る訴訟でＮＨＫが敗訴したのは２件目。ＮＨＫは判決を不服として神戸地裁に控訴した。

　判決によると、ＮＨＫは２００４年１２月～１０年５月分の１５万３４４０円を請求。吉田裁判官は、男性が０４年１１月下旬、ＮＨＫに解約の意思を伝えてアンテナコードを撤去し、受信できない状態にしていたと認め、受信規約上の解約が認められると指摘した。

　ＮＨＫ広報局の話「男性の主張を一方的に認めた判決で、極めて遺憾」

（読売新聞） 2011年02月18日

 

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【判例】　ＮＨＫ受信料請求事件　（札幌地裁平成２２年３月１９日判決）

 

 

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民間借家に家賃補助実現を (東借連新聞)

民間借家に家賃補助実現を

住まい連など３団体が国土交通省に要請
居住支援協議会で公的保証の実施を
国交省・財政負担等を理由に消極的回答

　国民の住まいを守る全国連絡会・日本住宅会議・住まいの貧困に取り組むネットワークの3団体は、昨年12月に8政党と国土交通省・厚生労働省に「家賃補助制度、公的保証などの実現を求める要請書」を提出し、１月19日に回答を求める交渉を国土交通省と行なった。東借連から細谷事務局長が参加した。

　要請内容は、（1）現行の「住宅手当事業」を抜本的に拡充し、居住貧困の救済を図ること。（2）居住支援協議会の設置を本格的にとりくみ、公的保証を実現すること。（3）民間賃貸住宅への家賃補助を実施し、居住の安定を図ること。以上3点で、今回の交渉では（１）は厚生労働省の所管で、居住支援協議会と家賃補助問題について国から回答を受けた。

進んでいない協議会の設置

　 国交省から住宅局住宅総合整備の西川課長補佐、住宅政策課の永山企画専門官が応対した。居住支援協議会は現在までに福岡市と愛知・神奈川・埼玉・三重県の5つの自治体しか設置されておらず、協議会の設置が遅れていることを認めた。

　連帯保証人を協議会が実施することについては、「地域の実情やニーズを把握して、居住支援に必要と協議会が独自に判断すべきことである」と回答した。協議会の財政については、「今年度は3,000億円の予算措置を行なった。23年度は安心賃貸支援事業を廃止するので、協議会の予算は今年度以上の予算を確保する」と回答した。

　民間賃貸住宅への家賃補助については、「国の審議会でも議論されている。国が助成するとなると財政負担が問題となる。行政側の執行体制として、所得の調査や適正規模の住宅であるか等を把握する体制をどう構築するか難しい」との消極的な回答にとどまった。

　最後に、坂庭住まい連代表幹事より「所得要件については公営住宅所得階層で、公営住宅に入りたくても入れない人から家賃補助を実施すべきである」と強く訴えた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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課税証明書の発行を受け、地代が税額の２８倍と判り、増額請求を拒否 （大阪・三島郡）

　京都府に隣接するサントリー本社工場のある大阪府三島郡島本町のAさんは、相続した新地主から「相続によって名義が変更したので、契約書を書き替えたい。２年毎に2,000円の値上げに応ずる特約にしたい」と請求されました。

　相談を受けた島本町借地借家人組合のK組合長は、Aさんと島本役場へ行って、固定資産税課税証明書の発行を求めましたが、対応した担当者は、「地主の承諾がなければ公開できない。法律で個人の財産を見せることはできない」と回答してきました。

　この問題の連絡を受けた大借連は、早速島本町へ「証明書の発行については、平成14年地方税法が改正され、政令も改正されたことを告げ、すぐ大阪府とも相談し、対処すること」を求めました。

　今年１月になり、島本町は「台帳を公開することになりましたので、証明書を発行します（＊）」と回答したが、Aさんが求めていた課税証明書の発行を拒否する回答をしてきました。

　そこで、大借連は担当課長へ「借地借家人への公開は、他人の財産を知るのが目的でない。税負担を知ることによって地代家賃の便乗値上げを抑制することである。このような行為を行政責任のある島本町は放棄するのか。国の通達をよく勉強せよ」と抗議したところ、町役場から「課税証明書を発行することになりました。今回は大変勉強させていただきましてありがちうございました」と回答がありました。

　「課税証明書」の発行を受けたAさんは、早速、税負担と地代の関係を計算したところ税額の28倍の地代を支払っていることが明らかになり、地代の増額請求の特約を拒否する通知をしました。

全国借地借家人新聞より

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　「課税証明書」は納税者本人及び納税者の委任状を持参した代理人以外に交付しないのが原則である。島本役場が「地主の承諾がなければ公開できない」と拒否回答するのは当然である。今回記事のAさん（納税者の委任状を持たない第三者）に課税証明書を交付するのは例外である。

　通常は、借地借家人に一般公開されている「固定資産税課税台帳」の「閲覧申請」（東京都の場合は手数料300円）或いは、「固定資産評価証明」の交付申請（東京都は手数料400円）をすれば簡単に交付される。

　固定資産税・都市計画税の「課税標準額」が調べられるので、そこから税額を計算できる。東京都の場合は過去６年間まで遡って調べられる。

　税額が表示されている市町村もある。東京23区の場合は、「固定資産税課税台帳」の「閲覧」・「固定資産評価証明」に書かれている「課税標準額」に課税率【固定資産税は1.4%(1.4/100)、都市計画税は0.3%(0.3/100）】を乗ずれば、税額は計算できる。

（＊）　島本町が「台帳を公開することになりましたので、証明書を発行します」という証明書の発行は固定資産評価証明のことであり、課税証明書ではない。従って、地主の委任状を持参しないＡさんが「課税証明書」を要求しても、その交付を島本町が拒否するのは当然である。　・・・・・（東京・台東借地借家人組合）

 

＜参考記事＞
①「【Q＆A】　固定資産税台帳を用いて借地人にも適正地代を計算することが出来るか」

②「借地借家人へ固定資産課税台帳公開　（東京・台東）」

③「地代の値上げ（相続税路線価から地代を計算してみた）　（東京・台東区）」

④「地代を値下げ（固定資産税路線価から地代を計算してみた）　（東京・台東区）」

（＊）東京23区の固定資産税課税台帳の申請書のサンプル例

 

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借地借家法の見直し検討していない （法務省が全国連絡会に回答） ＜全借連新聞＞

定期借家制度の拡大肯定しない

全国連絡会と今後も情報交換確認

　１月１４日、借地借家法改悪反対全国連絡会（以下「連絡会」）は、法務省民事局参事官室と借地借家法見直しをめぐり懇談するため法務省を訪問しました。

　当日、法務省民事局参事官室からは、局付検事の斎藤恒久氏、遠藤啓佑氏両氏が応対しました。

国交省の動きに対し、意見交換

　懇談会は、はじめに「連絡会」担当事務局の船越康亘全借連副会長から「借地借家法見直し推進派が国土交通省などへ見直し促進の圧力を強めている。国土交通省は、公的賃貸住宅に定期借家制度の適用を進めている。国土交通省のような動きに対して法務省のこれまでの対応や考え方について」の説明を求め、率直な意見交換をしたいと懇談会の目的について述べました。

　ついで参加団体から、
　①「規制改革会議以後、ＵＲ住宅定期借家制度を適用する」（全国自治協）

　②「定期借家制度の成立過程で公営住宅には定期借家制度は適用することはないと建設大臣が答弁している。しかし、国土交通省は東京都、大阪府などの公営住宅に適用したことを容認している。」（全国公住協）

　③「貧困ビジネスに悪用されている事例はあるが、民間借家市場にはほとんど普及していない。裁判所が耐震強度不足や老朽化を理由にした明け渡し判決を下している事例が相次いでいる。借地借家法の正当事由見直しの先取りではないか」（全借連）

　など、借地借家法や定期借家制度をめぐる現状を説明しました。

法務省の態度　一貫している

　法務省からは、斎藤氏が、「行政刷新会議規制制度に関する分科会の検討項目に対する回答」（別項参照）の法務省見解方針になんら変更はなく、閣議でも確認されている。法務省の態度はこの方針で一貫しており、借地借家法の見直しは検討していない。」と基本的態度を明らかにしました。

公営住宅は定期借家不適当

　その後、双方が率直な意見交換を行い、その中で、「耐震強度不足が明け渡しの正当事由の基準とはならない。建物の老朽化は朽廃との最高裁判決が生きている。」と正当事由の拡大解釈に一定の見解を示しました。また、「公共賃貸住宅へ定期借家制度を適用することについては、法務省のこれまでの方針とは考えが異にする」述べ、「連絡会」側は、資料を提供し、「定期借家制度が公営住宅法からみても不適当である。」との意思表示を示すよう要請しました。

今後の情報交換を確認

　法務省からは、「今後とも情報交換の機会をつくり、具体的な資料の提供を歓迎する」との要請されました。

行政刷新会議規制制度に関する分科会の検討項目に対する回答要旨 ＊規制改革要望・賛成の意見等 　建物の賃貸人が更新拒絶・解約申入れを行なう場合の正当事由を拡大し、建物の老朽化や耐震性、再開発を理由とした建替の事由等の法改正により明記し、その正当事由とすべき ＊法務省からの回答 　「建替が決議されたマンションにおける借家人の建物明け渡しについては、正当事由制度が建替事業の進捗を阻害しているとの立法事実は認め難く、一方で、建替の必要性等を常に正当事由とした場合、高齢者や零細企業等、正当事由により保護されるべき借家人が一方的に立ち退きを強要されることになり、その保護の要請に反すること、正当事由という柔軟な判断枠組が硬直化することとなり、借家人との適切な利害調整を図ることができなくなることなどの問題が生じるため、現行の正当事由制度を維持することが適当と考える。」

 

 

全国借地借家人新聞より

 

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底地の買取りを拒否すると、地代の値上げ請求 （静岡・三島市）

　1991年、宗教法人林光寺は地代を2.5倍前後にに値上げすると借地人に通知してきました。この問題を三島借地借家人組合内に林光寺借地人組合を設立し対抗することにしました。組合設立に参加した借地人は、値上げには応じられないとし、従来の地代（10,688円）を支払い続けました。

　2008年、今度は本堂建設資金調達の為と言って、お寺側は、数軒の借地を売却したいと坪60万円を半額の30万円といってきました。組合の中心であるNさんが購入の意思は無いと通知したところ、林光寺より土地を取得したという不動産会社が「地代を月額14,000円」に値上げしたいと請求してきました。Nさんが拒否したところ、今度は「月額560円の値上げ」である11,250円を請求してきました。

　これにも応じないでいると地代値上げの調停をかけてきました。その調停の場で、Nさんは「最高裁民事裁判資料198号に基づき（賃料は公租公課の2～3倍）（＊）」と経済状況に鑑み公租公課（3,322円）の2倍が妥当地代（月額6,644円）として、月額4,044円（現行地代10,688円－6,644円）の値下げを主張しました。相手方は論理的な地代の数値を示すこともなく調停は不調となりました。

 

全国借地借家人新聞より

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（＊）（参考）　最高裁判所事務総局から1991年12月付で「民事裁判資料第198号」として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。

　その中に「民事調停事件処理要領案（裁判官・書記官用）」がある。そこには「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」と記載されている。

　言い換えれば、地代は固定資産税と都市計画税との合算の2～3倍の範囲内であれば適正地代と言える。・・・・・・（東京・台東借地借家人組合）

 

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家賃２か月滞納で家賃保証会社から退去請求され、分割支払いで合意 （兵庫・尼崎市）

　尼崎市内でスナックを経営するAさんは２年前に店の近くの１ＤＫのマンション賃貸借契約し、５万円の家賃で入居していました。

　長引く不況の影響で収入が激減し、売掛金もボーナスが入れば全額入金する予定がボーナスがカットされ払えなくなった人が数名あり、年末の支払予定ができなく１１月と１２月の家賃が滞納になりました。

　今年の１月に入り、賃貸借保証会社より２ヵ月分１０万円の家賃の未払を「１月中旬までに支払わなければマンションを出て行け」と通告された。

　Aさんは滞納分を分割して払うので強制退去は何とかしてほしいとお願いしましたが、聞き入れてもらえず尼崎借地借家人組合に相談が持込まれました。

　組合で早速保証会社と交渉、保証会社が家賃の２ヵ月を家主に代位弁済をしても賃家を追い出す権利がない事、滞納家賃を４回に分けて支払うことで話し合いが出来、合意書を交わし解決しました。

　Aさんは女一人がこの寒い冬に家を出されもう死ぬしかないと思っていたのにまさに地獄に佛ですと喜んでいました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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【Q＆A】 未登記建物を借りたが、何か不都合があるのか、商売を続けられるのか

（問）　最近、私は店舗付き住宅を借りたのですが、この建物が借地上の未登記の建物であることが分かりました。もし、家主が第三者に売却したら、私の権利はどうなるのでしょうか。

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（答）　ご質問で言えば、未登記の建物であっても、家主が地主の承諾を得て第三者に売却をしたとしても、従来の賃貸借契約は継承され、解除されることはありません。

　しかし、建物が未登記ですので、地主が担保権や根抵当権などを設定し、その後債務不履行によって債権者が裁判所で競売手続きを行ったとき、借地人（家主）の契約は非常に不安定になります。

　裁判所は、その物件の確保のために、実地調査を含め債権債務などの権利や利害関係の実態などの調査結果を含めた条件で、第三者へ入札を開始します。そして、落札した善意の第三者に、この権利や利害がそのまま継承されることになります。そこで落札した善意の第三者である新所有者に対しては、家屋が未登記のため借地権を主張することが困難となります。

　したがって、土地の所有者である地主は、何の権利関係も持たない占有者（借地人である家主と借家人）に対して「建物収去土地明渡」の訴訟をすることになります。この場合、抵当権などの設定登記後に、借地人が家屋の保存登記をしても対抗力はありません。

　借家人であっても契約する前に、その登記簿を閲覧し、建物が保存登記されているか、抵当権などが設定されているかどうか、を確認することが大切です。

 

 

大借連新聞より

 

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入口に張り紙 「今日中に出て行け」 （京都・下京区）

　下京区のAさん。昨年１２月１日、朝起きて入口を見たら白い紙が貼られていました。

　「A様　12/3日より部屋のクリーニング業者がはいりますので、12/1日中に荷物を運び出してください。　家主」という張り紙でした。びっくりしてAさん、すぐさま家主宅に電話したところ、常軌を逸した対応で一方的に電話を切られる始末でした。

　たまたま近所に共産党の生活相談所があったことから、そこの紹介で京都借地借家人組合連合会に相談にみえられました。

　いろんな相談を受けてきた京都借地借家人組合連合会ですが、正直こんな荒っぽい無法な相談は初めてでした。こんな無法を見逃すことはできません。また、許されるものではありません。様々な嫌がらせもはねのけて、断固闘い抜く構えで闘っています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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【Q＆A】 更新時に新保証会社にすると言われたが納得ができない

（問）　１２月に賃貸契約書の更新になります。契約の連帯保証人は、R保証会社です。今回、不動産管理会社から「更新後はC保証会社にするので、初期費用７万円、更新時は２万円となる」との連絡がありました。契約時、わたしはR保証会社に初回保証委託料４万円を支払い、更新時に２万円と説明を受けました。管理会社のいうようにC保証会社に変更しないと住めないのでしょうか。

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（答）　管理会社は、あなたと合意なく契約内容を変更し、更新を求めることはできません。あなたが拒み、そのまま住み続ければ、契約は基本的に法定更新されます（借地借家法２６条）。法定更新後は、退去して欲しい場合、貸主は６か月前に借り手に終了通知をする必要があります（同２７条）。また、貸主が自分で住むなどの「正当な事由」がなければ、退去させることはできません（同２８条）。

　保証会社の中には、家賃の滞納時、貸主や不動産管理会社に「代位弁済請求書」の提出を求め、滞納発生後の借家人との交渉は、全て保証会社に任せるように助言しています。

　悪質な取立てや追出し屋行為が社会問題となり、国会で「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」（追い出し屋規制法案）が審議されていますが、臨時国会が会期切れとなり、継続審議扱いとなりました。

　全借連や全国追い出し屋対策会議などは、家賃滞納データベース事業の禁止など必要な修正を要求し、成立に向け運動しています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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