今回も更新料を請求され、前回同様支払いを拒否する （東京・足立区）

　足立区梅田で宅地約６０坪を賃借しているAさんは、本年７月に２０年の期間満了を迎える前の４月、地主代理人の弁護士から内容証明郵便で更新拒絶通知書が届き、組合に相談に行った。

　前回は法外な更新料１４６０万円の請求を受け、組合に相談し入会した。組合のアドバイスで支払いを拒否したので太田さんは供託で対応した経緯がある。

　「今回は前回合意更新に至らず、更新料の不払いなど信頼関係を維持するのが困難な事態が生じていて賃貸人は更新する意思がなく、更新拒絶の意思を通知する」との内容であった。

　早速、組合から代理人弁護士に話し合いを申し入れ、後日弁護士事務所を訪れた。話を聞くと更新に関することで更新料を提示され、Aさんは内容証明郵便の更新拒絶の理由説明があるものと思っていたが、いきなり更新料の話をされた。

　Aさんは「私の土地が公道に入口は１ｍしか面していず、旗竿のような格好の土地で建築確認も受けられない。このような土地に何故更新料を請求するのか」と質問してみた。話し合いは１時間で終了し、持ち帰って検討することを告げた。

　後日、更新料は拒否し、従前どおりの契約条件で更新請求する旨、内容証明郵便で回答した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料も地代値上げも撤回させ、地主に法定更新を認めさせる （東京・大田区）

　大田区西六郷地区で約19坪を賃借しているAさんは、地主の代理人となった不動産業者から連絡があり面会すると、平成24年６月３０日の契約期間満了を控えて約20％の地代の値上げと坪当たり６万円の更新料を請求された。

　Aさんは、組合総会参加し事務所を訪ねて、支払い義務のない更新料をなくす運動を理解している。更新料は支払わないし支払い義務がないことを即答。さらに、組合員であることを通告すると業者の担当者は驚き、「組合員なのか。組合の方針は分かるが再度検討してほしい」といわれAさんはその足で組合事務所を訪ねた。

　方針通り更新料支払いを拒絶、通路が狭く建築許可が不可能な土地ですでに高額な地代であり値上げも拒否、地代の供託も確認した。

　翌日、Aさんは業者に意向を伝えると、更新契約書は作成せず、地代値上げも更新料請求も撤回することで決着した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 管理会社の従業員の不法な追い出し行為に１６５万円の損害賠償が認められた事例

判例紹介

　賃貸人から貸室の管理を委託されている管理会社の従業員が、当該貸室内にあった賃借人の家財道具等を搬出し、玄関鍵のシリンダーを交換して賃借人を追い出した行為（以下「本件行為」と言います。）について、①管理会社の当該従業員の不法行為について管理会社に使用者責任を、及び②賃貸人に共同不法行為責任を認めた事例　（大阪高裁　平成23年6月10日判決　判時2145．32）。

【事案の概要】　
　賃借人は本件貸室を賃料月額3万5000円で賃借したものの、平成21年5月からの6か月分の賃料を滞納しました。これに対し管理会社は「入金の無い場合は、鍵をロックして解約させていただきます」との督促状を3回に渡り送りつけました。賃借人は当時、失業中であり、同年9月には生活保護開始決定を受けました。そのような中、同年10月、管理会社の従業員（賃貸人の子でもある）は、同行したリフォーム業者とともに本件行為に及びました。

　
　大阪地裁は、本件行為につき不法行為を認め管理会社の使用者責任を肯定したものの、賃貸人の共同不法行為責任を否定しました。また損害として、家財道具について4万300円、慰謝料として15万円の限度で認めたにすぎませんでした。

【判決の要旨】　　
　控訴審である大阪高裁は、原審同様、従業員の本件行為が不法行為に該当するのは明らかとし、管理会社の使用者責任を肯定しました。

　他方で原審と異なり、賃貸人が本件貸室を含むマンションの所有者であり、管理会社に管理を委託し、本件賃貸借契約について管理会社にその管理権を行使するのに必要な代理権を包括的に授与していたこと、従業員が賃貸人の子であり、賃貸人が管理会社の取締役に就任していることを考慮し、管理会社が賃貸人から授与されていた包括的な代理権に基づき、賃貸人の子が管理会社の従業員として本件行為に及んだことについて、賃貸人も事前に包括的な承諾を与えていたと認められるとし、賃貸人の共同不法行為責任を認めました。

　また損害については、家財道具の損害について詳細に検討し計70万、慰謝料についても80万円を認容し、弁護士費用15万円とあわせ合計165万円を認めました。

【解説】
　上記引用判例時報の判例解説では、違法な自力救済（賃貸借契約が解除されている場合の実力行使）、違法な不動産侵奪（賃貸借契約が解除されていない場合の実力行使）が社会問題になるほど頻発しているとし、その違法はいうまでないことであり、「私人間の紛争であっても、法治国家である以上、その責任の厳然とした追及とその防止に向けた毅然とした対応とが求められるはず」（引用判時33頁）としています。

　このような中、上記事実関係をもとに共同不法行為責任を認めた点は、裁判所として本件問題に「毅然とした対応」を示したものと言えるでしょう。そもそも法治国家である以上、違法な実力行使が許されるわけでないことは言うまでもないことです。また本件の賃借人のような状況に置かれている人は、いまのご時世、決して珍しくありません。本件行為はその弱みにつけ込む行為とも言えます。「厳然とした追及」と「毅然とした対応」がなされた事案として紹介します。

 

（2012.06.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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24年度は固定資産の評価替え

都内で固定資産税等が増税に

　平成24年度は固定資産税・都市計画税の評価替えを行う基準年度で、固定資産税を算出する土地の評価額は23年1月1日地点の公示価格の7割を目途に算出される。

　地方税法の改正で、左の表にあるように住宅用地の負担調整措置が変わり、今年度の評価額の6分の1（200平方メートルを超える部分は3分の1）に対する前年度の課税標準額の割合（負担水準）が、100％未満～80％以上の据置特例が平成26年度で廃止され、平成24年度・25年度は負担水準90％以上～100％未満の場合のみ前年度課税標準額で据え置かれ、負担水準が90％未満の場合は表の計算式のように僅かに増税となる。このような負担調整措置は、地価が大幅に上昇した時に課税標準額を低く抑え、税負担の上昇を年間5％以内になだらかに上昇させるためにとられた措置で、平成24年度に評価額が前年より下がっていても負担水準の割合によって増税となるところがある。

　6月1日以降の納税通知が地主のところに届くと、僅かな増税でも地代値上げのチャンスとばかり、地代の値上げ請求が予想される。

宅地の固定資産税の調査を

　東借連では組合員が借地している宅地の平成24年度の固定資産税と都市計画税の調査を呼びかけ、地代の便乗値上げを抑えるとともに、今まで固定資産税・都市計画税が下がっているにもかかわらず地代が下がっていないところでは、地代値下げの運動を呼びかけている。

　借りている宅地の固定資産課税台帳の閲覧と固定資産評価証明書の発行は、平成15年度より借地借家人も利害関係人として認められている。閲覧及び証明書の発行を都税事務所（多摩地域は市の固定資産税課）に求める場合には、賃貸借契約書及び賃借料を支払っている領収書等が必要で、申請者の身分証明書も持参することが必要である。

　なお、都税事務所によっては賃貸借契約書がなく、地代を供託中の場合は借主であるあることが確認できないという理由で証明書の発行等を拒否される場合がある。

 

東京借地借家人新聞より

 

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法定更新しているのに更新料と更新手数料を請求される （東京・豊島区）

　豊島区南大塚のマンションに住むAさんは３月に管理する不動産会社から更新手続きのお知らせという通知を受け取った。中身は４月に満期となるので契約更新の手続きに来いというものであった。その際、更新料と事務手数料が更新に要する費用であるというものであった。

　２年前に組合に入会し、修理修繕と賃料の減額で調停を行い、その際に話し合いがまとまらず合意更新が出来ず、法定更新となっていたものであった。今回の更新料請求と事務手数料の請求に納得がいかず相談に来た。

　結果は「２年前に修理修繕と賃料減額での話し合いで合意更新が出来ず法定更新となっていますので、今回の更新料請求は更新の時期ではないので断ります」との回答をした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新時に補償金の一部返還と賃料の値下げを請求 (東京・練馬区）

　練馬区の西武池袋線の桜台で薬局を営んでいるAさんは、４年目の時に知人から借地借家人組合のことを教わり、相談に来ました。

　近隣での薬局間の競争の激化で売り上げが減少し、バブルのころに入居した賃料が少ししか下がっておらず、賃料の負担が重くのしかかってきています。

 その時は、組合のアドバイスで、賃料の値下げと保証金の返還を請求請求することにしました。その結果、１５００万円納めていた保証金の内、１０００万円が返還され、賃料も１万円減額されました。保証金はその後の運転資金として助かりました。

　４年間が経過しましたが、賃料は近隣の店舗賃料の相場と比較しても著しく高いので今回、あらためて組合と相談して賃料の大幅な値下げ請求を請求することにしました。

　しかしながら、家主の回答は月２万円の値下げの回答で、現行賃料の６万円の減額をめざしているAさんにとって不足で、あらためて賃料の値下げを請求し、応じない場合は調停・裁判などの法的な手続きも含め検討していることを通知することにしました。

　同時に、相手の家主の立場も考慮して、１年間は家主の回答してきた２万円の減額を認め、次の１年間はさらに２万円、そして３年目からはさらに２万円の減額請求を行い、回答を求めることにしました。

　「今後とも、組合とよく話し合って交渉をすすめて減額請求を実現していきたい」とAさんは語っていました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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アパートの明け渡しで合意解決 （神奈川・伊勢原市）

　伊勢原市白根のアパートに６年居住してきたAさんに家主から建物老朽化による建て替えを理由に明渡の通知がありました。Aさんは、困惑の末、消費者センターに問い合わせて組合に相談に訪れました。

　組合と協力して対処することを確認して家主との折衝を粘り強く重ね、平成２３年８月より家賃受領拒否となりました。供託を継続して頑張り続けた結果、家主側よりAさんの要望事項を全面的に受け入れる確認書が提示されました。

　　＊提示内容＊

　１、移転先契約費用全額負担

　２、引越し運搬費用全額負担

　３、室内の残置物品（ゴミ）の一切処理

　４、敷金全額返還

　上記の内容提示にてAさんは、組合の協力のお蔭で、結果的に大変喜んでいました。

　

 

全国借地借家人新聞より

 

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震災密集市街地整備対策は地上げ屋頼み （大阪市）

　３月の終わりに、久しぶりに底地買いの相談がありました。地主が相続税を払えずに業者に売却したということです。インターネットを見て、大借連に電話がかかってきました。

　現地を見ると、間近に公園もあり、静かでとても住みやすそうです。住民の皆さんは、借地物件（住宅）が４軒と貸し工場が３軒ですが、町内の集会場で学習会を行い、互いに励ましあって元気に頑張っています。すでに空地やガレージになっているところも40%くらいあります。高齢化や不景気で古い借地物件が使われなくなり、放棄されるのです。

　ところで、この地域は、大阪市が進める密集市街地整備といって、震災対策事業の指定地になっています。家屋の取り壊し費用に補助金が付き、耐火構造の建築物は、建蔽率が緩和されます。

　木造住宅の震災対策が一向に進まない中、一方で住宅が手放され、取り壊され、行政は成り行きのまま、地上げ屋頼みになりかねないと思いました。業者は銀行からの紹介で手に入れたといっていましたが、今地上げ屋は土地取得に苦労はないようです。

 

全国借地借家人新聞より

 

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