更新料の支払いを拒否 （東京・大田区）

　大田区西糀谷地域で約30坪を賃借中のAは、前回同様に地主より契約更新手続きの依頼を受けたと、不動産業者から連絡を求める書面が届いた。

　知人の紹介で組合に入会して対応を相談。業者に更新する意志を伝えると、１５０万円の更新料を請求されたが、その場で直ちに支払拒否を伝える。地代の受領は拒否されず指定の銀行口座に振込んだ。

　新年を迎えて業者から契約者の賃借人は死去しているが、相続されたのは誰なのかとの確認を求められ、地代支払と同様に相続人確定まで代表してAさんが対応することを書面で通告した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地契約書に新料支払特約なし（東京・足立区）

　足立区関原で約２０坪と１２坪の土地を賃借しているAさんは、今年２月に２０坪分の賃貸借契約の期限が満了するに当たり、地主から更新料１１５万円を請求された。Aさんは東借連のホームページを見て区内に組合事務所があることを確認し、電話をかけ相談の予約を入れた。

　Aさんの話では、平成２１年に１２坪分の更新の時には更新料３６万円を母親が支払った経緯がある。しかし、母親は高齢になり今回の更新料は金額も高額で支払えない。

　組合では来訪する時は土地賃貸借契約書と地代支払い帳を持参するようにと話した。契約書の中味を点検すると更新料支払特約は明記されておらず、地主の請求に応じる必要はないことと期限が過ぎても自動更新されることを説明した。組合の話でAさんは一先ず安心した様子であった。

 

東京借地借家人新聞より

 

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坪当たり１５万円の更新料（約５００万円）の請求される （東京・豊島区）

　豊島区高松に住むAは、平成５年に更新を迎えその際、父親が死亡し、兄弟で別々に相続し契約した。

　今年更新の時期を迎え、地主から更新に際して更新料の請求がきた。請求された金額をみてびっくりした。坪あたり１５万円で約５００万円を請求してきたのである。年金生活の中でとても支払える額ではないので、様々なところに相談に行って、消費者センターから組合を紹介された。

　契約書の中身をみると更新料を支払う特約もないので、地主に対して「更新料支払特約がないにもかかわらず支払請求をする法律的根拠を示してください。坪あたり１５万円請求の算出根拠を示して下さい」との書面を出すことにした。

　しかし、前回更新料を支払っていたので不安があった。しかし、相談員から前回支払ったと言って暗黙の合意があったという理由で裁判された例では地主が敗訴した事例を紹介された。梅原さん更新料の支払を拒否して頑張ることにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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契約書には更新料支払特約がないので、更新料の支払い拒否 （東京・練馬区）

　練馬区練馬に借地しているAさんは今年の4月に20年の期間が満了し、更新の話がないまま法定（自動）更新になっていた。

　12月になって、突然土地所有者の管理代理人と称する不動産会社の社員が、「期間更新料についての考え方」という書類と土地賃貸契約書を持参した。中身はAさんが賃借中の宅地の更新料は348万円と査定したので支払うようにというものであった。また、更新契約書の中には、更新しようとする場合は、適正な更新料を支払うとなっていた。

組合員でもあるAさんは早速組合に相談に来た。組合と相談した結果、まず、管理代理人と称する不動産会社が、今後、訪問した際には地主の委任状と印鑑証明書の提示を求めることにした。

　20年前に800万円の更新料を支払ってしまったAさん、今度は支払い拒否で頑張ることにした。その上で、組合と相談し、地主に対して、更新料支払い特約のない原契約において、更新料の支払いを求める法律的な根拠を示すよう求めることにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料撤回で地主が一筆 （東京・大田区）

　大田区新蒲田地域で宅地約35坪を賃借中のＴさんは、平成22年5月に更新料270万円を請求されて知人の紹介で組合に入会した。法律上も慣習的にも支払義務がないと判例や借地法を示して説明を受ける。しかも地代6カ月前払いのために契約期間満了期日後の分もすでに支払われていることから、地主は実務上更新を承知していることになる。

　6月末に地主に対して更新料支払拒否を通告し、同年7月から12月までの6カ月分地代を提供するが、受領拒否されて供託の手続きとなる。供託して2年6カ月余経過した昨年の12月上旬に地主より「更新料要らないから地代を払って」とＴさんに連絡があり、更新料請求を撤回するとの一筆と引換えに平成25年前期6ヵ月分地代を支払った。

 後日、更新契約書作成で従前の内容変更したり、更新料支払いの特約を記載するなど、地主の悪あがきに驚くが、削除させて従前の契約書と同一の内容で締結した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料支払請求、更新料特約のない借地契約なのに。（埼玉県・北本市）

　2012年4月に地主から依頼を受けた不動産業者が借地している4軒に対し、6月1日で30年の契約期間が満了するので、①更新料として路線価の2,5％を請求、②地代の値上げ、2軒に対しては③名義書換料を要求してきました。

　Sさんは更新料として、50坪で79万円（坪当たり15,800円）、Mさんは70坪で110万円（坪当たり約15,700円）、Kさんは74坪で117万円（坪当たり約15,800円）、Nさんは60坪で95万円（坪当たり約15,800円）を請求されました。地代については坪当たり月225円を315円に値上げということでした。

　さっそく借地人4名に集まっていただき、組合を交えて相談しました。①「更新料は契約書にも書いてないので支払わない」、②「最高裁は地裁・簡裁への調停の指針として通達で租公課の2～3倍が妥当な地代としている。公租公課の3,１9倍なので値上げは拒否する」、③「相続の場合、名義書換料は必要ない」と話し合いました。

　不動産業者は、駅から2～3分の便利な土地であることを理由に、地主を説得するために更新料の3分の2を要望してきましたが、5月下旬の話し合いの中で、更新料としてではなく提示額の半額を謝礼として支払うとの提案がありました。

　年末を迎えるにあたって、再度不動産業者から地主が納得しないからと、更新料と契約書の書き換えを言ってきました。組合としては、もうすでに借地法6条の規定により、6月に借地契約は法定更新されているのですから、どちらも応じる必要はないというのが結論です。

 

全国借地借家人新聞より

 

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前回、更新料を支払ったことが、次回の更新料支払の約束したことにはならない（東京・大田区）

　大田区大森西地域で約２０坪を賃借しているAさんは、土地の所有権を取得したという業者が現れて、一時は驚いたが冷静に権利の移行や地代の支払い等を確認する。また、底地の買取を求められるが、建物の建築許可が下りない場所であるので、丁重に断り地代を指定通り支払ってきた。

　今年１１月の契約期間満了を迎え、１０月に地主の代理人弁護士より、契約書特約条項記載の更新料１４０万円を本書到達後７日以内に支払われない場合は法的手段をとると内容証明郵便にて通告された。

　直ちに、契約書に記載のある特約は「前回の更新の際に借地人が更新料を支払い地主が受領した」との記載であり、次の更新時の更新料支払の約定ではなく、最高裁判決も支払慣習を否定していることを書面で通告した。

　後日、代理人弁護士は昨年７月１５日付の借家の約定更新料を合法とする最高裁の判決を運用して、再度支払を求めながら依頼者は直ちに訴訟の提起は考えていないので話し合いたいからと連絡を求めてきた。Aさんは、すでに支払拒否を通告しており、支払を求める地主側との話し合いには応じないことにしている。

　契約者の母に代わり毅然と対応する娘さんは「更新料解決マニュアル」本を一般書店から購入して学習中だ。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地主の代理人が高額な更新料と地代値上げを請求 （東京・板橋区）

　板橋区清水町に住むAさんは、親の代から借地して住んでいた。３０年目に地主に承諾料を支払って、堅固な建物(鉄骨３階建)を建築した。今年に入って、地主の代理人の不動産会社から更新の時期を迎えたので一度事務所に来てくださいと通知を受けた。

　訪問すると「契約には更新料を支払って更新することが出来ると書いてありますので、更新する際には３５０万円の更新料と地代の２０％値上げをしてほしい」と言われた。言われるままに「わかりました」と返事してしまったが、これは地主の請求についてはわかりましたという意味で承諾した意味ではないことははっきりしていたが、その後地主の代理人からは早く契約書を作成するよう請求された。困ったAさんはデパートの無料の相談会に相談に来た。

　当初の相談は、「地主との関係を悪くしたくない。更新料をもう少し安くできないか。地代の値上げをやめさせることはできないか」ということだった。しかしながら組合の「更新料解決マニュアル・その更新料支払う必要ありません」の本や相談員の説明を受けて、更新料の支払いについても明確な合意がないので支払う必要がない、地代の値上げも阻止で頑張ってみることにした。その第一弾として地主に対して「建物が存在していますので借地契約を更新して住み続けるつもりです。今後は借地借家人組合に入会し相談していく」を通知した。

　この借地は３０年前に所有していた地主が平成１６年に競売物件となり、２年後に売却された。その後、買いとった大手のＭ不動産から地主の実弟が買い戻してもので、今後は売却の話も含め対応していくことにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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高すぎる更新料で支払が出来ないと回答するといきなり調停へ （東京・豊島区）

　東京の豊島区に住むAさんは、今年の3月に更新の時期を迎えることになっていました。昨年の11月に地主の代理人と称する不動産会社から更新に際して300万円の更新料を請求されました。金額が高すぎて支払いできない旨を伝えていたところ、いきなり弁護士から更新料請求の調停を起こされてしまいました。

　調停では更新料の金額で話し合いがまとまらなかったのと次回の更新に際しては路線価の7％を支払うという記載があり、合意することが出来なかったため、不調に終わりました。

　組合との相談の中で「更新料解決マニュアル」（註）の本で更新料問題について勉強し、「支払いを拒否して頑張ることにします。知らなくて損するところでした。近くの人にも声をかけて組合に入ることにします」とAさんは語っています。

 

全国借地借家人新聞より

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（註）「更新料解決マニュアル　その更新料払う必要ありません」（東京借地借家人組合連合会（東借連）＋東借連常任弁護団編 　旬報社　税込1260円）。法律上の規定はない更新料をめぐって起こるさまざまなトラブルに、弁護士・専門家が借地人、借家人の味方になってアドバイス。すぐに役立つ、事例満載の超実践的なマニュアル。

 

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借地権価格の7％相当の更新料を支払う特約条項が契約書に書き込まれていた

　私は今年の2月に更新料問題で組合に加入したＨです。昭和48年1月に父が最初の更新契約を結ぶが、翌年父が死亡し、昭和54年9月に母が賃借権を相続し、再度地主と更新契約を結んでしまった。その契約書には賃料は公租公課の3倍以上、更新時は借地権価格の7％以上との特約が新たに盛り込まれた。

　平成5年4月に母が2度目の更新をしたが、更新料は26・8坪で370万円だった。その契約書には年間賃料は公租公課の5倍以上、「更新時には合意更新・法定更新を問わず借地権価格の7％に相当する更新料を支払う」との特約条項が再度記載された。

　法外な更新料請求に対して、「更新料解決マニュアル」（註）で対策を検討中である。

 

東京借地借家人新聞より

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（註）「更新料解決マニュアル　その更新料払う必要ありません」（東京借地借家人組合連合会（東借連）＋東借連常任弁護団編 　旬報社　税込1260円）。法律上の規定はない更新料をめぐって起こるさまざまなトラブルに、弁護士・専門家が借地人、借家人の味方になってアドバイス。すぐに役立つ、事例満載の超実践的なマニュアル。

 

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更新料支払拒否を主張で調停不成立 （東京・大田区）

　JR蒲田駅より徒歩25分余の六郷地域は、京浜工業地帯で街工場が密集したところで戦後復興の物造りの街だ。

　この地域で約40坪の土地を賃借しているAさんは、これまで地主の言うがまま請求に応じてきたが、知人の紹介で組合に入会。約5年経過の昨年秋、親の代から2度目の更新を迎えた。地主は約400万円余の更新料を請求してきた。

　Aさんは入会時の決意通り支払い拒否を伝えた。地主の地代受領拒否に対し、ためらわず内容証明郵便で更新料は法的にも支払義務がなく、最高裁の支払の習慣がないとの判決も告知し、民法494条に基づき供託の手続きに着手することを通告した。

　地代供託継続中のAさんに対して、今年の4月に地主は調停裁判を申立ててきた。調停委員の心証を考慮して対応していたら、次第に地主の請求する更新料に対していくらなら払えるか、半額ではどうか、返事に戸惑うAさんに更に100万円ではどうかと調停委員に迫られた。4度目の調停で法律上支払義務がありませんから支払えませんと伝えて不調となった。

　組合役員の指摘通り当初から不払いを主張すれば即不調となり、長期化しなかったとAさんの一言。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更地の３％の更新料と１０％の地代値上げ （東京・品川区）

　品川区に住むAさんは戦後間もなくこの地を借りて住んでいた。築60年以上経過した建物だが、私道の奥深くの旗竿状の敷地で再建築不可（註）のために建て替えもできず現在にいたっている。

　20年前の更新時には、父親が現役で働いていたこともあり更新料を支払って更新してしまった。今回、地主の息子で不動産業を営む者から詳しい計算書付で更地価格の3％の260万円の更新料の支払いと地代を10％値上げして更新するように請求された。

　様々なところに相談したところ知人から借地借家人組合があることを紹介された。７月に期間が満了していることもあり、急いで解決しないと権利が不安定になるのではないかという心配とこのような高額な更新料は支払えないと組合に相談にきた。

　組合では、出来たばかりの更新料解決マニュアルを紹介しながら、契約書には更新料支払特約がないことから支払う義務のないことを説明した。しかも、更新の条件に次回以降には更新料を支払う約定が入っており、その金額で合意できない時は不動産鑑定士の鑑定に従う旨の趣旨が記載されていた。

　直ちにこのような条件では合意できない旨を通知するとともに更新料の支払いを拒否し、法定更新で頑張ることにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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 （註）　建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならない（建築基準法43条1項）。従って、私道の幅が2ｍ未満の場合、建築基準法の制限を受け建築（建替）が難しい。

 

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更新料は支払う必要がない （東京・豊島区）

　Aさんは池袋から10分位の住宅街に祖父母の代から借地していた。建物の名義は死亡した祖父のままで、今回更新の時期を迎えた。

　数年前までは、介護が必要な祖母が住んでいたが、今は施設に入居している。20年前に高額な更新料を支払ったので、建物の売却（借地権の譲渡）を考組合に相談に来た。

　相談の中で、更新料については支払特約がないので支払う必要がないことなどを説明した。Aさんは高い更新料のために売却しようと考えていたが、その必要がないならば、引き続き住み続けることも検討することにした。その上で、建物の名義を祖父から相続人である祖母や母の名義にすることなどを説明した。その際、名義書換料なども不必要なことを説明した。Aさんは「知らないと損してしまいますね」と語った。

 

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２０年前のバブル時代と同額の更新料を請求され、支払いを拒否 （東京・大田区）

　国道15号線（第一京浜で正月に箱根駅伝のコース）と、環状８号線が交わる交差線地域が大田区南蒲田で、この交差点は都内有数の渋滞場所で現在立体工事中である。

　この地域で約70坪を賃借しているAさんは、請求された更新料は今日の長期不況を考慮しない高額なため、地主に減額を申し入れたが聞き入れられず、組合事務所へ相談に来た。

　話を聴くと、平成24年５月が契約期限満了にも関わらず、昨年の８月に20年前のバブル当時と同額の更新料を請求された。組合では、「更新料は法的に借地人に支払う義務がなく、最高裁判所の判決で更新料の支払う慣習はない」こと等を説明する。さらに、近隣の地代と比較すると高額であることの指摘に、Aさんは「これまでは地主の言われるままに応じてきた」と悔しさをにじませて入会した。

　組合役員は、同一地主の借地人の組合員が地代の値上げや更新料支払いを拒否し、地代を供託して10数年経過しているが、地主に根負けせず頑張っている事例を紹介した。

　Aさんは、打ち合わせ通り、５月末に更新料の支払い拒否を通告し、６月分地代を持参し提供したが受領を拒否された。その結果、更新料支払い拒否と民法第４９４条に基づく地代を供託する旨を書面で通告し、長期化を考慮して地代の供託に着手した。

 

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今回も更新料を請求され、前回同様支払いを拒否する （東京・足立区）

　足立区梅田で宅地約６０坪を賃借しているAさんは、本年７月に２０年の期間満了を迎える前の４月、地主代理人の弁護士から内容証明郵便で更新拒絶通知書が届き、組合に相談に行った。

　前回は法外な更新料１４６０万円の請求を受け、組合に相談し入会した。組合のアドバイスで支払いを拒否したので太田さんは供託で対応した経緯がある。

　「今回は前回合意更新に至らず、更新料の不払いなど信頼関係を維持するのが困難な事態が生じていて賃貸人は更新する意思がなく、更新拒絶の意思を通知する」との内容であった。

　早速、組合から代理人弁護士に話し合いを申し入れ、後日弁護士事務所を訪れた。話を聞くと更新に関することで更新料を提示され、Aさんは内容証明郵便の更新拒絶の理由説明があるものと思っていたが、いきなり更新料の話をされた。

　Aさんは「私の土地が公道に入口は１ｍしか面していず、旗竿のような格好の土地で建築確認も受けられない。このような土地に何故更新料を請求するのか」と質問してみた。話し合いは１時間で終了し、持ち帰って検討することを告げた。

　後日、更新料は拒否し、従前どおりの契約条件で更新請求する旨、内容証明郵便で回答した。

 

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