高齢者賃貸マンションで原状回復トラブル （東京・羽村市）

　Ａさんは、介護保険の在宅サービスが利用できる羽村市にある高齢者専用賃貸マンションに2年前に入居した。入居時に敷金17万4000円を預け、家賃8万7000円、共益費5000円、管理費3万円の合計月額12万2000円を毎月支払った。

　Ａさんは1年５ヶ月ほどで退去した。その後、貸主で管理人でもある介護事業者からクロス・襖・床ＣＦシートの張替工事代金とハウスクリーニング代金等で合計２０万円が請求され、Ａさんの連帯保証人で長女のＢさんに支払いを求める督促状が送られてきた。　

　Ａさんは請求された工事代金のうち和室の襖の張替とクリーニング代金掃負担するが、敷金の残金１１万１０００円を返還するよう求めた。介護事業者は原状回復と関係ない様々な因縁をつけ返還に応じようとしないためＢさんは次女の方と借地借家人組合に５月に相談に行った。

　組合から直ちに介護事業者に敷金の返還を求める通知をしたところ、事業者は修理代金請求で立川簡裁に少額訴訟を提訴してきた。Ｂさんは組合と弁護士と十分に打ち合わせを行い、答弁書を事前に提出し反論したところ、Ｂさんの請求が全面的に認められ敷金が返還された。

 

東京借地借家人新聞より

 

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生活保護費詐取：容疑の不動産会社社長ら逮捕 大阪府警 （毎日）

　多額の資産がある知人の男をホームレスに仕立てて大阪市から生活保護費をだまし取ったとして、大阪府警浪速署は２５日、大阪市天王寺区の不動産会社「家のはしら」社長、金太烈（たいれつ）（５７）＝韓国籍、兵庫県神戸市灘区六甲町＝と知人のマージャン店アルバイト、柳沢信一（６２）＝同県西宮市甲陽園東山町＝の両容疑者を詐欺の疑いで逮捕した。金容疑者は「一切、身に覚えがない。違法な行為はしない」と否認し、柳沢容疑者は「間違いない」と認めているという。

　金容疑者は大強起徳（だいきょうきと）と名乗り、「囲い屋」として、１３０人以上の生活困窮者を囲い込んで保護費を吸い上げる貧困ビジネスを展開していたとされ、府警は実態解明を進める。

　２人の逮捕容疑は０９年９月、多額の資産があり、マンションに住む柳沢容疑者をホームレスと偽って大阪市に生活保護費を申請。賃貸住宅への入居に伴う敷金扶助など保護費計約４０万円を不正受給した、としている。柳沢容疑者は１０月分と１１月分の保護費計約２４万円も受け取っていた。

　浪速署によると、柳沢容疑者は０６年ごろ、義父の遺産数千万円を相続し、生活保護の申請時には預貯金など１０００万円を持っていた。しかし、大阪市浪速区役所で生活保護を申請した際、「資産はない。浪速区の電気街で路上生活し、所持金は２０００円」と偽った。柳沢容疑者は、現金で支給された保護費約４０万円の大半を、申請に同行した金容疑者に手渡したという。

　柳沢容疑者は当時、大阪市淀川区の同社所有のマンションに住み、淀川区に住民登録していた。しかし、浪速区役所は、多額の資産の存在や住民登録に気付かなかった。【阿部弘賢】

 

2010年8月25日 毎日ｊｐ　（毎日新聞社）

 

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「囲い屋」貧困ビジネス業者ら逮捕 生活保護費詐取容疑 （朝日）

　大阪市から生活保護費を詐取したとして、大阪府警は２５日、不動産仲介業者「家のはしら」（大阪市天王寺区）の社長、大強起徳（だいきょう・きと）（５７）＝神戸市灘区＝とマージャン店アルバイト柳沢信一（６２）＝兵庫県西宮市＝の両容疑者を詐欺容疑で逮捕し、発表した。大強容疑者は「一切身に覚えがない。役所をだましたりしていない。（柳沢容疑者についても）全く記憶にない」と容疑を否認。柳沢容疑者は「間違いありません」と認めているという。

　浪速署によると、同社は１５０人以上の生活困窮者を囲い込んでいる大規模な貧困ビジネス業者。２人は共謀して昨年９月上旬、柳沢容疑者に預貯金など計約１千万円の資産や収入があり、マンションにも居住しているのに、住居や収入がないと偽り、生活保護の申請書などを同市浪速区の保健福祉センターに提出。マンション入居時に必要な仲介手数料や礼金などの住宅扶助、生活扶助など計約４０万円をだまし取った疑いがある。

 

2010年8月25日　asahi.com（朝日新聞社）

 

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「貧困商法」社長ら聴取 詐取容疑、ホームレスと偽装 （朝日）

　大阪市から生活保護費を詐取したとして、大阪府警は２５日、不動産仲介業者「家のはしら」（同市天王寺区）の社長（５７）＝同区＝とマージャン店アルバイトの男（６２）＝兵庫県西宮市＝について詐欺容疑で逮捕状を取り、事情聴取を始めた。容疑が固まり次第、２人を逮捕する。社長は男に資産や収入があるのにホームレスと装わせ、生活保護申請のための虚偽の書類を市に提出していたとされる。

　浪速署によると、同社は１５０人以上の生活困窮者を囲い込んでいる大規模な貧困ビジネス業者。社長ら２人は共謀して２００９年９月、男に資産や収入があるのに、住居や所持金もないとする申請書や重要事項説明書を同市浪速区の保健福祉センターに提出。入居時の仲介手数料、礼金などの住宅扶助や生活扶助計約４０万円をだまし取った疑いが持たれている。

　市によると、昨年９月４日ごろ、男は同区の保健福祉センターを訪問。担当職員に「住むところがない。所持金がわずか」と生活保護を申請した。市は同１４日に４０万５８６７円を支給。男は「敷金を支給してください」などと訴えたという。捜査関係者によると、男は親からの遺産相続などとして約１千万円の資産を保有しているという。

　同社社長は朝日新聞の取材に「ピンハネや不正はしておらず、市から生活保護費を詐取した事実はない」と話している。

　　　　◇

　大阪府警は５月以降、貧困ビジネスの摘発に力を入れている。これまでＮＰＯ法人「国民生活支援ネットワーク　いきよう会」（解散）元代表、自称ＮＰＯ「あしたばの会」支部長らを大阪市から生活保護費をだまし取った容疑などで逮捕。７月には府警内部で情報を共有化して摘発を推進する「不正受給事犯対策本部」を発足させた。

　大阪市は昨年９月、市長をトップとする生活保護に関するプロジェクトチームをつくり、不正受給については刑事告訴するなど、府警と協力している。

 

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税金の上昇を口実に地代の便乗値上げ請求 （東京・足立区）

　足立区小台に42坪の借地をしているＡさんに1月に地主から次のような通知が送られてきた。「平成21年度の都の税制見直しにおきまして、土地の公租公課が大幅に上昇しております。・・・・かようなる実情の下、誠にもって申し訳ありませんが、今般下記の如く価格改定をお願い申し上げます>」と記載され、現行地代月額720円を130円増額して850円に改定する内容だった。

　早速Ａさんは組合と相談して、土地の評価証明書を取って調査したところ、坪100円の税金しかかかっていなかった。Ａさんは「現行地代額で振込む。地主の要求額で支払えというやり方は納得できない。賃料は双方の合意で決まることと理解しております」と書面で通知した。一方的な値上げに通知には簡単には応じられないという。

 

東京借地借家人新聞より   

 

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【Q＆A】　固定資産税台帳を用いて借地人にも適正地代を計算することが出来るか

 

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底地を買取った不動産会社が地代を値上げ請求（約4倍に） （東京・文京区）

　文京区関口に住むＨさんは親の代から借地し、階下を事務所や倉庫として貸し、階上に住んでいる。都心ということもあり、バブルのころは地上げ屋に追い出しを迫られたりしたが、がんばって借地していた。

　数年前に、ある不動産会社が底地を地主から買い取り、「出ていくか買い取るか」という話もあったが、金額で話にならず、そのままとなった。

　今年に入り、地代の値上げ請求をされた。坪当り１３００円を５０００円にせよという請求であった。多少の値上げならば検討してもよいと考えていたが今回の請求は到底認めることができないとし、拒否したところ調停をおこされた。

　地主は埼玉の不動産鑑定士の鑑定を調停の場に提出し、この鑑定をベースに話をすすめようとしたが、借地人側は、共同で近隣の借地人から地代の額を聞き取り坪当り概ね１０００円から千数百円の結果を出すと調停委員もびっくりし話は振り出しに戻った。東山さん、今後とも、裁判も辞さずとがんばる決意を語っていた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 高額な立退き料を提供されたにもかかわらず正当事由が認められなった事例

判例紹介

　土地賃貸借期間満了に伴う建物収去土地明け渡し請求について、賃貸人の自己使用のためのビル建築計画があり、更地価格の約８３パーセントに相当する立退料が提供されたにもかかわらず、正当事由が認められなかった事例　（東京高裁　平成４年６月２４日判決）

【事案の概要】
　Ｙ（賃借人）は、昭和２３年に、本件土地上にある借地権付き建物を購入し、当時の地主から本件土地を賃借することになった。その後、賃貸人は本件土地の譲渡や相続にともない転々と変更し、Ｘ会社が昭和６２年に本件土地を譲り受け、賃貸人の地位を承継した。本件賃貸借契約は昭和４３年８月に約定期間２０年として更新され、そして昭和６３年８月に期間が満了した。

　Ｘ会社は前賃貸人の債務の保証していた。その保証債務を支払ったため、前賃貸人はＸ会社に本件土地を譲渡（代物弁済）した。本件土地の賃貸人となったＸ会社は本件賃貸借契約が期間満了となる前に、更新を拒絶する旨をＹに通知した。

　Ｘ会社は他のビルを賃借していたが、同ビルの明け渡しを求められており、本件土地に自社ビルの建築を予定していた。他方、Ｙは昭和２３年に本件土地を賃借して以来約４０年、同所で靴の販売店を妻、子どもの３人で営んでおり、既に高齢であった。所有建物は木造二階建てで昭和３３年ころ改築したもののかなり老朽化していた。本件土地は都心の商業地に所在し防火地域に指定されていたため建て直す際は耐火建築物にしなければならないところ、Ｙにはその計画はなかった（注：本件では元賃貸人との間で堅固建物の建築を認められていた事情がある。）。

　Ｘは、Ｙに賃貸借契約の更新拒絶にあたり、更地価格の８３パーセントの立退料を提供した。

【判旨】
　Ｘが本件土地を自己使用する必要性は一応認められる。また、本件建物がかなり老朽化した木造建物であるうえ、本件土地は都心の商業地域で、防火地域内にあるから、ビル建築が適切とも思われる。しかし、Ｘは本件土地に賃借権があることを知りつつ本件土地を取得したこと、本件土地に自社ビルを建築することになったのは前賃貸人の債務を肩代わりしたことから偶然入手したものであるから、Ｘの本件土地使用の必要性はそれほど強くない。他方、Ｙは約４０年にわたり同所に居住し、店舗を営んできており、既に高齢であることから、本件土地を使用する必要性は切実である。Ｘが提供する立退料ではほぼ同じ条件の借地を求め店舗を開店することは困難であるから、立退料の提供は正当事由を補完するとは認められない。

【寸評】
　正当事由の判断は「土地の使用を必要とする事情」を比較することが中心的な考慮要素であり、立退料の申出はあくまで補完要素である。借地借家法６条は、「土地の使用を必要とする事情」「従前の経過」「土地の利用状況」「財産上の給付の申出」を考慮して正当事由がなければ更新拒絶は認められないと定めているが、各考慮要素の関係が必ずしも明らかではないので改めて紹介する。　

（2010.08.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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借地借家法の正当事由を検討 （行政刷新会議の規制・制度に関する分科会）

　政府の行政刷新会議の規制・制度に関する分科会（分科会会長・大塚耕平・内閣府副大臣）は、６月１５日に第１次報告書をまとめました。

　検討の中間段階で対処方針の１つとして借地借家法における正当事由制度の明示（建物の老朽化、耐震性）を規制改革の検討事項に掲げ「借家人保護の配慮を十分に行なった上で、建物の老朽化、耐震性、再開発等を理由とした建て替えの必要性（註＝正当事由）がある場合において、借家人から円滑な明渡しを受けることを可能とする方策について、住宅・都市行政を所管する国土交通省（註＝法律を所管するのは法務省）と密接な連携の下、検討し、早期に結論を得る」。

　また、「マンションの区分所有法の建替え決議があったことなどの一定の要件を備えた場合には、借地借家法第２８条（註＝正当事由制度）を適用せず、期間途中でも賃貸借契約を終了させることができる措置を講ずるなどの方策を検討し、一定の結論を得るべきである」との対処方針を打ち出しました。

　法律を所管する法務省は「（老朽化・耐震性による）建て替えの必要性等を常に正当事由とした場合、高齢者や零細企業等、正当事由により保護されるべき借家人が一方的に立退きを強制されることとなり、その保護の要請に反すること、正当事由という柔軟な判断枠組みが硬直化することとなり、借家人との適切な利害調整を図ることができなくなるなどの問題が生ずるため、現行の正当事由を維持することが適当と考える」と回答し、規制改革要望・意見に対して「対応困難」と拒否しました。結局、正当事由の見直しについての法務省との合意は得られず問題提起するにとどまりました。

　今年４月に日本経済団体連合会（経団連）は、「豊かで活力ある国民生活を目指して～経団連成長戦略２０１０」の「成長を阻害する規制の例」として、「老朽化した建築物の建替え促進」の中で「借地借家法における正当事由制度の見直し」、「定期借家制度見直し」などの要望を発表し、規制・制度改革に関する分科会について、「精力的な調査・審議を期待する」、「わが国経済を活性化する様々な課題に果敢に挑戦し、改革を断行すべき」として大企業の事業活動を行う上で阻害する規制を見直すよう求めています。

　今回の正当事由の見直しに関し経団連は要望理由の中で「新成長戦力（基本方針）（平成２１年１２月３０日閣議決定）でも『老朽化し、温室効果ガスの排出や安全性の面で問題を抱えるオフィスビル等の再開発・建替えや改修を促進するため、必要な規制緩和措置や支援策を講じる』とされていることから、政治主導により早急に検討し、措置すべきである」と、担当課として法務省民事局参事官室に対して圧力をかけています。

　経団連は、消費税の引き上げ、法人税の引き下げの早期実施を提言し、参議院選挙での菅首相の突然の消費税増税発言も自民党の消費税１０％増税公約も実は経団連など財界・大企業の要望に沿ったものです。菅民主党政権が財界・大企業の圧力に屈しないよう借地借家法改悪反対の運動を今まで以上に強化することが重要です。

 

全国借地借家人新聞より  

 

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「（註）」及び「文字の強調」は東京・台東借地借家人組合

 

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ＵＲ賃貸住宅（高幡台団地）で耐震不足を理由に立退き請求

　耐震不足を理由に都市再生機構（ＵＲ）から今年の３月末で退去するよう求められた日野市にあるＵＲ住宅「高幡台団地」７３号棟２５０戸のうち現在９世帯の住民が立退きを拒否して頑張っている。

　ＵＲは９９年に旧耐震基準で建てられた７３号棟の耐震診断を行ない、当初は耐震改修を行なうと言っていたが費用がかかり過ぎると改修も建て替えも断念し、０８年３月取壊し決定が一方的に住民に通知された。この問題は６月２７日のＴＢＳテレビ「噂の東京マガジン」で放送された。
 
　７月２４日の午後２時から飯田橋で「高幡台団地７３号棟と住民たち」連帯と支援の集いが開催された。当日は映画監督の早川由美子さんも参加し、７３号棟の住民たちとのインタビューをまとめた映画が上映された。まだ編集前の映像だったが、この団地に４０年近く住み続けてきた住民たちの団地への愛着が強く感じられた。
 
　７３号棟に住み続けたい住民の会の世話人の村田栄法さんは「１階のスパーも９月で閉店になり、高台にあるこの団地の住民は買い物難民になる。裁判など初めての経験だがみんなで励ましあって最後まで頑張っていきます」と力強く挨拶した。集会では東借連の細谷事務局長から「耐震不足を理由とした明渡し問題は民間の賃貸住宅でも多発している。今後とも高幡台の住民と連帯して頑張っていきたい」と挨拶があった。

 

東京借地借家人新聞より

 

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組合に入会して立退き補償を大幅に増額させる （東京・新宿区）

　東京西新宿の都庁の近くに住むＨさんは、副都心に近く利便性の高いこの4階建のマンションに住んで6年経過しようとしていました。

　2年前に、新しくマンションを買取ったという業者がやってきて6か月後に立退くよう請求されました。何も知らずに出て行こうかと考えていましたが、引っ越しするにも費用がかかりその補償について、相場などを知りたいということで知り合いなどに聴きまわっていました。その時に、借地借家人組合の存在を知り、デパートの相談会に参加しました。

　相談員から「明渡には正当事由」が必要なことなどを説明されて、納得のいく立退き補償がされるまでは、組合に入会して頑張ることを決意しました。

　その後、組合のアドバイスのもとに適切な補償がない限り明渡には応じない旨の通知を差し出しました。

　当初訪問してきた立退き専門業者は、その後、顧問弁護士に委任し、立退きについての話合いを組合を窓口にしてきました。今年の春以降に相手の不動産会社も補償の増額を提案し、結果、最初に提案された立退き補償（家賃の6カ月分）が大幅に増額され合意されました。

　無事解決したＨさんは、事務局長から「今度はあなたがあなたみたいに困っている人や組合のために力を貸して下さい。是非、組合役員になることも含め検討して下さい」と訴えられ「わかりました。検討させてください」と返事しました。

 

 

全国借地借家人新聞より

 

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グーグルマップで賃貸探し、物件や周辺施設表示 （読売）

　グーグル日本法人は１２日、同社の地図サービス「グーグルマップ」で、マンションやアパートなど賃貸不動産の情報提供を始めたと発表した。

　キーワードとして「渋谷　不動産」など、地名と「不動産」を同時に打ち込んで検索すると、地図上に物件が点で表示される。近くにある学校や病院、コンビニなども地図上に表示できるため、物件選びが楽になるという。

　物件を検索する際は、価格帯や間取り、ペットを飼えるかどうかなどの条件で絞り込むことができる。掲載物件は約１００万件で、不動産情報サービスのジアース（大阪市）が提供。全国の不動産業者は無料で物件をジアースに登録できるという。

 

（2010年8月13日  読売新聞）

 

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４年前の介護の改修工事に難癖をつけて地代値上げ請求 （大阪・東住吉区）

　大阪・東住吉区湯里で戦前から借地をしているＭさんは、4年前に親の介護のために地主に無断でバリアフリーを確保するために改造したところ、地主から地代を倍額値上げの請求を受けました。あまりに高額なために、家を改造したことを理由にした地代の一方的な値上げに疑問を持ち応じませんでした。

　ところが、地主は隣接の戦前長屋を取得し空き家のまま放置し、その建物の屋根瓦が崩れ、今年の大雨で雨漏りが激しくＭさんの住宅の共用の壁から雨水が流れ込みました。

　そこで、地主へ屋根を補強し雨漏りを防ぐよう話し合いを申し入れたところ、地主は弁護士を伴って来訪。4年前の改造したことを口実に地代をさかのぼって値上げするように要求され、話し合いは不調となりました。

　Ｍさんは、インターネットで大借連を知り相談の結果、このまま放置すれば住宅が朽廃する恐れもあり、弁護士を代理人にして、調停を申立てることを検討しています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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【Q＆A】 最近、家主が不動産業者に代わったが、借家権はどうなるか

（問）　この度、個人の家主から物件が不動産業者に転売されました。今のところ代わったという通知だけですが、今後どうなるのか不安ですが。

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（答）　最近よく聞く話です。個人の家主から、いわゆる”プロ”の大手の不動業者に転売されるケースが多くなっています。借家人との人間関係のわずらわしさを避けたいという家主側の気持ちと、何とか金儲けをしたいという業者の気持ちが呼応したものと考えられるます。

　”プロ”の家主に変わったところで借家人の地位や権利・義務が代わるものではありません。以前の家主と交わしていた賃貸借契約はそのまま引き継がれます。したがって、今まで通りの家賃を今まで通りに支払い続けて下さい。

　ただ、物件を買った不動産業者は、程度の差はあっても金儲けを企てていると考えて間違いないでしょう。借家で、借家人が住んでいることを承知で、前の所有者から安く買い叩いたでしょうから。

　やがて「物件の高度利用」等と称して、明渡を請求してきたり、「賃料増額請求」を求めてきたりするケースが多くあります。相談者も後を絶ちません。呵責ないやり方で攻めてくるケースもあります。

　大切なことは気持ちの上で絶対に負けないことです。「ここに住み続ける！」「安易には値上げに応じない」という確固たる気概を持って対処することです。その気概さえあれば、十分に闘えます。彼らも立退き請求する正当事由がないことも、安易に値上げできないことも知っているはずですから。ただ、一人では心細いものです。最寄りの組合に相談してもらうことが一番です。

 

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アパート追い出し：家賃集金代行会社に賠償命令 東京地裁 （毎日）

　１カ月分の家賃滞納を理由にアパートから追い出したのは違法だとして、東京都の男性（２６）が不動産会社や家賃集金代行会社などに計約２４０万円の賠償と敷金１５万円の返還を求めた訴訟で、東京地裁（甲斐哲彦裁判長）は代行会社に４０万円の支払い、不動産会社に敷金全額の返還を命じる判決を言い渡した。判決は７月３０日付で、原告弁護団が９日、明らかにした。

　判決によると、男性は０５年に杉並区のアパートに入居。昨年２月分の家賃７万７０００円の支払いが遅れたところ、代行会社の従業員らは玄関ドアを施錠具で固定、室内の荷物を撤去した。甲斐裁判長は「居住する利益を一方的に奪ったもので違法」と代行会社の使用者責任を認定。こうした経緯を知らなかったとして不動産会社の賠償責任は否定した。【和田武士】

 

2010年8月9日 毎日ｊｐ　（毎日新聞社）

 

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家賃集金代行会社の追い出し行為、違法と判決 （読売）

　賃貸アパートの家賃の一時滞納を理由に強引に追い出されたとして、東京都内の男性（２６）が家賃集金代行会社「Ｊ・ＣＣＯ」（東京）などに損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁（甲斐哲彦裁判長）が「法律上の手続きによらず、原告の居住する利益を一方的に奪った」として、計５５万円を支払うよう命じる判決を言い渡していたことがわかった。

　判決は７月３０日付。
　判決などによると、男性は昨年２月、同月分の家賃の一部を一時滞納し、約１か月後に残りを支払ったが、同社は、男性が部屋に入れないよう別の鍵でドアを施錠し、部屋にあった家具などをすべて撤去した。

　東京地裁では今年４月２８日にも、別の元居住者が同様の趣旨で不動産会社「シンエイエステート」（同）などに賠償を求めた訴訟で、会社側が解決金を支払うことで和解が成立している。

 

 

（2010年8月9日  読売新聞）

 

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