保証金/敷金トラブル/原状回復/法定更新/立退料/修繕費/適正地代/借地権/譲渡承諾料/建替承諾料/更新料/保証人
自主的に組織された借地借家人のための組合です。
居住と営業する権利を守ろう。
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賃貸住宅の入居者の連帯保証を請け負う家賃保証会社9社が、家賃滞納などの信用情報をデータベース(DB)化して一括管理する事業を始める。もともと家賃保証の業界団体が計画していたが、「業者から一方的に『悪質な滞納者』と認定された人は、住まい探しが難しくなる恐れがある」との批判が出て、結論を先送りしていた。9社は今回、業界団体とは別行動の形でDB化に踏み切る。
9社を含む賃貸住宅管理者ら約1100社が加盟する「日本賃貸住宅管理協会(日管協)」が29日発表した。9社は来月、DB化を進める社団法人「全国賃貸保証業協会」を設立。他に家賃保証の約10社が参加の意向をみせているほか、日管協も人材や資金面で支援する。将来は、家賃保証以外の日管協の加盟各社も、入居者の信用情報を提供する見込みだ。
新法人の会員になった家賃保証会社は、連帯保証している入居者の毎月の家賃支払い状況を登録する。情報登録の開始時期は未定だが、運用を始めて2年後には、約1260万戸の民間賃貸市場の2割弱にあたる240万件の情報が蓄積されるとみている。
日管協の三好修会長は会見で、家賃をきちんと支払っている入居者の記録がDBに残る点を挙げ、「住宅困窮者の信用補完になり、多くの人が安価な保証料で保証を受けられるようになる」と強調した。
DB化構想は、家賃保証会社の業界団体が滞納を繰り返す悪質な入居者を締め出す狙いで推進していた。これに対し、一時的な家賃滞納でもDBに記録されれば常習者と同様に賃貸住宅を借りにくくなる恐れがあるとして、低所得者支援団体などから批判が相次いだ。
このため新法人の会員は、失職などによる一時的な滞納者の保証引き受けを安易に拒否しないことなどを申し合わせる。ただ、一度でも滞納して保証会社が代位弁済すれば、その金額が記録されるという仕組みは従来の計画と変わらない。「病気などでやむなく数カ月滞納する人もいる」などとして、業界内にも依然、反対論は根強い。
朝日新聞 2009年9月30日
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独立行政法人住宅金融支援機構が、高齢者向けバリアフリー賃貸住宅建設のために実施した公的融資について会計検査院が調べたところ、07~08年度の融資の96%に当たる約417億円分が、融資条件に違反して実行されていたことがわかった。調査では、約5%しか高齢者が入居できておらず、同機構のずさんなチェック態勢が高齢者の入居の機会を奪う形となっている。
検査院は同機構に改善を求める方針とみられる。
この公的融資では、バリアフリー対応仕様のアパートなどを建てようとする大家らが、長期固定金利で借りられる。メガバンクなどの同様の住宅ローンより低く、登録免許税が非課税などの優遇措置もある。
融資の条件として、大家らは入居者の募集開始までに、高齢者の入居を拒まない「高齢者円滑入居賃貸住宅(高円賃)」として、アパートなど物件を都道府県に登録する必要がある。
しかし、検査院が調べた07~08年度の融資対象468件のうち96%の450件(約417億円)は、募集開始時までに高円賃として未登録の物件で融資条件違反だった。このうち6割近くの259件は「空室無し」として、募集後に高円賃に登録していた。
450件から任意抽出した103件を調べたところ、その5%の5件しか高齢者(60歳以上の世帯)が入居していなかった。
同機構は、建物の完成後、貸付額を決定して、貸し付け条件になっている、募集前までの高円賃の登録やバリアフリー対応の確認をしてから融資を実行することになっている。しかし、同機構は、融資の申込書類の中に高円賃の登録を証明するものは含めておらず、登録の確認もしていなかったという。
総務省の03年の住宅・土地統計調査によると、民間賃貸住宅に夫婦で住んでいる世帯のうち、65歳以上の高齢者夫婦が占める割合は17%だ。
住宅金融公庫から独法化された同機構は、「民業圧迫」の批判などを受け、政策的に重要だが民間には困難な分野に事業が限定された。高齢者が安心して住める賃貸住宅の安定供給もその一つに当たる。
同機構は、かつては日本の住宅ローン市場の主役だっただけに、機構に残った数少ない直接融資業務であるバリアフリー賃貸住宅向け融資残高を拡大させたい意向も背景にあるものとみられる。
検査院は、大家らが制度の趣旨を理解せずに融資を申し込んだり、高齢者以外で入居者が埋まった後に高円賃に登録したりする現状を問題視。同機構に対して高齢者の入居を促進するための対策を取るように求めていく。(前田伸也、中村信義)
asahi.com(朝日新聞) 2009年9月30日
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長野県松本借地借家人組合の会員Oさんは、息子が東京都内でアパートを借りていましたが、都合で6月に退去しました。
退去時に家主の代理人も立会い、「掃除も完璧にしてありますね」と云いながら、「契約書には敷金からクリーニング代を差し引くと書いてあるから残額だけ返金します」と云い、その場は物別れに終わり、残額を振り込んできました。
その後、電話による交渉をしたが、らちがあかず組合に相談に来ました。
組合では、「契約書に書いてあっても消費者契約法に違反に反するし、掃除をきちんとやったことを家主側も認めているのだから敷金残額を払え、履行しなければ法的措置をとる」との内容証明郵便を出すことを助言しました。
Aさんは、早速内容証明郵便を送ったところ、家主から敷金残額全部が振り込まれてきました。
全国借地借家人新聞より
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判例紹介
店舗賃借人が賃貸人の修繕義務不履行によって被った営業利益相当の損害の範囲 (最高裁平成21年1月19日判決、判例時報2023号)
(事案の概要)
1 賃借人Xは平成4年3月、賃貸人Yからビルの地下1階をカラオケ営業のために月額20万円で賃借した。
2 平成4年9月頃から本件店舗に浸水が頻繁に発生したが、平成9年2月には床上30~50cmまで浸水した(本件事故)。そのためXはカラオケ店の営業ができなくなった。
3 Yは本件事故直後より、Xからえオ業再開できるよう修繕を求められていたが、これに応じず、逆に賃貸契約の解除を主張してXに退去を要求し、、電源を遮断するなどした。
4 Xは営業再開の目途も立たないため、平成10年9月、Yの修繕義務不履行により営業利益喪失等による損害賠償を求める本訴を起こした。これに対し、Yは修繕義務の存在を否定し、さらに、賃料不払等を理由として賃貸借契約の解除を主張し本件店舗の明渡を求めた。
5 名古屋高裁金沢支部は、「Yは本件事故後も引続き賃貸人として本件店舗部分を使用収益させるために必要な修繕義務を負担していたにもかかわらず、その義務を尽くさなかった。Xは本件事故の日からカラオケ店営業ができなかったから、Yに対し、本件事故の1か月後である平成9年3月12日からXの求める損害賠償の終期である平成13年8月11日までの4年5か月間の得べ借りし営業利益3104万円を喪失したことによる損害賠償を請求する権利がある」と判決した。これに対し、Yが上告した。
(判決要旨)
① Yが修繕義務を履行したとしても老朽化(築後約30年)して大規模な改修を必要としていた本件ビルにおいてXが賃貸借契約をそのまま長期にわたって継続し得たとは必ずしも考え難い。
② 営業再開は一実現できるか分からない実現可能性が乏しいものとなっていた。
③ カラオケ店営業は本件店舗以外の場所で行うことができないものとは考えられない。
④ Xはカラオケセット等の損傷に対し約3700万円の保険金が支払われていたのであるから再びカラオケセットを整備するのに必要な資金を得ていた。
そうすると、Xがカラオケ営業を別の場所で再開する等の損害を回避又は減少させる措置を何ら執ることなく、本件店舗における営業利益相当の損害が発生するにまかせて、その損害のすべてについての賠償をYに請求することは、条理上認められない。よって、右損害の回避又は現象の措置を執ることができた時期以降の損害のすべてをYに請求することはできない、として原判決を破棄して損害の範囲について更に審理を尽くすよう原審に差し戻した。
(寸評)
家主の修繕義務不履行による賃借人の損害にはいろいろあるが、店舗の営業利益を失ったことによる損害の賠償を求める際には、この判決の趣旨を念頭におく必要がある重要な判決。
(2009.09.)
(東借連常任弁護団)
東京借地借家人新聞より
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賃貸住宅の契約更新の際に支払いが求められる「更新料」を巡り、京都市内のマンションを借りていた熊本県と東京都の女性2人が家主側に支払い済み更新料計34万4000円の返還などを求めた2件の訴訟の判決が25日、京都地裁であった。滝華聡之裁判長は「更新料を定めた契約条項は、消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反して無効」として、いずれも家主側に全額の支払いを命じた。家主側は控訴する方針。
更新料を無効とする司法判断は、7月に同地裁で、8月には大阪高裁で出ており、借り主側の弁護団は「判決の流れは、もはや止められない。家主側は不当条項を速やかに見直すべきだ」と話している。
判決によると、熊本の女性は2003年4月、東京の女性は06年3月に入居。更新料は、いずれも1年ごとに賃料2か月分とする契約で、それぞれ3回分22万8000円、1回分11万6000円を支払った。
家主側は訴訟で「更新料には賃料を補充する性質がある」などと主張したが、判決で、滝華裁判長は「趣旨不明瞭(めいりょう)な部分が大きい」と指摘。そのうえで「更新料条項について、情報や交渉力で格差のある借り主側に誤認状態で契約を結ばせ、不利益を与えた」とした。
この日は、家主が借り主に未払いの更新料10万6000円の支払いを求めた訴訟の判決も京都地裁であり、佐野義孝裁判官は消費者契約法に基づき、契約条項は無効として請求を棄却した。
(2009年9月26日 読売新聞)
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賃貸マンションの契約で更新料の支払いを定めた条項の妥当性をめぐる3件の訴訟で、京都地裁は25日、いずれも「借り主の利益を一方的に損なう条項で、消費者契約法により無効」とする判決を言い渡した。7月の京都地裁、8月の大阪高裁に続く借り主側勝訴の判決で、下級審レベルでは無効判断の流れが優勢になってきた。
京都市内で借りていた20代女性2人がそれぞれの家主に更新料の返還を求めた二つの訴訟では、瀧華聡之裁判長が、更新料1回分11万6千円、3回分計22万8千円の全額返還を命じた。更新料の支払いを拒否した男性(27)に家主が10万6千円の支払いを求めた訴訟では、佐野義孝裁判官が訴えを棄却した。
判決は更新料の性質について「単に更新の際に支払う金銭との意味合いが強く、趣旨不明瞭(めいりょう)な部分が大きい」などと指摘した。家主側の「賃料の補充、前払いとしての性質がある」とする主張に対しては「対価性は認められないか、希薄」として退けた。
家主側の弁護団は「最高裁の判断が出るまで争う」として3件とも控訴する方針。
更新料制度をめぐる訴訟では、2008年1月の京都地裁、今年3月の大津地裁は「更新料は有効」としている。
■京の業者 制度見直し動きも
賃貸住宅の更新料の支払いを求める条項について、25日の京都地裁をはじめ「無効」とする司法判断が積み重なるなか、京都の不動産管理会社の間では更新料制度を見直す動きも出始めた。訴訟については「返還命令は零細な家主にとって死活問題」と最高裁まで争う構えだが、新規の契約からは「更新料」の名が消えていく流れになりそうだ。
不動産管理会社でつくる日本賃貸住宅管理協会・京都府支部の吉田光一支部長は「判決は厳粛に受け止めている。更新料の設定はあくまでも個々の会社、家主の判断になるが、見直しの動きは広がっている」と話す。管理会社によっては、新規契約の際に更新料を設定しないよう家主に勧めたり賃料の一部であることを入居者に説明するなど対応を変えているという。
借り主側の京都敷金・保証金弁護団はこの日の判決後、「更新料無効の流れはもはや止めることはできない。消費者保護は時代の要請だ」とする声明を発表した。9月6日の電話相談を受けて希望者が集団提訴する意向であることを示した。
京都新聞 2009年9月25日
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賃貸マンションの更新料条項が有効かどうか争われた3件の訴訟で、京都地裁は25日、いずれも「消費者契約法違反で無効」とする判決を出した。7月の京都地裁、8月の大阪高裁と同様の判断で、更新料を無効とする流れの定着を示すものと言えそうだ。
借り主が家主に、更新料計34万円の返還を求めた2件では、瀧華聡之裁判長が「更新料は極めて乏しい対価しかなく、贈与のようなもので、一方的に消費者の利益を害する」と述べ、全額返還を命令。定額補修分担金12万円も「同法違反で無効」とし、12万円の返還を命じた。
逆に家主が借り主に不払いの更新料10万6000円の支払いを求めた訴訟では、佐野義孝裁判官が「更新料を賃料の一部や補充とみるのは困難」と家主側の主張を退け、請求を棄却した。
毎日新聞 2009年9月25日
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賃貸マンションの契約更新時に借り主から「更新料」を徴収する契約条項の是非が争われた3件の訴訟で、京都地裁は25日、いずれも「消費者契約法に照らして無効」との判断を示した。家主側は控訴する方針。一方、借り主側弁護団は、更新料をめぐり勝訴が続いているのを受け、京都と滋賀の借り主を原告に来月にも集団提訴する予定だ。
借り主が家主に更新料の返還を求めた訴訟2件では、瀧華聡之裁判長が家主側にそれぞれ22万8千円と11万6千円の支払いを命じた。家主が借り主に更新料の支払いを求めた1件では、佐野義孝裁判官が請求を棄却した。
判決は、更新料について「賃料の補充や、借り主が借り続ける権利を補強する対価などの性質は認められない」「趣旨が不明瞭」「借り主側に重大な不利益を与える」などとしていずれも消費者契約法に反すると判断。「社会的に認知された制度だ」などという家主側の主張を退けた。
更新料をとる慣行は首都圏や京都、滋賀、福岡などにある。07年の国土交通省のアンケートでは、平均額が最も高いのは京都で、家賃の1.4カ月分だった。
判決のうち1件では、退去時の補修費の一定額を借り主に払わせる「定額補修分担金」の条項も争われた。判決は「通常損耗分は賃料に含める形で回収されている」として家主側に12万円の支払いを命じた。
借り主3人は、大学や大学院在学中の03~06年に京都市内のマンションに入居。1~2年後の更新時に家賃2カ月分にあたる7万6千~11万6千円を支払うとの契約を結んでいた。(中川竜児)
asahi.com(朝日新聞社) (2009年9月25日)
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平成21年8月27日、大阪高裁第2民事部(成田喜達裁判長係)は、更新料返還等請求の控訴審で家主側へ更新料請求は消費者契約法違反であるとの判決を言い渡しました。
この訴訟は、京都市内の貸貸マンション居住者が月額4万5000円で契約し、1年ごとの契約更新の際、家貸の2ヵ月分相当額の10万円の更新料を支払う内容で契約し、06年11月までの退去時までに5回更新し50万円の更新料を支払っており、更新料支払い請求は無効であると、平成19年京都地裁へ提訴していたが、同地裁は更新料は家賃の前払の一部金であるとして居住者の主張を認めず敗訴しました。
そこで、居住者は大阪高裁へ控訴し、家主側の「更新料は契約更新を拒む権利を放棄する対価だ」との主張に対して「家主の更新拒否はそもそも「借地借家法の規定で正当な理由がある場合に限られているとし、更新料徴収の理由に当たらない」また、更新料が「賃料補充の性質をもっている」との家主側の主張に対しても家賃増減と連動する契約にもなっていない」と更新料請求特約の正当性を否定する判決を大阪高裁が言い渡しました。
同判決は、「1年毎に家貸の2ヵ月分相当額は高額」「借地借家法の規定を十分説明していない」「更新料を併用し、貸料を一見少なく見せることは消費者契約法の精神に照らしても許されない」。さらに同判決は、「更新料相当額を得ようとするのなら、その分を上乗せした賃料を設定し、消費者に明確、透明に示すことが求められる」と判断を下し更新料の返還を言い渡しました。
家主側は、この大阪高裁の判決を不服として最高裁へ上告しました。
(*) 今回の大阪高裁(2009年8月27日判決)の判決文(PDF)が「京都敷金・保証金弁護団」のホーム・ページに掲載されている。
尚、1審の2008年1月30日京都地裁判決の全文
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8月30日の衆議院議員総選挙の結果、自民・公明両党の連立内閣は歴史的な敗退を喫し、政権交代が現実のものとなりました。国民は「小泉構造改革」を主柱とする政治にはっきりと「ノー」をつきつけました。「構造改革」を推進したのは経済財政諮問会議と規制改革会議であり、総選挙結果はこの両会議の廃止と「改革」の白紙撤回を要求する国民の意思表明でもあると言えます。
日本の政治の新たな激動が始まろうとしているなかで、本日、借家人団体で構成する借地借家法改悪反対全国連絡会は、定期借家制度問題について学習交流会を開き、その問題点について理解を深めるとともに、政府の定期借家契約拡大政策に反対して、運動を進めることを申し合わせました。各団体のみなさん、国民のみなさんが、この運動に積極的に参加してくださるようよびかけます。
定期借家制度は、借地借家法「改正」推進派の意を受けて、1999年に議員立法によって創設されました。私たち借家人団体をはじめ法曹界、学会の反対により、借地借家法一部改正法案が法務委員会で廃案になったにもかかわらず、推進派は「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」案に定期借家制度創設を盛り込み、衆参両院建設委員会で可決するという奇策に打って出て、成立させたものです。
日本経団連はじめ推進派のねらいは、借家人の居住継続を支え居住権のかなめである正当事由制度を緩和し、借家をめぐる「紛争」を減少させ、借家市場の流動化・賃貸不動産市場の育成にあたり、なによりも民間借家への普及・拡大をめざしてきました。しかし皮肉にも、民間市場ではほとんど普及せず、国土交通省が2007年に不動産業者を対象におこなったアンケート調査(回答率25%)によっても、定期借家の契約実績は新規契約全体の5%にすぎないという実態なのです。
借家人は契約の継続に期待し、地域に溶けこみ根を下ろして市民生活を営み、そこで子育てをして老後を生きています。その継続保護、安定こそが居住の命であり、コミュニティ形成の礎をなしています。定めた期間の満了をもって問答無用に解消する定期借家契約は、居住の本質を踏みにじり、借家人にきわめて不利・苛酷なもので、生活と地域コミュニティを破壊するものです。
ところが政府は、民間市場にそっぽを向かれているこの定期借家契約を、「期限付き入居」「定期使用住宅」「建て替え予定団地の空き家対策」等々の特定目的をかかげ、公的賃貸住宅利用の「不公平性」を理由に導入し、公営・公社住宅に続き公団住宅(都市機構賃貸住宅)に導入してきました。そしていっそうの拡大を図ろうとしているのです。
政府当局者は2000年時点では、定期借家制度は公営住宅には「なじまない」ことを明言し、2005年にも国会でその基本原則を再確認していました。しかし、財界が主導する規制改革会議の第3次答申(2008年12月22日)が公営住宅、都市機構住宅への定期借家契約の幅広い導入を打ち出しました。答申は公営住宅に関して「入居基準に関するチェックを定期的に行い、入居基準を満たさない入居者への住み替えを促す仕組みとして」「公営住宅の管理運営の円滑化の観点から」積極的な導入を提起しています。
また、同会議は都市機構の賃貸住宅に関して、いまの77万戸が多すぎるので住宅の削減、敷地の民間売却をせよと主張し、第3次答申で「部分民営化」を迫り、2009年度の措置として全住宅の約2割を対象にすべて定期借家契約にすべきとしました。これらはそのまま閣議決定されました。
都市機構は閣議決定に従い、団地「再生・再編」方針を定め、引き続き定期借家契約の幅広い導入の実施方針を発表しました。規制改革会議は都市機構住宅への導入理由として「家賃改定等にともなうトラブルが解消」「退去要請など柔軟な対応が可能」をあげ、「紛争処理コストの大幅に下がる」と公言してはばかりません。居住者の借家権の無力化が住宅の削減・売却、民営化に必修の条件であることを示しています。
以上の経過のとおり、定期借家制度の実施のやり方もまさに暴挙といわざるをえません。私たちは定期借家制度に反対するとともに、その導入・拡大の方針の即時撤回を要求します。
定期借家契約導入をめぐる一連の動きは、わが国の住宅の貧困と政策の行き詰まりの現状を暴力的に打開しようというものであることを明らかにしています。公共住宅への押し付けは、「住宅」を一時使用の「施設」に変え、公共住宅制度を変質・消滅させます。私たちはいま、展望のない暴走にストップをかけ、住宅政策の抜本的転換を要求し実現していく重大な課題に直面しています。
定期借家の導入・拡大をやめさせ、制度撤廃を要求する運動を民主党政権に向けて強め、国民の居住を守るために、力を合わせて取り組みましょう。
2009年9月5日
借地借家法改悪反対全国連絡会
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民間賃貸住宅部会
家賃保証会社や管理会社等による不当な滞納家賃の取立てや鍵交換・家財道具の処分等の被害の急増、賃貸住宅の原状回復や管理を巡るトラブルの増加を受けて、国土交通省は社会資本整備審議会の民間賃貸住宅部会は今年2月から審議を始め、7月31日の第6回目の審議で「中間とりまとめ」を発表した。
貸主側の論理が通る審議会
民間賃貸住宅部会は、委員の大半は不動産業界や貸主側の代表が占め、追い出し屋の規制に対して「事柄の本質は滞納家賃の回収は法的リスクが大きく、時間と労力の費用も極めて高くつく」、「業者が強引な退去強制や違法な督促行為に走りがちとなるのは当然である」(福井秀夫政策研究大学教授)など、露骨な不動産業界擁護発言が目立つ。
中間のまとめでは、追い出し屋の規制はトーンダウンして業界団体の自主規制の案が浮上し、悪質滞納者の締め出しを口実に賃借人に関する信用情報の入手、滞納発生時の円滑な明渡しの方策の検討が打ち出されている。
また、原状回復のガイドラインの見直し、通常損耗については保険・保証による損失・負担の防止する仕組みの検討まで言い出している。
また、礼金など「各種一時金の考え方の整理」に言及し、法的な根拠のない一時金の容認の動きもある。とくに借家人の居住の安定を脅かす定期借家制度については、「制度の認知度が未だに低く、十分に活用されていない。……普及・促進に取り組んでいくことが必要」と全体にわたり「貸し手側の論理に埋めつくされている」(週間東洋経済8月15日号)とマスコミ関係者からも批判の声も上がっている。
年内の答申に向け運動強化
民間賃貸住宅部会では、9月18日に消費者団体等からのヒアリングを行い、10月以降残された論点について議論を行い、年内に答申を行なう予定でいる。
全国追い出し屋対策会議と住まいの貧困に取り組むネットワークでは9月13日に追い出し屋の法規制実現をめざして集会を開催するなど、今後も審議会に対する運動を強める予定でいる。
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荒川区西尾久で約20年前から飲食業の支店を開設するため13・5坪の店舗を賃料月額20万円で借りたAさんは、店舗を借りる際、保証金として300万円を預け入れた。
開店から数年間は売上げも順調だったが、店の近くに同業者も増え日増しに売上げが減少してきたが、何とか営業を継続。
そんな状況の中、平成11年12月の更新時に従来3年毎に支払ってきた保証金の内から償却費(賃料の3か月分の60万円)の補充を組合の指導でストップさせた。以後は絶対認めないと主張し、敷金の240万円を預けておく念書を取り付けた。
更に別に支払ってきた更新料20万円は法定更新して支払を拒否した。その上で不況による売上げの減少を理由に賃料を月額4万円値下げさせた。
しかし、今年8月に不況に勝てず閉店することにした。Aさんは約束の通り1ヶ月前に解約の通告と敷金全額返還すること、その上で原状回復をAさんの責任で行なう旨を申し出た。
家主の態度は二転三転し、難ぐせを付けて来たが組合と相談しながら対応し、8月に入って間もなく敷金240万円全額を返却してもらった。Aさんは、約70万円をかけて原状回復し無事に全て解決した。
現在も本店の店舗で営業を続けているけれど賃貸のことは何も分からず、組合に入っていて本当によかったといって、快く組合の宣伝ポスターをお店の入口に貼り出してくれた。
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木村さんは、引越しのピークを過ぎた6月になってから賃貸物件探し始めた。既に好物件は粗方入居済みであった。選好みをいっていられる場合でないので、仕方なく家賃は少々高目(10万円)であったが、平成19年6月、千代田線根津駅近くのマンションへ入居した。
契約書は、貸主の姿勢が窺えるような内容である。細かい文字で10頁に亘り部屋の修復作業仕様書及びそのチェック項目が書かれ、借主の義務とその費用負担を強いるものばかりであった。
不動産業者は契約時に近隣のマンション(8~9万円前後の家賃)より高めの家賃を気にして、次回の更新時(平成21年)には必ず家賃を値下げすると約束していた。
平成21年の更新1か月前に不動産業者が更新内容を通知して来た。だが、家賃は値下げするという約束にも拘らず、1か月10万円、管理費も1か月5000円で据置き、更新料と更新手数料は家賃の1か月相当分(合計20万円)というものであった。
不動産業者の約束無視と遣り方に憤りを覚え、インターネットで調べて台東借地借家人組合へ入会した。木村さんは組合と相談し、不動産業者へ更新料の検討と家賃の値下げを要望する文書を送った。
不動産業者から「更新料は約定通り支払ってもらいますが、家賃については1か月当たり3000円の値下げすることの了解を家主から得ています」という回答があった。
木村さんは3000円の減額では納得できずに、組合役員と一緒に不動産屋を訪れ、直接交渉を行った。話し合いの結果、3000円の値下げの他に管理費5000円もカットすると不動産業者は確約した。
しかし、不動産業者も営業利益が絡む更新料と更新手数料に関しては護りを固め、譲歩する気配がない。これ以上交渉を続けても、埒が明かないので、交渉は取敢えず打ち切ることにした。
今回の話合いは、家賃と管理費の値下げに重点かあったので、それを中心にを交渉した。従って、更新料と更新手数料に関しては、深入りしなかった。
後日、木村さんと話合いをした。家賃の更なる減額要求をするよりも、取敢えず、更新料と更新手数料は一括で支払わなくてはならないから、費用負担が無い更新料不支払いを選択したいという希望であった。
組合は当初から更新料に関しては、法定更新に持込む方針であった。そこで今回木村さんに少し勇気を出してもらい、借地借家法26条の規定に従って法定更新を選択し、最高裁の判例に従って更新料の不払いを実行することにした。
借地借家法26条は、法律の定めに従い、契約条件が整えば、契約書を作成しなくても、契約は法律の定めに従い自動更新(法定更新)されると規定されている。その際、契約は「従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなす」とされている。「みなす」ということは、法律的には更新が確定したものとして取り扱うということである。
仮に、家主が「契約の更新をする意思がないし、借主と契約の締結もしていない。事実、契約書は作成していないから契約は成立していない」と主張しても、それを法律的に覆すことは出来ない。
また、法定更新された契約に不動産業者は何も関与している訳ではない。契約の成立に何ら介在している訳ではないから、不動産業者の労務報酬は発生しない。
尚、「更新手数料」は更新手続を依頼した者が支払う。通常は貸主が不動産業者に更新業務を依頼しているので、不動産業者は貸主に労務報酬を請求するのが原則であり、貸主は依頼した更新業務が完了したことを確認した上で労務報酬支払う。更新業務を依頼していない借主に労務報酬である更新手数料を請求することは請求根拠のない違反行為であるである。
尚、「不動産業者から更新時の更新手数料を支払うよう請求された」を参照。
そして、法定更新された契約は、借地借家法26条の「但書」で「その期間は、定めがないものとする」と規定さている。例えば、2年契約なら期間が限定されているので、2年後には必ず契約の更新がある。しかし、契約期間が定められていないと、期間の区切りがないので更新は発生しない。言い換えると、法定更新をすると法律的には更新が発生しないので、2度と更新料の支払いが問題になることはない。
建物賃貸借の更新料に関しては、最高裁(昭和57年4月15日判決・昭和56年(オ)第1118号)は「建物賃貸借契約における更新料支払の約定は、特段の事情の認められない以上、専ら右賃貸借契約が合意更新される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではない」と判示している。
換言すると、更新料支払特約があっても、借主が法定更新を選択した場合、特段の事情がなければ、更新料の支払義務はないということである。従って、貸主に借地借家法28条規定の裁判所が判断した正当事由がなければ、更新料支払い特約がある場合でも、借主は借地借家法26条の規定に従って、建物賃貸借契約を法定更新すれば、更新料支払を拒否することは可能である。そして、1度勇気をもって、更新料を拒否すれば、2度と更新料の支払が問題になることは無いということだ。
大阪高裁(2009年8月27日判決)は「更新料支払特約」を消費者契約法10条に反して無効として、既に支払った過去4回分の更新料(合計で40万円)を返還させるという画期的な判決を下した。
しかし、大阪高裁は、借主が過去に5回更新料を支払っているが、消費者契約法(平成13(2001)年4月1日)施行前に締結した初回の賃貸借契約(平成12年8月11日)に基づいて支払われた更新料(10万円)は有効として返還を認めなかった。
ところが、借主は平成18年の更新の際、法定更新を選択し、更新料(10万円)を不払いした。この更新料不払いに対しても大阪高裁は、「賃貸借契約に定められた更新料約定は、消費者契約法10条に違反し、無効である」というこ基本的態度変わらないが、判決文の中で何回となく「法定更新の場合には、更新に条件を付することはできないため、更新料を支払う必要はないと解すべきである」或は「法定更新の際には更新料を払う義務がない」ということを指摘している。
参考 借地借家法
(建物賃貸借契約の更新等)
第26条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
2 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第28条 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
東京・台東借地借家人組合
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賃貸マンションやアパートなどの2年契約の更新の際に、仲介した不動産業者から更新料(通常家賃の1か月分)と火災保険料(借家人賠償付)を請求される事例が多い。
町田市本町で鉄筋2階建ての賃貸住宅(2DKで家賃6万2000円)に入居しているSさんも、2年契約が今年の8月末で満了するに当り、不動産業者から「前略、下記物件の賃貸借期間が平成*年8月31日を持って満了となりますが、以降は下記の条件で更新することが可能です。更新するか・しないかのご返答を同封の葉書にご記入、ご捺印の上、7月20日までにご返送下さいますようお願い申上げます。なお、更新される場合、更新期限の1か月前までに更新費用をお振込み願います」との内容で、更新料6万2000円、保険料1万5000円合計7万7000円が更新費用との通知が送られてきた。
Sさんはマイホームを建築中で10月には新居に移転するので更新はしないと連絡したが、業者は「更新してもらわないと困る」の1点張り。結局、更新料の半分は不動産業者の収入になっているため、更新期間をたえ1か月すぎても更新料を請求するケースが多い。
Sさんは組合に相談し、組合から「法定更新」に持ち込むようアドバイスを受けた。組合から業者に「賃借人は平成*年10月末日までに退去する予定です。ご案内の更新手続きは行いません。同年9月1日以降法定更新する所存ですので、合意更新の対価としての更新料はお支払い致しません」と通知した。
不動産業者からは何らの連絡もなく、Sさんは更新料の不払のまま、1か月前に解約予告をした上、引越の準備を進めている。
東京借地借家人新聞より
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伊藤さんは台東区鳥越2丁目で約16坪の木造モルタル2階建ての建物(1階は作業場、2階を住居に使用)を平成12年7月1日から賃借している。
3年契約で家賃は当初月額18万円で前払、保証金は3年で50万円を補充する特約があり、更に、家主の勝手な理屈で建物が古いので修理は全て借主負担とされていた。
3年後の更新で家賃が2万円値上げされ、平成18年の更新時に更に1万円の値上げを呑まされ、現在21万円の家賃を支払っている。
前回の更新時に「次回は更新しない」という「明渡しを確約する念書」に署名・捺印を強要された。だが、これは拒否の態度を貫いてどうにか切り抜けられた。
しかし、次回の更新に際し、家主側との交渉を独りで行える自信がない。独りでは太刀打ち出来ないと考え、更新前に借地借家人組合に入会した。
不動産業者と交渉する前に伊藤さんと話合った。今回の更新では、家賃と保証金の値下げ交渉する。両方拒否されたら、その時は法定更新を選択することを確認し、伊藤さんと交渉に臨んだ。
確認の2点を要求した。話し合いは難航し、いくら話合っても結論は出そうもない。「今日は契約書を預かり、よく検討して回答する」と言って席を起ち掛けた。泡食った不動産業者は「今回は家賃値下げを呑むので、契約をしてほしい。次回も話に乗るから」と譲歩した。結果、家賃1万円減額することで合意した。
組合としては保証金の値下げ問題の進展がなく、不充分な結果に強い不満が残る。だが、伊藤さんの「1万円の値下げが出来てよかった」の言葉が救いであった。
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