【Q＆A】借地借家法施行前に設定された借地権が施行後に譲渡された場合の存続期間は

（問）私は、昭和63年に建築された借地上の建物を地主の承諾をえて建物所有者から令和5年6月に購入しました。
　購入した借地権付き建物の借地権の存続期間や更新後の期間は、どうなるのでしょうか。

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　(答）平成4（1992）年8月1日に現行の「借地借家法」(新法)が施行された。それ以前には、借地契約は「借地法」、借家契約には「借家法」が適用されていた。

　「借地借家法」の施行前（平成４年８月１日）に締結した借地契約の場合で、「借地借家法」(新法)の施行後に借地権の譲渡、又は借地権を相続する場合は、即ち借地人の交代があった場合の存続期間・更新後の期間はどうなるのか。

　その場合、「旧借地法が適用」されるのか、或いは「新法（借地借家法）が適用」されるのかが問題である。

　借地権の「設定」が新法施行前か後かで適用が分かれる。その「設定」とは、当初の契約時点のことである。その後に、更新が繰り返されたり、借地権の譲渡とか相続があっても当事者が変更しても、当初の契約時点が基準になる。従って、新法施行（平成4年８月１日）後に譲渡を受けた借地権でも、当初の借地人の契約が新法施行前ならば旧法の適用となる。

　「借地借家法」施行後に借地権付き建物が譲渡されても、その借地権の内容は従来の契約がそのまま引き継がれ、存続期間や更新後の期間についても「旧借地法」が適用され、借地権を相続する場合も同様である。存続期間も更新後の期間も従来の契約のままで、何ら変更されることはない。

　「借地借家法附則４条但書」により、「廃止前の建物保護法に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた効力を妨げない」として、新法施行前に設定した借地権の存続期間については、「借地借家法」は適用されず、旧「借地法」が適用される（経過措置の原則）。

　また、更新に関しては、「借地契約の更新に関する経過措置」により「法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による」（借地借家法附則６条）として、「借地借家法」は適用されず、これも旧「借地法」が適用される。

　もっとも借地権の譲渡に際して、存続期間を譲渡のときから２０年とか３０年とかに延長することはできる。・・・・・また借地権の譲渡に際して、更新後の期間について「これからは新法による」と定めることはできない。更新後の期間について新法の規定は旧法よりも明らかに不利なので、無効となる。再び借地権を譲渡しても同様である。

 　 旧借地法が適用されずに借地借家法（新法）が適用されると、借地人の権利は大幅に弱められる。借地人の権利に関することで重要である。

 

東京・台東借地借家人組合