東京・台東借地借家人組合1

土地・建物を借りている賃借人の居住と営業の権利を守るために、自主的に組織された借地借家人のための組合です。

保証金/敷金トラブル/原状回復/法定更新/立退料/修繕費/適正地代/借地権/譲渡承諾料/建替承諾料/更新料/保証人

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【Q&A】 供託をした場合の消滅時効の起算点は

2012年10月24日 | 弁済供託

(問) 10年以上も同額の地代で供託を続けているが大丈夫でしょうか


(答) 地主や家主から、明渡しや賃料の値上げを請求され、それに応じないことで賃料の受領を拒否されたようなとき、そのままでは賃料不払いになり、契約の解除の理由になります。

 そのため、供託制度があり、供託所に賃料を預けることで、賃料を支払ったと同等の効果が得られます(弁済供託)・(註1)。供託金は、双方とも払い渡しを請求できます。相手が受け取る(還付)までは、こちらから請求(取戻)できますが、その場合、「供託はなかったもの」になりますから、通常はありません(註2)。

 さて、債権の消滅時効は民法で10年(註3)となっており、時効の場合双方とも払い渡し請求権を失い、供託金は国家に没収されます。それを心配されていると思いますが、適正に供託しておれば、その時点で債務は消滅しているので心配はありません。

 また、時効は紛争が解決して(免責の効果を受ける必要が消滅した時)から起算されます(註4)ので、通常何年経っても時効はありません。

 10年以上同額の賃料ということですが、賃料が受領拒否の理由ならば、地価・固定資産税は大幅に下落し、地代・家賃の相場は下がっています。こちらから減額請求をして解決をすることもできます。

 なお、賃料の受取人が明確でない場合にも供託できますが、この場合、債権者は5年で賃料の請求権を失うので、そこから10年経てば時効が成立します(註5)。

 

全国借地借家人新聞より


以下の註と文章は、東京・台東借地借家人組合。

(註1) 民法494条 債権者が弁済の受領を拒み、又はこれを受領することができないときは、弁済をすることができる者(以下この目において「弁済者」という。)は、債権者のために弁済の目的物を供託してその債務を免れることができる。弁済者が過失なく債権者を確知することができないときも、同様とする。

(註2) 民法496条 債権者が供託を受諾せず、又は供託を有効と宣告した判決が確定しない間は、弁済者は、供託物を取り戻すことができる。この場合においては、供託をしなかったものとみなす。

(註3) 民法167条 債権は、10年間行使しないときは、消滅する。

(註4) 最高裁昭和45年7月15日大法廷判決・(民集24巻7号771頁)は、供託の時から消滅時効が進行するという供託官の主張を退け、「取戻し請求権の消滅時効は、供託の基礎となった債務について紛争の解決等によってその不存在が確定する等、供託者が免責の効果を受ける必要が消滅した時から進行し、10年を持って完成する」と判示した。

 即ち、最高裁は、貸主と借主との間で和解が成立した時点から起算すべきであるとという供託者の主張を認めた。この判決は供託者からの取戻請求権に関するものであるが、実務上は被供託者からの還付請求権も同様に解釈されている。

(註5) 最高裁平成13年11月27日判決。この裁判では、「債権者不確知を理由にした弁済供託」における供託金取戻請求の消滅時効の起算点が問題になった。

 判決の趣旨は、「弁済供託における供託物の取戻請求権の消滅時効の起算点は、供託の基礎となった債務について消滅時効が完成するなど、供託者が免責の効果を受ける必要が消滅した時であり、その基礎となった賃料債務の弁済期の翌日から民法169条所定の5年の時効期間が経過した時と解すべきである。その時から、さらに10年経過すると、供託金取戻請求権は時効消滅する。」

 

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納得のいく電気代を支払いたい (大阪・西淀川区)

2012年10月22日 | 借家の諸問題

 大阪市西淀川区内のアパートの居住者は、電気料金の明細を示して納得のいく料金請求をしてくれるよう管理人にも家主にも言っていますが、何の返事もないと組合に相談に来ました。

 相談を受けた組合は納得いかない電気料金を支払う必要はなく、納得いく電気料金の請求が来るまで自己使用分のみ支払うようにすればよいと、助言して、「関西電力からの電気料金の使用明細請求額を提示して、個人の電気料金の計算方法を明らかにしてください。もし、申入れを受け入れていただけないのであれば、個人メータ―分を納めさせていただきます。私たちが考える電気料金の計算方法は、関西電力からの請求金額に対して個人メータ―分を差し引き、残った残金に対して部屋数で割って負担する。簡単に言えば、関西電力からの請求額から個人使用料を差し引き、その残金を部屋数で割って料金に個人分を加算して支払う」という文書を居住者16人が署名捺印して家主に渡してくれるよう管理人に渡し返事を待っています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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原状回復費用32万円超の請求を14万円で和解 (神奈川・藤沢市)

2012年10月19日 | 敷金(保証金)・原状回復・消費者契約法

 Aさんは藤沢市の賃貸マンションの702号に6年間居住していました。Aさんの都合により退去したところ、転居先に家主から原状回復費用32万8000円の請求書が送られてこました。思わぬ請求に困惑していたところ、友人が神奈川県借地借家人組合連合会(電話045-322-2622)を紹介してくれました。

 Aさんは、早速、組合を訪問し、組合役員と対策を相談し、入会しました。Aさんと組合は、家主からの請求内容を検討し、経年変化と故意過失によるものを分けました。

 家主にAさんの過失による14万円の費用負担を書面で通知したところ、「了解」の回答が書面で提示されました。5日間での迅速解決となり、Aさんは喜んでいます。

 

全国借地借家人新聞より

 

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高すぎる更新料で支払が出来ないと回答するといきなり調停へ (東京・豊島区)

2012年10月18日 | 更新料(借地)

 東京の豊島区に住むAさんは、今年の3月に更新の時期を迎えることになっていました。昨年の11月に地主の代理人と称する不動産会社から更新に際して300万円の更新料を請求されました。金額が高すぎて支払いできない旨を伝えていたところ、いきなり弁護士から更新料請求の調停を起こされてしまいました。

 調停では更新料の金額で話し合いがまとまらなかったのと次回の更新に際しては路線価の7%を支払うという記載があり、合意することが出来なかったため、不調に終わりました。

 組合との相談の中で「更新料解決マニュアル」(註)の本で更新料問題について勉強し、「支払いを拒否して頑張ることにします。知らなくて損するところでした。近くの人にも声をかけて組合に入ることにします」とAさんは語っています。

 

全国借地借家人新聞より


(註)「更新料解決マニュアル その更新料払う必要ありません」(東京借地借家人組合連合会(東借連)+東借連常任弁護団編  旬報社 税込1260円)。法律上の規定はない更新料をめぐって起こるさまざまなトラブルに、弁護士・専門家が借地人、借家人の味方になってアドバイス。すぐに役立つ、事例満載の超実践的なマニュアル。

 

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【判例紹介】 借地契約上の無催告解除特約による契約解除の効力が否定された事例

2012年10月17日 | 契約・更新・特約

判例紹介

借地契約上の無催告解除特約による解除の効力が否定された事例 東京地裁平成24年1月13日判決 判例時報2146号)

【事案】
(1) 地主ⅩはAに対し、本件土地を建物所有目的で、期間平成19年12月1日から20年間、賃料月額13万6060円で賃貸した。

(2) この借地契約には、①賃料の滞納額が2か月分に達したとき、②Aにつき競売、破産があったときには、Ⅹは無催告で契約を解除できる旨の特約があった(無催告解除特約)。

(3) 平成21年8月3日 Aは破産宣告を受け、平成22年5月17日本件建物について競売開始決定があった。

(4) Ⅹは、平成22年6月11日 Aに対し、同年4月分と5月分の賃料が破産管財人からもAからも支払われなかったことを理由に本件借地契約を解除した。

(5) Yは平成23年1月4日、競売代金4533万円余りを納付して本件借地権と本件建物を取得した。

(6) そこでⅩは新賃借人Yに対し、建物の収去と土地の明渡を求めて提訴した。


【判決要旨】
1)賃料不払を理由とする解除について
 無催告解除特約は、催告をしなくても不合理とは認められないような事情が存する場合には、催告なしで解除権を行使することが許されるとの趣旨の約定として有効である。

 これを本件についてみると、滞納額2か月分27万2120円は競売代金4533万円余りに比し僅少であること、未払期間は半月から1か月半程度と比較的短く、それ以外に賃料不払いはなかったこと、抵当権者(競売申立人)は裁判所から地代代払許可を得た上で、Ⅹ側に対し、本件解除前に地代代払の意向を何回も電話で伝え、平成22年6月22日には遅延損害金も含め全額供託し、その後も供託をしており、背信性は認められない。

 また、ⅩがAに賃料支払の催告をすれば、Aを通じて借地契約解除の可能性があることを抵当権者が知り、賃料の代払いをすることも十分考えられるのであるから催告をする実益がないとは言えない。

 以上によれば、賃料支払の催告をしないことが不合理とは認められないような事情があったということはできないから、本件解除は無効である。


(2)破産または競売を理由とする解除について
 破産又は競売を理由とする無催告解除の特約が事情の如何を問わず無条件に賃貸人に契約解除権を認めるものであるとすれば借地借家法9条(借地権の存続に関する借地借家法の規定で借地人に不利なものは無効)により無効である。

 この点についても(1)と同じ理由で、無催告で解除しても不合理であるとは認められないような事情があるとも言えないから、本件解除は無効である。


【寸評】
 この判決は、借地・借家契約書にほとんど必ずと言ってよいほど記載のある無催告解除特約について、確立された判例理論に従うものであり、もとより正当である。要するに、無催告解除の特約をそのまま適用すれば不合理である場合はその効力を認めないというものである。「特約」に怯えることはない。

 

(2012.10.)

(東借連常任弁護団)

東京借地借家人新聞より

 

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非訟手続きで裁判所の建物の建替許可が認められた (東京・大田区)

2012年10月16日 | 増改築・改修・修繕(借地)

 JR大森駅より羽田空港バスで25分余の糀谷地域で、約35坪の土地を賃借し木造平屋建を築造していたAさんは、これまで平穏にお付き合いしていた地主より明渡しを求められて、地代を供託して今年で約37年余の歳月が経過する。係争が長期に渡ると歳月の経過とともに家屋の老朽化が進み、建替えの必要性がAさんに新築を決意させた。

 係争中の地主宅を訪ねるが相続したという地主は移転し移転先は知らされず、人を介しての捜査で移転先を確認した。Aさんは、弁護士に依頼して建物の建替えの非訟手続に着手した。大地主の一族でいろいろと知恵を付けられたのか、地主は弁護士を立てて、建物の朽廃により土地の賃貸契約解除を執拗に主張されるに至る。

 建物の現状確認の現地調査をすることになったが、当日、Aさんと弁護士、組合の役員等が立ち会った。裁判官が到着しても、地主もその代理人の弁護士も姿を見せず、呆れた対応であった。裁判官は異議を述べた地主も弁護士も来ていないのだから調査するまでもなく、契約の継続と建替えが認められた。

 それから10数年地主の連絡はなく、地代の供託は継続している。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地権価格の7%相当の更新料を支払う特約条項が契約書に書き込まれていた

2012年10月15日 | 更新料(借地)

 私は今年の2月に更新料問題で組合に加入したHです。昭和48年1月に父が最初の更新契約を結ぶが、翌年父が死亡し、昭和54年9月に母が賃借権を相続し、再度地主と更新契約を結んでしまった。その契約書には賃料は公租公課の3倍以上、更新時は借地権価格の7%以上との特約が新たに盛り込まれた。

 平成5年4月に母が2度目の更新をしたが、更新料は26・8坪で370万円だった。その契約書には年間賃料は公租公課の5倍以上、「更新時には合意更新・法定更新を問わず借地権価格の7%に相当する更新料を支払う」との特約条項が再度記載された。

 法外な更新料請求に対して、「更新料解決マニュアル」(註)で対策を検討中である。

 

東京借地借家人新聞より


(註)「更新料解決マニュアル その更新料払う必要ありません」(東京借地借家人組合連合会(東借連)+東借連常任弁護団編  旬報社 税込1260円)。法律上の規定はない更新料をめぐって起こるさまざまなトラブルに、弁護士・専門家が借地人、借家人の味方になってアドバイス。すぐに役立つ、事例満載の超実践的なマニュアル。

 

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水漏れで1か月以上も貸主が修理しなかったので部屋中に大量のカビが発生 (千葉県)

2012年10月04日 | 修理・改修(借家)

 私が借りている1階の部屋で水漏れがありそれ以来、部屋は常に水溜り状態になり家具・洋服・パソコンなど全てにカビが発生し、使用できなくなりました。不動産業者に修繕を依頼しましたが、一向に工事をしてくれません。

 1か月以上も経って修繕しましたが、引き続きカビは生え、高湿度のため衛生的にも良くなく体に変調をきたしました。この間、色々なものにカビが生え、これ以上この部屋に住みたくないので、引越しの費用と洋服のクリーニング代他を補償してほしいと言ったが、不動産業者から何の補償もしないと言われました。

 このままでは納得がいかず弁護士さんと相談しましたが、「補償の請求は厳しい」と言われ困っておりました。市の広報で組合の無料相談会を知り、話を聞いてもらい、組合に入り不動産業者と交渉しています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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更新料支払拒否を主張で調停不成立 (東京・大田区)

2012年10月03日 | 更新料(借地)

 JR蒲田駅より徒歩25分余の六郷地域は、京浜工業地帯で街工場が密集したところで戦後復興の物造りの街だ。

 この地域で約40坪の土地を賃借しているAさんは、これまで地主の言うがまま請求に応じてきたが、知人の紹介で組合に入会。約5年経過の昨年秋、親の代から2度目の更新を迎えた。地主は約400万円余の更新料を請求してきた。

 Aさんは入会時の決意通り支払い拒否を伝えた。地主の地代受領拒否に対し、ためらわず内容証明郵便で更新料は法的にも支払義務がなく、最高裁の支払の習慣がないとの判決も告知し、民法494条に基づき供託の手続きに着手することを通告した。

 地代供託継続中のAさんに対して、今年の4月に地主は調停裁判を申立ててきた。調停委員の心証を考慮して対応していたら、次第に地主の請求する更新料に対していくらなら払えるか、半額ではどうか、返事に戸惑うAさんに更に100万円ではどうかと調停委員に迫られた。4度目の調停で法律上支払義務がありませんから支払えませんと伝えて不調となった。

 組合役員の指摘通り当初から不払いを主張すれば即不調となり、長期化しなかったとAさんの一言。

 

東京借地借家人新聞より

 

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「老朽化で修理費がかさむ」と明渡請求 (兵庫・尼崎)

2012年10月02日 | 建物明渡(借家)・立退料

 本年8月、家主から委託されたという管理会社から、「家屋が築40年を過ぎ老朽化によって修理費がかさみ危険で取り壊したいので、1か月後に立ち退いてもらいたい」と16件中7件の入居者に通告がありました。管理会社の巧みな切り崩しによって、入居者の何人かは立退きに同意していることがわかりました。

 通告のあった2世帯はたまたま組合であったことから、組合事務所に連絡があり、直ちに集まってもらって対応しました。会合では「①立ち退き理由に老朽化と言われても「正当事由」なく立退く必要がないこと。②賃料などの信頼関係をなくさなければ引き続き住み続けられます。③借家人は借家法で住まいを守られていること。④立退きの意思がないこと。⑤借家人から立退き料など立退き条件をいわないこと」などを確認しました。

 管理会社からTさんに電話がありましたが、今後は組合を交渉窓口にしており、個別交渉に応じられませんと告げました。

 後日、管理会社が来組して話合い、入居者に内容説明と要望を聞き、交渉することにしました。数回の交渉で入居者の同意を得て明渡すことなりました。

 その後、新たに2名が入会しました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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清水町立退き裁判<4> 東京高裁第1回控訴審 (静岡・駿東郡清水町)

2012年10月01日 | 建物明渡(借家)・立退料

 清水町立退き裁判<3> (静岡・駿東郡清水町)からの続き

 7月19日東京高等裁判所で清水町立退き裁判第1回控訴審が開かれました。冒頭、裁判長より「住まいは大切な問題であり、第一審判決に疑義が無いわけではない」と沼津地裁での地主の主張を鵜呑みにした判決に疑問がある旨の異例の発言がありました。

 地主側弁護士の「大きな争点は明渡料の額であったといってもけっして過言ではない」という主張に対し、借家人側は「借地借家法28条の正当事由の有無が争点であり、もともと地主側には正当事由が存在しない案件である」と詳細に渡り記載した控訴理由書を提出しました。

 引き続き第2回は8月9日書記官室で行われ、借家人側からは弁護士3人、Sさん夫婦、他1名が、地主側からは弁護士1人が対応しました。裁判長は個別の事情を1時間以上かけて聴取し、地主側弁護士に対し正当事由があれば提出するよう指示がありました。

 Sさんは「ここにきて、やっと私たちの話をまともに聞いてもらえた」と話しています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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