住まいの貧困ネットが集会とデモ

なくそうハウジングプア！

住まいの貧困ネットが集会とデモ

　住まいの貧困に取り組むネットワーク主催の「なくそうハウジングプア！立ち上がろう借家人！　設立１周年記念集会＆デモ」が３月２２日午後１時３０分から新宿農協会館会議室で開催され、約１３０名が参加した。

　ネットワークの代表世話人で住まい連代表幹事の坂庭国晴氏が開会のあいさつを行ない、昨年３月１４日に設立されたネットワークの活動について報告した。

　当事者発言では、多摩借組の細谷事務局長が発言し、昨年の大阪高裁や京都地裁で更新料無効判決があってから、民間賃貸住宅の居住者から更新料の相談が増えていることにふれ、「今こそ法的根拠のない更新料をなくしていこう」と訴えた。

　パネルディスカッションではサポートセンターもやいの稲葉剛氏、全国追い出し屋対策会議代表幹事の増田尚弁護士、法政大学名誉教授の本間義人氏よりそれぞれの立場から居住貧困の問題や追い出し屋問題等が報告された。

　本間氏は「居住貧困を一掃するには生存権としての居住権を確立した住宅法制を創設させなければいけない」と強調した。

　４団体から連帯アピールがあり、最後に「住まいの貧困をなくすために」と題する集会アピールが採択され、集会は午後５時に閉会した。

　集会後、参加者は横断幕やプラカードを等を掲げて、連休で賑わう新宿駅周辺をデモ行進し、「ハウジングプアをなくそう」と訴えた。

 

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　050－3656－8224　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

ハウジングプアの拡大と住まいのセーフティネット〈特別基調講演〉

　ＮＰＯ法人自立生活サポートセンターもやい代表理事稲葉剛さん

　私は、バブル崩壊後の９０年代に、日雇い労働者が仕事を失い、ホームレスになっていく中で路上生活者の支援を行なってきました。

　この２、３年若年層が派遣切りで仕事と住居を失い、住まいの貧困が拡大する中で、住まいの権利としての運動をつくれないかと考える中で、借地借家人組合や労働組合の皆さんにも呼びかけて住まいの貧困に取り組むネットワークを始めることになりました。

　派遣労働が拡大し、仕事が細切れになる中で家賃も払えなくなり、仕事も住居も不安定になっていきました。もやいの生活相談には、１０代から７０代、８０代の方が住まいを失って相談に来ています。月に約１５０人が来所しています。

　政府が開始した失業者向けの住宅手当も使い勝手の悪さで４％程度しか使われていません。家主が失業者には家を貸したがらないのが原因で、このミスマッチを解消するには、行政が公的保証制度を作らないからです。家賃が払えなくなったり、高齢者が家で亡くなっても、行政が保証してあげれば問題は解決するのではないでしょうか。

　住宅政策の貧困の下で、居住系の貧困ビジネスが非常に広がっています。追い出し屋とよばれる保証会社や管理会社、サブリース会社と労働者を派遣する派遣会社も共通していることは人間と向き合わずに利潤を追求するシステムであることです。

　９０年代からリスクマネジメントという考え方が流行ってきました。リスクをなくすため外部に仕事を委託するシステムです。大家さんにとって一番のリスクは家賃の滞納であり、家賃を払わないまま退去しない借家人で、追い出しという汚れ仕事をやるのが保証会社でありサブリース会社です。

　民間賃貸住宅市場全体がプロフェショナル化・ビジネス化すると、家賃が１ヶ月でも滞納しただけで問答無用で追い出してしまう。これは派遣会社が派遣切りで労働者を切るのと全く同じ構図です。

　民間賃貸住宅市場は貧困ビジネスの野放し状態になっています。公的な保証制度を創設させ、それを突破口にして市場に介入させることが重要です。反貧困をキーワードに多くの団体が連携し、全国から声を上げて国に居住権をしっかりと認めさせるために頑張っていきましょう。

 

 

全国借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　050－3656－8224　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

転売理由の明渡し、話し合いで移転条件妥結 （東京・大田区）

　大田区千鳥地区所在の鉄筋コンクリート造陸屋根4階建共同住宅の内　、4階部分占有面積32.77㎡　（築37年）を賃借していたＳさんは、賃貸人の死去に伴い相続人から不動産業者を介して明渡を求められた。しかも、家賃の9カ月分の立ち退き補償金を提示の上、覚書に署名捺印を強要されたが、Ｓさんはこれを拒否した。相談した知人の紹介で組合に入会した。

　Ｓさんの拒否の態度に驚いた新しい賃貸人らは、不動産業者を変えて対応してきた。組合員が業者に理由を尋ねると、Ｓさんだけの居住なので「転売したい」とのことだった。正当な明渡事由になるのか裁判所に判断を求めることを伝えると、話し合いでとの申し出により協議を継続した。

　話し合いは当初から1年5カ月の時間を要したが、当初の補償条件は5倍以上に引上げられ、6カ月の明渡猶予期間とその期間の家賃を無償にすることで合意した。　

 

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　050－3656－8224　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

【判例紹介】 借家契約の更新料支払特約は消費者契約法10条に違反し無効とした事例

　判例紹介

　借家契約における更新料支払特約を消費者契約法１０条に違反し無効とした２つの事例

（事例１）　京都地裁平成２１年７月２３日判決

　（事案の概要）
　賃借人Ｘは賃貸人Ｙに対しマンション賃貸借契約締結に際し保証金３５万円（敷引特約により３０万円は返還されない）を支払い、また２年毎の契約更新の際には更新料特約に基づき更新料１１万６０００円を支払った（賃料月５万８０００円）。これに対してＸがＹに対し敷引特約と更新料特約が消費者契約法１０条に違反し無効であると主張して提訴したのが本件であり、裁判所はXの請求を認容した。

　（判決要旨）
　理由は、いずれの特約も、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する」ものと評価した上で、敷引特約は月額賃料の約５か月分を無条件に差し引くものであること、Yのする敷引金の法的性質に合理性は認められず、また更新料特約も法定更新であれば支払う必要のない対価であること、更新料の法的性質について、更新拒絶権放棄の対価、賃借権強化の対価、賃料の補充、中途解約権の対価といったYの主張に合理性が認められないことから、民法１条２項の規定する基本原則に反して賃借人Xの利益を一方的に害するものであるからとした。

（事例２）　大阪高裁平成２１年８月２７日判決

　（事案の概要）
　賃借人Ｘは賃貸人Ｙとの間で平成１２年８月、建物賃貸借契約を締結し、その後更新料支払の約定に従い、平成１３年８月から平成１７年８月まで５回にわたり、いずれも賃貸期間を１年とする合意更新の際、それぞれ更新料（５回分で５０万円）を支払った（賃料月４万５０００円）。これに対しXがYに対し、本件特約が消費者契約法１０条又は民法９０条に反し無効と主張して更新料の返還を求めた（他に敷金返還請求もあり）。

　（判決要旨）
　これに対し第１審の京都地裁はXの請求をすべて棄却したが、控訴審である本件では、契約時に更新料の説明が無く、賃料としての認識がなかったこと、貸主は正当な理由がなければ自動更新を拒絶できず、借主に更新料支払義務はないなどの理由から、更新料の条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効であるとした。

　（寸評）
　上記事例はいずれも借家の更新料特約を、消費者契約法違反を理由に無効とした。更新料支払義務は、本来借家人が負担すべき賃料支払義務のほかに、賃借人の義務を加重するものであるから、その支払については「消費者の義務を加重する」条項といいうる。

　もっとも、今挙げた２つの判例によって、借家契約における更新料特約がすべて消費者契約法に反すると断ずるにはやや早いかもしれない。実際、上記大阪高裁と同じ事例の京都地裁第１審では賃借人の請求は棄却されており、現在の判例の動向は流動的である。ただ、当然のように更新料を請求されている実務に影響を与える事例であるため報告する。

（2010.04）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　050－3656－8224　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

家賃滞納で保証契約を拒否され、賃貸借契約の更新も拒否 （埼玉・富士見市）

　埼玉県富士見市に住むAさんは、この３月に２年間の期間が満了し更新の時期を迎えた。契約を更新し、引き続き住み続けるつもりだった。

　ところが、仲介した業者から、「あなたは家賃保証会社から２回の賃料を滞納したので、次回の保証契約の更新が拒絶されたので、賃貸借契約そのものの更新も拒絶します」と言われ、あわてて組合に相談にきた。

　相談の中で、更新の際には保証人を立てなくても更新が出来ること。もし合意更新が出来なくても法定更新が出来ることを説明した。

　しかし、今回の問題では今後、ブラックリストに載せられ賃貸住宅から締め出される恐れがあることを説明した。そして、この問題では世論に働きかけてリスト作りをやめさせていくことを訴えた。

 

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　050－3656－8224　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

マンションの所有者が交替・新規敷金請求 （東京・台東区）

新家主が不当な敷金の新規請求

 

　台東区根岸の賃貸マンションに住む室田さんは、本年2月に譲渡通知書を受取った。それは建物の所有者が交替しという通知であり、賃貸契約を結び直し、家賃の改定をしたいという内容のものだ。

　問題は、その際新たに家賃の２ヶ月分の敷金が必要であることだ。経済的に破綻した旧家主から敷金が返還される見込みは無い。敷金の二重払いは幾ら何でも理不尽な話である。そんな憤懣を他の居住者にぶつけている中で組合の存在を知り、相談した。

　組合は次の様に説明した。「借地借家法」31条及び判例（※）から、賃貸建物が新しい所有者に譲渡されると貸主の地位は当然に譲受人に承継される。家主が交替した場合、従来の賃貸借契約の条件・内容は、そのまま新家主に承継されるから契約を結び直す必要はない。旧家主から敷金が現実に引継がれたかどうかに拘らず敷金は旧家主から新家主に当然に承継される。従って新たに敷金を新家主に預託する必要はない。勿論家賃の改定に応ずる必要もない。

　組合の説明を受け、マンション居住者は協力して新家主の新たな敷金要求に対してその不当性を追及し、撤回させることを確認した。

　借地借家法
第31条　建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

　借地借家法31条1項では、民法605条の例外として「建物の引渡しによる借家権の対抗力」を定めている。即ち借家人は、借家権の登記をしなくても、建物の引渡しを受けていれば、家主以外の者に対しても、借家権を主張して、その建物を使い続けることが出来る。借家人は、それまでの借家権の内容をそのまま新家主に主張することが出来る。

（※）最高裁昭和４６年２月１９日判決　（判例時報６２２号）

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　050－3656－8224　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

【Q＆A】 借地上の未登記の建物

　（問）　私は最近、借地上の建物を友人から譲り受けたのですが、未登記だというのです。購入に当っては地主の承諾も受けていますが、登記している場合と登記していない場合とで、地主との関係で何か問題が生じることがあるのでしょうか。

---

　（答）　建物の登記をしているかどうかは、地主には関係がありません。
　ただ、地主が代わったときには大きな違いが出ってきます。地主の変更は、地主が土地を売った場合や、土地を担保に借金をしたり税金を滞納したりして差し押さえを受けて競売されたときに起こります。

　こうしたときに建物の登記があれば借地借家法10条（＊１）（借地権の対抗力等）によって「自分は借地人である」と対抗（主張）できますから何の心配もありません。

　登記がないと対抗できないため、新しい地主から明け渡しを要求されれば、負けることになります。ですから、安心して住むためには、1日でも早く登記をしておく必要があります。

　もっとも、建物の登記がなくても、土地賃貸借の登記（＊２）があれば、右のような不利益はありませんが、賃借権の登記は地主がするわけですから通常はありません。

 

 

大借連新聞より

 

---

（＊１）
借地借家法10条1項　「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」

（＊２）
（不動産賃貸借の対抗力）
民法605条　「不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる」

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
民法177条　「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　050－3656－8224　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。