東京・台東借地借家人組合1

土地・建物を借りている賃借人の居住と営業の権利を守るために、自主的に組織された借地借家人のための組合です。

保証金/敷金トラブル/原状回復/法定更新/立退料/修繕費/適正地代/借地権/譲渡承諾料/建替承諾料/更新料/保証人

土地・建物を借りている賃借人の居住と営業の権利を自ら守るために、
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払い過ぎた礼金を返還させる (東京・新宿区)

2012年01月30日 | 仲介手数料・不動産業者とのトラブル

 新宿区に住むAさんは2011年の3月に明渡し問題で組合に入会した。

 立退き問題では、家主の代理人である不動産会社と合意が成立し8月末日に明渡すことになった。5ヶ月の猶予があったのでのんびりしていたところ、8月も半ば過ぎになってあわてて家捜しをはじめた。

 敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、仲介手数料1ヶ月というチラシをみて、その後、物件を見て本契約となった。ところが、契約当日になってみると礼金がいつのまにか2ヶ月になっていた。おかしいとは思ったが当日なので契約し、お金を支払った。

 しかし、1ヶ月、2ヶ月となっておかしいことは何とかしなければと組合に相談した。

 さっそく組合が援助して内容証明で不動産会社の担当者の「支払いすぎた礼金2ヶ月は、消費者契約法に抵触するおそれもあり、礼金の1ヶ月分を返還するよう書面をだしたところ、ただちに返還された。

 Aさん「さすが組合だ」と感想をのべた

 

東京借地借家人新聞より

 

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老朽化理由に更新拒絶 (東京・新宿区)

2012年01月26日 | 建物明渡(借家)・立退料

 AさんとBさんは、新宿区下落合の木造アパートに10数年住んでいた。

 2011年の9月末に、家主から「来年の3月の更新だが、私自身高齢でアパート経営も出来ないし、建物も老朽化したから更新をしない。専門家に聞いたら6ヶ月前に通知すればよいと言われた」と言ってきた。

 二人とも長年住んでいて住環境や家賃の面でも十分満足していたので引越しする意思はなかったが、6ヶ月前に通知すれば無条件で退去しなければならないという家主の説明に納得せず、いろいろな所に相談した。しかしながら、様々な解答があって迷ってしまい、インターネットで検索して借地借家人組合のことを知って相談会に来た。

 「家主が借家の更新を拒絶したり、契約を解除するには6ヶ月前に通知しなければならず、その点では正しいのですが、更新を拒絶したり、契約を解除するには『正当な事由』がなければならないのです。この点で、家主の説明だけではアパート経営も出来ないとか建物の老朽化だけでは正当な事由が100%あると言えず、明渡しを拒絶することもできます。また、正当な事由が100%あるということが出来ないので、家主から立退きの補償をするという提案があれば、双方が条件を出し合って合意ができれば明渡しが成立します」という説明をしたところ、二人は納得して「今後、相談したいことも多々あると思いますので組合に入会していきたい」と答えた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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公営住宅への入居に家主が協力を (東京・大田区)

2012年01月26日 | 建物明渡(借家)・立退料

 大田区仲六郷地域に所在する、木造瓦葺2階共同住宅の一部を賃借しているAさんは、家主の代理人の不動産業者から契約解除明渡しを求められて、知人の紹介で組合に相談に来た。

 賃借中の建物は老朽化も著しく、北向きで高齢の自分には厳しい環境にあるという。さらに、高齢であるがゆえに安心できる建物と低家賃を希望し、考えると眠れない日が続いたとAさんは心境を語った。契約書等拝見しながら業者との会話を聞くと、家主は組合の知合いであり、業者とともに組合事務所に来てもらって話し合うことになった。

 その対応については、住環境の悪化と建物の状況を考慮すると、明渡しに応じることとし、移転先はAさんの心境を考慮して、都・区営住宅の公営住宅が最も望ましいと判断した。家主側は組合役員の提案により、直ちに明渡しを求めることは取りやめて、公営住宅に入居することに理解を示し協力することになった。

 Aさんは、年に数回行われる公営住宅募集に応募し、家主には入居を促進させるために、建物の契約解除を鮮明にする必要から、建物の明渡請求を内容証明郵便で通知してもらうことにした。

 村山さんは、安心して心静かに2月の公営住宅入居募集を待っている。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【Q&A】 地主の代理人から土地を買わないかと言われる

2012年01月25日 | 地代の減額(増額)

 (問) 私は、14坪の土地を借りていますが、昨年12月上旬地主の代理人から突然土地を買わないかと申入れがあり断りました。ところが、12月25日になって、別の業者から「3700円の地代を2万円に値上げしてほしい。年末までに回答するように」と申入れてきました。年末なので回答を保留にしました。今後どう対応すればよいのでしょうか。


 (答) 地主の代理人から、土地を「買い取るか」「大幅な地代値上げか」は、地上げ屋が借地借家人を追い出すための言いがかりに使われていました。一方的な要求には、応ずる必要はありません。あなたが買い取る意思がないことを毅然として伝えたことは正しい対応でした。地代の改定は、当事者の合意または裁判上の和解または判決によるものでなければ出来ません。

 地代の改定理由には、
 ①賃貸中の土地の税負担の変動があった場合。最寄の区役所で現在の地代を確定した時期の税負担額と現在の税負担額を比較し、便乗値上げを許さないようにしましょう。また、現在の地代がその土地の税負担額の2~3倍が適正地代(最高裁執務資料1991年12月)であると示されています。

 ②周辺類似の相場から比較して検討する必要があります。

 ③地価の変動が具体的に地主側から示されなければなりません。現在、地価は下落しており、固定資産税等も安くなっています。法務局で土地の全部登記謄本をあげて、土地所有者を確認しておくことです。さらに、直接地主へその真意を確認することが必要です。

 

全国借地借家人新聞より

 

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大阪市特定賃貸住宅で敷金全額返還を勝ち取る (大阪・福島区)

2012年01月23日 | 敷金(保証金)・原状回復・消費者契約法

 平成16年大阪市福島区のAさんは、大阪市特定賃貸住宅に入居し、平成23年4月に退去しました。

 Aさんは、退去時に敷金50万円を全額返済される契約になっているにもかかわらず、管理業者からは、「家主が代わったこと」を理由にして再三督促しても返済してもらえません。賃貸契約書を詳しく見ると、「大阪市特定賃貸住宅」で契約解約時に原状回復費用を除く敷金は全額返還することが規定されていることに気付きました。

 そこで、大阪市都市整備局へ管理業者と家主へ行政指導を求めたところ、大阪市の担当窓口は、「融資をした当時の家主が代わり、融資も全額返済されているので、行政指導をする権限がなくなった」と回答し、「借地借家法で当事者で交渉して欲しい」との見解を示しました。

 11月になってインターネットで大借連を知ったAさんは、大借連事務局へ相談。大借連は、大阪市の担当窓口へ連絡し、「融資先の家主が全額返済したとしても、テナントが入居時に大阪市特定賃貸住宅で敷金を全額返還する旨の契約条項があり、テナントの合意なしに一方的に契約条件の変更を強要することは、当初大阪市の融資住宅であったことから行政責任がある」と指摘し、家主と管理業者へ改めて返還の指導を求めました。

 大阪市は、大借連の指摘から家主へ返還するよう通知し、その取り扱いの結果の報告を求めました。また、Aさんも大借連の支援を受けて、家主へ内容証明郵便で催告状を出し、返還されない場合は法的措置をとることを通知したところ、即座に敷金が全額振り込まれました。

 Aさんは、「大借連をもっと早く知っていたら、苦労しなくてもよかったのに」と語り、入会しました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 前回の借地の更新で更新料を支払っていても、更新料の支払義務がないとされた事例 

2012年01月11日 | 更新料(借地)判例

判例紹介

 前回の更新の際に更新料を支払った事実があっても、それは更新料の支払の合意にならないとされ、更新料の支払義務が無いとされた事例 (東京地裁平成23年12月26日判決。平成22年(ワ)第39834号 土地賃料増額確認等請求事件)


事案
 本件土地は、JR駅前の繁華街(高度商業地区)の一画にあり、人通の多い国道に面した位置にある。平成22年度の路線価は1㎡=573万円であり、借地権割合は90%の地域である。それゆえ、借地面積は42.54㎡(約13坪)で地代は月額33万5000円と高額である。借地人は、その場所(木造2階建店舗)で小売業をしている。

1、原告(地主)の母親と借地人Aが借地契約を結んだ。
 期間は昭和44年から平成元年12月31日まで。
 借地面積は42.5㎡、建物は木造2階建店舗(1階29.75㎡、2階27.27㎡)。

2、原告は昭和59年7月、母親の死亡により土地を相続した。

3、原告とAは平成元年12月29日付けで借地の更新をした。
  期間は平成2年1月1日から平成21年12月31日まで。賃料月額24万7000円。
  更新の際、契約書に更新料支払特約が無かったが、Aは更新料1100万円を支払った。

4、Aは平成17年2月に死亡し、被告が借地を相続した。
  賃料は月額33万5000円。

5、平成21年12月、原告側から更新料1100万円の支払い請求があったが、合意に至らなかった。

6、平成22年、原告は更新料1100万円の支払を求めて東京地裁へ提訴した。

争点
 被告が本件借地契約の更新料の支払義務を負うか、また、被告が同義務を負う場合の更新料の金額が争点である。

 <原告(地主)の主張
 被告は前回、更新料1100万円を支払ったのであるから、更新料を支払うことを認識していた。従って、今回も1100万円の更新料を支払う義務がある。

 <被告(借地人)の主張
 本件借地契約においては、更新料を支払う旨の条項はなく、被告がその支払義務を負うことはない。

裁判所の判断
 前回(平成元年12月29日)の更新に際して、借地人Aが合意に基づき更新料1100万円を支払っている。だが、「この合意はAが原告との間で、その時点における借地契約を巡る環境等の諸事情を考慮してしたものであると解するのが自然であって、更新後の本件借地契約が再び更新時期を迎えた際に、当然に更新料を支払うとの合意がされたものと解すべき根拠はない」。その上で、「本件契約書には、本件借地契約の更新に当たり更新料を支払う旨の条項はなく、原告と被告との間で本件借地契約について更新料を支払う旨の合意がされたと認めるに足りる証拠はない」。

裁判所の結論
 「更新料の支払の合意が認められない以上、原告の主張の諸事情を考慮しても、被告が更新料支払義務を負うということはできない」。 よって、原告の請求は理由がないから、これを棄却する。

  東京地方裁判所民事第32部

             裁 判 官  白 井  幸 夫

 

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