判例紹介
事件番号 ：平成２０年（レ）第４号
事件名 ：礼金返還請求控訴事件
裁判年月日 ：平成２０年９月３０日
裁判所名 ：京都地方裁判所
部 ：第２民事部
結果 ：控訴棄却
判示事項の要旨 ： 控訴人は，被控訴人との間で締結した賃貸借契約に基づいて，被控訴人に礼金１８万円を交付したが，同賃貸借契約には，賃貸借契約終了時に礼金を返還しない旨の約定が付されており，被控訴人から礼金１８万円が返還されなかったことから，この礼金を返還しない旨の約定が消費者契約法１０条により全部無効であるとして，被控訴人に対し，不当利得に基づき，礼金１８万円及びこれに対する遅延損害金の支払を求めた（１審では請求棄却。 )。これに対し，礼金約定が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるような事情は認められないから，礼金約定が消費者契約法１０条に反し無効であるということはできないとした事例
主 文
１ 本件控訴を棄却する。
２ 控訴費用は控訴人の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 控訴の趣旨
１ 原判決を取り消す。
２ 被控訴人は，控訴人に対し，１８万円及びこれに対する平成１６年１１月３日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
３ 訴訟費用は，第１，２審とも被控訴人の負担とする。
第２ 事案の概要
１ 事案の要旨
本件は，控訴人が，被控訴人との間で締結した賃貸借契約に基づいて，被控訴人に礼金１８万円を交付したが，同賃貸借契約には，賃貸借契約終了時に礼金を返還しない旨の約定が付されており，被控訴人から礼金１８万円が返還されなかったことから，この礼金を返還しない旨の約定が消費者契約法１０条により全部無効であるとして，被控訴人に対し，不当利得に基づき，礼金１８万円及びこれに対する約定の礼金返還期日の翌日である平成１６年１１年３日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
原審は，礼金を返還しない旨の約定は有効であるなどとして，控訴人の請求を棄却したことから，控訴人がこれを不服として，控訴した。
２ 争いのない事実等（認定に供した証拠は末尾に掲記 以下，特に断らない限り，月日は平成１６年のものである ）。
（１） 控訴人は，３月１７日，被控訴人との間で，次の約定で賃貸借契約を締結した（甲４，乙１） （以下「本件賃貸借契約」といい，本件賃貸借契約の対象物件を以下「本件賃貸物件」という 。）。
ア 対象物件 Ｘ７０４号室
イ 所 在 地 京都市ａ区ｂ町ｃ番ｄ
ウ 賃 料 月額６万１０００円
エ 賃貸期間 ３月２０日から平成１７年３月１９日まで
オ 礼 金 礼金は１８万円とし，本件賃貸借契約締結後は，賃借人は，賃貸人に対し，礼金の返還を求
めることはできない （契約書７条１項 以下 「本件礼金約定」 という。）。
カ 更 新 料 １年ごとに賃料の２か月分
（２） 控訴人は，本件賃貸借契約締結の際，本件賃貸借契約を仲介した株式会社長栄ホーム（以下「長栄ホーム」という ）に対し，礼金１８万円を交付した（甲３） （以下「本件礼金」という 。）。
（３） 長栄ホームの宅地建物取引主任者であったＡは，３月２０日，控訴人に対し，本件賃貸借契約について，重要事項の説明を行い，その際，本件 賃貸借契約終了時に礼金が返還されないことを説明した（甲２， ９， 乙５，７） 。
（４） 控訴人からの解約通知により，本件賃貸借契約は１０月１３日に終了し，控訴人は，同日，被控訴人に対し，本件賃貸物件を明け渡した。
３ 争点とこれに関する当事者の主張
（１） 本件礼金約定と消費者契約法１０条前段
（控訴人の主張）
本件礼金約定は，消費者契約法１０条所定の民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものに該当する。
ア 礼金は，何らの根拠もなく，何の対価でもなく，賃借人が一方的に支払を強要されている金員であるとみるほかないが，仮に，礼金を賃借権設定の対価や謝礼であると考えたとしても，賃貸人の義務である目的物を引き渡して，これを使用収益させることの対価として，賃借人に賃料以外の金員の支払を強要することになるから，本件礼金約定は，民法６０１条，６０６条，６１６条，５９８条に比して，賃借人の義務を加重するものといえる。
イ 礼金は，何らの根拠もなく，何の対価でもなく，賃借人が一方的に支払を強要されている金員であるとみるほかないが，仮に，礼金を賃借権確保の対価と考えたとしても，賃貸人は礼金を返還することなく，賃貸借契約の義務を履行するまでに，賃貸借契約を解約することができるが，その反面，賃借人は手付け倍返しを請求できずに賃貸借契約の解約を甘受しなければならない点で，民法５５９条，５５７条に比して，賃借人の権利を制限するものといえる。
ウ 礼金を，仮に，賃料の前払と考えたとしても，賃借人が賃貸物件を社会通念上通常の使用方法により使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗については，賃料支払によって，これを回収するのが通常であって，賃貸借契約の本質に合致するものであるから，礼金という方法により，通常損耗による減価の回収をすることは，社会通念や賃貸借契約の本質に反し，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。
また，賃借人に特別の負担を定めた特約が有効であるといえるには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるのに，礼金と形を変えれば，容易に上記特約の有効性が肯定され，予期しない特別の負担を課されることになる。
エ 本件礼金約定によれば，本件賃貸借契約が１年の契約期間の途中で解約された場合であっても，礼金は全額返還されないこととなるが，礼金が賃料の一部前払であるとすれば，使用収益していない期間の割合に応じて返還されなければならないはずであるから，それが返還されないとする本件礼金約定は，民法６０１条に定める賃料支払義務を加重し，又は建物賃貸借において賃料の支払を月払とした同法６１４条に比して，多額の賃料支払を加重する条項である。
（被控訴人の主張）
本件礼金は，①賃借権設定の対価②賃料の前払という複合的な性質を有するものであり，賃料の支払義務は民法に定められているから，本件礼金約定は，消費者契約法１０条所定の民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものに該当しない。
ア 単に名目が「賃料」か否かという形式的な解釈をすれば， 「賃料」 （民法 ６０１条）という名目以外の金員の支払を内容とする契約条項は，すべて消費者契約法１０条前段の要件に該当することとなり，そうなれば，これまで礼金や更新料などが社会的に広く利用されてきたという実態に合致しないし，また，賃料以外の名目による金員の徴求は使用収益と対価性がないという発想そのものが契約当事者の合理的意思とかい離している。
イ 礼金が賃料の前払という性質を有するということは，月々の支払か，前払一括かという支払方法に相違があるものの，名目上の「賃料」と同じ賃貸目的物の使用収益の対価としての性質を有するということである。
また，本件賃貸借契約締結時において，控訴人は，礼金が返還されないこと，すなわち，自らの本件賃貸物件使用の対価として，賃貸借契約締結時に一定額の経済的負担を伴うことについて，十分説明を受け，それを理解しているから，賃借人に予期しない特別な負担は存在しない。
ウ 賃借人が契約期間内に中途解約をするなどによって，賃貸借契約が終了した場合に，実際の賃貸期間に応じて礼金が精算されない点については，賃借人が礼金の支払により受けるべき利益を自ら放棄したものと評価できる。
（２） 本件礼金約定と消費者契約法１０条後段
（控訴人の主張）
本件礼金約定は，消費者契約法１０条所定の民法１条２項に規定する基本原理である信義則（以下「信義則」という。 ）に反して消費者の利益を一方的に害するものである。
ア 礼金は，何らの根拠もなく，何の対価でもなく，賃借人が一方的に支払を強要されている金員であるとみるほかない。礼金を返還しない旨の約定は，このように不合理なものであるとともに，また，その趣旨も不明確である。なお，礼金を返還しない旨の約定が明確であるためには，少なくとも， 記載及び説明の明確性が求められるのであって， 単に， 礼金の金額や，礼金が返還されないことを記載しているだけでは足りない。特に，本件においては，Ａは，本件賃貸借契約が締結された３月１７日よりも後である同月２０日になって初めて，重要事項説明書を控訴人に交付している。これは，宅地建物取引業法３５条１項，６項にも違反する上に，控訴人が礼金の法的性質や趣旨について，全く説明を受けていなかったことを裏付ける。
イ 情報力・交渉力の点において圧倒的優位な立場にある賃貸人は，自ら又は専門業者に委託して，定型的な契約書をあらかじめ作成しておき，その中に，賃借人の利益を一方的に害して自らの利益を図る礼金のような不当条項を組み込ませておくことで，不当に利益を得ることができる。他方，賃借人は，そのような条項も含めて契約全体を承諾して締結するか，これを拒否するかの自由しか有しておらず，交渉によって不当条項を変更させる余地はおよそ存在しない。
ウ 平成５年１月２９日当時の建設省は 「内容が明確，十分かつ合理的な賃貸借契約書の雛形（モデル として， 「賃貸住宅標準契約書 」（甲１４の２・３） を作成した。 同賃貸住宅標準契約書 （甲１４の３） には，「（ ３）賃料等」という項目において， 「その他一時金」という記入欄があるが，建設委員会議録（甲１５）によれば，この記入欄は，賃貸借契約時に賃借人から交付される一時金の徴求を全面的に容認したものでなく，むしろ，賃貸住宅標準契約書の作成に関与した政府委員としては，できるだけ一時金の徴求を排除する方向付けを探ろうとしていたのであり，そのため，賃貸住宅標準契約書には「礼金」などの項目が設けられなかった。
エ 礼金は，公営住宅法２０条，旧住宅金融公庫法（以下， 「旧公庫法」という。 ）３５条１項，同法施行規則１０条１項，特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律３条６号，同法施行規則１３条等において禁止されており，特に，旧公庫法においては，違反した賃貸経営者には罰則が定められている（同法４６条１項１号 。）
オ 本件礼金は１８万円であり，これは賃料の約２．９５か月分に当たるところ，本件賃貸借契約においては，１年ごとに更新料として賃料の２か月分に相当する金員の支払が必要とされている。そうすると，賃借人は，１年目については１４．９５か月分の賃料に相当する金員を，２年目以降については１４か月分の賃料に相当する金員を，１年間に支払わなければならないこととなるから，賃料２．９５か月分の礼金というのは明らかに過大である。しかも，控訴人は，わずか７か月あまりで退居したから，９．９５か月分（約１．４２倍）の家賃を支払わされたこととなり，この観点からも，著しく過大な負担というべきである。
カ 平成１７年３月ころの首都圏，愛知，京阪神の３大都市圏における礼金等の額を調査した結果（甲１８）によれば，京滋地域の礼金の平均額は賃料の２．７か月分（敷金のない物件に限れば３．３か月分になる ）であり，首都圏（１．５か月）や愛知（１．１か月）の平均に比して，突出して高率である。しかも，本件では，京滋地域における礼金の平均額を上回る賃料２．９５か月分の礼金が徴求されている。
キ 礼金は，本来毎月の賃料に含まれているべき自然損耗の修繕費用を二重取りするものにほかならない。
（被控訴人の主張）
信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものといえるためには，消費者保護だけでなく，契約者の選択の責任，取引の安全，私的自治などの見地から，当該条項を有効とすることによって消費者が受ける不利益と，その条項を無効とすることによって事業者が受ける不利益とを総合的に衡量した上で，消費者の受ける不利益が均衡を著しく失するほどに一方的に大きいといえることが必要であるところ，本件礼金約定により，控訴人の受ける不利益が均衡を著しく失するといえるほどに一方的に大きいということはできないから，本件礼金約定は，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものといえない。
ア 本件礼金約定は，1賃借権設定の対価2賃料の前払という性格を有するものであり，十分な合理性を有している。そして，控訴人は，礼金の支払により，本件賃貸物件における賃借権設定という利益を得ているほか，賃貸物件の使用収益，契約期間の保護という利益を享受している。
イ 礼金の設定は，地域による差異こそあれ，長きにわたり，慣行として社会的に承認されてきたこと，借地借家に関する法改正においても，礼金等の規制について，議論の対象になっていたのに，現行の借地借家法では，礼金等に対する規制がなされていないことからすれば，立法者の意思として，礼金の合意そのものが不合理なものとして法的規制を及ぼすのではなく，その内容が民法９０条に違反するような場合を除き，私的自治に委ねるべきとの判断が示されていると考えるべきである。
ウ 礼金の法的性質などについて，控訴人に対し，事前に専門的な説明がなくても，被控訴人は，契約書の記載や重要事項説明により，礼金の支払が契約時に必要となることのほか，礼金の額や，礼金は賃貸借契約終了後も還付されないことなど， 賃借人の経済的負担について明確にしているから，控訴人が本件賃貸借契約を締結するか否かの判断を可能にするのに必要十分な情報を提供している。
エ 建物賃貸借契約は一般に広く行われる契約であり，賃貸物件の広告などにおいて 「賃料」， 「敷金」（保証金）， 「礼金 」，「更新料」という用語は広く用いられており，しかも，礼金は，その法的性質は別論として，敷金とは異なり，後に返還されないことは一般に広く理解されている。
そして，今日，賃貸物件の情報はインタ－ネットや情報雑誌等により巷に溢れており，消費者は，瞬時にかつ容易に比較対照できる情報を入手することができ，その上で，賃貸物件の選択に当たり，賃料や更新料，礼金といった負担を賃貸物件の使用収益の対価として認識し，どの賃貸物件を選択するのが経済的合理性を有するか判断して，契約の申込みを行っているのであるから，賃貸人と賃借人との間に，法が介入すべき情報の格差は存在しない。
オ 京都市内においては，賃貸物件の約２０％に空室があり，場所によっては３０％の空室がある賃貸物件も存在する。このように，賃貸物件の市場はいわば借り手市場であり，賃借人は，空室に苦しむ賃貸人よりも，むしろ賃貸物件の選択において有利な立場にある。また，礼金が設定されていない賃貸物件（公団・市営住宅・住宅金融公庫等の融資物件）も多数あるから，賃借人は，礼金のない物件を選ぶことも可能である。
カ 被控訴人は，本件賃貸借契約において，礼金や更新料などを含めて全体の収支を計算し，その上で月額賃料額を設定している。
キ 本件礼金は，被控訴人の収入となり，税務申告をして税金を支払った上で，賃貸経営の諸経費，生活費などに既に使用されている。仮に，本件礼金約定が無効となれば，他の賃貸物件の賃貸借関係にもその影響が波及することになるが，そうなれば，被控訴人は，賃貸物件の経営において種々のリスクを負っているのに，消費者契約法が施行された平成１３年４月１日以降に締結したすべての賃貸借契約について，受け取った礼金を返還しなければならなくなるという不測の損害を被ることになる。
礼金返還請求控訴事件 京都地方裁判所（平成２０年９月３０日判決）２ へ続く
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