東京・台東借地借家人組合1

土地・建物を借りている賃借人の居住と営業の権利を守るために、自主的に組織された借地借家人のための組合です。

保証金/敷金トラブル/原状回復/法定更新/立退料/修繕費/適正地代/借地権/譲渡承諾料/建替承諾料/更新料/保証人

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【判例紹介】 家賃の増額請求の際の内金受領が賃料の受領拒否に当たるとされた事例

2007年08月17日 | 弁済供託

 判例紹介

 賃借人が家賃増額請求されたにもかかわらず従前の賃料を提供したところ、賃貸人が賃料の一部として受領する旨申出たことが民法494条の受領拒絶に当たるとされた事例 (東京高裁昭和61年1月29日判決、判例時報1183号88頁以下)

 (事案)
 賃貸人Xは賃借人Yに対し、昭和57年7月1日から同年4月1日に実質上増額されていた従前の月額12500円の賃料を、月額15000円に増額する請求をしていたところ、同年9月に、同年8月分の賃料として従前の12500円を持参したYに対し、更に同年10月1日から月額25000円に増額請求をしたうえ、「持参した賃料は増額された賃料の一部として受領する」旨述べた。

 賃借人Yは賃料の受領を拒絶されたとして、従前の賃料を供託した。
  賃貸人Xは、この供託の効力はないとして賃料不払による契約解除をなし建物の明渡しを求めていた事案である。

 (判旨)
 「借家法7条2項によれば、賃料の増額を正当とする裁判が確定するまでは、賃借人は相当と認める賃料を支払えば足るのであるから、その間の相当と認める賃料支払は、債務の本旨に従った弁済に当たると解することができるのであり、特に増額請求が理由のない場合には、実質的に見た場合にも、これが一部弁済に当たる余地はないのである。他方、賃貸人が、賃料弁済の提供を受けた際内金(賃料の一部)として受領する旨述べることは、特段の事情のない以上、賃料の全額の弁済として提供されるのであればその受領を拒絶する趣旨を含むものと解することができる」

 (寸評)
 賃料の内金受領の意味が、受領拒絶に当たるかどうか争われた事例は、この他にもあった。本件とやや事実関係をことにする事案では供託を無効とした判例もある。短期間に2度にわたる理由のない増額請求がなされたという本判決の事実経過に照らせば判旨に異論はない。

 しかし、内金受領がすべて受領拒絶の意味を含むとは言えない。従って、日常の取扱井は、現実の提供を成し、「内金」「一部」といわれても賃料を受領させた方が安全といえる。

(1987.04.)

(東借連常任弁護団)

東京借地借家人新聞より

 


内金受領に関してはこちらも参考にして下さい。

 

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明渡請求を通告されている家主に漏水修理請求をした (東京・台東区)

2007年08月14日 | 修理・改修(借家)

 台東区に住む山田さんは水道局の検査で借家の水道管が漏水していることが判明した。漏水箇所は床下。水道工事店に見積をしてもらった。自己負担で修繕するには費用が過重である。

 契約書に「修繕は借主の費用負担で行う」と書かれている。

 現在家主から家屋の明渡請求を通告され、家賃は供託している。こんな状況で、家主に修繕を要求しても無視されるのは自明である。

 如何にすればよいか、借地借家人組合に相談した。組合の回答は「修理特約があっても、その範囲は小修理に限られる。当然修理義務は家主にあり、その費用は勿論家主が負担する」というものだった。

 組合の対処方法は(1)業者の見積り金額を書き、家主に修理依頼の配達証明付き内容証明を送付する(2)内容は指定した日までに工事が着工されない場合、自費で修繕するが、その費用は供託家賃と相殺する旨を通告する。

 実践の結果、指定日に家主から工事費を全額支払うと連絡があった。

 

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組合立会いの下で底地買取交渉が成功する (東京・墨田区)

2007年08月13日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 墨田区八広6丁目に住む山田さんは、祖父の代からの借地で、建物も50年近くなる。

 4年前の借地の更新時に地主の代理の不動産屋から底地を買う意思があるかどうか尋ねられたが、返事をしないまま時が経過。

 今回、不動産は、道路に接していない裏の建物を取り壊すので、一緒に建替えるよう促して来たが、今回も山田さんが返事を渋っていたので。

 今年の7月江戸川区の業者が介在してきた。この度組合立会いで話し合いを行なった結果、交渉は進展。2回目の交渉で底地を買うことになり、建替えの時期等についてこれから協議していくことになった。

 

東京借地借家人新聞より

 

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家主が建物を売却した (東京・文京区)

2007年08月11日 | 建物明渡(借家)・立退料

 文京区本駒込のマンションの1階店舗で、小泉さんは、平成14年から美容室を営んでいた。今年に入り、家主から建物を売却したのとの通知を受け、同時に新家主という人物がきた。

 新家主は自己使用のために来年の更新は拒絶する旨の通知をしてきた。心配になった小泉さんは、知人や無料の法律相談会など、いろいろなところに相談したが不安を解消できなかった。インターネットで検索したところ、城北借地借家人組合が西武百貨店で無料の借地借家なんでも相談会をやっていることを知って相談に来た。

 借地借家法では更新を拒絶、契約を解除するには「正当な事由」がなければならないこと、その点で、今回のこの新家主の主張は、到底「正当な事由」にならないとの説明を受けた。

 小泉さん「説明を聞いて安心しました。今後のこともあるので組合に入会します」と語った。

 

東京借地借家人新聞より

 

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明渡補償(家賃の111か月)で合意 (東京・大田区)

2007年08月10日 | 建物明渡(借家)・立退料

 大田区南蒲田2丁目所在の鉄筋コンクリート造陸屋根3階建店舗兼居宅1棟の内、階下店舗部分23・8㎡(7・2坪)を賃借している當間さんは娘さんの協力を得てペットショプを営んできた。

 2006年3月に平成18年年4月1日より平成21年3月末日限りとする、3年期限の賃貸借更新の契約書を公証役場で締結した。

 それから1年2ヶ月経過した2007年の6月に、家主(不動産管理業者)が建物の老朽化と防犯防災等を理由に、今年の12月末までに明渡すよう通告してきた。

 家主の事務所に呼ばれた當間さんは、保証金200万円の返還に移転先の物件のチラシを押し付けられた。困った當麻さんは、業者団体や不動産業者に相談し組合を紹介された。

 早速、當間さんは、老朽は考えられないこと、契約解除は法律上無理があること、今後の交渉は組合を通すことを通告。

 直ちに組合事務所を訪れた家主に対し、契約期間途中の契約解除請求は権利濫用であることを指摘する。これまでの無理強いを詫びて条件を撤回した家主は、土地建物の売却し建替え計画が進んでいるのか、組合の提示を受け入れて家賃の111ヶ月分を上回る補償額と保証金の返還、立退き猶予期間6カ月の条件を家主が受け入れ合意した。

 締結は想定通り本件の土地建物を購入する株式に上場する会社と行うことになった。當間さんは大変悩んだが、こんなに早く最高の内容になって嬉しいという。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地処分で合意 (東京・大田区)

2007年08月09日 | 地上げ・借地権(底地)売買

  大田区西糀谷2丁目に宅地約50坪を賃借中のAさんは、無断増改築や下水道工事問題を理由に係争中となり、昭和45年ころから地代の供託となった。

 同年55年になると地主代理人の不動産業者と組合役員との明渡し交渉は長期の時間を要した。思うようにならない地主は、弁護士を立てて組合役員を介しての交渉を拒絶。地代の供託は続行となりそれから30余年の歳月に亘る、Aさんの奮闘は貴重な経験となった。

 係争の当事者は時間の経過とともにその遺産はそれぞれその子供らに引き継がれ、これまでのわだかまりも無く地主の相続人らより地代受領する旨の連絡で和解へと進む。

  地主らは、遺産の分割は土地の処分すること以外に方法はないと、協力を求められたAさんは、建物の老朽化が著しいことを考慮し組合役員立会いの下に借地権の処分に同意した。今、不動産業者を介して価格を検討中で年内には完了させたいと奮闘している。

 

東京借地借家人新聞より

 

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建物の老朽化理由に明渡し求めてきた (東京・大田区)

2007年08月08日 | 建物明渡(借家)・立退料

 大田区南蒲田*丁目所在、木造二階建共同店舗兼居宅の一角を賃借し、天ぷらの店を営んでいたAさん。高齢のため廃業してしばらくした、昨年秋ごろ建物の老朽化理由に家主は、建設業者を介して明渡し求めてきた。

 建物の相当古い現実を踏まえて交渉に応じたが、補償金は出し渋り明渡し期日は業者の都合での強制で進行せず、4月や6月の期日を押し付けられる状況となって、相談先が見つかり6月末入会。

 組合は業者に正当性がないにも係わらず、明渡しを求めるならばAさんの希望に応えることが望ましいと伝え、賃料の約30ヵ月分の補償金と明渡し期日は9月末との組合提示の条件で合意した。

 2日間という短時間の交渉で合意に至ったことは、業者が建設工事着工の遅れを懸念したことと、借家人に対するこれまでの対応を反省してのことだろうと思います。

 こんなに早く自分の希望が叶えられてうれしい。「組合はほんとに頼りになる。組合をもっと早く知っていればよかった」とAさんの一言。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地面積のトラブル(使用面積と契約面積の違い) (東京・渋谷区)

2007年08月07日 | 借地の諸問題

 渋谷区本町で66坪を借地しているAさんは、昭和26年に管理人を通じて地代1ヶ月345円を払って土地を借りた。昭和30年に地主から建物収去土地明渡しで調停申立てられ、和解をして土地の面積を66坪3合5勺として、借地内の間口4尺5寸、奥行11間93の土地を共用通路とすることを確認した。

 昭和37年に自宅を改築することになり、Aさんの父親が当時地主の管理人に騙されて借地の内の通路部分を地主に返したとして借地面積を54坪で契約してしまった。

 しかし、地代はその後も全く金額も変わらず、Aさんは一貫して66坪で地代を支払いつづけてきた。 今年に入り地主は貸地部分の測量を行い、Aさんの借地部分を分筆し66・1坪で登記した。

 ところが、最近になって地主は66坪の内以前契約した54坪分以外の12坪は貸していないと主張。54坪で測量しなおすといってきたが、Aさんは拒否すると、今度は地主は代理人を通して本山さんの借地部分の通路に置いてある車を撤去せよ建物を無断で増改築したと因縁をつけてきた。Aさんは嫌がらせに負けず今後も頑張る決意だ。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借家明渡で立退き合意 (東京・大田区)

2007年08月06日 | 建物明渡(借家)・立退料

 大田区大森東*丁目、旧東海道(現在は美原通り)から左折してスルガヤ通り、この通りに面した鉄筋3階建店舗兼共同住宅の内、3階中央部6畳一部屋を賃借していたMさんが昨年12月、今年の6月末までに明渡すように求められて組合に相談。

 早速、組合員であり組合を通しての交渉を書面で申し入れた。しかし、家主が組合事務所を訪れたのが6月になってからでした。

 当初家賃の10ヵ月から13ヶ月分の立退料で他の借家人は応じたと強気でした。組合役員は家賃の安いに関わりなく一定の保障は必要と、家賃の28・5ヵ月分を請求し二度目の交渉で合意。さらに、家主が立退き猶予期間6ヵ月の家賃相当額の、使用損害金の免除を申し出るなどにより円満な解決になった。

 年末を目の前にして、やっと移転先を見つけることが出来、新年を新しい住居で迎えることが出来たとMさんは喜んでおります。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地代は更新が終わってないと受領拒否したので即供託 (東京・大田区)

2007年08月04日 | 更新料(借地)

 大田区西蒲田*丁目所在の宅地約32・21坪を借地しているAさんは、約3年前借地の譲渡に関する承諾を求めたが、地主は回答を引き延ばすばかりなので組合に相談し入会された。

 組合役員が交渉を行うことになって、地主はこれまでの理不尽な対応は改めたのです。しかし、組合役員が借地権購入者を提示して承諾を求めたにも関わらず、地主は自分が買い取るというものの、Aさんの希望を無視した低額な価格を提示して時間稼ぎするという態度に終始したのです。

 土地の契約更新を迎えて不動産業者を代理人にして更新料を請求する地主に対して、Aさんは譲渡を取りやめて息子さんが祖父の借地権を相続するとともに住むことを通告した。

 交渉継続中に組合役員が死去するとの不幸な状況が生じたのですが、担当交代して交渉に臨むことになりました。新たな担当者はAさんから預かった地代を地主に直接会って、提供したのですが「更新手続き」が終わっていないと受領拒否。

 そこで更新料の金額を尋ねると代理人の請求額より100万円も多い金額を提示するので、代理人の業者に確認して間違いが明らかになっても、詫びもしない地主には呆れるばかりです。

 この交渉内容を聞いたAさん親子の決断は早く明確でした。借地法第4条・6条を理解し、更新料の支払いの習慣はないとの最高裁判決に確信をもって、更新料支払いを拒否することを決意した。

 地主代理人との交渉は決裂し地代供託となった。

 

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無断増築に対して法外な承諾料の請求 (東京・小平市)

2007年08月03日 | 増改築・改修・修繕(借地)

   無断で行った一部増築に
        地主から法外な承諾料の請求

 西武多摩湖線一橋学園駅近くで約31坪を借地しているYさんは、地主に無断で2階部分の一部を増築し、屋根の改修工事を行なった。

 契約書では、地主に書面で承諾を受けることになっていた。地主の代理人から、承諾料として更地価格の5%の236万円と、地代現在坪800円を一挙に1500円に値上げするよう請求を受けた。Yさんは、地主に無断で増築したことを謝りに行ったが、地主からは代理人と話し合うよう言われ、代理人の不動産業者と何度か会って書面のやり取りを行なった。

 Yさんは、新築でもないのに5%はあまりにも高額で路線価の2%程度の承諾料は支払う旨条件を提示したが、地主の代理人は承諾料の条件を譲らず、支払わないと契約を解除すると脅かしてきた。

 Yさんは、19年前の更新時に250万円の更新料を支払っている。Yさんから相談を受けた組合は、増築に関しては無断であるが、軽微の契約違反で契約を解除されるような、信頼関係を破棄する重大な違反ではないので、地主の代理人の請求は法外であり、地代も固定資産税等が月額坪220円なら、現行地代でも3・6倍と高額でこれ以上値上げする必要はないとアドバイスした。

 この不動産業者は、この近くの別の借地でも不当な請求をして、借地人から総すかんに会っている。組合から「軽微な違反に対する賃借人の提案した範囲内で話し合いによる解決を望んでいる」旨の通知を出したが、地主の代理人から何の返事もない。

 

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建替えるから立退け (東京・目黒区)

2007年08月02日 | 建物明渡(借家)・立退料

 目黒区自由が丘でアパートを借りている川西さんは、部屋の扉に張り紙で、「建て替えるから9月中に立ち退いて下さい。」との通告を受けた。

 川西さんはびっくりして組合に相談した。組合から、立ち退けない旨を家主に通知すると、家主は「他の人は1ヶ月の敷金を返しておとなしく立ち退いてくれたが、2ヶ月分を立退料として出しましょう。」と回答して来た。

 川西さんは、単身で働きながら生活をしているので、急に1ヶ月中に立ち退けとは、人の生活を無視した乱暴なやり方として許せない。現在の住まいから立ち退いてしまうと、勤務先への通勤にも影響が出て、勤務先を辞めなければならないことにもなり兼ねない。

 到底、家主の明渡請求には応じられない。居住者も少なくなって、一人暮らしなので心細いが、組合と力を合わしてで頑張ると川西さんは決意している。

 

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