家主が雨漏りを修繕 (東京・足立区）

　足立区千住東で建物を賃借している組合員のAさんは台風等で大雨が降ると押入れとトイレが雨漏りして困っていた。どのような形で家主に伝えたらよいものかと組合事務所に相談に行った。

　無断で修繕とも考えたが、相談もなく勝手に工事をしたと家主からいわれるのも嫌なので、組合役員と相談して「家主の修繕義務」を主張しないで「大雨時雨漏りが酷いのでビニールシートで屋根を覆う応急処置を施そうと考えており許可をいただきたい」と通知書を送ることにした。

　数日後、千葉県市川市から家主が訪ねてきて、現場を見るなりビニールシート掛けで雨漏りを防ぐのは無理と判断し、知り合いの工務店を呼んでセメント瓦をと根太板を撤去しトタン屋根にする工事の見積もりをさせ、家主側で工事をすることを約束してくれた。

　Aさんはまさか家主の全額負担で修繕してくれるとは思ってみなかったので、組合に入会していたことが今回の短期間での問題解決に至ったと喜んでいる。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

契約書には更新料支払特約がないので、更新料の支払い拒否 （東京・練馬区）

　練馬区練馬に借地しているAさんは今年の4月に20年の期間が満了し、更新の話がないまま法定（自動）更新になっていた。

　12月になって、突然土地所有者の管理代理人と称する不動産会社の社員が、「期間更新料についての考え方」という書類と土地賃貸契約書を持参した。中身はAさんが賃借中の宅地の更新料は348万円と査定したので支払うようにというものであった。また、更新契約書の中には、更新しようとする場合は、適正な更新料を支払うとなっていた。

組合員でもあるAさんは早速組合に相談に来た。組合と相談した結果、まず、管理代理人と称する不動産会社が、今後、訪問した際には地主の委任状と印鑑証明書の提示を求めることにした。

　20年前に800万円の更新料を支払ってしまったAさん、今度は支払い拒否で頑張ることにした。その上で、組合と相談し、地主に対して、更新料支払い特約のない原契約において、更新料の支払いを求める法律的な根拠を示すよう求めることにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

【Q＆A】 借地の増改築の承諾料は

（問）　借地上の建物が築後５０年経過し、建替えの時期が来ました。建替えの承諾料はどのように計算するのでしょうか。契約書には無断増改築禁止の特約がある場合とない場合でどう違うのでしょうか。また、全面改築でなく増築する場合の承諾料はどのくらいですか。

---

（答）　借地上の建物を増改築する場合には、土地の賃貸借契約書に「賃借人が本件土地上に所有する建物を増改築する時は事前に賃貸人の書面による承諾を受けなければならない」との条項がある場合には、地主の承諾を得て増改築を行うこと必要です。

　地主が承諾してくれない時や莫大な承諾料を請求され話し合いがつかない時は、借地人は借地借家法第１７条に基づき裁判所に増改築の許可の申立てをすることができます。「土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わない時は、裁判所は借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者（地主）の承諾に代わる許可を与えることができる。」とされています。

　裁判所が代わって許可する付随処分としては、全面改築の場合で更地価格の3％～5％（註1）、増築の場合には程度に応じて1％～3％の承諾料が増改築の許可の条件になる場合が多いようです（註2）。

　増改築禁止の特約が契約書に一切なければ、地主の承諾は一切必要ありません。なお、土地が借地の場合には金融機関によっては建築資金の融資を受付けないところがありますので注意が必要です。借地の融資条件を改善させることが必要です。

 

東京借地借家人新聞より

---

（註）は東京・台東借地借家人組合です。

(註１)　建替承諾料の約85％は更地価格の2～5％で許可されている。

（註2）　増築の場合は、建物全面積のうちで増築する部分との面積比を求め、これを全部建替えの場合の原則的給付額に乗じて計算する方法がとられている。増築の規模・態様は、さまざまなので一定していないが、裁判例では更地価格に対する割合をみると、1～3％の範囲で決定されている。そのうち約50％は2％台である。

　木造等の非堅固建物から鉄骨・鉄筋建物等の堅固建物への建替承諾料は、ほぼ更地価格の10％で許可されている。なお、借地契約の残存期間が5年以下の場合は12～13％で許可されている。

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

50年営業の店舗の明渡調停へ （東京・荒川区）

　荒川区南千住の国道4号線に面し50年前から木造平家建店舗を借りて飲食業を営むＮさんは、昭和37年秋に店舗兼居宅を5年契約で家賃2万4000円で入居した。最初の更新で3年契約にされ、2度目の更新では更新料と家賃3万9000円の値上げを請求され供託を始めた。その後6年が経って、家主が賃料値上げの調停を起こし、月額6万3000円で和解。現在月額8万円を支払っている。

　ところが、昨年3月に隣家の家主が自分の家を建替えるため「建物が朽廃している。平成19年１月にＮさんの先代が亡くなってから名義変更してないから不正使用である」との理由で明渡しの調停を起こしてきた。

　Ｎさんは法テラスの弁護士と相談しているが、この度調停和解案で「（1）再築後再入居を認めるが家賃4万円値上げする。（2）権利金として賃料の２ヶ月分を支払う」との条件を提示された。

　和解案に不満で、組合に相談し入会したＮさんは、和解案は受け入れられないと現状の店舗で営業を続ける決意でいる。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

更新料撤回で地主が一筆 （東京・大田区）

　大田区新蒲田地域で宅地約35坪を賃借中のＴさんは、平成22年5月に更新料270万円を請求されて知人の紹介で組合に入会した。法律上も慣習的にも支払義務がないと判例や借地法を示して説明を受ける。しかも地代6カ月前払いのために契約期間満了期日後の分もすでに支払われていることから、地主は実務上更新を承知していることになる。

　6月末に地主に対して更新料支払拒否を通告し、同年7月から12月までの6カ月分地代を提供するが、受領拒否されて供託の手続きとなる。供託して2年6カ月余経過した昨年の12月上旬に地主より「更新料要らないから地代を払って」とＴさんに連絡があり、更新料請求を撤回するとの一筆と引換えに平成25年前期6ヵ月分地代を支払った。

 後日、更新契約書作成で従前の内容変更したり、更新料支払いの特約を記載するなど、地主の悪あがきに驚くが、削除させて従前の契約書と同一の内容で締結した。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　050－3656－8224　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

税金が下がっても地代値上げ？ （東京・豊島区）

　豊島区要町で借地しているAさんのところに１１月地主から地代値上げと契約書変更手続きのお知らせが送られてきた。文書に地積の測量も完了し正確な登記による契約書の作成とあわせて「平成７年度から見直しもせず、また、今年度の固定資産税の変動から地代の値上げをお願いする」というものであった。

　Aさんは早速都税事務所に出向いて固定資産税の閲覧を行ったところ、昨年と今年の比較で固定資産税・都市計画税の合計が下がっていることが分かった。

　納得がいかないので、お隣の組合員と組合に相談に来た。組合では、税金が下がったのであれば値上げではなく値下げを請求すべきであるとアドバイスし、書面で通知することにしました。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　050－3656－8224　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。