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本件は、借家人の債務を保証した者（保証人）が借家契約の更新後も保証人としての責任を免れないとされた事例である。（最高裁平成９年１１月１３日判決 判例タイムズ９６９号１２６頁）
（事件の概要）
Ｘ：原告（個人、Ａの保証人）
Ｙ：被告（賃貸人）
（関係人）
Ａ：Ｘの実弟（賃借人）
Ｙは、昭和６０年５月３１日にＸの実弟であるＡに兵庫県内のマンションを賃貸した。賃貸借契約においては、期間が同年６月から２年間、賃料が月額２６万円と定められた。その際、ＸはＹに対し、Ａが賃貸借契約に基づいて負担するすべての債務について連帯して保証することとなった。
ＹとＡとの間の賃貸借契約においては、期間の定めに加えて「但し、必要あれば当事者合議の上、本契約を更新することも出来る」と規定されていた。Ｙは、賃貸借期間を家賃の更新期間と考えており、期間満了後も賃貸借関係を続けられることを予定していた。また、Ｘのほうは、保証契約締結当時にＡが食品流通関係の仕事をしていて高額の収入があると認識していたことから、Ａの支払い能力は心配していなかった。
ＡとＹとの間の賃貸借契約は、３回にわたり更新された。すなわち、まず昭和６２年６月ころ、期間を同年６月から２年間と定めて更新する旨が合意され、ついで平成元年８月に、期間を同年６月から２年間、賃料を月額３１万円と定めて更新する旨が合意され、そして平成３年７月に、期間を同年６月から２年間、賃料を月額３３万円と定めて更新する旨が合意された。
各回の更新の際に作成された契約書の連帯保証人欄には「前回に同じ」と記載されているにとどまり、Ｘによる署名押印がされていない。また、各更新の際にＹからＸに対してＡの保証を続ける意思を確認する問い合わせがなされたことはなく、ＸがＡに対して引き続き連帯保証人となることを明示して了承したこともなかった。
Ａは、２回目の合意更新による期間中の賃料のうちの７５万円と３回目の合意更新による期間中の賃料など７５９万円を支払わなかった。Ｙは、平成４年の７月中旬ころ、Ａに対し賃貸借契約の更新を拒絶する旨を通知すると共に、平成５年６月に賃料不払いが続いている旨をＸに連絡した。Ａは、同月Ｙに対しマンションを明け渡した。
このような経過の後、ＸがＹに対して保証人としての責任がないことを主張したのがこの事件の概要である。
（理由）
建物の賃貸借は、一時使用のための賃貸借等の場合を除き、期間の定めの有無に関わらず、本来相当の長期間にわたる存続が予定された継続的な契約関係であり、期間の定めのある建物の賃貸借においても、賃貸人は自ら建物を使用する必要があるなどの正当事由を具備しなければ、更新を拒絶することができず、賃借人が望む限り、更新により賃貸借関係を継続するのが通常であって、賃借人のために保証人となろうとする者にとっても、右のような賃貸借関係の継続は当然予測できるところであり、また保証における主たる債務が定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とするものであって、保証人が予期しないような保証責任が一挙に発生するようなことはない。
期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れないというべきである。
（解説）
保証人の責任は、保証契約に基づいて生ずるものであり、この保証契約は、保証人になろうとする者と債権者との間で結ばれる。この事件の保証契約は、賃借人が賃料などを支払わない場合には、保証人が不払いの債務を弁済する趣旨のものである。
銀行からの借り入れなどと異なり、賃料債務は一定期間ごとに定まった額で発生するものであるから、債務額の予測が容易であり、また建物の賃貸借は更新がなされることが少なくない。これらのことを考えると、この事件の判決が保証人の責任は更新後も残ると考えていることが原則であるとし、そのように考えたとしても保証人にとって過酷ではないとするところも一応理解することが出来る。
しかし、事例によっては長期に賃料滞納が続くなどして保証人の責任が予想外に大きくなり、保証人にとって過酷となることもなくはない。大審院の判例（後掲参考判例（1））においても、一定の要件の下に、保証人が将来に向けて保証契約を解除することを認めたものがある。
一定の要件とは、（１）保証期間の定めがないこと、（２）保証契約締結後相当の期間を経過したこと、（３）賃借人がしばしば賃料の支払いを怠り将来も誠実にその債務を履行する見込みがないか、あるいは、保証後賃借人の資産状態が著しく悪化し、それ以上保証を継続するとその後の分に対し将来求償権の実現がおぼつかなくなるおそれがあるか、もしくは、賃借人が継続して債務の履行を怠っているのに賃貸人が保証人にその事実を告知せず、また、遅滞の生ずるごとに保証債務の履行を求めず突如として一時に多額の延滞賃料の支払いを求め保証人を予期せぬ困惑に陥らしめる等の事態が生じたこと、（４）それにも関わらず賃貸人が賃貸借の解除、明渡請求等の処置を取ることなく依然として賃借人に使用収益をさせていること、である（副田隆重・判例タイムズ９８２号５７頁）。
また、保証契約の解除を認めるところまではいかなくても、ある金額を超えた部分については保証人の責任が及ばないとする保証責任の限定を認めた裁判例もみられる（後掲参考判例（２））。
この事件の判決それ自体も、一般論としては、特別の事情がある場合に保証人に対する責任の追及が信義に反することとなる場合があることを認め、ただし、本件事件の具体的な処理においては、これを認めなかった。更新の経過などに鑑みれば、保証人の損害を回避すべき義務が賃貸人にあったとみる余地もあると思われる。
（参考判例）
（１）大審院 昭和８年４月６日 判決 民集１２巻７９１頁
（２）東京地裁 昭和５１年７月１６日 判決 判例時報８５３号７０頁
国民生活センターＨＰより
＜参考＞ こちらで、今回と同じ最高裁の判例を扱っています。
東京・台東借地借家人組合
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