サラ金から金を借りて、 修理代払え （東京・立川市）

　立川市柴崎町５丁目の賃貸マンションを今年の１月２９日に退去したAさんは、以前管理していた株式会社エイブルから、修理見積代金として４４万３０００円もの請求書が送られてきた。

　退去した時に立ち会った不動産業者からは何の話もなく、どうやら家主自身がエイブルに過大な見積りを要請したもよう。Aさんは不審に思ったが、Aさんの方にも壁に数カ所穴を開けた落度もあり「修理代は支払うが、もう少しまけてもらいたい」と頼んだが、エイブルの担当者は「金がなければサラ金から金を借りて支払え」と強迫じみた暴言をはいた。

　困ったAさんは組合に相談し、組合からエイブルに過大な修理代の支払を拒否する通知を出した。結局エイブルは手を引き、最初に立ち会った不動産屋から組合へ連絡が来て、４者立会いで再見積りをすることになった。再見積り書の中でAさんの負担すべき修理代を協議し、当初の見積り代金を大幅に減額させ協議が成立した。

 

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借地の更新料不払い （東京・八王子市）

　借地人8人が一致団結し
更新料の不払いで大きな成果

　八王子市本町のAさん他７世帯の借地人一同は、地主の更新料請求の調停申立てに対し、八王子簡易裁判所に調停不調の上申書を昨年９月に提出した。

　上申書には、更新料請求を拒否した経過と、地主の代理人から契約解除の通告を受け、地主には正当事由がないため昨年５月１日をもって法定更新していることを主張した。また、更新料については最高裁昭和５１年１０月１日判決、同５３年１月２４日判決で、借地人には更新料支払い義務のないことは確定していることを主張した。

　地主の代理人から「前回更新時の契約書で次回の更新の際に更新料を支払う。金額は契約更新の時期に至った時当事者双方で協議して定める旨の約定がある」との全く嘘の主張に対しては、契約書の中にもそのような合意は一切ないことを明確に反論した。

　八王子簡易裁判所からは、昨年１１月１９日付で地主側が８名の借地人全員の調停申立てを全て取り下げたとの事由で「調停終了通知」が各借地人に送られてきた。その後現在まで、地主の側からは何らの動きもなく、地主の不動産業者や弁護士まで使った執ような更新料請求はひとまず陰をひそめた。

　最初は地主の代理人から、契約解除の内容証明郵便を送りつけられたり、「更新料を支払わないと孫子の代で借地権はなくなる」と脅かされたり、裁判所に調停を申し立てられたりと、この１年、借地人一同「ハラハラドキドキ」だったが、組合の指示に従ってしっかりと結束したことが、今回の結果に結びついた。

 

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階下の居住者者が大暴れ （東京・国立市）

酒乱男がバットを振って、ドアを蹴るため危険を感じて110番

　国立市谷保の３階建て賃貸マンションの２階に昨年１０月に引っ越してきたAさんは、引っ越して２週間後の１１月８日の夜１０時頃突然下の部屋から壁を叩くような音がした。だんだん音が近づいてくるので、ドアを開けてみると、男が廊下の手すりをバットで叩きながらこっちに向かってくる。Aさんは、危険を感じてドアを閉めて鍵をかけた。男は、ドアを蹴って「外へ出て来い。ぶっ殺してやる」と怒鳴り始めたので１１０番した。

　どうやら下の男は酒乱で、普通の生活音にも異常に敏感で、警官が来ても「今度やったらぶっ殺してやる」と叫ぶ有様で、その場は何とかおさまったが、生きた心地がしなかった。

　翌日早速、物件を紹介した不動産会社のエイブルの担当者に連絡し、家主にも事件のことを報告した。下の酒乱男は以前にも同じような騒ぎを起こし、３ヶ月住んで出て行った人がいたことが分った。

　Aさんは、一日も早くここから出て行きたいとエイブルの担当者に相談したが、誠意のある返事が返ってこなかった。困って組合に相談したところ、エイブル本社に直接連絡を入れるようにアドバイスを受けた。その後組合役員と一緒に立川店を訪問した。

　その結果、敷金と礼金３か月分を返して貰い、手数料なしで日野市内の物件を紹介してもらい無事引越しを終えた。Aさんは、「あの時は本当に心細く、組合が地獄に仏と思いました」と語っている。

 

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更新料請求を撤回 （東京・八王子市）

　八王子市本郷町で７０坪を借地しているAさんは、今年の６月末で契約期間が満了する。地主の代理人の弁護士から、①更新する意思があるか。②更新する場合は地代を月額坪当り５００円から７５０円に値上げする。更新料については協議して欲しい。③契約書を作成して欲しい。以上３点について回答を求められた。

　Aさんは、組合から内容証明郵便で①更新については旧借地法第４条に基づき前契約と同一条件で更新を請求する。②更新料は法律上支払義務のない金銭であり支払えない。地価下落の中５０％の値上げには応じられない。③前契約と同一の条件で地代を据え置くなら契約書の作成には応じる用意はあると回答した。

　地主はその後、無断で増改築したとの因縁をつけてきたが、壁や屋根を塗装し、窓をサッシにしただけで増改築には当たらないと反論。その後、脅しが通用しないとわかったのか地主の態度が変わり、協議の結果他の借地人も含め坪２０円の値上げで決着した。

 

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一年間で退去したのに床と天井と壁の全て張替え請求 （千葉・佐倉市）

　千葉県の佐倉市に住むAさんは、２００年４月に国立大学に入学。大学生協の紹介で学生専門の不動産仲介業者の（株）学生情報センターの仲介で国分寺市本多の共同住宅に入居した。

　中央線国分寺駅から徒歩１３分のワンルームマンション５・５１坪で家賃は月額５２０００円・共益費８０００円、契約金として入館料１５万円、敷金１２万円、紹介手数料５万４１８０円、鍵交換費用１万５００円、ＮＡＳＩＣＣＬＵB１万８９００円、町内会費６００円などで全て合計で４１万８３８０円を支払った。

　なお、この契約は１年契約でAさんは、１年後の契約更新で更新入館料１５万円、更新手数料５２５０円、ＮＡＳＩＣＣＬＵB１万８９００円、町内会費６００円合計１７万４７５０円を支払って更新した。

　Aさんは、家賃や契約更新の費用がかかるので自宅から通学することに決め、昨年１０月に退去した。
　１０月１７日に業者が立会いを行ったが、補修箇所をチェックし後日精算明細書を送ると言われた。

　今年の１月に送ってきた清算書をみてビックリ。清掃料以外にも居室の床・天井・壁が全て張替えで合計９万３４４９円、敷金は２万６５５１円しか戻ってこない。

　Aさんは紹介を受け組合に相談。組合では早速学生情報センターと交渉したところ、Aさんの要望通りの金額を返還すると返答。少額訴訟の手続きを取ることなく早期に解決した。

 

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【判例紹介】 新賃料の合意がないことを理由に更新料支払義務を排斥した事例

　　判例紹介

　更新料支払特約があった場合において、新賃料につき合意が成立しておらず更新料が具体的債務として発生していないとされた事例 （東京地裁平成５年２月２５日判決、判例タイムズ８５４号）

　（事案）
　賃借人は、店舗賃貸業者であるが、平成元年６月、飲食業の店舗として転貸する目的で、マンション１階にある店舗を賃料１５万円で賃借したが、その契約書には「賃借人は３年後の更新において新賃料の２カ月分を更新料として支払う」との特約があった。

　賃貸人は、更新時期に際して、賃料を２０万６０００円に増額請求し合わせて更新料の４１万２０００円、それに敷金５０万円の請求（契約時に差し入れるべきものが３年後に延期されていた）をした。賃借人は、改定賃料の折り合いがついた後に更新料を支払うと回答したが、賃貸人は、更新料と敷金不払を理由に契約を解除して、建物明渡の訴訟を提起した。

　本件判決は、いまだ更新料支払義務は発生していないとして賃貸人の明渡請求を排斥した。更新料に関する部分の判決要旨は次のとおり。

　（判決要旨）
　「被告は、原告に対して、３年後の更新時において新賃料２カ月の更新料を支払う約束をしてはいたが、新賃料の具体的な算定が予め合意されていたことを認めるに足りる証拠はない。
　新賃料の金額は、第一次的には、更新時における双方の合意によって定めることが予定され、従って更新料も右金額の確定をまって初めて、その２カ月分相当額の具体的債務として更新時に発生するものといわなければならない。
　本件においては、いまだ合意が成立していないことが明らかであるから、新賃料の金額の確定を前提とする更新料も、本件解除前において、その具体的債務として発生していなっかたものというべきである。この点について、原告は、被告が少なくても1カ月15万円の従前賃料を基準にした更新料30万円の支払義務を有していた旨主張するが、更新料の算定方法は前記のとおりであるし、原告のような性急な交渉態度は、いたずらに被告を困惑させるものというほかなく、こうした点にかんがみると、被告に原告主張のような右金額による更新料支払義務があったとまでいうことはできない。」

　（説明）
　本判決は、「新賃料が合意されていないから更新料も確定できない」と判断したが、支払特約更新料の支払義務を排斥する論理の1つを示している。
　賃借人は、新賃料が合意されていないとしても従前賃料の2カ月分の更新料支払義務が肯定される危険を避けるために、契約解除後であるが15万円の2カ月分の30万円を供託していたが、本判決は、従前賃料の2カ月分についても、支払義務はなかったと判断した。

（1995.03.）

（東借連常任弁護団）

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【判例紹介】 更新料支払特約があっても法定更新の場合は更新料の支払義務はない

　判例紹介

　更新料支払特約には、特段の事由がない限り、法定更新の場合を含まないとされた事例（東京地裁平成４年１月８日判決、判例タイムズ８２５号）

　（事実概要）
　賃借人は、昭和５６年１０月から店舗（ゲーム喫茶）建物を賃借したが、昭和６３年１０月の契約期間到来に際して、４３万１５７０円の賃料を５０万６２１円に値上げ請求され、また契約書に定められている更新料として賃料の２カ月分の請求を受けた。

　（判決の要旨）
　「本件賃貸借契約書には『本件契約の更新の際は、賃借人は賃貸人に対し更新料として新家賃の２カ月分相当の金額を支払うものとする』と規定しているが、文言上は合意による更新のみを指すのか法定更新を含むのか判然とせず、解釈によって判断するしかない。『新賃料』という表現からは、通常新賃料が定められることのない法定更新は念頭に置かれていないと考えられる。

　ところで、一般に更新料を支払う趣旨は、
①賃料の不足を補充するためであるとの考え方、期間満了時には異議を述べて更新を拒絶することができるが、更新料を受領することにより②異議を述べる権利を放棄するものであるとの考え方、あるいは③期間を合意により更新ことによりその期間は明渡を求められない利益が得られることの対価であるとの考え方などがある。

　①賃料補充説にたてば、法定更新と合意更新とを区別する理由はないが、そのように推定すべき経験則は認められず、かえって適正賃料の算定に当たっては、更新料の支払の有無は必ずしも考慮されておらず（実質賃料を算定する際には更新料の償却額及び運用益を考慮することはあるとしても）、また実質的に考えても、賃貸借の期間中も賃料の増減請求はできるのであるから、あえて更新料により賃料の不足を補充する必要性は認められないのに対し、賃貸人は更新を拒絶することにより、いつでも期間の定めのない契約に移行させることができ、その場合は、期間の経過を待たずに、正当事由さえ具備すれば明渡を求めることができるのであるから、賃借人においては、更新料を支払うことによりその不利益を回避する利益ないし必要性が現実に認められること等を総合考慮すると、特段の事由がない限り、更新時に更新料を支払うというのみの合意には、法定更新の場合を含まないと解すのが相当である。」

　（解説）
　更新料支払特約がある場合、法定更新のときも更新料の支払義務があるのかどうかについては、最高裁昭和５７年４月１５日判決（註）がこれを否定しているが、その後も、法定更新でも更新料支払義務があるとする判決がなされることがある。
　本判決は、法定更新の場合には、約定更新料の支払義務はないと判決し、その理由も詳細である。特に、更新料とは賃料を補充するものであるから根拠のある請求であるという賃料補充説に対して明確な批判をしている。

（註）「本件建物賃貸借契約における更新料支払の約定は、特段の事情の認められない以上、専ら賃貸借契約が合意更新される場合に関するものであって法定更新される場合における支払の趣旨までも含むものではないと認めるべきある」（最高裁昭和５７年（1982年）４月１５日判決）

 

（1994.03.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 第三者に経営全般の管理をさせ一定の金銭の支払を受けていると営業委任であるとされた事例

　判例紹介

　店舗賃借人が第三者に経営全般の管理をさせ一定の金銭の支払を受けていた関係が、営業の委任であって転貸でないとされた事例　（神戸地裁平成４年６月１９日判決、判例時報１４５１号１３６頁）

　（事案）
　乙は甲から店舗を借り、牛丼の吉野家との間でフランチャイズ契約を締結し牛丼屋を経営してきた。昭和５５年吉野家が会社更生法に基づく更生会社となり乙はフランチャイズ契約の対象から外された。

　そこで乙はレストラン等を経営する丙に、吉野家と同様の形態で牛丼屋を経営していきたいと助力を求め、丙との間で新たに牛丼専門店の経営委託に関する契約を締結した。店舗の屋号は「牛丼屋」とした。

　「牛丼屋」の経営実態は、丙が材料の仕入れ、派遣従業員の手配、店舗営業全般の管理を行い、且つ費用の計算、支払及び売上代金の管理等を丙の預金口座を使用して行い、これらの管理、計算に基づき、売上代金から所定の経費、経営管理の対価を差し引いた金額（１月と１２月は７０万円、その他の月は５０万円）を乙に対し支払っている。

　また、店舗の営業許可は乙において取得しており、メニューは乙の意向により吉野家時代と同じく牛丼のみとし、丙が他所で経営している食堂とは異なっている。

　（判決要旨)
　「本件建物における牛丼屋の営業について、乙は最終的な決定権を有しており、その経営主体であるということができ、乙と丙との関係はあくまでも牛丼屋の営業に関してその業務の一部を委任するものであって、丙にその経営を全面的に委ねたものではないし、営業を賃貸したものでないと認められる。従って乙と丙との間には本件建物についての賃貸借契約は存在せず、丙の同建物の利用は、乙が有する賃借権についての履行補助者ないしは占有補助者としてのものであると評することができ、独立の占有権限又は独立の占有を有しているものではないと解されるから、甲主張の転貸の事実を認めることはできない」

　（寸評 ）
　営業の委任か転貸かは、まぎらわしことが多い。形式は営業の委任と銘うっていても実際は転貸に当たる場合もある。要は経営実態によって判断するほかはなくその場合の着眼点は、営業に対する賃借人の支配の程度、第三者の店舗使用の独立性、営業名義、委託料の決め方などであるが、結局はそれらを総合して判断することになる。

　この判決の事案は、大変微妙だと思われる。判決の認定する経営実態も、営業許可名義とメニューの点を除けば、第三者丙に殆ど任せっぱなしとみることもできるし、それに丙から賃借人乙に対する支払も毎月定額であることと、水道使用契約は丙となっていることなどを考え合わせると丙の独立性もかなりあるように思われる。私の言いたいのは、分店を第三者に「任せる」ときは、その内容を十分慎重にしないと転貸と認定されて元も子もなくなってしまうといことだ。

（1993.07.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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　ここで採り上げた判例は、後日、控訴審の大阪高裁（平成５年４月２１日判決）で営業委任契約が否認され、転貸と認定された。控訴審判決は、こちらのの「判例紹介」扱ったものである。

 

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【判例紹介】 ビルの一室の使用が店舗経営委託契約ではなく、賃貸借契約と認められた事例

　　判例紹介

　ビルの一室の使用関係が、店舗経営委託契約ではなく、賃貸借契約と認められた事例　（大阪高裁平成９年１月１７日判決、判例タイムズ９４１号）

　(事案）
　賃借人はビルの一室を賃借してスナックを経営していたが、契約書は店舗経営委託契約書であった。そして、契約書には、次のことが定められていた。
　①経営の委託であること、②経営者が保証料２５０万円を預けること、③内装工事は建物オーナーが施工して、冷蔵庫、ガスレンジ、棚セット、シンク台、ガス台、イス、湯沸し器、おしぼり器などの設備を引き渡すこと、④経営者は建物オーナーに分配金として月１３万２０００円,共益費１万円を支払うこと、⑥本契約を更新する場合は、分配金は５％増額すること。

　しかし、スナックの飲食店営業許可は賃借人の名義で取得し、電話、ガスの契約名義も賃借人であった。スナックの営業時間、営業日の決定変更、従業員の採用、売上の収受、経費の支払もすべて賃借人が自分の裁量で行っていた。収支決算の報告については建物オーナーからの要求は一度もなく収支決算報告をしたこともなかった。スナックの所得税申告も賃借人が行い、税金も賃借人が支払っていた。

　賃借人は、この契約は経営委託ではなく、建物賃貸借であると主張して、賃借権の確認を求めて提訴した。一審では、賃借人が敗訴。高裁で逆転して賃借権が認められた。

　（判決趣旨）
　「本件契約書では店舗経営委託契約とされているものの、そこでの店舗の経営は経営者の名義で、その計算と裁量により行われ、建物オーナーがその経営に関与することはなく、分配金、共益費の名義の金員は店舗経営による収益費にかかわりなく定額であることからすると、本契約は、店舗経営委託契約の性格を持たず、かえって経営者に本件物件と内装、器具を飲食店のために自由に使用収益して、その収益の取得することを許し、その対価として一定額の金員を受領することとする建物賃貸借の性格を有することは明らかである。」

　（説明）
　飲食店の賃貸借については、店舗を貸す専門の業者がいて、自分で内装、設備を整え、設備込みの賃料で賃貸する。
　契約書は、賃貸契約にしないで、店舗経営委託名義にするというケースがある。そして、契約更新のときなどに、更新の条件で折り合いがとれないと、本件のような係争になる。

　一審の判決は、契約書の文面を形式的に読んで、賃貸借でないとしたが、高裁では、営業の実態を見て実質的に賃貸借契約であることを認めた。

　ポイントは建物オーナーへの支払が毎月決まった額であること、店舗の経営のあれこれをすべて賃借人の裁量で行っている点である。      

（1998.07.）

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【判例紹介】 第三者に営業全般の管理を委ね、月々一定の金銭の支払を受けている場合は転貸とされた事例

　判例紹介

　賃借建物で店舗営業をするにあたり第三者に営業全般の管理をゆだね月々一定の金銭の支払を受けている場合に建物の転貸にあたるとされた事例　（大阪高裁平成５年４月２１日判決。判例時報１４７１号９３頁）

　（事案）
　Y（借家人）はX（家主）から賃借する建物（以下本件建物という）で飲食店（牛丼屋）を営業するにあたり、Zとの間で経営委託契約を締結してZに営業全般の管理をまかせ、営業の賃借の対価として月々５０万円（１月と１２月は７０万円）をZから受け取っている。

　Xは、YがXの承諾なく本件建物をZに転貸しZが本件建物で飲食店を経営しているとして、無断転貸を理由に賃貸借契約を解除しY及びZに対して本件建物の明渡等を求めた。

　Yらは飲食店はYがオーナーとして経営するもので転貸の事実はないとして争った。

　第１審判決（神戸地裁平成４年６月１９日判決。１９９３年７月1５日付本紙の「判例紹介」欄で紹介）は、店舗の営業許可はYが取得していることメニューはYの意向で牛丼のみとされ、本件建物での店舗経営の最終判断権はYに帰属しており、営業の一部の委任に過ぎず転貸に該当しないとしてXの請求を棄却し、Xはこれを不服として控訴。

　（判決）
　判決は、「（１）ZはYに対し、毎月定額の５０万円（１月と１２月は７０万円）を支払うものとされ、現実にこれまで支払われてきたこと、（２）Yは本件建物での牛丼屋の経営に関与していないこと、Zが営業全般の管理を行っているが、その営業事績の報告はされていないこと、（中略）右定額の金員はZの計算と危険負担のもとに、右営業による損益や利益金の多少にかかわらずYに支払われるものであることが推認されること、（３）本件店舗における牛丼屋の営業、すなわち、材料の仕入れ、派遣従業員の給料、光熱費その他必要経費の支払や売上代金の管理等は、すべてZの計算においてなされ、Zの預金口座を利用して行われていること」の点を重視し、Y・Z間の契約は「Zの計算で営業を行う狭義の経営の委任契約であり、実質は営業の賃貸借であると認めるのが相当である」としたうえで、「右契約の効果として、YとZに対し営業の基盤である本件建物の利用を可能ならしめる義務を負い、そのためには本件建物の占有を移転することを要し、Zは本件建物を利用して賃借営業を自己の計算で営むことができるが、そのうちの本件建物の利用関係の移転はXとの関係では建物の転貸借に当たる」として、Xの主張を認めた。

　（寸評）
　本件のような経営委任契約が建物の転貸にあたるかどうかについては、営業に対する賃借人の支配の程度・営業の名義・賃借人に支払われる金員の決め方などによって総合的に判断するとされているが、その判断は微妙である。本件のように賃借人に対する月々の支払が定額で第三者に営業全般の管理を委ねているような場合には転貸と認められる可能性が大きいと考えたほうが良い。

（1994.04.）

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屋根の葺替え実行 （東京・江東区）

　　　　組合役員が付っきりで見張り
　　　　　　　　　　屋根の葺替え実行
　　　　　　　　　　　　地主の妨害全く受けず

　江東区東砂＊丁目の借地でクリーニング店をやっているＮさんは、建物の雨漏りがひどいので、屋根の全面葺替えをすることにした。

　地主は、地元では有名な強欲地主。Ｎさんは、かつて昭和６３年の契約更新時に堅固な建物を建てる予定で更新料、名義書換料、借地条件変更料、増改築承諾料として僅か２１坪で４８３万円もの大金を支払って３０年間の契約書を作った。

　契約書には「５年以内に１回限り甲の承諾なしに建物の増改築を認める」と書かれているが、Ｎさんは増改築をしないまま他界され、５年の期限が過ぎてしまったため、せっかく支払った建替承諾料が無駄になってしまった。　

　そんな経過があって、今回の屋根の葺替えは、地主がどんな態度にでるか分からず、心配なので、組合の応援を受けて工事を進めることにした。

　７月１８日着工。２日間で工事は完了した。工事中は組合役員が付きっきりで見張りをしたが、地主からは、なんの妨害も受けなかった。

 

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新家主から店舗の明渡し （東京・立川市）

       立退料１９２万円の提示を断る
                  従前と同一の条件で更新

 　ＪＲ立川駅から徒歩１０分ほどの高松商店街で書店を経営しているAさんは、借地人である家主が立川駅前で経営する中華料理店が倒産したため、借地権と建物を今年の６月１０日付で地主に売却した。地主である新家主から、６月５日に「立ち退き通知書」送られてきた。

　内容は、５月３１日付で前家主との間で借地権と家屋の売買契約が成立した。立ち退きの件については、家賃月額１６万円の１２か月分１９２万円を支払う。敷金百万円は立ち退いた後原状に復帰した時点で精算する。

　Aさんは、昭和５２年に開業して今年で２５年になる。長引く不況と駅前の開発の影響で、櫛の歯が欠けるように廃業する店が相次ぎ、隣の家具店がやめた跡地を地主は現在駐車場用地として貸している。Aさん達を立ち退かせることが出来れば大きなマンションも十分に建つ。

　その後、家主は２年間のみ貸す等の条件を提示してきたが、組合の支援も受けAさんはいずれも拒否。結局６月１日から前家主と全く同じ条件で３年契約を更新した。

 

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【Q＆A】 更新料の支払を要求され、断るつもりだが借地契約はどうなるか

　(問）今年の７月１２日で２０年間の借地契約期間が満了します。地主は近所の不動産屋を通じて更新料を坪１０万円、３４坪で総額３４０万円請求してきた。
　２０年前は坪１万円だったし、私はまだ若く収入もそれなりにあったので支払いをしたが、現在、収入は年金だけで、とても地主の請求に応じられない。
　借地借家人組合では、更新料は支払義務がないと言っていますが、更新料を支払わないと新しい契約書がもらえないと思います。その場合、借地契約はどうなるのでしょうか。　

---

  （答）「借地借家法」は１９９２（平成４）年８月１日から施行されているが、平成4年8月1日以前に借地契約が締結された借地契約については、「借地借家法」附則4条～9条等によって、借地借家法3条～9条、13条2～3項、15条1項、18条は適応されない。借地契約を今後何度更新しても、同様に取り扱われ、旧「借地法」1条～11条が引き続き適用される。

借地契約の更新には、
 ①地主と借地人が更新契約条件に合意して、新しい契約書に署名捺印する「合意更新」(借地法５条）と、これに対して地主と借地人との間で契約条件の合意が得られない場合でも、②借地人が土地の使用を継続する場合、契約期間が満了すると法律の定めで、新しい契約書を作らなくても従前の借地の契約条件で自動的に更新してしまう「法定更新」（借地法６条）と、期間満了に際して ③地主に契約更新を拒否する正当な理由がない場合、借地人の一方的な更新請求だけで借地更新が認められる「請求による更新」（借地法４条１項）との３通りの更新がある。

　「法定更新」（借地法６条）と「請求による更新」（借地法４条１項）の場合の契約条件は、借地上の建物が鉄骨建などの堅固建物ならば契約期間は３０年、木造など非堅固建物ならば契約期間は２０年に法定されている。その他の契約条件は従前の契約と同一で自動更新される（借地法４条１項、６条１項）。

　　更新料は地主に契約更新合意の対価として支払うものであり、更新は地主との契約の合意がなくても法律の規定で自動的に出来るものであり、更新料を支払う根拠はない。また地主は更新料を請求する根拠として「更新料の授受は世間の慣習だ」と主張したが、最高裁判所で慣習説は否定され、借地更新料は支払義務なしとされた（最高裁判所昭和５１年１０月１日および昭和５３年１月２４日判決）。

　借地更新料支払いの法律的根拠はない。更新料を支払わなくても借地人が後に不利益を蒙ることはなく、すでに更新料を支払わなかった借地人は大勢おり、今も従前どおり借地を続けている。

　具体的にすることは借地法４条１項に基づいて①契約期間満了後も従前どおり引き続き借りたいとの更新請求をする。②更新料の請求を断わる、の２点で組合を通じて行えば一層効果的。

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　以下は、借地人からの契約更新請求通知書の文面例

 

　　　　　　　　　　　　借地契約更新請求書

　私と貴殿との間で締結した東京都＊区＊丁目＊番地の宅地＊㎡についての借地契約の借地期間は、平成＊年＊月＊日に満了致します。宅地上にはなお建物が存在しますので、前契約と同一の条件で借地契約を更新して戴きたくご請求致します。

　平成＊年＊月＊日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都＊区＊丁目＊番地

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　鈴木　一朗　（印）　

　東京都＊＊区＊＊丁目＊＊番地

　　　田中　次郎　様　

（注）　後日、トラブルにならないためにも、文書は内容証明郵便・配達証明付きで出すのが最善の方法。

 

借地法
第２条　借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ60年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ30年トス
但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス
２　契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付30年以上、其ノ他ノ建物ニ付20年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス

第４条　借地権消滅ノ場合ニ於テ借地権者カ契約ノ更新ヲ請求シタルトキハ建物アル場合ニ限リ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス
但シ土地所有者カ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限ニ在ラス

 

第５条　当事者カ契約ヲ更新スル場合ニ於テハ借地権ノ存続期間ハ更新ノ時ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年トス
此ノ場合ニ於テハ第２条第１項但書ノ規定ヲ準用ス

２　当事者カ前項ニ規定スル期間ヨリ長キ期間ヲ定メタルトキハ其ノ定ニ従フ

 

第６条　借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス
此ノ場合ニ於テハ前条第１項ノ規定ヲ準用ス

２　前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有ハ第４条第１項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス

 

 

東京・台東借地借家人組合

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【Q＆A】 法定借地期間より短い契約期間を特約した場合は

　3階建ビルを建てる計画で借地契約を
　結んだが２０年の契約期間であった

　（問）　 昭和61（1986）年９月に30坪の土地を期間20年で借地契約を結び、鉄骨３階建の建物を建てて住んでいる。地主は、今年の８月に借地の更新をするのであれば更新料300万円（坪10万円）を支払えと言って来た。
　最近友人から、耳よりなことを聴いた。それは堅固建物の場合は、契約期間が30年以上と決まっているから、借地の更新は10年後の2016年だというのである。これは本当なのでしょうか。

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　(答）　最高裁判所大法廷は、「建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地法２条２項所定より短い期間を定めた場合には、右存続期間の約定は同法11条により定めなかったものとみなされ、右賃貸借の存続期間は、借地法２条１項の本文によって定まる」（1969年11月26日判決）との統一解釈を示した。

　借地法２条１項は、借地権の存続期間について当事者間に約定がない場合は鉄骨や鉄筋コンクリート造り等の堅固建物の所有を目的とするものは60年、その他の非堅固建物は30年と法定存続期間を定めている。同法２項では当事者間に約定がある場合は最短期間を堅固建物は30年、非堅固建物は20年に制限している。この存続期間の定めに反する特約で借地人に不利なものは無効とされる（同法11条）。

　相談者の借地契約は平成４年８月１日以前の契約なので、旧借地法が適用される。相談者の場合は、堅固建物で借地期間が20年の契約なので、借地権の最短約定存続期間の30年に満たない。

  結論、最高裁の判例に基づけば、期間20年の約定は同法２条２項に抵触し、同法11条により借地人に不利な契約条件として無効になり、約定は定めなかったものとみなされる。存続期間については当事者間に何らの合意も存続しなかった場合として扱われ、同法２条１項本文から堅固建物所有目的の借地権は60年の存続期間となる。従って借地期間は後40年間存続することになる。即ち2046年まで継続する。

　木造など非堅固建物の最低約定存続期間よりも短い期間（20年以下）を合意で定めた場合、例えば存続期間10年と契約しても、当事者の意思に関係なく30年ということになる。借地法の考え方には借地人に出来る限り長期の存続期間を確保しようという意図が根底にある。それ故、最短期間には制限があるが、最長期間に関しては制限がない。

 

　借地法
第２条　借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ60年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ30年トス
但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス

２　契約ヲ以テ堅固ノ建物ニ付30年以上、其ノ他ノ建物ニ付20年以上ノ存続期間ヲ定メタルトキハ借地権ハ前項ノ規定ニ拘ラス其ノ期間ノ満了ニ因リテ消滅ス

 

第11条　第２条、第４条乃至第８条ノ２、第９条ノ２（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）及前条ノ規定ニ反スル契約条件ニシテ借地権者ニ不利ナルモノハ之ヲ定メサルモノト看做ス

 

 

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