更新料を支払わなくても借金にならないが、銀行から借りて払えば借金になる （東京・足立区）

　足立区伊興町のAさんは、夫を無くした後、息子さんと２人で小さな町工場を細々と経営している。

　土地の更新になる昨年９月１坪１３万円の更新料を請求された。Aさんも更新料についてはある程度は覚悟していたが、なんと１坪１３万円とは、天と地がひっくり返るような思いだった。

　"どうしよう"そんな時、息子さんが組合のあることを知り飛び込んでいった。組合では、更新料は支払義務のないことを話すと、Aさんは本（「Q＆A　あなたの借地借家法」　東京借地借家人組合連合会編）を買って４０年ぶりに猛勉強をした。

　組合で勉強した一番の収穫は「更新料を支払わなくても借金にならないが、銀行から借りて払えば借金になる」という説明を聞いたことだ。この言葉で目がさめ、更新料坪１３万円から１円も下げないと言う地主を相手に、現在地代を供託して頑張っている。

 

東京借地借家人新聞より

 

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東京高裁は地裁の不当判決を覆した （東京・羽村市）

　　　　　　　　　　　　地代が税額の9倍弱

  借地の地代減額を争ってきた借地人であるAさんは、昨年の９月に東京高裁で年額２９万７０００円の地代を平成１６年１月１日から年額１８万２６００円に減額する判決を勝ち取った。

　借地人のAさんは、アメリカ人の父親が借地する羽村市双葉町の宅地約１００坪を平成８年に相続した。

　地代は父親の時代に平成３年年額２１万７２００円、平成４年２４万３４９０円、平成５年２６万４０００円、平成６年２９万７０００円と毎年のように値上げされてきた。平成３年の地主の請求書には、「固定資産税の約４倍」との記載があり、父親は固定資産税が上がったものと信じて支払ってきた。

　Aさんは、疑問に思って平成１０年に地主に固定資産税を開示するよう求めたが一向に開示されず、平成１１年になって国や自治体が借地人への開示を認め初めて税金を試算し、平成１１年以降税金が下落しているにもかかわらず平成１５年の地代は公租公課の実に８・７４倍と高額な地代であることが判明した。

　Aさんは、平成１５年１１月に地代減額を請求し、地主が拒否したため、平成１６年２月に青梅簡裁に調停を申立てをした。地主の拒否で調停は不調になった。さらに弁護士を代理人に立て東京地裁八王子支部に提訴したが「現行賃料は不相当とは断定できない」と敗訴したが、諦めずに東京高裁に控訴し、一審判決を覆した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 他の賃借人が発生させた悪臭により賃貸人に損害賠償が認められた事例

　      判例紹介

　他の賃借人が飲食店経営により発生させた悪臭について、賃貸人に債務不履行に基づく損害賠償責任が認められた事例（東京地裁平成１５年１月２７日判決、判例タイムス１１２９号）

（事案）
　賃借人は、ビルの１階部分を、賃料月額２０万円で賃借して婦人服販売店を経営していたが、賃料不払のため賃貸借契約を解除された。

　賃借人は、賃貸人から店舗明渡訴訟を起こされたが、和解の中で、次のような主張をした。ビル内の飲食店から魚の生臭い匂い、煮魚・焼き魚の匂いなどが発生し、賃借人が賃貸人に苦情を申入れ換気装置の改善措置がとられたが、やはり悪臭は止まらなかった。顧客は減り売り上げも減った、だから賃料を支払わなかったと。

　しかし、その点は、別訴を起こして裁判所の判断を受けるということで、店舗を明渡す和解をした。

　そこで、賃借人から賃貸人に対して、悪臭による損害賠償請求の訴訟を提起した。

 （判決の要旨）
　「地下１階の飲食店の営業活動によって、魚の生臭い匂い、煮魚ないし焼き魚の匂いが発生し、賃借人の婦人服販売業に影響を与えたことが認められる。しかし、賃貸者契約における賃貸人の義務を考えるに、賃貸人には、あらゆる匂いの発生を防止すべき義務があるというものではなく、賃貸借の目的から見て、目的物をその目的に従って使用収益するうえで、社会通念上、受忍限度を逸脱する程度の悪臭が発生する場合に、これを放置もしくは防止策を怠る場合に、初めて、賃貸人に債務不履行責任が生ずるというべきであり、悪臭発生の有無、悪臭の程度、時間、当該地域、発生する営業の種類、態様などと、悪臭による被害の態様、程度、損害の規模、被害者の営業等を総合して、賃借人として受忍すべき限度内の悪臭か否かの判断をすべきである。

　本件についてみると、賃借人の３０数人の顧客が、地下飲食店からの魚の匂いについて、かなりの不快感を示しており、主たる商品である婦人服等に魚の匂いが付着し、悪臭によって被害を被った事実が認められ、他方賃貸人において、悪臭に関する抜本的な解決策をとらなかったことが認められる。

　したがって、賃貸人は、賃借人に目的物を使用収益せしめる義務を怠ったものであるから、賃借人に対して債務不履行責任を負うというべきである。賃借人の被った損害額であるが、平成１２年５月ころから同１４年７月１５日までの間において、悪臭の発生等相当因果関係にある損害は、８０万円と認めるのが相当である。」

（説明）
　本件では、顧客の報告書によって悪臭の被害が認定されたが、立証の難しさがある。損害について賃借人が月２２０万円の２割程度の収入ダウンがあったと主張したが、裁判所は総額８０万円が相当な損害額だとした。本件賃借人は、賃貸人の悪臭防止義務不履行対して賃料不払いで対抗しているが、一般的にはこのような対抗はすべきでないだろう。

（2004.09.）

 （東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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中間省略登記が実質公認 （朝日）

      最終取得者は値引き交渉可能に
　                         中間省略登記が実質公認

2006年12月26日　　　　　　　アサヒ・コム

　総理大臣の諮問機関である規制改革・民間開放推進会議は12月25日の最終答申で、住宅・土地の取引費用の低減ニーズに応え、従来行われてきた中間省略登記と実質的に同様の不動産登記の形態を実現させることを掲げ、「第三者のためにする契約」でそのような登記ができることを06年度中に周知すべきであると答申した。翌26日の閣議で、最終答申の内容を全省庁が最大限尊重することを決定した。年明けに法務省から周知文書が出される見通し。

 　これにより不動産の売買契約において、特約の付け方次第で、売主の前の所有者から権利を直接取得する方式での登記が可能になり、登記１回分の費用を節約できる。

 　最終取得者は、基本的に売主が登記を省略しないことを希望できるが、上記の方法を受け入れることを条件にして、売主が登記を省略することで節減される費用について、値引き交渉をするチャンスができる。分譲住宅の土地部分や、リフォームしたマンションの転売で特に有効だ。

 　国土交通省もこの流れを受け、宅建業者が関わる取引で、Ａ→Ｂ→Ｃと不動産の売買を２回し、中間のＢの登記を省略させるために、「第三者のためにする契約」を用いて、便宜的に所有権を中間のＢに一度も移さずに、Ａから直接Ｃへ移転させる取引を認める方針だ。

 　実際の取引では、第１の売買で、「買主の指定する者に所有権を移転する旨」の特約を付ける。買主に自動的に所有権が移転しないよう、「買主への移転は自らを指定する明示の意思表示があったとき」とする特約も付ける（所有権留保特約）。また、第２の売買では、最終取得者である買主の了解を前提に、売主の指定した者から民法の「第三者の弁済」として買主に所有権を移転する。

 

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価格交渉が決裂すると更新料６８０万円を請求され、調停へ （東京・板橋区）

　板橋区大谷口のAさんは近所に住む地主から、自宅用に３４坪を借地している。商店街ではないが、数件の商店が混在する通りに面した場所である。

　昨年の１１月末に、契約期間が満了するという僅か数日前のことだ。地主からわざわざ「折り入って御相談したいことが有り、是非とも御来宅をお願います」との趣旨の手紙が届いた。

　その日の夜、Aさんは早速に地主宅を訪問した。型通りの挨拶が済むと、直ぐに地主は２つの提案を切り出してきた。このまま更新しても相当の更新料も頂くことになるから、この際、底地を買って貰いたい。それが無理なら、私の方で家を買取ると言うのである。余りに突然な話で、Aさんも少々困惑したが、返事は後日にすると約し、その場を引き上げた。

　数日後、Aさんが地主に売却価格・買取価格の提示を求めたところ、契約期間が到来しているから、借地権価格は４割、底地価格を６割にするとの高圧的な回答だった。

　その後２度、話し合いの機会を持ったが、地主の意向は最初と全く変わらず、売買の話は結局は物別れで終った。

　その１週間後、更新料６８０万円を請求する旨の手紙が届いた。しかし、Aさんは更新請求には、全く動じなかった。予め、覚悟していたし、組合と事前の打ち合わせも済ませていたからだ。即日、更新料を拒否する旨の通知を地主に送り付けた。

　その後、地主は更新料支払請求の調停を申立てたが、調停は第１回期日で不調に終った。

 

東京借地借家人新聞より

 

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坪２０万円の更新料を請求され、その支払を拒否する （東京・八王子市）

　八王子市元横山町１丁目で５０坪を借地しているSさんは、４年前の９月に２０年間の借地契約が満了し、地主代理人の弁護士から更地価格１億２００万円の１０％相当の１０００万円の更新料を請求された。

　Sさんは、２０年前に自宅を改築し、当時としては高額な３００万円を支払っている。今回も高額な請求に驚いたSさんは、早速組合に相談。組合を通じて、法的に支払義務の無い更新料の請求をきっぱり拒否した。

　地主は２０年前の建物新築に関する合意書なるものを持ち出し、不当な因縁をつけて土地明渡を請求してきた。組合の励ましを受けてSさんも頑張ることを決意し、以来地代の供託を続けている。

　この地主は何かと言うと「法的措置を検討する」と脅しをかけて来る。今年１月にも外壁の修繕をしたところ、「無断で大修理をしている」という趣旨の文書を送ってきたが、Sさんは「契約違反には当たらない」と修繕を完了させた。

　Sさんは、車を新たに購入するために車庫証明が必要になり、６月に八王子警察署を訪ねた。警察は契約書及び地主の承諾印が必要な「保管場所使用承諾証明書」の提出が必要であると説明した。

　だが、Sさんは借地契約は法定更新しているので、契約書がない。そこでSさんは組合に相談し、後日、Sさんと組合役員が同行し、車庫証明の発行に際して地主の承諾印は必要がないこと、及び契約書がない場合には地代の領収書か供託書の写しを添付すれば足りることを組合役員が縷々説明した。

　結果、供託書のコピーを提出しただけで、車庫証明は難なく発行された。

 

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借家の明渡しで家主が嫌がらせ （東京・荒川区）

　荒川区南千住のEさんは、１４年前から木造２階建アパートの一室を借り書道塾を経営している。

　ところが最近、近所の人が来て、今度、この建物が私のものになったので建直すから明渡せと言われた。

　Eさんは早速組合に相談し、家主対して立ち退く意思のないこと、なぜ急に建替えるのかと理由を訊いた。家主は皆んなに出てもらったら、娘の住まいにするためと説明した。Eさんは、家主の一方的な都合では借家人を追い出すことは出来ないと家主にはっきり伝えた。

　その後、家主は何度も大声を上げて嫌がらせをしたが、Eさんはその都度繰返し反論した。意思確認のために立退き拒否の内容証明郵便を出すと家主からこんなものは無視しても何ら構わない、このままでは済まないと脅しをかける有様である。事実、解体屋まがいの人間が来て、こんな家は直ぐにでも取壊せるとすごんだりもした。

　Eさんは家主の明け渡し要求を拒否し、最後まで戦うと張り切っている。

 

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家主が改築を理由にした建物明渡請求 （東京・板橋区）

　大高さんは、１２年前から先月まで、板橋区高島平の２DKのマンションに住んでいた。８世帯用の小さなマンションである。小学校と中学校に通学中の子供を持つ大高さんには手狭で、来年３月の卒業後は引っ越す予定だった。

　ところが今年３月末、家主代理人の不動産屋から「ご案内状」なる文書が郵便受けに投げ込まれた。改築を理由に９月末までに明渡せとの内容だった。

　４日後には不動産屋がやってきて８世帯が集められた。その席上で、明渡し期間は９月末、立退料は４０万円と提示された。

　その後、数回の交渉の結果、立退料は８０万円にアップ。そのため、大高さん以外の７世帯は９月末の明渡しに同意。通学中の子供を持つ大高さんには立退き料の額よりも、むしろ来年３月までの期日の猶予のほうが切実だった。話合いでも、そのことを強く要望したが、期日については一切受け入れてはもらえなかった。

　そんな経過で大高さんは組合に加入。「明渡し期日は要望するのではなく、あなた自身が決める権利です」と教えられた大高さんは「来年の３月を認めなければ、明渡しには応じられない。今後の交渉は組合を窓口とする」と不動産屋に通知した。

　効果は直ぐに現われた。いろんな経過はあったが、結局はその不動産屋の世話で、元の居住の直ぐ近くのマンションの３DKに、礼金なし家賃も今まで通りの条件で入居できた。勿論、礼金や家賃差額は、明渡しを求める側が負担した。

 

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相続で家主が交代した途端、関係が悪化 （東京・台東区）

　台東区三ノ輪＊丁目で昭和４３年から木造２階建ての借家に住むMさんは、昭和５３年まで麻雀屋を経営していたが、ご主人を亡くした後は営業を諦め、麻雀屋を廃業した。その後はパート勤めなどで細々と生活している。

　借家した当初以来、家主の承諾を得ていたので、家の修理や店舗の内装工事は、借家人の費用負担という条件で自由に改装を行って来た。その上、資材等は工事が進行するまで家主が快く預かってくれ、家主とは極めて良好な関係が長い間続いていた。

　また、更新の際にも不動産屋を間に入れると無駄な費用も掛かり、面倒な契約書の作成の手続もしなければならないから契約書の作成を省略しようと親切に言ってくれた。だが、このことが後に問題になった。

　ところが、その家主も歳には勝てずに入退院を繰返していたが、先頃呆気なくあの世へ旅立ってしまい、息子が一切を相続した途端に関係が悪化し始めた。家を無断で修理したという理由で、家賃の受取りを拒否し、建物明渡請求の調停を申し立ててきた。しかし、調停では家主の主張は認められず、結果は不調に終った。

　その後一旦は問題が解決し、供託を解除した。だが、昨年１１月に突然「契約書を作成していないから家賃を受領出来ない、もし受取ってもらいたいなら不動産屋へ行って契約して来い」といって、支払った家賃を返して来た。

　Mさんは家主の難癖探しに今後も負けない決意で頑張っている。

 

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隣りの借家人が家主になった途端、借家の明渡請求 （東京・荒川区）

荒川区東尾久６丁目で３０年以上も前から木造平屋の２軒長屋の１軒約7坪の借家に住むMさんは、家も古く平屋建と言う事で家の維持管理は全て大家承知の上で自分で行って来た。

　 ところが2年前突然隣りの同じ借家人が来て、今度私がお宅も含めこの建物を買取ったので出来る限り速やかに明渡してほしいとの請求を受けた。

　 Mさんは何十年も住み続け、自分達で修理を行い狭い路地に入った家といえども手放す気になれず組合に相談し入会した。明渡しに対してもきっぱり拒否し、現在に至っている。

　 この間、裏の勝手口の外に0.5坪位あった空地がブロックで囲われてしまった。Mさんは直ちに非常の場合の逃げ口を塞がれては生命にかかわるからと抗議したが無視された。

   今度はどうしても出ていかなけば今迄月額1万5000円の家賃を3万5000円にするよう要求された。理由を聴くと、駐車場の世間相場だとの返事。Mさんの2万円ならとの回答に家主はそんな金は供託しろと受領を拒否。徹底抗戦の腹づもりで供託を開始した。

 

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寺は懲りずに更新料で続けざまの調停攻撃 （東京・豊島区）

　豊島区高田町のAさんの借地は３０坪。接道（注）の関係で残念ながら再建築は出来ない。地主は、Kという寺で、一帯に相当の土地を持つ大地主。借地人泣かせで有名な寺だ。６年前の更新のとき、Aさんは、更新料９００万円を請求された。Aさんも、１００万円や２００万円位は言われるものと覚悟はしていたが、金額を聞いて驚いた。

　その時がAさんと組合との最初の出会い。安い高いの問題ではなく、不払で頑張ろうと組合に励まされ、Aさんが更新料の支払を断ったら、直に地主から更新拒絶の通知がきた。寺は、更新料ではなく、９００万円は参詣者用の宿泊施設を建てる建築協力金ということを理由に挙げたが、何はともあれ寺への費用支払を拒否したことで、寺から更新拒絶を言い渡された。でもAさんは、そんなことでは怯まなかった。

　その後、寺は対応を変え、更新料支払請求の調停を申し立てたが、Aさんはきっぱりと更新料支払を拒否の態度を貫いた。結局、調停は不調で終った。

　それから３年目の今年の４月、寺は再び調停を起してきた。調停の内容は①土地を明渡せ、②出来なければ、更新料４５０万円を支払え、③それに加えて地代の値上げ、というものだった。

　しかし、再度の調停も寺の思惑通りには進まなかった。Aさんが明渡し・更新料で話し合う意思はないとの態度を貫いたので、２回目からは地代だけの話しに切替えられたのだ。２度くらいの調停など、何のその予め決めた方針は必ず貫き通す。調停に臨んだAさんの対応は、実に見事だった。

 

 

東京借地借家人新聞より

 

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 （注）建築基準法上の道路幅の制限を充たしていないため。建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅2ｍ以上道路に接しなければならない。

 

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競売で借地人が底地権を買受ける （東京・豊島区）

　豊島区上池袋４丁目のAさん達の借地人のグループは、去る１０月３日の夕方から、盛大な祝賀会を催した。今まで借りていた土地の底地権を比較的安い値段で買取ることが出来、念願の土地を所有することが出来た。それを祝し、仲間同士でお祝いをすることになった。

　ことの始まりは、２年前の４月に起った。地主から突然の手紙が送付され、賃貸中の土地は、ある株式会社に譲渡した旨を知らされた。このような経過から、Aさんは近所の借地人の仲間を誘って、一緒に組合に加入した。組合から「地主が代わっても賃貸借契約は従前の契約内容同一条件で、そのまま新地主に承継されるから大丈夫です」と聞かされて、一先ず安心することが出来た。底地業者との対応の仕方についても相談した。

　数日後、新地主の代理人と称する底地業者がやって来た。「賃貸借を続ける意思はない。底地を買取るか、借地権を譲るかの、どちらかだ」と言われ、値段も示された。しかし、Aさん達は、組合との打ち合わせ通り、底地業者に「交渉は組合を窓口にする。直接の話合いには応じられない」と主張して頑張った。話合いの端緒を掴むことが出来ず、底地業者は「後のことは、総て組合が引き受けてくれ」と言って、匙を投げてしまった。

　昨年の１１月頃、金融会社は、Aさん達が借地している土地の競売を申し立てた。Aさん達は組合と相談し、借地人の仲間と一緒に入札に参加した。複数の業者を含めての入札だったが、僅かの金額差で、業者を出し抜いて見事に落札し、土地の買受けに成功した。

 

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８０００円の減額で合意成立 （東京・豊島区）

　豊島区南池袋の小笠原さんは４年前に現在のの家に引っ越してきた。鉄骨２階建で３DKの小さな１戸建。池袋駅南口から５分程度で便利は良いのだが、家賃は１６万円、楽に支払える額ではない。

　今年５月、２度目の更新を迎えた小笠原さんは、思い切って家賃の減額をしたのである。それというのも、日頃から読んでいた組合の新聞に、家賃の減額事例が、しばしば取り上げられているのを見ていたのが、思い切りのきっかけになったようだ。

　１割程度は値下げしてもらいたい、との小笠原さんの申し入れに対し、数日後、家主から５０００円の減額なら応じても良いとの回答があった。小笠原さんは直ぐには同意しないで、組合と相談のうえ、改めて１万円の減額を提案し、話合いを続けた。

　その結果、家主も８０００円の減額を認め、合意の成立を見ることが出来た。小笠原さんにとって、家主と堂々と話し合った今回の減額交渉は、大きな自身になったようだ。

　小笠原さんが組合に加入したのは、今から１３年前に住んでいた家の立退請求がきっかけだった。立退きの条件も一切示されず、一方的に明渡しを求められた。家賃の受領も拒否されたが、供託を続けて頑張り、遂に解決。その時の経験が、今回の減額にもつながったようだ。

 

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地主が不動産信託契約を締結した？ （東京・豊島区）

　　　　　　突然知らない会社から
　　　　　　　　　借地人９世帯に地代請求の通知が

　豊島区南長崎のAさん等は、借地して既に５０年近くになる。もちろん、この間には、地代の大幅値上げや高額な更新料を請求されたこともあった。Aさん等は地主の言いなりに支払ってきた。

　地主とのいざこざは避けたいとの気持ちからだ。だから、表向きは平穏な賃貸借関係がずっと続いてきていたのである。しかし、今度という今度は、思いもよらない出来事の連続で、結局組合に加入することになったのである。

　２年前のことだ。ある日突然、全く知らない会社から手紙が届いた。「当社は、貴殿が賃借中の宅地につき、旧所有者B氏との信託契約により所有権を取得した。よって今後の地代は当社に支払え」との通知だった。寝耳に水の出来事だった。近所の人達にも同様の手紙が届いていた。

　Aさん等は、一緒に地主宅を訪ね、事の真相聞きだした。この時ばかりは、地主も低姿勢で、その通りだから、地代は会社にとの話しだった。譲渡するなら、なぜ先に声をかけなかったのかと迫る人や、１ヶ月前に数１００万円の更新料を支払った人もあった。Aさん等は何とも割り切れない気持ちだった。

　今年８月、旧地主のB氏から内容証明郵便が届いた。「信託契約は解除、所有権を回復した。今後の地代は当方に支払え」との通知だった。程なく会社からも真の所有者は当社との通知も届いた。

　こんな経過で山本さん等９名は組合に加入した。現在、地代は「債権者不確知」（＊）との供託事由で弁済供託中だ。

 

東京借地借家人新聞より

 

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 　（＊）所有者と名乗る者が複数いる場合、地代を誰に支払えばいいのか判断が難しい場合については、こちらを参考にして下さい。

 

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組合の協力で地上げ業者から底地と土地を買取り建替え （東京・大田区）

　　　　　　　 地上げ業者から6坪底地と１０坪の土地を買い取り新居建築

　大田区羽田5丁目所在の宅地約17坪を買い取り、この程新築した自宅の玄関前で微笑むAさんに最高の時期が訪れた。

　昨年1月黒背広に黒ネクタイの2人組が訪れてから地獄の始まりであった。土地を買い取るか、借地権を売って明渡すかと怒鳴られて持病が悪化し病院通いの時、知人から組合を紹介されて同年2月に入会した。

　世間では地上げ屋と呼ぶ業者だ。早速、事務所に呼ぶとお馴染みの顔であった。6坪の借地人のAさんの望みは建売ではなく、10坪の土地を取得して自分が希望する建物を建てることであった。業者と組合役員の厳しい交渉は半年余りにおよんだが、Aさんの限られた予算内で約17坪余を取得することに成功。

　直ちに新築工事が着工され、この程建物が完成し入居した。息子さんの強い要望の駐車スペースも確保することが出来た。

　地上げ屋が自宅を訪れなくなり、地獄の日々から救ってくれた、知人と組合には足を向けて寝られないと笑顔で話すAさんだった。

 

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