はじめに
東借連の理論学習会において「消費者契約法」を取り上げるのは、私がこれから言うように、非常に重要な問題を含んでいると思うからです。私たち東借連は、これまで住宅運動団体ということで他の諸団体と共に公共住宅の大量供給等を政策課題として提起してきました。勿論、この立場は、これからも中心的な課題ではあります。
このたび「消費者契約法」というのができて、我々の借地契約或は借家契約の殆どのものについては、消費者契約というものに当たるということであります。そうすると私たちの借地借家人組合の位置付けは、住宅運動団体であると同時に、消費者運動の団体にもならざるを得ないということなのです。
ですから、多分、今後東借連は、いろんな消費者団体と共にその一翼を担って、そうした運動課題を取り上げていかなければならない責任を生ずると考えます。そのためにも、「消費者契約法」の中で借地契約・借家契約というものがどう位置付けられるのか、これからどう「消費者契約法」を我々が活用していくのかが非常に重要なことであります。その辺の事をしっかり踏まえておかないと、東借連の日常の活動というものは、大きな落とし穴に嵌ってしまう可能性があるだろうと思います。
「消費者契約法」は、２００１年4月1日から施行になりました。4月1日以降の借地契約・借家契約の中で、借主側が消費者に当たる契約については全面適用ということです。ですから―借地の新しい契約というのは殆ど無いでしょうから、借家契約の場面においてです。借家の契約については、いつも消費者契約の観点から条文・契約内容を見ていくことが必要になります。
この「消費者契約法」というのは、経済企画庁国民生活局が担当して立法したものです。現在経済企画庁は、産業経済省になっているのですが、その中の消費者行政を担当する課がこの問題について引き続きやっています。ですから、住宅問題は国土交通省（旧建設省）の関係で、それ以外に、産業経済省の消費者行政課がこれから皆さんのお付き合いしていく場所になっていくというわけです。
消費者契約法 消費者・事業者の定義 （第２条）
この消費者契約というのは、聞きなれない契約だろうと思います。これについては、こう言われています。貸主、これが殆ど事業者になります。つまり、不動産を賃貸するのは事業です。ですから地主・家主は事業者ということです。借主、即ち借地人・借家人は基本的には消費者です。そういう消費者と事業者の間の契約を消費者契約と言います（消費者契約法第２条）。
「民法」だけで消費者の権利は守られるのか
「消費者契約法」の登場
今まで、この分野―消費者契約についてどういうルールが定められているかと言えば、はっきり言って余り無いのです。今までは、例えば、「訪問販売法」（２００１年６月１日から「特定商取引に関する法律」に名称変更）・「割賦販売法」という個別な法律がありました。
けれども、一般的な形で消費者契約全部に網を被せて、しかもその契約の内容にまで立ち入って取消しだとか、或は無効だとかいう内容を盛込んだ法律はなかった。つまり法律的に非常に絶大な効果を発揮するこのような立法というのは非常に画期的なものであります。それだけに、「消費者契約法」は我々にとっても、より注目して活用すべき法律ということになります。
今まで我々は、変な契約書を見ますと、こういうものについて、「民法」上或は「商法」上一見しただけでも酷いな、許せないな、そういう契約条項がそのまま罷り通ったら酷いな、これは「公序良俗」（民法90条）に反するのではないか、「信義誠実の原則」（民法1条２項）に反するのではないかと、一般的に程度問題にしてきていた。そういうものについて効力の及ぶ範囲を狭めたり、或はそういう形で対応できない場合については、その契約自体全部、これは無理なのだ、無効なのだという形で争うべきだというのが通例だったのです。
そういうやり方は、言ってみると大上段に振り被って主張するわけですから、はっきり言うと余り通りがよくない。何でもかんでも無闇に「無効だ」「無効だ」と言っていいかというと、そんなことをやっては世の中、何の為に契約書を交わしたのかという話になってしまいます。そういう一か八かということは世間では通らないし、裁判所でも通らないわけです。だから、もう少し具体的な内容・具体的な基準で「取消し」だとか「無効」だとかが定められる必要がある。それが、今回の「消費者契約法」ということになります。
そうすると、具体的なことは決められているわけですから、それに当て嵌めて、この借地契約・借家契約がどの部分について有効、どの部分は無効なのかを具体的に個別的に判断することが必要です。ですから、我々として、「消費者契約法」の第何条でこれは取消します。或は、「消費者契約法」第何条でこれは無効ですと、具体的に法律上の根拠をしっかり示すことができるということなのです。
我々は借地借家契約に関して、今までずっとこの法律―「民法」・「借地借家法」との関係で考えてきております。この「民法」と、それの特別法の「借地借家法」という中で、「借地借家法」では意思表示、このように言うと言葉は難しいのですが、この契約は「詐欺」（民法第９６条）によって結ばされた、或は無理矢理「強迫」（民法第９６条）されて結ばされた、或は「錯誤」（民法第９５条）で結んでしまった、そういうものについては全て「民法」に規定されている。
「借地借家法」には書いてなくて、物事によっては、これは「無効」です―例えば「更新」の関係については「正当事由」が無いのに「更新出来ない」と一方的に非更新の契約をするというのは「借地借家法」の正当事由の更新の規定（借地借家法第９条・第30条、旧借地法第11条、旧借家法第６条の「強行規定」―「賃借人に不利な内容の特約は無効とする」）に反するから「無効」です、ここまで書いてある。個別的に書いてある。
だけど、そういう形ばかりではないわけです。もっと今の世の中複雑になってきていますから、細かい色々な契約内容が書かれる。それをひとつひとつ検討する必要がある。「借地借家法」でも、触れられてないという問題が沢山あります。そういう問題について、この「消費者契約法」の観点から考えていきたい。或は検討していきたいと思います。
「消費者契約法」の成立
何故、「民法」に全部任せておけなかったのかというと、「民法」というのは、対等な者同士の契約を想定して定めてあるからです。例えば会社と会社、或は個人と会社、会社と個人、個人と個人、色々ありますが、それぞれ大きくても小さくても1対1、一本独鈷の対等な当事者の関係だと、そういうことを想定しているのです。
ですから、「民法」は、その対等な当事者間で結んだ契約について、原則有効なのです。無闇に取消しされたり、無効にされたりすると、世の中廻っていかない。こういう自主的な意思決定に基づく契約を前提にしている考え方なのです。
ですから「詐欺の…」と騒いでも詐欺として認められない。或は「強迫だ」と言っても「そんなことですぐ脅かされたりするのは可笑しい」と言われる。「錯誤」というと、「そんなの錯誤に陥った方に重大な過失がある」とか、「当然その位は解っていて欲しい」というようなことで、悉く難しい。
ところが実際の契約の中では、そういうことばかりではないわけです。色々な形があるわけです。その辺をもう少し、きめ細かくしていかなくてはというのが「消費者契約法」なのです。
それと「民法」では、先程言ったように怪しからん、これは無茶だ、それは酷すぎるというような、「公序良俗違反」や「信義則に反する」こと、これは言ってみると大上段に振り被った理由なのです。余程のことが無い限りこういうのに当たらない。
無闇にそういうのに当たるのでは、世の中無茶苦茶になってしまうので、そういう「一般的な状況に違反しているから無効です」と言うのでは通らない。そういうことで、先程の「消費者契約法」が成立したのです。
「消費者契約法」の観点
考えてみますと、圧倒的に事業者の方が情報を独占しています。当然、貸す方は色々なことを知っている。例えば、森ビルと我々とで考えてみると、森ビルの方が色々なことを研究した上で「定期借家契約」（借地借家法第38条）を押付けてくる。新しい物件については、森ビルは全て「定期借家契約」を押付けるようになってきています。後、テナントの関係で消費者に当たるというと、そこまでいけば、知識の量、或は経験の量、色々なことで力関係は圧倒的に強者より弱者が不利です。
「消費者契約法」は、弱者を色々な形で守らなくてはいけないというのが根底にあるわけです。「消費者契約法」は、消費者を保護しよう、契約内容の観点で保護しようという観点でできています。
少し外れますけど、「消費者保護基本法」というのがあります。昭和43年にできておりますが、そこで取り上げている消費者保護というのは、消費者が商品だとかによって被害を受けるのを防止しよう、つまり物によって被害を受けるのを防止しようという考え方です。
今回の「消費者契約法」は、契約によって被害を受ける者を保護し、防止しようという観点です。物によってというのは、物を買ったりするということで、それを契約するという観点で捉え、そういう次元での問題と考えていきます。
事業者というのは、今言ったように力が強いということで、消費者の赤児の腕を捻るようなことをする。色々騙したりすかしたりして契約を結ばせる。よくあるのですが、ひとつの会場に人を集め、初めは物を配るような振りをして、段々催眠状態にさせて、そこで高い着物だとか宝石類を売りつける。例えば、着物だとすると、高々２～3万円の着物を、20万だとか30万円だとかで売りつける。そういう不当な勧誘、今までそういうものについて、「いやそれは錯誤だ」とか、「誤認だ」とか、余程価格差がないと難しいです。
「消費者契約法」は、そういうものについて、できるだけ広く「取消し」ができるようにしていくということなのです。これによって被害を受ける消費者の保護をする、救済を図っていくということを主にしています。
「消費者契約法」は消費者の武器になりうるのか
事業者というのは、情報が質・量共に大きく、交渉力が強い。他方消費者は、情報から遠ざけられている。交渉力というのは全く無いという感じです。そこで、消費者は間違い易いわけです、契約する上で間違い易い。或は困った上で、押付けられた上で、契約を結ぶ。そういうものは取消す。
それから消費者契約は、事業者が契約の中で自分に損害賠償が請求され、損害賠償責任を負うようなケースについて、契約書の中で「損害賠償責任を免れる」或は「責任を軽減する」というような条文の入っているものについて、これは酷いよという場合については、それを「無効」にする（消費者契約法第８条）。凄いです、当事者間で契約を結んだものについて一方的に「無効」にする。これを「無効」にしてしまうというのは、効果抜群なのです。法律がそういう役割を果さないと、被害が広がる一方なのです。
我々は、いつも借地契約・借家契約ということを前提に契約の話をしていますが、こういうので最も被害の大きいのは金融取引です。例えば、多額の老後の資金等を合法的に騙し取る。そういうものも頭に入れて、それもこの「消費者契約法」に基づいて、これから一方的に「無効」にしていくということです。多分、そういう金融取引関係の契約内容については、事業者側は相当に研究してくることでしょう。今までのような契約では「無効」になるか、或は「取消し」になるものが非常に多い。今後は、相当見直しした新しい契約内容になるでしょう。
借地契約・借家契約の関係についても、事業者側が今までの契約書では「無効」になりそうなものについては見直ししている。ただ、中小のところは、そういう見直しはしないで今まで通りの契約内容のものが多いでしょう。ましてや、もっと小さい不動産業者の絡んでいる弱者の事業者の関係は、全然こういう「消費者契約法」という問題意識が無くて、家主或は地主にとって有利なものであれば、何でも取り込んでいくでしょうし、そういう契約内容をこれからも引き続き盛り込んでいくでしょう。
我々は、そういうのをきちんと指摘して、どんどん削除させていく。道義的に削除を要求できる。今までは、「そういうのだと契約結べないのですが…」・「結ぶ気持ちにならないのですが…」と言うと、「そういうことなら結ばなくていいよ」と言われていたわけです。けれど、そうではなくて、「消費者契約法からするとこれは、無効なのです。当然削除すべきであり、仮に残っていてもこれは無効ですよ」と言えるのです。それで、「では、お前とは契約結ばないよ」という話にはならないわけです。だって誰としても同じことになるので、好き嫌いでそういう契約するとか、しないとかとは全然違っているのです。そういうことで、「消費者契約法」を武器にして、色々やっていけばいいのです。
「消費者契約法」は事業者間には適用されない
ただし消費者契約ですから、先程から言っている中で外れるものを少し言っておきます。まず、請負契約だとか医療契約・会員サービスとかも含めて、ありとあらゆるものが消費者契約になります。
ただ消費者でない場合、借主側が消費者ではない場合、例えば借地契約の場合を言いますと、大きな所から借地をしてその上に貸家を建てて、それを人に貸して家賃収入を上げている貸家業の借地人の場合は、事業のためですから借地契約について消費者の立場にはなりません。
それから借家の場合でも、例えば店舗・工場・事務所・倉庫これは借家人が事業のために契約しているわけです。だから事業用・営業用の借家の借家人は、「消費者契約法」では消費者として認めていない。
これはもう対等平等に事業をしているわけだから、そのような保護をする必要はないという立場です。我々にすると、事業らしいものではないと思っても、それを借りて、そこから収益を上げている場合については、消費者と言わないということです。だから無闇に「消費者契約法」で、「無効」だと言ってもこれは拙いわけです。
ということは、貸主側は大体事業者ほぼ問題なく事業者ですからいいのですが、借主側―例えば借地の場合殆どは個人の契約ですから消費者です。借家の場合について、住まいで借りる人これは消費者です。ですから借家契約で居住用というのは消費者契約です。
店舗併用住宅の場合、「定期借家契約」では居住用扱いでしたが、「消費者契約法」では事業扱いになります。従って「消費者契約法」の対象にはなりません。
東京・台東借地借家人組合
無料電話相談は ０５０－３６５６－８２２４ （IP電話）
受付は月曜日～金曜日 （午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。
無料電話相談は０５０－３６５６－８２２４（IP電話）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。