26年も借りている借家を明渡せとは （千葉・柏市）

　千葉県柏市に住むＹさんは、大家さんと不動産業者が家にきて家(約築50年）が古くなったので明渡してほしいと言われ、あわてて相談会にこられました。

　Ｙさんは、2年前までは契約書もなく口約束で、家が古いからこのままで長く借りてほしいと大家さんから言われていたので安心していました。

　2年前に不動産業者に契約書を書かされ、今年3月に入り建物が老朽化してきたという理由で火災、地震など安全面が不安だから建物を解体すると言ってきました。よく契約書を読むと既に3月23日に法定更新されているので、あわてることはない旨を伝え、まず組合に入って今後のことを話すことにしました。

　4月に入り、文書が送られてきました。内容的には、建物の老朽化により取壊しとのことでした。

　Ｙさんは5月末に、賃貸借契約の解除には応じられない旨の文書を送りました。内容は次の通りです。①26年以上、現在の場所で子供を育て生活してきました。今後ともこの地で暮らしたい。②26年間一度も家賃の滞納はなく、大家さんに直接届けていました。③主人は定年になり、働いているのは私（妻）だけです。引っ越しして新しい家賃の所では、生活できません。以上の趣旨で送付しましたが、大家さんからは連絡がないままでした。

　7月20日過ぎになって、大家さんから返事があり、内容は引き続き借家の明け渡し要求でした。

　８月に入ると不動産業者の動きが活発になり、Ｙさん宅の隣の空家（大家さん所有）を解体し、更地にしました。

　Ｙさんが恐れているのは、突然家に来られて、威圧的な態度で話されると、どう対応したらよいか、わからなくなることです。

　千葉県借地借家人組合連合会（千借連）は、不動産会社に話し合いは千借連を通して行うことを伝えました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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生活保護３００人住まわせ、受診させ… 貧困ビジネスか （朝日）

　大阪市浪速区の不動産会社が、賃貸アパートに生活保護受給者を住まわせ、実質経営していた診療所の巡回診療を繰り返し受診させていた疑いがあることが、診療所の関係者らへの取材でわかった。診療所は、診療報酬などで得た収入の一部を不動産会社側にコンサルタント料として払っていたという。市は、生活保護の医療扶助を利用した「貧困ビジネス」の可能性があるとみて近く不動産会社などを実態調査する。

　貧困ビジネスは、受給者から家賃や食事代などの名目で保護費の大半を吸い上げたり、引っ越しを繰り返させて転居費をピンハネしたりする形態が多い。受給者の医療費が全額公費負担となる医療扶助は医療機関に直接支払われるため、貧困ビジネス業者と医療機関が協力すれば、実態を把握するのは難しい。

　診療所の元幹部職員の証言や内部資料によると、不動産会社は浪速区と同市西成区、堺市堺区で賃貸アパート４カ所（１カ所は昨年閉鎖）に約３００人の受給者を入居させていた。大阪市などによると、同社は受給者の通帳やキャッシュカードを預かり、食事代名目などで保護費を徴収するケースが多いとみられるという。

　診療所は西成区松１丁目にあった「すずクリニック」。元幹部職員によると、医師らはアパート４カ所などを週１回ペースで巡回診療していた。受給者１人あたりの診療報酬が月１０万円を超えるケースもあった。市によると、クリニックは別の不動産会社があっせんする受給者も診療し、レセプト（診療報酬明細書）の全件数の９割を受給者が占めていた。元幹部職員は、月に計約１３００万～１９００万円のクリニックの総収入の約２割がコンサルタント料名目で不動産会社側に支払われていた、としている。

　クリニックは２月、近畿厚生局の個別指導を受けて必要書類の不備などを指摘され、閉院している。

　元幹部職員は「クリニックは不動産会社が実質的なオーナーだった。医師がどこのアパートを回るか、検査項目をどうするかなど、代表取締役の女性が指示を出していた。巡回診療は、囲い込んだ受給者から医療扶助を安定的に得ることが目的だった」と説明している。

　代表取締役の女性は朝日新聞の取材に「自分はクリニックの職員ではあるが、巡回診療は医師が自分で診療先を決めてやっていた」と説明。受給者を囲い込んでいるのではないかとの指摘には「認知症の人もおり、通帳を預かるケースもある。勝手に金をおろしたり、小遣いを渡さなかったりはしていない」と否定している。（島脇健史）

 

2010年6月27日　asahi.com（朝日新聞社）

 

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大阪の地上げ業者が不当な明渡請求 （京都・北区）

　京都市北区のまだ畑が点在する閑静な住宅地。６軒連棟の借家があります。良好な住環境で長らく居住されている６世帯に、突然「入居者の皆様へのお知らせ」をもって、大阪の不動産業者が個別に訪問し「近々当社が家主さんから当物件を買取りいたします。ついては、早急に明渡をお願いします」と一方的なものです。

　まだ自らの所有にもなっていない物件から「出て行け」とは不当きわまりない行為です。なおけしからん事は、どこで調べたのか、６世帯の親族や保証人など身近な人々にも訪問して「退去に協力してほしい」と働きかけを強めています。個人のプライバシーをも侵害する不当行為です。断じて許すことができません。

　住民の皆さんは、「明け渡に反対する」と数回にわたり対策会議を開き、北区借地借家人組合が作成した「明け渡し問題パンフ」で学習し、アドバイスも受けて、一致団結して闘う構えです。

 

全国借地借家人新聞より

 

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地上げ屋の強硬な明渡請求に対し、組合を結成して闘う （大阪・八尾市）

　昨年11月、大阪府八尾市久宝寺の戦前長屋の借家に住む高齢者世帯5世帯へ、突然「家主から委任状を受けた。年末までに明け渡せ」と東大阪市の不動産業者から明け渡しを要求されました。5世帯の借家人は、業者に一方的な要求に怒り、「借地借家法があり一生住み続ける権利がある」とがんばり続けています。

　今年3月下旬業者は、「借地借家法は関係ない」と言い放ち、「4年後に明渡すことの条件で即決和解したい」と恫喝し、和解文書まで送りつけてきました。

　そこで、業者の借地借家法は関係ないとの言動に動揺した借家人は、地元の市議会議員に相談し、船越康亘大借連会長を招いて対策会議を開き、「借家人は借地借家法で守られている」ことを確認し、業者の恫喝に屈服しないためにも借地借家人組合を結成し、業者へ内容証明指んで通知しました。

　その後、業者からは、何の音さたもなく組合の力の大きさに確信を持ちました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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地主に都合のいい特約入りの借地契約書の作成を執拗に要求 （東京・練馬区）

　練馬区桜台に住むKさんは、５年前に相続した地主から更新期間が満了になるので契約書を作成し、更新料を支払って更新するようにとの通知をもらった。

　組合から「更新の時期、更新料の支払いについての法的な根拠などを示す事を求める」文書を送ったところ地主の回答がなかった。

　その後、契約書が存在しないのでという理由で、一方的に増改築の承諾、更新料の支払い特約などの項目が入った契約書を送りつけてきた。契約書については組合とも相談し、増改築承諾や更新料の支払い特約などが一切ないものを作成したところ、また回答がなくなってしまった。

　その後、毎年５月（契約期間満了の月）になるとさまざまな文書が地主から送られてきた。今年の５月には「屋上に用途不明の建物を設置している。土地賃貸借契約で約定した使用方法に反するので速やかに撤去せよ」と通知してきた。

　組合と相談し、そもそも本契約は契約書が存在しないものであり、増改築の承諾が必要のないと通知を出した。Ｋさんは「地主は嫌がらせを言って更新料か承諾料が欲しいのではないか。そんなことには負けないで頑張ります」と話した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料で調停取り下げ、法定更新に （東京・大田区）

　大田区西六郷地区にて、約１００坪の土地を賃借しているＡさんは、地主から更新料を約８００万円請求された。

　更新料は支払わなくてはならないものと考えていたＡさんは、妥当な更新料を求めて調停裁判に提訴したが、協議が整わず知人に紹介で組合に相談。地代と違って更新料は法的に支払い義務がないので、裁判所は調停の仕様がないので不払い通告して調停裁判を取り下げることを進言した。
 
　調停裁判を取り下げて更新料の協議は決裂となり、法定更新されたが、地代の増額請求に切り替えた地主との話し合いも決裂に至る。

　地代を供託して１年、法定更新となって４年を経過した今日、地主は当初の請求額の半額の更新料の支払い求める書面を郵送してきた。Ａさんは、支払い義務がなく、法定更新となり従前と同様の内容で借地権が継続されていることに確信を持ち、重ねて不払いを内容証明郵便で通告した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 管理会社に委託した家主にも不法な追い出し行為責任が認められた事例

　判例紹介

　建物の管理会社による追い出し行為について不法行為責任を認めるとともに、賃貸借契約の解除を認める確定判決を得ていながら、公権力による明渡しを実行せず、原告の居住を黙認した上、個別に管理会社に滞納家賃の取立等を委任した家主にも、追い出し行為に関する責任が認められるとした事例（姫路簡裁平成２１年１２月２２日判決）

　【事案の概要】
　Ａ（借主）とＢ（貸主）は平成１５年にアパートの賃貸借契約を締結、Ｃ社はＢとの間で管理契約を締結し、賃借人に対する家賃等の集金等を委託していた。平成１８年、Ａの家賃滞納によりＢは賃貸借契約を解除する訴えを起こし、同年末、契約解除を認める判決が確定するも、Ａはその後も賃料を滞納しつつも本件建物に居住し続け、一方、家主Ｂは、賃料相当損害金を受領し続けていた。

　平成２０年６月、Ｃ社の社員ＤがＡ宅に赴き、張り紙を貼ったり、家賃督促のハガキを入れたり、ドアの鍵部分にカバーを掛けたりした。その後、Ａが一部家賃を入金したことによりＣ社は鍵を開けた。平成２１年４月末、ＤがＡ宅に赴き、張り紙を貼ったり、家賃督促のハガキを入れたり、同年５月、ドアの鍵部分にカバーを掛けたりした。また後日、ＤがＡ宅に赴き、ドアに「荷物は全て出しました」との張り紙を貼った。

　【判旨】
　Ａに恒常的な賃料あるいは賃料相当損害金の不払が存在したとはいえ、上記取立行為は社会的行為として許されるものではなく、何ら言い訳のできない不法行為といえる。

　家主Ｂは、本件賃貸借契約について、裁判所の確定判決により債務名義を得ているにもかかわらず、公権力による明渡しを実行せず、Ａの居住を黙認した上、Ａの滞納家賃の取立等のため、個別にＣ社にそれを委任し、その結果、Ｃ社の社員Ｄが、Ａに対し不法行為（取立行為）を行ったのであるから、Ｂに不法行為責任が存することは明らかである。

【寸評】
　管理会社による滞納家賃の取立行為（追い出し行為）が許容される限度を超えたために不法行為責任が認められた事例であるが、明け渡しを認める確定判決を得ておきながら実力行使による追出しを依頼した家主にも同様の責任を認めた（慰謝料額は３６万５０００円）。近時の悪質な滞納家賃の取立、追い出し行為に警鐘を鳴らす事例として紹介する。

（2010.06.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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医療扶助実態調査 大阪市 貧困ビジネス温床 基金にデータ要請 （産経）

　貧困ビジネスの最大の温床と指摘される生活保護受給者を対象にした医療扶助をめぐり、大阪市は受給者の受診が多い大阪府内の医療機関に対し、本格的な実態調査に乗り出した。実態解明に必要な医療扶助分の診療報酬明細書（レセプト）分析データの提供を、自治体として初めて、社会保険診療報酬支払基金に要請した。医療扶助は、過剰診療などの疑惑が指摘されながら半ば“聖域”とされ、市は不正の追及に及び腰だったが、生活保護費の急増が財政を圧迫しており、厳しい姿勢に転じた。

　生活保護受給者の医療費を全額公費で負担する医療扶助は、保護費全体のほぼ半分を占め、大阪市では平成２０年度に１１２９億円を支出。敷金や家賃などとして受給者に支給される住宅扶助３６３億円の３倍以上にのぼる。

　医療扶助をめぐっては、奈良県大和郡山市の医療法人雄山会「山本病院」（廃止）で、受給者への不正な医療行為や診療報酬詐欺が発覚。同病院の２０年度の入院患者のうち、６割にあたる２６４人が大阪市からの受け入れ患者で、府内の病院との間で受給者を紹介し合うネットワークの存在も判明した。

　今年４月には大阪市西成区の受給者から向精神薬を買い取って転売した男が麻薬取締法違反容疑で摘発される事件があり、事態を重視した大阪市が調査を実施。精神疾患で医療機関を受診した受給者３２２人のうち、８０人が基準以上の向精神薬を受け取るなど、不透明な実態が相次いで浮上している。

　一方で受給者の自立を支援するケースワーカーからは「専門性の高い医療行為に役所が介入することは難しい」「患者の受け入れで協力してもらうことがあり、病院と対立すると仕事ができなくなる」との声もあり、実態解明は不十分なままだった。

　しかし、生活保護費の急増が制度の根幹を揺るがしており、市は実態解明が不可欠と判断。全国の自治体として初めて、レセプトの審査を行う社会保険診療報酬支払基金に府内の医療機関の分析データの提供を依頼した。２１年１１月から２２年１月までの間で、受給者のレセプト件数が多い▽受給者１人当たりの診療報酬請求額が多い▽受給者の通院日数が他の患者より多い－など７項目で、それぞれ上位５０位内の府内の医療機関名の提供を求めた。

　すでに５月末にデータの提供を受けており、今月中にも医療機関に対する聞き取り調査を始める方針。市担当者は「医療行為から逸脱している場合は、実態を明らかにし、適正化に取り組みたい」としている。

 

2010年6月18日　産経ニュース

 

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更新料は家主や管理業者の利益確保を狙った不合理な制度で消費者契約法に反して無効 大阪高裁判決

判例紹介

大阪高裁　平成22年5月27日判決
原審・京都地裁　更新料支払請求事件控訴事件
 
　事案
京都のワンルームマンション１K（25.75㎡）
①賃料月額5万3000円　共益費5000円　
②保証料（敷金）30万円（敷引）15万円、仲介手数料2万6500円
③契約期間　平成18年4月1日～平成20年3月31日　2年間
④「本件賃貸借契約が更新された場合は、法定更新、合意更新を問わず、被控訴人（賃借人）は、2年毎に、契約期間満了の2か月前までに、控訴人に対し、更新料として、賃料の2カ月分（10万600円）を支払わなければならない」と契約書に明記されている。更新手数料1万5000円（別途消費税750円）が明記。
 
　裁判所の判断
１、はじめに
更新料がいかなる性質のものであるかは、当該賃貸借契約成立後の当事者双方の事情、当該更新料の支払いの合意が成立するに至った経緯その他諸般の事情を総合考慮した上、具体的事実関係に則して判断されるべきものである（最高裁昭和59年4月20日第2小法廷判決）
 
２、本件更新料条項の合理性
①更新料発生の経緯からの検討

（１）更新料は地価高騰期に始まった
　借家契約の更新料は昭和30年代末ころから、都市圏を中心として始まった。長期にわたる借家契約は地価の高騰を賃料に反映させることができず、更新料という名目で金銭を受け取ることによって、脱法的に賃料の値上げを図ったことが、更新料徴収の慣行が始まった契機である。当時は住宅の絶対量が不足しており、賃貸人と賃借人との地位の不平等からくる交渉力の格差が原因。

（２）更新料が地価の高騰がおさまっても続く理由
　賃貸マンションや賃貸アパートの経営が盛んになっていくと、今度は、賃貸契約期間を1、2年の短期に設定して、契約更新時に更新料をとるという利益獲得方法の旨味に見えつけた賃貸人側が、そのような新しい賃貸業者の経営形態では、従前と異なり、賃貸人と賃借人との人間関係が希薄になっていることも手伝い、一部の地域で、賃貸業者側の利益のために、引き続き、積極的に更新料徴収制度の導入を進めたという背景がある。

　しかも、新しい借家契約の形態として、アパートやマンションの賃貸借契約が普及していくと、賃貸経営には素人である個人の零細賃貸人に代わって、不動産賃貸業のプロとしてのノウハウを蓄積している不動産業者が、賃貸物件の仲介人、管理人として関与するようになり、素人の賃貸人を指導して、賃貸借契約に更新料の支払条項を設けさせて、更新料の一部を不動産業者が更新手数料として徴収できる方法を取り入れ、一部の地域で、不動産業者の利益のために、従前にも増して、積極的に更新料徴収制度の導入を進めたことを指摘できる。

　不動産業者にとって、賃貸借契約の更新時に取得できる更新料は、新規契約を獲得するときのコストと時間（賃貸物件の賃貸借条件の設定、広告・紹介・案内、借主募集・審査）を要せず、更新された賃貸借契約書の手間だけであるのに、ある程度の更新手数料を取得することができるために、賃貸不動産の管理業者にとっては、更新料制度は極めて旨味のある制度となっていたのである。

※地価の高騰が収まり、賃料相場の横ばいないしは下落が認められるようになった平成18年時点では、更新料を認めることは合理性はなく、賃借人（被控訴人）の利益を害し、賃貸人（控訴人）や賃貸物件管理業者（フラット）の利益確保を狙った不合理な制度といえる。
 
②更新料の法的性質からの検討
（1）賃料補充の性質
　平成3年以降、地価高騰が収まり、逆に地価が下落して、賃料相場は横ばいないし下落、賃貸借契約の更新時に、継続賃料と新規賃料との差を更新料で補充の前提崩れている。
　本件更新料につき、使用収益期間との対応が全く認められない。本件更新料は、賃料の補充としての性質を有するものとは認められない。

（２）賃貸借契約更新の異議権放棄の対価としての性質
　本件ワンルームマンションの自己使用の必要性から、賃貸人（控訴人）には、本件賃貸借契約の更新拒絶について正当事由が存在し、契約更新の異議権が発生するなどということは、およそ考えられないことである。本件更新料が賃貸人の異議権放棄の対価としての性質を有するなどということは、全く合理性のない議論である。

（3）賃借権強化の対価としての性質
　本件ワンルームマンションの賃貸借契約では、契約期間2年の更新毎に、賃借人（被控訴人）が賃貸人（控訴人）に本件更新料を支払うことによって、賃貸人からの正当事由に基づく賃貸借契約の更新拒絶を防ぐということは、およそ考えられない議論である。
 
③更新料に対する社会的承認からの検討
　本件更新料が、日本全体で社会的に承認を得ているとは評価できない。月額2か月分の更新料は全国的にみても多額の更新料額である。
　国土交通省の標準契約書には、貸主が更新料を取得する旨の規定は置かれていない。公営住宅や住宅都市整備公団の住宅では、更新料は徴収されていない。住宅金融支援機構は、旧住宅金融公庫が融資して建築された賃貸用建物について、賃貸人が賃借人から更新料を徴収することは、賃借人にとって不当な負担となることを賃貸の条件とする場合にあたるとの理由で禁止している。

④小括
　以上の次第で、住宅の賃貸借契約において、更新料の徴収が40年以上にわたり一部の地域で行われたことは認められるが、そのことを理由に、一部の地域で根強く続いている更新料徴収の慣行が、更新料に対する社会的承認を得られた合理的な制度であるとは到底認められず、むしろ、本件更新料条項は、賃借人の利益を犠牲にし、賃貸人や賃貸住宅管理業者の利益確保を優先した不合理な制度であることが認められる。
 
４、消費者契約法１０条前段・後段の要件充足
　本件更新料条項は、消費者の利益を一方的に害する内容であることが認められ、消費者契約法の１０条の前段・後段の要件を充足している。
 
５、結論
　以上、本件更新料条項は消費者契約法１０条により無効であることが認められ、控訴人は被控訴人らに対し更新料を請求することはできない。本件控訴は理由がないから棄却する。

 

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欠陥住宅、居住期間に応じて賠償減額認めず 最高裁 （朝日）

　業者の重大なミスで新築住宅を建て替えなければならなくなったとき、業者は住民が住んだ期間に応じて賠償額を減らせるかが争われた訴訟の上告審判決が１７日、あった。最高裁第一小法廷（宮川光治裁判長）は「構造上の安全性にかかわり倒壊のおそれがあるなど、建物に社会経済的な価値がないときは減額できない」とする初めての判断を示した。その上で、減額を求めた業者側の上告を棄却した。

　欠陥住宅の建て替えをめぐっては、業者側が負担を減らすため住民に居住した期間に応じて賠償の減額を求める例が多く、下級審の判断も分かれていた。「消費者重視」を明確にした最高裁の判断は、建築・不動産業界に大きな影響を与えそうだ。

　訴えていたのは２００３年に名古屋市中川区の建売住宅（鉄骨３階建て）を購入した親子。代理人弁護士によると、親子は同年５月に住み始めた後、地震で激しい揺れを感じたのに実際は震度１だったことを不審に思い、第三者の建築士に相談して欠陥が発覚した。

　判決によると、この住宅は柱や梁（はり）が小さすぎたり、鉄骨の溶接ミスがあったりして建て替えが必要な状態だった。暴風時には風圧で外壁が崩壊するおそれもあった。

　ただ、親子側は「場所が気に入っている」として同じ場所での再建を希望。解体や引っ越し、仮住まいの費用も含めて賠償を求めたため金額の折り合いがつかず、販売会社と系列の設計会社、施工会社などを訴えた。親子は今もこの家に住んでいる。

　裁判で業者側は、周辺の家賃相場に従って１カ月２０万円を賠償額から差し引くよう主張。０８年１１月の一審・名古屋地裁は「居住した期間は住民の利益として相殺すべきだ」と判断し、賠償額から一定額を差し引いて計約３１３０万円の支払いを命じた。

　しかし、０９年６月の二審・名古屋高裁は「建物に重大な欠陥があり、やむを得ず住んでいる以上、相殺すべきでない」として、賠償額を約８００万円増額したため、業者側が上告していた。（延与光貞）

 

2010年6月17日　asahi.com（朝日新聞社）

 

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病院で受給者“青田買い” 不動産業者が勧誘チラシ次々 （産経）

　生活保護費を吸い上げる貧困ビジネスが横行する中、大阪市内の複数の不動産業者が救急病院に入り込み、生活困窮者の患者を管理物件に勧誘していることが１５日、分かった。「新生活をサポートする」とうたい、生活保護の申請段階から介入。保護費から敷金や家賃を徴収し、空室を埋めるのが狙いとみられる。病院を舞台に「受給者の青田買い」が行われている形で、行政側も「囲い込みにつながりかねない」と動向を注視している。

　　

◇ 高齢者マンションの営業マン「紹介料、一人１０万円」

　「安心の福祉（生活保護）物件。家具もプレゼント！」「受給者専門。何でもご相談ください」…。救急搬送を受け入れている大阪市内の総合病院。患者の早期退院を支援する担当窓口には、不動産業者のチラシが次々と持ち込まれる。

　市内の業者がほとんどで「保護申請の相談にも乗る」とアピール。病院から入居先への送迎▽手荷物の無料配送▽家具や寝具の準備－などサービス内容もほぼ一致している。

　路上生活者や定住先を持たない「ネットカフェ難民」らが救急搬送された場合、病状が回復しても、ただちに退院させるわけにはいかない。このため、病院側も住宅探しをサポートする職員を配置しているが、患者と一緒に仲介業者を回るほど人員に余裕がない。

　入院日数が長引くと収益が低くなる現行の診療報酬制度のもとでは、「スムーズに家を見つけてもらうため、業者のチラシを紹介することもある」（病院関係者）という。

　こうした現状は多くの病院で共通しており、退院支援を担う２０代の女性職員は「家探しの知識もないし、保証人がいない困窮者の物件を探すのは本当に難しい。業者が斡旋してくれるならありがたい」と本音を明かす。

　最近は「高齢者向け賃貸住宅」の営業も増加。受給者で介護が必要な患者の紹介を病院に依頼し「食事サービスや訪問介護もある」と勧誘しているという。

　堺市の総合病院に勤務する３０代の男性職員は、高齢者向けマンションの営業マンから「患者一人につき１０万円のリベートを払う」と持ちかけられたことがある。不審に思って断ったが「保護費に加えて介護費用も狙った新手の囲い込みではないか」と懸念する。

　病院で勧誘を行っている仲介業者は「病院も患者さんも困っており、両方の役に立つ仕事。仲介手数料しかもらっておらず、貧困ビジネスのように思われるのは心外だ」と話す。

　大阪市の担当者は「患者本人と事業主との契約であり、本人が納得していれば、問題にはできない」と慎重な立場。ただ、無理に物件を斡旋して保護費をピンハネしているような事実があれば「話は別」とし、実態把握に努める方針だ。

 

2010年6月15日　産経ニュース

 

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すまいの貧困をなくすために住宅政策と政治の大転換を

　２００９年９月発足した鳩山内閣は、「政治と金」「沖縄問題」で国民から厳しく批判され、国民の支持を失い、２０１０年６月２日、「金権政治」による疑惑を抱えた小沢一郎民主党幹事長とともに辞任しました。

　６月４日、国会は、菅直人衆議院議員を内閣総理大臣に選出し、第２次民主党内閣が発足しました。

　開会中通常国会終了後、７月11日に参議院選拳が実施されます。

　鳩山連立内閣がすすめた政治は、戦後続いた大企業優遇アメリカ追従の政治を変えて、国民生活の「貧困と格差」を解消して欲しいと期待した国民を裏切るものでした。

　新たに発足した菅は、鳩山前内閣の副総理大臣であり、民主党が先の総選挙で公約した「後期高齢者医療制度の廃止」「労働者派遣法の抜本的見直し」「沖縄の米軍基地の県外・国外への移転」などを反古にし、憲法改悪に道をつくる「国民投票法」を施行し、国民の期待を裏切った同罪者であり、国民のくらしと安全を守る政治をすすめるには程遠い政治を踏襲することを明らかにしてます。その上に菅総理大臣は、消費税の大増税をも提唱しています。

　民主党政権では、「行政刷新会議規制・制度改革に関する分科会ワーキンググループ」が設けられ、借地借家法見直し改悪が検討課題にあげられ、今年６月中にまとめて行政刷新会議に報告することになっています。

　検討されている内容は、第１に、建物の老朽化・耐震性などを口実に、借地借家法第２８条に規定している「正当事由」に「建替の必要性等」の文言を明記すること。第２に、建替の決議があれば、借地借家法第２８条の適用を除外し契約期間中でも賃貸借契約を終了させることを明らかにしました。

　このワーキンググループには、小泉規制改革会議の主要メンバーがそのまま加わり、借地借家人を追い出し、都市再開発やマンションの建替を促進させる政策を推進するかつての自公政権の借地借家法改悪の方向をさらに具体的に推し進めようとするものです。

　５月に発足した「民主党不動産議員連盟」が、借地借家法「改正」推進母体であった自民党の「不動産団体議員連盟」に参加していた不動産業界を中心に結成しました。さらに、公営住宅法の「改正」を行い、公営住宅の供給管理を地方自治体に丸投げするなどをおこないました。

　このように、前鳩山内閣と民主党を中心とした連立内閣の住宅政策は、居住の安定を確保し住宅問題の真の解決を期待した借地借家人の要求を裏切るものであり、今後の菅内閣の動向が注視されます。

　全借連は、この参議院選挙で借地借家人の住み続けられる権利が保障されるような住宅政策と政治の大転換を強く求めていきます。

 

全国借地借家人新聞より

 

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「更新料問題学習会」 更新料は原則的に支払い義務がない

　契約書に「更新料支払特約」がなければ支払義務なし

　東京借地借家人組合連合会と住まいの貧困に取り組むネットワーク共催による「借地・借家問題学習会」が2010年５月２９日午後１時３０分から豊島区東部区民事務所において６３名の参加で開催された。

　東借連の佐藤富美男会長より開会の挨拶があり、「更新料問題は借地借家人にとって大変関心の高い問題であり、大いに学習し更新料をなくしていこう」と訴えた。

　学習会は、東借連常任弁護団の西田穣弁護士より「借地・借家の更新料をめぐる裁判例」と題して約１時間にわたり講演が行なわれた。今回初めてプロジェクターを使って講演内容をスクリーンに映しながら説明がされた。
 
　原則的に支払い義務はなし
 
　講演では、更新料について原則的には支払い義務はない。その根拠として
①そもそも法律上の根拠がない。
②法律上、法定更新があり、法定更新を選択した場合には、更新料支払義務を認めることは、借地借家人にとって不利なもので法の趣旨になじまない。
③特に借地の場合、契約書に更新料の支払いの記載がなく、記載があってもその基準・金額等は明示がない場合が多く、多額の更新料を支払うことによって得られる借地人のメリットはない。

　一方、裁判では更新料の有効性が認められた裁判例の特徴として、賃貸借期間が短く、明確な規定のある建物賃貸借事例が多いこと、更新料不払い以外に信頼関係に問題と思われる事情がある場合が多く、賃貸人からの連絡も無視しないようにと指摘された。

　次に、契約書で更新料を支払う明確な規定があっても消費者契約法第１０条に違反して無効となるかどうか、有効とした京都地裁平成２０年１月３０日判決と無効とした大阪高裁平成２１年８月２７日判決の違いが説明された。

　契約書に「更新料支払特約」があれば慎重に
 
　今後の取組みについて、西団弁護士は、契約書に更新料支払義務が明記され、家賃の１ヶ月～２ヶ月程度の場合には最高裁が無効と判断するかどうか流動的であり、単なる更新料の請求だけであれば争ってみる必要があるが、債務不履行に基づく明渡し請求になる場合であれば本人の生活状況などを考慮して慎重に決定することが必要であると指摘。

　また、契約書に更新料支払義務の金額・基準等の明示がなければ更新料の支払義務がないので法定更新を主張することが強調された。

　次に、更新料問題の事例報告では、城北借組の浅川史教さんより法定更新中に借地権の相続で更新料を請求され、粘り強く交渉し撤回させた経験が報告された。

　この他、荒川借組の生駒事務局長と城北借組の佐藤事務局長より、賃貸マンション等の事例が報告された。

　質疑応答の後、住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人の稲葉剛さんの閉会の挨拶で終了した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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家賃月額１万５000円値下 （東京・足立区）

　足立区関原で９坪の建物を賃借している組合員のＡさんは魚屋を営んでいる。

　３年契約で家賃は当初月額８万５000円であったが、２回目の更新時１０万円になり現在に至っている。

　今回４回目の更新に際し、先行きの見えない経済状況の下、売上げ低迷で家賃負担が重く伸し掛かって来ていたので家賃の減額を要求することにした。交渉する前に組合と話し合い、値下げが拒否された場合は法定更新の選択を確認した。

　不動産業者の事務所での話し合いは和やかに進み、家主が折れて家賃８万５０００円、３年契約で無事更新した。今回は稀有なケースで、値下げ交渉は家賃減額請求を調停に申立てるのも一つの手である。

 

東京借地借家人新聞より

 

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失業者融資悪用３６５件 詐欺の疑い４億円 労金協調べ （朝日）

　仕事と同時に住まいも失った人を支援する国の融資制度の悪用が相次ぎ、計約４億円がだまし取られた疑いがあることが１３日分かった。融資の窓口となっている全国労働金庫協会（東京都）が調べた。これまでに融資した総額の約４％にあたり、回収できなければ国が全額穴埋めする。

　悪用されているのは２００８年１２月に始まった「就職安定資金融資制度」。リーマン・ショック後の「派遣切り」などで失業と同時に住まいも失った人を対象に、賃貸住宅に入居するための敷金・礼金や生活費を貸し付けている。上限は１８６万円。５月末までに約１万１千件、総額９２億円が融資された。

　回収出来ない場合、日本労働者信用基金協会が労金に弁済する。最終的には基金協会に国が補助する。

　労金協会によると、昨年夏ごろから詐欺事件が頻発。今年６月に全国１３の労金を通じて調べたところ、届け出た住居に住んだ形跡がなく、だまし取る目的だったことが明らかなもの、暴力団関係者が関与したとみられるもの、融資後に連絡が取れなくなっているものなどが３６５件あった。

　これらの融資実行額は４億２９６６万円。各労金は、組織的な犯行である可能性が高い９４件について警察に被害届を出すなど法的措置を取っている。会社経営者と不動産業者が結託してハローワークに提出する書類を偽造したり、解雇された人になりすましたりする手口で、大分、大阪、愛知、山梨など１０府県では逮捕者が出た。

　大分県警に２月に逮捕された土木作業員＝詐欺罪で公判中＝の裁判の冒頭陳述によると、指南役の指示で不動産会社社長に入居予定を示す偽の書類を作るよう依頼。知人の男を介して人材派遣会社社長から実印を借り、離職や住まいを無くした証明書を偽造した。

　実行犯として、人材派遣会社社長らが５人の男を紹介。昨年８月、５人は大分市内のハローワークに書類を提出して融資対象者証明書をもらい、労働金庫から融資を受けた。

　大分県警は今年２月以降、四つのグループの犯行を摘発。これまでに２３人を逮捕、１１人が起訴され、被害総額は１千万円を超える。捜査幹部は「雇い主と不動産会社が組めば、悪用は簡単に出来てしまう制度だ」と話す。

 

2010年6月14日　asahi.com（朝日新聞社）

 

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