（問題17） 連帯保証人に代わる賃貸保証委託契約の解除

（問題17）　連帯保証人に代わる賃貸保証委託契約の解除

　連帯保証人がいないので連帯保証会社に保証料を支払って契約した。２年の契約期間が満了し、不動産会社から賃貸保証委託契約を再度結ぶように要求されたが、委託契約を解除できるか。更新保証料を支払わないと、賃貸借契約は解除されるとの特約が記載されている。

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　（①解除できる。　②解除できない。）

　●解答・解説は田見高秀弁護士（東借連常任弁護団）です。

　解答は以下の解説で

 １，資料として貰った「日本セーフティー株式会社」の委託契約書の第２条に次の約定があります。「２　賃借人は保証期間の満了日までに保証会社の指定する期間内において，上記規定の更新保証料を支払わなければならない。その場合の保証期間は上記更新期間で更新するものとし，以後の保証期間の満了日においても同様とする。賃借人が更新保証料を支払わない場合は，本契約及び本賃貸借契約を解除したものとみなし上記保証物件を明渡しするものとする。」。下線の部分の特約が問題です。

２，同じ契約書の第５条に「４　賃借人は保証会社に対し本賃貸借契約解約を申し出る行為，または賃貸人からの本賃貸借契約解除を承諾する行為を委託するものとする」とあります。これを解除代理権の付与といいます。

３，賃借人が，賃料を延滞したり，保証会社に更新保証料を払わなかったりすると，保証会社が賃借人を代理して賃貸借を解除すると賃貸人に通告してしまい，賃借人は物件を明け渡さなくてはならない（追い出される），という訳です。

４，賃借人が更新保証料は高いので今度は身内・友人を保証人にして更新したと希望すると，借り続ける意思（や賃料支払いの事実）自体はあるのに，更新保証料を支払わないというだけで，借家権を失う。かような特約は，民法９０条（公序良俗）に反する，あるいは消費者契約法違反として，無効とすべきではないかと思います。判例はまだないようです。

５，根本的に，賃借人に原賃貸借契約違反（賃料延滞等）があった場合，賃借人の代理で保証会社が賃貸人に対して原賃貸借契約を解除できるということ自体に問題があります。さらに，保証会社の契約書は，この代理解除権を前提に，契約違反のあるときに，①無断立ち入り権，②物件使用の一時禁止（施錠），③部屋の中の家財の処分権，等を規定していますが，賃貸人がやれば自力救済として違法となるこれらのことが，保証会社だからできるという法はあり得ません。

６，消費者契約法が改正され，消費者契約法違反の約款を以て事業している事業者に対し，認定適格消費者団体（日本消団連も認定団体となった）から，「消費者契約法違反の条項を含んだ契約の締結の差し止め命令」を請求できるようになりました。賃貸保証委託契約は，この一つの適用事例となるかもしれません。

　（関連）連帯保証人サービスに関してはこちらも参考にして下さい。

 

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（問題４）火災と借地上の建物の修理と増改築

（問題４）火災と借地上の建物の修理と増改築　
　①火災の火元となった。２階居宅の一部が焼けたがボヤ程度で、居宅を使用できるように内装工事をしようと思うが、地主の許可は必要か。
　②全焼で自宅を建替える場合、地主の許可は必要か。
なお、契約書では増改築や大規模修理は地主の承諾を必要とされている。

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　　①　（①地主の許可は必要。　　　②地主の許可は必要ない。）　

　●解答・解説は田見高秀弁護士（東借連常任弁護団）です。

　①の解答は（②地主の許可は必要ない。）
①の解説は「台東借地借家人組合４」（2007年7月7日）ブログ参照　

　　　増改築禁止特約があっても
　　　　　　改良工事(リフォーム)や修繕に
　　　　　　　　　　　　承諾料を支払う必要はない

　（問）　借地上の建物の修復工事とリフォームを考えている。地主に承諾料を支払わないと工事は出来ないのか。内訳は外壁の亀裂の修理、屋根の葺替え及びベランダ・風呂場・台所のリフォーム。尚契約書には増改築特約がある。

  （答）　市販の借地契約書や不動産仲介業者が使用している契約書には「建物の増改築をする場合には事前に賃貸人の承諾を受けなければならない」という条項が挿入されている。これに違反した場合、地主は催告を要しないで借地契約を解除する旨の特約を無断増改築禁止特約と言う。しかし、常に借地人がこの契約条項に拘束されていては借地の利用が制約されてしまう。

　そこで増改築の承諾を巡る当事者の協議が調わない場合は裁判所が借地人の申立てにより、その増改築についての地主の承諾に代わる許可を与えることが出来る（借地借家法17条）。これにより地主が増改築禁止特約を盾に増築や改築を認めない場合でも裁判所の代諾許可を得れば適法に増改築が行える。

 裁判所の許可の手続きをしないで無断増改築を行った場合、直ちに契約解除が認められるのか。

 判例は「賃借人が賃貸人の承諾をえないで増改築をした場合において、増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸借に著しい影響を及ぼさないため、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは賃貸人は特約に基づき解除権を行使することは許されない」（最高裁1966年４月21日判決）としている。

 つまり、無断増改築であっても、地主に対する信頼関係を破壊する恐れがあると認められない場合は契約の解除は出来ない。総ての増改築について地主の承諾が必要という訳ではない。

　それでは地主の承諾なしに増改築出来る範囲はどの程度なのか。

   前記最高裁の事案では、家族が居住していた２階建建物の一部の根太と２本の柱を取替え、２階６坪を14坪に増築し、外階段にして２階全部をアパートにして賃貸にしたケース。この程度なら地主の解除権は認められない。　既存建物の維持・保存に必要な通常の修繕修復工事や建物のリフォームが増改築禁止特約に触れないと言うことは勿論のことである。 

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　②全焼で自宅を建替える場合、地主の許可は必要か。
　　　（①地主の許可は必要。　　②地主の許可は必要ない。）

②の解答は（②地主の許可は必要ない。）
②の解説は「台東借地借家人組合４」（2007年7月10日）ブログ参照

　増改築を制限する特約付の場合でも
　　　　　　火災後の再築には地主の承諾は不要

　 （問）　火災で借地上の建物が焼失してしまった。20年間の借地契約の残存期間は４年であるが、再築することは出来るのか。又、地主の承諾がいるのか。

　（答）　 借地借家法施行（1992年８月１日）前に設定された借地権については建物滅失後の建物築造に関しては、なお従前の例によるとされている（借地借家法附則７条）。

　最高裁は建物の《滅失》を次のように定義している。建物の滅失の原因が自然的であると人工的であると借地権者自身の任意の取壊しであると否とを問わず、建物が滅失した一切の場合を含むとしている（最高裁1963年5月21日判決）。

　相談者の事例は借地法７条が適用される。７条には次の趣旨のことが書かれている。
　①借地権の存続期間が終了する前に借地上の建物が滅失しても借地権自体は消滅しない。
　②従って借地人は新たに建物を築造することが出来る。
　③その再築建物の耐用年数は、借地権の残存期間を超えることが多いので、地主が滅失建物の再築に「遅滞ない異議」がなければ借地権の存続期間の延長を認める。借地権の存続期間延長の起算点は、旧建物が滅失した時（事例では火災で建物が焼失した日）である。
　④借地権は建物滅失の日から起算して堅固建物については30年間、その他の建物は20年間存続する。
　⑤但し、残存期間の方が長い時は、その期間による。
　⑥また、地主が借地人の再築に反対する旨の異議を遅滞なく述べた場合、その異議の効果は、従来の借地権の存続期間が延長されないだけである。勿論借地人は、借地契約の期間満了後に「借地法6条」による法定更新を主張することが出来る（最高裁1972年2月22日判決）。

　異議は遅滞なく述べなければならない。再築に着手しているにも拘らず、その完成間際になって異議を述べてもその異議は有効ではない（高松高裁1972年10月31日判決）。

　　だが増改築を制限する特約がある場合はどうであろうか。
　実際の借地契約では増改築をする場合は地主の承諾が必要であり、承諾なしに増改築をすると地主は契約を解除出来るという特約条項がある。

　このような特約は建物が火災で焼失した場合にまで適用されるのか。
　借地法７条は、建物が滅失しても建物を再築することが出来ると規定している。７条の規定に反して再築を禁止する特約は、借地法11条の規定によって借地権者に不利なものとして無効とされる（最高裁1958年１月23日判決）。

　従って増改築を制限する特約は火災・地震・風水害が原因で滅失した建物の再築までを制限したり禁止する趣旨ではないことは明らかである。判例も　「建物を新築する時は、地主の承諾を得る旨の特約があるとしても、この特約は、消失した建物を再築する際にも地主の承諾が必要である趣旨ではない」（東京高裁1958年２月12日判決）。

　このように増改築に制限のある特約がある場合でも火災によって建物が滅失し、それを再築する場合は地主の承諾は不要という結論になる。

 

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滞納家賃を返済中の契約の保証人自身も失業 （東京・足立区）

  足立区保木間の野間さんは、友人の賃貸借契約の保証人になった。
　初めのうちは順調に家賃が支払われていたが、借家人が不況の影響で退職に追い込まれて家賃が滞った。一度は保証人の野間さんが支払ったが二度目の請求を受けてたまらず組合に相談した

　しかし、保証人は一方的には解除できないので、組合と一緒に家主と粘り強く交渉を続けて、どうにか一年半たまった賃料の一年分を支払う約束で保証人を解除してもらった。

　ところが、今度は野間さん自身が失業してしまい、月5000円の分割で支払い中。

 

東京借地借家人新聞より

 

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貸したのは先代だと地主が借地の相続を拒否 （東京・江東区）

　江東区大島4丁目で25坪の土地を借りているTさんは昨年先代が亡くなった後、相続を地主に通知した。

　地主は、「貸したのは、先代で、あなたとは契約していない」と言ってきたので心配になった。以前、区民センターで組合の相談会にでたことを思い出し、組合に相談に来た。

　Tさんの借地は、1970年から借りて、地代は年間21万6300円（坪・月額721円）の年払い。更新は、特別にせず、法定更新になっていた。

　相談の結果、Tさんは、地主に対して借地権の相続と今後も従前と同一の条件で賃借を続けたいという通知を出した。地主は、その後は黙ってしまった。年払いの地代も何も言わず受取った。

東京借地借家人新聞より

 

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建替えるという理由で明渡請求される （東京・目黒区）

　目黒区自由が丘でアパートを借りているKさんは、部屋の扉に張り紙で、「建て替えるから９月中に立ち退いて下さい。」との通告を受け、Kさんはびっくりして組合に相談。

　組合から、立ち退けない旨を家主に通知すると、家主は「他の人は１ヶ月の敷金を返しておとなしく立ち退いてくれたが、２ヶ月分を立退料として出しましょう。」と回答。

　Kさんは、単身で働きながら生活をしているので、急に１ヶ月中に立ち退けとは、人の生活を無視した乱暴なやり方として許せない。現在の住まいから立ち退いてしまうと、勤務先への通勤にも影響が出る。　勤務先を辞めなければならないことにもなり兼ねないので、到底、家主の請求には応じられない。居住者も少なくなって、一人暮らしなので心細いが、組合の力で頑張るとしている。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料支払特約が追加された契約書 （東京・足立区）

　足立区江北に住んでいるAさんは、今年の６月が借地の更新時期だった。

　ご多分にもれず更新料の支払いを求められ、最初は自分で交渉していたが、なかなか詳しい地主で、負けそうになってしまい組合に飛び込んできた。

　組合と一緒になって交渉してきたが「払ってもらう」の一点張り。仕方がないので、東借連の新聞の判例紹介（借地法定更新で更新料支払いの慣習は認められない）の部分を見せたらあっさりと諦め、契約書を持ってきた。

　契約書には次回の更新時には更新料を支払う旨の特約があったので、現契約書と同じ内容にするよう申し入れたら「この次もまた払わない気だな」と言って地代の受領を拒否されてしまった。Aさんは「仕方ないので供託して頑張ります」と言っている。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地代通帳に損害金と書込む （東京・足立区）

　足立区中川に住んでいるAさんは、平成１３年１１月で借地の更新の時期だった。

　地主からは何の連絡もなくAさん自身もすっかり忘れていたため、毎月月末になると地代を持って行っていた。

　今年の７月に、いつものように地代を支払いに行ったら地主は「昨年の１１月で契約期限が切れているから更新料を払って貰う」と言われた。Aさんは突然のことだったので「ええ、じゃもう法定更新してますね」と口から出てしまった。すると地主いわく「ふざけんじゃねえ」と言って、持参した地代の通帳に平成１３年１１月までさかのぼって損害金と書き込まれてしまった。

　すぐに撤回を求めに行ったが聞き入れてくれないので、地代として支払った旨と今後は供託すると通知をだした。

 

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基準地価 商業地が１６年ぶり上昇 （朝日）

  商業地が１６年ぶり上昇　
      基準地価　住宅地ほぼ横ばい

　2007年9月20日　　朝日新聞 

　国土交通省が１９日に公表した７月１日時点の都道府県地価（基準地価）で商業地の全国平均が前年より１．０％上がり、１６年ぶりに上昇に転じた。バブル経済崩壊後では初の反騰。住宅地もほぼ横ばいまで持ち直した。地価の回復は東京、大阪、名古屋の３大都市圏で加速、地方への波及も鮮明になった。ただ、大都市の一等地では上昇ペースが鈍り始め、地方では地価の格差拡大に拍車がかかってきた。

 　基準地価は９２年以降、住宅地、商業地とも下がり続けてきた。住宅地は今年も０．７％の下落で１６年連続を記録したが、下げ幅は前年（２．３％）より縮まった。

 　３大都市圏では商業地が１０．４％、住宅地が４．０％の伸び。昨年は１６年ぶりに上昇に転じたが、今年の上昇幅は大きく拡大した。オフィスやマンションへの旺盛な需要に加え、外資や年金資金による不動産投資が地価上昇を引っ張った。

 　とくに東京都とその周辺地域を含む東京圏は商業地が１２．１％、住宅地が４．８％と高い伸び。東京２３区内の商業地と住宅地の調査地点（６４１カ所）は２年連続ですべて上昇。東京都中央区の「明治屋銀座ビル」が２年連続で全国の地価トップで、１平方メートルあたり２５３０万円だった。

 　都道府県別では商業地で宮城や静岡、奈良など５県が、住宅地で埼玉や滋賀など８府県が上昇に転じた。上昇は商業地が昨年の７都府県から１２都府県、住宅地が２都県から１０都府県に拡大した。

　急ピッチで上昇した一等地では頭打ちの兆しもある。０７年１月１日時点の公示地価でも対象となった地点をみると、過去１年間で１０％以上上がった渋谷区の５地点すべてで前半（０６年７月～０７年１月１日）の上昇率が後半（０７年１月～７月１日）を上回った。千代田区でも、５地点のうち４地点で同じ傾向だった。

 　３大都市圏以外の地方圏は、商業地が２．６％、住宅地が２．３％下がった。ただ、下落幅はそれぞれ４年連続、３年連続で縮小し、下げ止まる気配が強まってきた。

 　中心的な都市では商業地で福岡市が１５．２％、札幌市が１３．０％、仙台市が１２．３％と、それぞれ急上昇した。

 　高級別荘地を抱える長野県軽井沢町など観光地での上昇も目立った。海外スキー客らに人気の「ニセコグラン・ヒラフスキー場」がある北海道倶知安町の調査地点は住宅地の上昇率が全国１位（３７．５％）となった。

 　一方、低迷から抜け出せない地域も多く、地方圏の調査地点で商業地３５２２地点のうち８３％、住宅地１万１１６６地点のうち８６％が下落。財政破綻（はたん）した北海道夕張市の商業地は、全調査地点で最大の下落幅だった。

 

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建設業者が突然訪ねて来て建替えるから明け渡せと通告して来た。（東京・足立区）

　足立区梅島の五味さんは、店舗を借りて美容室を35年経営している。良いお客さんに恵まれ子育ても終わり、ほっと一息つけるようになったのでお店の改装を行おうと思っていた。

　丁度その時、家主の代理人という建設業者が突然訪ねて来て建替えるから明け渡せと一方的に通告して来た。

　２年前の暮も迫った時のことだったので、ビックリして組合に駆け込んだ。
　ただちに、組合が家主と直接交渉をすると、「いろいろな都合があって断われないんです。五味さんが絶対でないでくれれば助かる」いう始末。

　家主のこの返事に気を大きくして以後1年間頑張った。
　しつこかった業者の連絡がぷっつりとなくなり、業者の会社も無くなっていた。

 

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大幅家賃値上げを断わる （東京・足立区）

　足立区古千谷の亀田さんは、約３０年この地でたばこ屋を営んでいる。小さい借店舗だが、子供も一人前にして今は静かに暮らしている。

　更新が来る度に家賃を値上げされ、後から借りた人より高い家賃になり、悔しい思いをしていた。今年の１月が又更新の時期になり、家賃を１万円値上げ、更新料２ヵ月分と不動産屋の手数料と合計すると頭が痛くなる程だった。

　組合に加入し、全部断ると「じゃ２年後は貸さない」との内容証明郵便がきた。亀田さんは、はっきりと返事を出し、受取らない家賃は供託する事に腹を決めて、実行寸前になって「今まで通りでいいから契約書を作って家賃を直接支払って下さい」と言ってきた。亀田さんは供託して頑張るつもりだったが相手が折れては仕方なく、家賃を支払いにいった。

 

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地主の底地買取請求を等価交換に変更させた （東京都・足立区）

　足立区千住東町に住んでいる山田さんは借地して40年程になります。地主さんとも長いお付き合いで兄弟のようでした。

　突然町の不動産屋さんが来て「底地を買ってください」といわれてびっくりしました。地主さんに相続問題がおこり整理したかったらしい。でも、急に言われても定年過ぎて、年金暮らしの身では買うに買えない。

　組合と相談し等価交換を申し出てみた。最初は難色を示していたが、何回か話し合いをしているうちに、「いいでしょう」ということになり、等価交換が成立しめでたし・めでたしでした。

　山田さんは、「土地が自分の物になったからといって組合は辞めませんよ」と意志を固めた。

 

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明渡特約が新設された更新契約を撤回させる （東京・足立区）

　足立区千住緑町に住んでいる佐伯さんは、２年前に現在の建物に入居した。１戸建ての２階部分をアパート風にしていて、庭もあるし住み心地満点で大変気に入っていた。

　しかし、８月の更新の時に、２年後に明渡す新設特約付の更新契約書を持って不動産業者が、平然とやってきた。

　とりあえず受け取って、契約書を作成したが、納得がいかず区の消費者センターに相談すると、組合を紹介された。

　組合で不動産業者に２年後明け渡しの契約書を撤回し、従来の契約書に戻すよう交渉したら「あ、分りました、ご本人が何も言わないのでいいかと思いました」と一件落着。　契約書を渡す前で良かったとほっとしている。

 

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家賃は2倍、2年後の更新排除特約の書き入れを要求 （東京・大田区）

　大田区南雪谷＊丁目に居住する新井さんは、木造瓦葺平屋1戸建床面積13.58坪を賃借し家賃は月額6万円である。

　また、隣接する木造トタン1部瓦葺2階建居宅1戸建床面積23.5坪を賃借の津田さんは、家主の承諾を得て2階部分を自らの費用で増築したので家賃は新井さんと同額とのこと。

　両名は家主から居住する建物は古く老朽化しているとの理由で、今年6月末日の期間満了の契約更新に当り、2年期間で契約解除明渡すとの約定を記載した契約書に署名捺印を強要され、知人に組合を紹介されて相談に来た。

　長年居住しているので古い建物ではあるが、朽廃の状況ではなく、日常生活に充分耐えられるということなので、両名は、家主にそのことを伝えて明渡し拒否の通告をした。

　家主の対応は、明渡しの約定を撤回せずに2倍の家賃を求める厚かましさ。受領拒否の家賃を供託して、新井さんと津田さんは「建物が耐える限り頑張ります」と決意している。

 

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地主は20年前と同じ1000万円の更新料を請求してきたが （東京・豊島区）

　豊島区北大塚で借地している斉藤さんは、20年前の更新時に地主の代理人である弁護士から1000万円の更新料を請求された。斉藤さん、慌てて弁護士を代理人にして交渉したが、よくわからないままに結局、500万円を超える更新料を支払った。

　今年、更新の時期を迎え、また地主の代理人は「更新手続きと前回と同じ更新料の支払い。公租公課、諸物価の値上がりを理由とした地代のおおよそ2倍とする値上げ」を通知してきた。びっくりして、以前、知人から「借地問題で困ったことがあったら相談するよう」話を聞いていた借地借家人組合にやってきた。

　組合では「契約書に更新料支払いの約束がないこと。20前のバブルの頃と同じ更新料を請求していること」などを指摘し、「更新料では、最高裁判例では支払い義務がないこと。また、更新料の算出根拠を示すこと。地代の値上げの根拠となる公租公課の開示を求める」通知書をだした。

　弁護士からの回答が1ヶ月過ぎてきたが、更新料については法的根拠については示すことなく前回更新料を支払ったことが今回の合意であると強弁して来た。また、更新料の算出根拠や地代の値上げの根拠とした公租公課については回答すら出来なかった。斉藤さんは「ここまできたら、あくまで支払わないでがんばる」と語った。

 

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二度目の明渡し （東京・大田）

　大田区南蒲田＊丁目木造モルタル２階建店舗兼共同住宅の内、南側階下店舗約24平方メートルを賃借して「はるこ」という飲食店を営んでいるＭさんが、知人とともに深刻な顔で組合事務所を訪ねられた。

　取り壊し予定の建物を７年の期限限定で賃借したが、家主は建替えを取止めたので、引き続き借りてほしいと云われて、引き続き今後もお店をできると思ったのに、数ヶ月後に再び明渡しを求められての相談だった。

　契約書には期間限定でなく、更新料の記載はあっても金額は不記載であるが通常の内容。組合役員は契約書作成の不動産業者に連絡する。組合からの明渡しには無理があること、今後の交渉は組合が対応するとの通告を業者は家主に伝えたのか。早速組合に家主から電話で「よろしくお願いします」との挨拶後。交渉が進み更新料不払い家賃据え置き等、Ｍさんの希望内容で期間満了の３月30日更新契約を締結した。

　気配りの店「はるこ」は今日も繁盛している。

 

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