東京・台東借地借家人組合1

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耐震偽装でコンサルに賠償命令 高裁、愛知県の責任否定 (朝日)

2010年10月31日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

 姉歯秀次・元1級建築士による耐震強度偽装事件で、建て替えを余儀なくされた愛知県半田市のビジネスホテルの経営会社が、建築確認をした愛知県やコンサルタント会社「総合経営研究所(総研)」などに建て替え費用計約2億円の損害賠償を求めた訴訟の控訴審判決が29日午後、名古屋高裁であった。

 岡光民雄裁判長は、ホテルの開業を指導した総研に1億6127万円の支払いを命じた。ただし、「県の建築主事の審査に注意義務違反はなかった」とする判断を示し、県の賠償責任は否定した。

 原告は「センターワンホテル半田」の経営会社「半田電化工業」(中川三郎社長)。審査を担当した県の建築主事は、申請書類に目を通せば耐震偽装に気付くはずで、注意義務違反があると訴えていた。昨年2月の一審・名古屋地裁判決は、同種の訴訟で初めて行政の責任を認定し、県と総研などに約5700万円の支払いを命じていた。

 

2010年10月29日(金) asahi.com(朝日新聞社)

 

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「更新料条項は無効」 京の団体提訴 (京都新聞)

2010年10月30日 | 更新料(借家)

 賃貸住宅の更新料を定めた契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、京都市中京区のNPO法人「京都消費者契約ネットワーク」は29日、下京区の不動産会社「ジェイ・エス・ビー」を相手に、更新料条項の使用差し止めを求める消費者団体訴訟を京都地裁に起こした。

 訴状によると、同社は入居者と賃貸借契約を結んだり、更新する場合、更新料の支払いを条項に盛り込んでいる。1年で家賃3カ月分を請求する例もあったとしている。

 同ネットワークの高嶌英弘理事長は「更新料に事業者が主張する賃料の補充などの性質はなく、不当だ」と話した。同社は「訴状の内容を確認していないので、コメントできない」としている。

 更新料条約をめぐる訴訟では、高裁レベルで無効3件、有効1件と司法判断が分かれており、最高裁の判断が注目されている。

 

【 2010年10月29日 京都新聞 】 

 

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姉歯建築士の耐震偽装、府の賠償責任認めず 京都地裁判決 (京都新聞)

2010年10月29日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

 姉歯秀次元1級建築士による耐震偽装事件をめぐり、京都府が偽装を見抜けなかったため改修工事などで損害を受けたとして、舞鶴市のホテルを経営する京都市西京区の不動産賃貸会社が府に約1億1380万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が28日、京都地裁であった。瀧華聡之裁判長は府の責任は認めず、「本来は建築士に損害賠償を求めるべき」と請求を棄却した。

 瀧華裁判長は「建築基準法は、居住者らの生命、財産を保護している。所有者は直接の保護対象外なので、府が建築確認の判断を誤っても違法と評価できない」とした。

 

【 2010年10月28日 京都新聞 】 

 

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貧困ビジネス規制条例可決 大阪府、届け出制で罰則つき (朝日)

2010年10月28日 | 貧困ビジネス

 生活保護受給者をアパートなどに住まわせ、保護費を吸い上げる「囲い屋」などの貧困ビジネスを規制する全国初の条例案が27日午後、大阪府議会で可決された。入居時の契約を受給者側から解約できるようにするほか、業者を届け出制とし、違反した場合は罰則を科す。ただ、効果を上げるには受給者の転居や自立に向けた行政の支援が欠かせない、との指摘もある。

 府内では全国最多の保護受給者を抱える大阪市を中心に貧困ビジネス業者が横行。同市から生活保護費を詐取したとして、5月には「囲い屋」とされるNPO幹部や、大手不動産仲介会社の社員らが相次いで府警に逮捕された。

 条例では業者に、事業開始前の知事への届け出や、料金やサービス内容の事前説明と契約書交付を義務づけた。また受給者が食事など生活サービスの契約をいつでも解約できるとし、違反業者には府が勧告、命令できるとした。命令に従わなければ6カ月以下の懲役か100万円以下の罰金を科す、と定めた。

 府は条例によって、保護費のピンハネや自立を阻む行為を防ぐのを狙う。原案を作成した橋下徹知事は「弁護士や福祉担当者が悪質業者と戦う武器になる」としていた。

 ただ、府議会に参考人として招かれたNPO法人「釜ケ崎支援機構」の尾松郷子さんは「業者に囲われる人は何らかの支援が必要な人が多い。規制だけできちんと支援しなければ、野宿に戻って死亡する危険がある」と指摘。同じ参考人として、大阪弁護士会の小久保哲郎弁護士も「転居費の支出など行政の支援がなければ、安心して解約権を行使できない」と述べた。

 このため府議会は条例の付帯決議で、府が大阪市などの生活保護担当者や医療、介護の関係機関と十分連携を取り、適切な転居支援をすべきだと求めた。

 

2010年10月27日(水) asahi.com(朝日新聞社)

 

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連帯保証人がいるのに、更新時に保証会社に変更 (東京・足立区)

2010年10月25日 | 家賃保証会社・管理会社・(追い出し屋)

 組合事務所に足立区に住むAさん(女性)から、電話での相談があった。

 アパートを借りて4年経つが、そのアパート入居するときの契約時には、子供を連帯保証人として賃貸借契約を結んだ。2年前の更新時に、仲介する不動産会社から言われるままに保証人を子供から保証会社の保証委託契約に契約金を支払って変更した。

 今回、2回目の更新を迎え、不動産会社から更新料と保証会社の保証契約の更新料請求があった。保証料は、新賃料の25%と言われたが、なんとかならないか、支払いを拒否することは可能かという相談だった。

 相談員は「今、このような相談が増えていること。仲介する不動産会社が保証会社の保証契約に変更することで、売り上げを伸ばそうとしている。このような変更や更新については、双方の合意が必要で、きちんと拒絶し、合意更新が出来ないならば法定更新で構わないことをきちんと主張するように」とアドバイスをした。Aさんは「頑張ってやってみます」と答えた。

 

東京借地借家人新聞より  


関連記事
(問題17) 連帯保証人に代わる賃貸保証委託契約の解除

 

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大家と2時間交渉、その場で敷金8万円戻る (静岡・熱海市)

2010年10月22日 | 敷金(保証金)・原状回復・消費者契約法

 熱海に住むSご夫婦からアパートを引払いに際し、「大家はリホーム費用全額を敷金から差引く意向を示し、費用全額を請求されそうなので立ち会って欲しい」との要請がありました。

 退去する8月19日、大家は「アパートの価値を維持する為に、襖1枚穴が開いても、全部交換する必要があり、その費用は借家人の負担」と主張しました。

 事前に建設省(当時)がに定めたガイドライン(「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」建設省住宅局・(財)不動産適正取引推進機構 平成10年3月発行(註))を調べた夫婦は、「通常の住み方で発生する損傷や変色は家主負担、故意や過失は借主負担」の原則を主張しました。

 大家は「あなたが業者を呼んで修理しろ。大家負担分は後で払う。」、「いくらならだせるのか?」などと発言しました。

 夫婦は携帯電話でネット上の個別修理費用を調べ提示し、最終的に襖4枚分と壁の傷1箇所分の費用2万円を敷金から差し引き、8万円をその場で取り戻しました。今後一切の費用請求を行わないという文書も取り交わしました。
 台所などが綺麗に維持されたことも説得力がありました。

 

全国借地借家人新聞より
 


 

 (註)2004年(平成16年)2月に、その後の新しい裁判例などを追加した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン (改訂版)」(国土交通省住宅局・(財)不動産適正取引推進機構)が発行されている。入手は(財)不動産適正取引推進機構ホームページ参照

 PDF版「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン (改訂版)」こちらから

 本屋で入手し易いのは、2004年9月発行の「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」(不動産適正取引推進機構 (著)、国土交通省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室 (監修) )大成出版社である。

 大成出版社版は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン (改訂版)」と内容は同じであるが、付録の判例集が充実している。大成出版社の「ガイドライン」がお勧めである。・・・・(註)は東京・台東借地借家人組合

 

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家賃20%値上げと更新料を拒否 (東京・北区)

2010年10月21日 | 家賃の減額(増額)

 北区豊島でクリーニング業を経営しているBさんは、父親の代から同所で営業を継続している。今年3月で賃貸借契約の更新を迎え、家主から更新料及び現行賃料の20%アップを要求された。

 Bさんは、賃料については不景気で経営が厳しいが話し合いで5%位なら考慮するが、更新料については賃貸借契約上約束していないこと、また更新料は法律上支払う義務がないので応じられないと請求を拒否した。

 ところがBさんの休みの日に、家主は作業所の顧客の品物保管場所の木戸の鍵を勝手に開け、室内に入り込み、壊す行為に出たため、組合の指導で即パトカーを呼び不法侵入に厳重に注意し、再度このような行為をした場合は事件として取り扱う旨を警告したところ現在家主はおとなしくなった。家賃は受領を拒否され、現在供託中である。

 

 

東京借地借家人新聞より

 

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ゲストハウスが新たな貧困ビジネス (東京・葛飾区)

2010年10月20日 | 貧困ビジネス

 最近、若者の間で流行っているゲストハウスはとても劣悪な住宅が目立ちます。

 葛飾区亀有のゲストハウスは初期費用が1万円で、保証人なしで契約は全てネットのオンラインで申し込みができます。入居に当っての注意事項には、契約書は入居期間1か月の月極め賃貸借契約書になっています。相談者の話では、連絡も全てメールで1年以上入居しているとのこと。契約書では毎月25日までに家賃を支払えば1か月の契約が自動更新されます。

 今回は理由も不明確なまま突然、更新ができないので、明け渡すよう通告されました。ゲストハウスは定期借家契約の場合が多く、いつでも解約可能で居住が不安定です。

 ゲストハウスは共有のトイレ、キッチンとリビングがあって、シャワー室とコインランドリーは1回200円。個室は上段と下段に分かれ、窓のない2畳弱で月額2万9800円、窓付きの3畳の個室は3万5800円と高額です。部屋の高さは1m30㎝ ほどで、立つことができない押入れ同然の部屋もあり、ゲストハウスが新たな貧困ビジネスとなっています。

 


全国借地借家人新聞より

 

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隣接借地人が地上げ業者から底地を買取り、借地の明渡請求 (東京・大田区)

2010年10月18日 | 土地明渡(借地)

 大田区西六郷地域に約16坪(私道分含む)を賃借中のAさんは夫の借地権を継承し、この程地上げされ80歳の老齢で地上げ屋と対決している。

 土地を買うか借地権を売るかという地上げ屋に対し「買うにもお金はないし、気に入った所なので移転する考えはないことを伝え、高齢者をいじめるなと」主張すると、警察を呼んでも問題はないよ低姿勢となったという。

 区の法律相談で組合を紹介された。相談は地上げ屋の勧めで隣接者(同一借地人)が、Aさんの底地を買取る検討をしているとのことで、今後の対応についての相談となった。

 早速、隣接者より「土地の所有者となったので、1年6か月後の契約期限満了で契約解除するので、今後の地代は受領しないから移転の準備をするように」と内容証明郵便で通告してきた。

 石山さんは、今後も契約を継続するので地代を提供し、受領拒否を確認して供託する決意である。

 

東京借地借家人新聞より

 

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24時間冷房、隣室にカビ 大分地裁・60万円賠償命じる (西日本新聞)

2010年10月16日 | 民法・借地借家法・裁判・判例

 マンション隣室の冷房が原因で壁などが結露してカビが発生したとして、大分市の男性が隣室の住人ら3人に約165万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が13日、大分地裁であった。一志泰滋裁判官は「受忍限度を超えており違法性が認められる」として、被告側に慰謝料や修繕費など約60万円の支払いを命じた。

 一志裁判官は「パソコン関連機器保管のため夏はエアコンを24時間使用し、室温18度、湿度50%に保っていた」と認定。「このようにエアコンを使えば隣室に結露やカビが発生することは予見すべきだった」と指摘した。被告に部屋を貸した所有者に対しても「管理規約に違反しており賠償責任がある」とした。

 判決によると、被告の住人は2008年5月に入居。6月に隣室に結露が生じ、9月には壁や畳、たんす内の衣類などにカビが発生した。

 

2010/10/15付 西日本新聞 朝刊 

 

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老朽化を理由にアパートの明渡請求を白紙撤回 (神奈川・川崎市)

2010年10月15日 | 建物明渡(借家)・立退料

 Nさんは川崎市中原区中丸子のアパートを16年賃借しています。平成21年12月1日付で、平成23年11月30日までの2年間の更新契約を締結しました。

 平成22年、5月28日付にて、家主代理人不動産業者より、取り壊しのため年内立ち退き通知を受けたNさんは、消費者センターに相談したところ借地借家人組合を紹介され、早々に組合を訪問して協力要請の申し入れがあり組合に加入しました。

 その後、組合員と協力して、家主・不動産業者と再三折衝を重ねてきましたが、折り合いがつかず、現在の賃貸借契約を継続することを書面にて正式に通告しました。家主から、1週間後に法的手段の通知があり、組合員と検討を重ねた結果、受けて立つ決意を確認しました。

 2週間後に家主側より、組合員に対して、今回の件については、一切白紙撤回の申し入れがありました。

 組合員より、感謝のお礼と、組合に協力してもらった成果であり、今後も組合を継続して行くので宜しくお願いしますと丁重な挨拶があり、解決を見ました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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建物の老朽化を理由に明渡請求調停 (京都)

2010年10月14日 | 建物明渡(借家)・立退料

 戦前に、吉野さんの曾祖父が借りた借家、その曾祖父がなくなったのち、祖父・父・母・と代が変わり、そして今は吉野さんが住んでいます。確かに古くはなっていますが、その都度自分らの費用で修理もし、十分に住み続けられる建物です。

 にもかかわらず、この程「本件建物は戦前に建築されたものであり、築80年近く経過し、老朽化が著しい。本件建物の安全性が維持できないので明け渡せ」との調停が申立てられました。

 吉野さんらが自費で改修してきた経過などはまったく無視した言い方です。さらに、その調停申立書には「賃料は徐々に増額されていったが平成4年5月から月額5万5000円となり、以後17年間賃料増額はなされていない。著しく低廉な状態で長期間経過している」と、さも家賃が低すぎるといわんばかりでです。

 平成4年といえばバブルが崩壊した直後、それ以後地価は下がり続け、むしろ高すぎる家賃となっているのが実際です。吉野さんは、明け渡しはもとより拒否し、逆に賃料値下げ等を要求して調停を断固戦う意気込みです。

 

全国借地借家人新聞より

 

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家賃19年滞納、保証人に3百万円請求 大分・宇佐市 (朝日)

2010年10月13日 | 住宅・不動産ニュース

 大分県宇佐市が、市営住宅の家賃を19年滞納した50代女性と連帯保証人で同県中津市に住む弟に約300万円の支払いと女性の退去を求めて提訴し、弟と争っている。弟は「過去、市からも姉からも何の話もなかった。20年近く放置した責任は行政にもある」と、市は「連帯保証人への請求は法的に問題ない」とそれぞれ主張している。

 訴状によると、女性は1990年、旧安心院町(現宇佐市)の町営住宅に入居した。1年後から家賃が滞り、滞納額は今年2月末で148万8千円に達した。

 市は今年4月、大分地裁中津支部に提訴。昨年9月、翌月末までの退去を求めたが、女性は応じなかった。請求は2月末までの滞納金148万円と延滞料153万円。延滞金利は国や自治体で一般的な年14.6%。女性は出廷も意思表明もせず、女性に対しては市が7月に全面勝訴した。

 弟は「市や旧町から過去に連絡や催促はなく、姉とも年1、2回会う程度で滞納の話はなかった」と言う。過去3回の弁論で、3カ月以上の滞納者に退去請求できると定めた旧町や市の条例を指摘して「行政が初期に対処しなかったのは怠慢。数カ月分の支払いには応じる」と主張した。

 取材に対して市は「現在は連帯保証人に滞納状況を通知しているが、過去はしていなかった」と認める半面、「連帯保証人には責任がある。財政は厳しく、滞納はできるだけ解消したい」と譲らない。

 連帯保証人を提訴するかは自治体によって様々だ。熊本市は「名義人に支払わせるのが第一原則」として訴えていない。大分県も「今後は訴える方向だが、連帯保証人の責任の明確化など訴訟を提起するための条件整備ができていない」と担当者は話す。

 福岡県は連帯保証人も訴えているが、入居者が2カ月以上滞納すると定期的に連帯保証人に催告書を送っており「連帯保証人が滞納を知らないという事態はない」という。

 宇佐市営住宅約1600戸の09年度末の家賃滞納は累計1億3800万円。大分県内18市町村では大分市の2億6千万円に次ぐ。

 宇佐市は08年度以降、滞納者への最終催告書を市長名から弁護士名に変更し、建物明け渡し訴訟を起こし始めた。08、09年度で計15件提訴し、同年度の訴訟の請求額は200万~64万円。家賃の収納率は07年度末の61.0%から2年連続で上昇し、09年度末は61.68%になった。滞納額も2年で約780万円減った。

 市の担当者は「最終催告書を出してから200万円の滞納額を一括で支払ったケースもあった。これまでの怠慢のそしりは免れないが、滞納を将来に引きずるわけにはいかない」としている。(阿部彰芳)

 

2010年10月12日 asahi.com (朝日新聞社)

 


 

関連
 【判例】 福山市が連帯保証人へ約10年分の滞納家賃を請求(広島地裁 平成20年02月21日 判決)

 

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【判例紹介】 *定期借家契約は賃借人に対し書面の交付の説明がない限り定期借家契約の効力は認められない

2010年10月12日 | 定期借家・定期借地契約

 判例紹介

 定期借家契約は賃借人に対し書面の交付の説明がない限り定期借家契約の効力は認められないとして原審(高裁)の判決が取り消された最高裁判決

 定期借家契約につき賃貸人から賃借人に対して借地借家法38条2項所定の書面の交付があったとした原審(東京高裁)判決が取り消された事例 最高裁第2小法廷平成22年7月16日裁判所WEB掲載)

 【事案の概要】
 賃貸人は、平成15年10月29日賃借人と定期賃貸借建物契約書で期間を同年11月16日から平成18年3月31日まで賃料を月額20万円とする契約を締結し、同月31日定期建物賃貸借公正証書が作成された。賃貸人は期間満了後に本件は借地借家法38条所定の定期建物賃貸借であり期間の満了により終了したと建物明渡し及び賃料相当損害金の支払を求め提訴。賃借人は法38条2項所定の書面(「説明書面」)の交付及び説明がなく定期建物賃貸借に当たらないとして、本件建物につき賃借権を有することの確認を求め提訴。

 地裁、高裁とも賃借人敗訴。東京高裁は「公正証書に『賃貸人が賃借人に対し、本件賃貸借には契約の更新がなく、期間の満了によって終了することについて、あらかじめ、その旨記載した書面を交付して説明したことを相互に確認する』との条項があり、同証書末尾に『公証人役場において本件公正証書を作成し、賃貸人及び賃借人に閲覧させたところ、各自これを承認した』との記載があるので、本件につき説明書面の交付があったと推認するのが相当であり、本件賃貸借は借地借家法38条所定の定期建物賃貸借であり期間満了により終了した」として、賃借人の請求を認容し、賃借人の控訴を棄却した。

 【裁判所の判断】
 最高裁は、「賃貸人は、本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張立証をしていないに等しく、それにもかかわらず、単に、本件公正証書に上記条項があり、賃借人においてその公正証書の内容を承認していることのみから、法38条2項において賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされている説明書面の交付があったと原審の認定は、経験則又は採証法則に反する」として、高裁判決を破棄し、審理を差し戻した。

 【寸評】
 定期建物賃貸借契約が成立するのは、「賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に説明書面が交付されていなければならない」ことは、借地借家法38条1項とは別に同条2項が説明書面の交付を要求していることから本来明白である。

 しかし、従来下級審の中には賃借人が契約書において定期建物賃貸借であり更新がないことを具体的に認識していた場合は契約書と別個独立の説明書面を要しないとするもの(東京地裁平成19年10月29日民事50部 判例タイムズ1275号206頁)があった。

 今回の最高裁の判決は、賃貸人は契約書とは別個独立の説明書面を交付していない限り定期建物賃貸借契約の効力(更新がないこと)を主張できないことを改めて最高裁として明示した点で、このような緩やかな解釈を排斥した点で、実務上重要である。

 

(2010.10)

(東借連常任弁護団)

東京借地借家人新聞より

 

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【判例】 *定期借家契約は契約書とは別に説明書面が交付されなければ、その効力認められない(最高裁)

2010年10月07日 | 定期借家・定期借地契約

 判  例

♦事件番号・・・・・・平成21(受)120

♦事件名・・・・・・・・建物明渡等,賃借権確認請求事件

♦裁判所・・・・・・・・最高裁判所第二小法廷

♦裁判年月日・・・・平成22年07月16日判決

♦結果・・・・・・・・・・破棄差戻し

♦原審裁判所・・・・・東京高等裁判所

♦原審事件番号・・・平成20(ネ)3048

♦原審裁判年月日・・平成20年09月25日

裁判要旨・・・・・・・・賃貸人から賃借人に対して借地借家法38条2項所定の書面の交付があったとした原審の認定に経験則又は採証法則に反する違法があるとされた事例

 

 

 


主         文 

 

         原判決を破棄する。

         本件を東京高等裁判所に差し戻す。

 

理          

 上告代理人小島衛の上告受理申立て理由第1,第2について

 1 本件は,① 第1審判決別紙物件目録記載の建物部分(以下「本件建物部分」という。)を上告人に賃貸した被上告人が,被上告人と上告人との間における賃貸借は借地借家法(以下,単に「法」という。)38条所定の定期建物賃貸借であり,期間の満了により終了したなどと主張して,上告人に対し,本件建物部分の明渡し及び賃料相当損害金の支払を求める訴えと,② 上告人が,法38条2項所定の書面(以下「説明書面」という。)の交付及び説明がなく,上記賃貸借は定期建物賃貸借に当たらないと主張して,被上告人に対し,本件建物部分につき賃借権を有することの確認を求める訴えとが併合審理されている事案である。

 2 原審の確定した事実関係の概要は,次のとおりである。

 (1) 被上告人は,平成15年10月29日,上告人との間で,「定期賃貸借建物契約書」と題する契約書を取り交わし,期間を同年11月16日から平成18年3月31日まで,賃料を月額20万円として,本件建物部分につき賃貸借契約(以下「本件賃貸借」という。)を締結した。

 (2) 本件賃貸借について,平成15年10月31日,定期建物賃貸借契約公正証書(以下「本件公正証書」という。)が作成された。本件公正証書には,被上告人が,上告人に対し,本件賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了することについて,あらかじめ,その旨記載した書面を交付して説明したことを相互に確認する旨の条項があり,その末尾には,公証人役場において本件公正証書を作成し,被上告人代表者及び上告人に閲覧させたところ,各自これを承認した旨の記載がある。

 (3) 被上告人は,期間の満了から約11か月を経過した平成19年2月20日,上告人に対し,本件賃貸借は期間の満了により終了した旨の通知をした。

 3 原審は,上記事実関係の下で,説明書面の交付の有無につき,本件公正証書に説明書面の交付があったことを確認する旨の条項があること,公正証書の作成に当たっては,公証人が公正証書を当事者に読み聞かせ,その内容に間違いがない旨の確認がされることからすると,本件において説明書面の交付があったと推認するのが相当であるとした上,本件賃貸借は法38条所定の定期建物賃貸借であり期間の満了により終了したと判断して,被上告人の請求を認容し,上告人の請求を棄却した。

 4 しかしながら,原審の上記認定は是認することができない。その理由は,次のとおりである。

 前記事実関係によれば,本件公正証書には,説明書面の交付があったことを確認する旨の条項があり,上告人において本件公正証書の内容を承認した旨の記載もある。しかし,記録によれば,現実に説明書面の交付があったことをうかがわせる証拠は,本件公正証書以外,何ら提出されていないし,被上告人は,本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことについて,具体的な主張をせず,単に,上告人において,本件賃貸借の締結時に,本件賃貸借が定期建物賃貸借であり,契約の更新がなく,期間の満了により終了することにつき説明を受け,また,本件公正証書作成時にも,公証人から本件公正証書を読み聞かされ,本件公正証書を閲覧することによって,上記と同様の説明を受けているから,法38条2項所定の説明義務は履行されたといえる旨の主張をするにとどまる。

 これらの事情に照らすと,被上告人は,本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張立証をしていないに等しく,それにもかかわらず,単に,本件公正証書に上記条項があり,上告人において本件公正証書の内容を承認していることのみから,法38条2項において賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされている説明書面の交付があったとした原審の認定は,経験則又は採証法則に反するものといわざるを得ない。

 5 以上によれば,原審の判断には,判決に影響を及ぼすことが明らかな違法がある。論旨はこの趣旨をいうものとして理由があり,その余の点について判断するまでもなく,原判決は破棄を免れない。そこで,更に審理を尽くさせるため,本件を原審に差し戻すこととする。

 よって,裁判官全員一致の意見で,主文のとおり判決する。

 (裁判長裁判官  竹内行夫  裁判官  古田佑紀  裁判官 須藤正彦  裁判官 千葉勝美)

 

 

 PDF 最高裁2010年7月16日判決 全文

 

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