「張り紙で家賃督促は不法行為」大阪簡裁判決 （朝日新聞）

　支払い済みの家賃を未納とされ、玄関ドアに退去を迫る文書を張り付けられて居住権を侵害されたとして、兵庫県宝塚市の借り主が家賃保証会社に慰謝料など計１２０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が２８日、大阪簡裁であった。山本晃與（あきよし）裁判官は張り紙による督促を不法行為と認定し、同社に２０万円の支払いを命じた。

　支援団体「全国追い出し屋対策会議」事務局長で、原告代理人の堀泰夫司法書士は「業界に追い出し行為の禁止を迫る判決で、抑止効果が期待できる」と評価している。

　原告は元飲食店アルバイトの女性（２８）、被告は「日本セーフティー」（大阪市）。

　判決によると、女性は０５年、賃料１０万５千円のマンションに入居。その際、同社を連帯保証人とする保証委託契約を結んだ。体調を崩して入院し、０８年８月以降の家賃を滞納。同社が家主側に家賃を立て替えたが、女性は同１０月中に完納した。

　だが同社従業員は同１１月、女性宅の玄関ドアに「あらゆる強制手段を行使してでも、貴殿の債務を全額回収致します。その折には、貴殿の交渉には一切応じられません」と記した催告書などを張り付けた。

　判決は催告書について「原告が心理的圧迫を受け、日々不安な生活を送らざるを得ないのは明らか」と指摘。「文言は決して穏当なものでなく、社会的相当性を著しく逸脱したものだ」と批判した。

　同社は「判決文を見ていないのでコメントできない」としている。

 

2009.08.28. asahi.com（朝日新聞）

 

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更新料、１００万戸に波紋 （朝日新聞） ２ 大阪高裁（2009年8月27日判決）

　入居者側の弁護団は判決後、「逆転勝訴」「更新料は無効」といった垂れ幕を手に、大阪市北区で記者会見した。野々山弁護士（京都弁護士会）は「画期的な意義のある判決。更新料という、悪しき習慣を地域からなくしていく大きなきっかけにしたい」と満面の笑みを見せた。勝訴した原告の男性会社員（５４）は会見に参加しなかったが「これを機に不当な契約条項をなくしてほしい」とのコメントを寄せた。

　男性は京都市左京区で00年にマンションを借りてから、家主に毎年10万円の更新料を支払った。「毎月の家賃4万5千円に比べて高い」と感じたが、仲介業者から詳しい説明がないまま契約書にサインした。退去後の07年2月、京都の弁護士らによる電話相談会「更新料110番」に相談。助言を受けて同4月、全国初の提訴に踏み切った。

　一方、家主側弁護団は記者会見で「更新料の支払いは家主と入居者が合意して正当に成立した契約であり、消費者契約法が介入する余地はない。消費者保護といえば何でも通る風潮はおかしい」
と不満をあらわにし、直ちに最高裁に上告する意向を示した。

　消費者契約法が効力

　今回の高裁判決は、更新料について、借り主は何の対価も得られないのに義務だけを課されたもので、消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項を無効とする規定」が適用されると判断。同法施行前に交わした賃貸契約に基づく最初の更新料は有効だが、同法施行後の契約更新に基づいて借り主が支払わされた更新料は無効とした。

　一橋大大学院法学研究科の松本恒雄教授（消費者法）は「原状回復や敷金返還などの一連の訴訟の流れをくんだ判決で、消費者契約法の影響が大きく出ている。『業界の慣習』として何となく続いてきたことに、『おかしいんじゃないの』という意識を持つ消費者が増えてきたのは消費者契約法による効果といえる」と評価する。

　ただし、すべてのケースで「更新料＝無効」というわけではなさそうだ。「月々の賃料は安くしておいて更新料で取り返すというビジネスモデルはありえなくはない。今回の件も『更新料は家賃の一部で、年に１度更新料でまとめて前払いしてもらう代わり、家賃を安くしている』という説明をきちんとしていれば無効ということにならなっかったかもしれない」と話す。

　消費者契約法をめぐる問題は、入学金返還訴訟に端を発し、不動産契約上の消費者保護をめぐる問題は、04年ごろの敷金返還訴訟から、最近の更新料の問題へと移ってきた。

　東京都の不動産コンサルタントは「次の焦点は共益費や礼金だろう」とみる。「不動産契約という消費者に身近でわかりやすい問題だけに注目を浴びているが、保険契約の解約をめぐる問題なども同根。今後は消費者契約法をめぐる幅広い分野に影響が及ぶことになるかもしれない」

 

朝日新聞　２００９年８月２8日　朝刊

 

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　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）

　尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文

 

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賃貸更新料、高裁が無効判決 （朝日新聞） １ 大阪高裁（2009年8月27日判決）

　賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、京都市の男性会社員（５４）が家主に支払い済みの更新料など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達（きたる）裁判長（亀田広美裁判長代読）は、請求を退けた一審・京都地裁判決を変更し、約４５万円の支払いを家主に命じる逆転判決を言い渡した。家主側は上告する方針。

　高裁判決は、今回の更新料について「目的や性質が明確でなく、賃料の補充などの合理的な根拠を見いだすことは困難」と指摘。消費者の利益を不当に害する条項を無効と定めた消費者契約法に反し、同法が施行された０１年４月以降の契約に基づいて支払われた４０万円分を無効とした。家主が返還拒否した敷金約５万円も支払い対象とした。

　賃貸住宅の更新料を違法とする司法判断は７月にあった別の訴訟の京都地裁判決で初めて示され、高裁レベルでは今回が初めて。首都圏や京都などで続けてきた不動産業界に影響を与えそうだ。

　判決によると、男性は００年８月、京都市左京区のマンションに月４万５千円の家賃で入居。１年ごとの契約更新の際、家賃約２カ月分にあたる１０万円の更新料を支払う内容の契約を家主と交わし、０６年１１月に退去するまで５回分の更新料（５０万円）を払った。

　高裁判決は、消費者契約法施行後の更新契約の有効性を検討。家主側が「更新料は契約更新を拒む権利を放棄する対価だ」と主張した点について、家主の更新拒否はそもそも借地借家法の規定で正当な理由がある場合に限られているとし、徴収理由にならないと指摘。「賃料補充の性質もある」との主張も、家賃増減と連動する契約になっていないことなどを理由に退けた。

　さらに判決は、今回のケースは１年ごとに家賃２カ月分余りと高額▽借地借家法の規定を男性に十分に伝えていない、などといった問題点も指摘。「更新料を併用し、賃料を一見少なく見せることは消費者契約法の精神に照らして許されない」としたうえで、「更新料相当額を得ようとするのなら、その分を上乗せした賃料を設定し、消費者に明確、透明に示すことが求められる」と結論づけた。

　昨年１月の一審判決は家主側の主張を認め、入居者側に一方的な不利益を与えるものではないとして男性の請求を棄却した。

　消費者保護　鮮明に

《解説》 家主が契約更新ごとに借り手から徴収する「更新料」をめぐり、消費者契約法をあてはめて明確に違法と判断した大阪高裁判決は、近年の消費者保護の流れを鮮明にしたものといえる。

　退居時に「敷金」から修繕費が差し引かれる問題をめぐっては、消費者契約法が施行された０１年以降、大阪地裁などで「敷金ぼったくり」訴訟が起され、違法とする司法判断が相次いだ。０５年の最高裁判決も「修繕費は本来賃料に含まれている」と指摘し、「敷引特約」の条項は契約書から姿を消しつつある。

　更新料も、家主側の都合で「賃料の補充」「更新拒否の権利を放棄する対価」などとされ、長年放置されてきた。７月の京都地裁判決が同種訴訟で初めて不合理な慣行と断じ、今回の高裁判決も同様の考えを示した。

　家主側の反発は根強いとみられ、別名目で徴収する動きが出てくる可能性もある。しかし単なる価格転嫁は新たな批判を招きかねない。業界は、借り手が納得できる料金体系を示す時代が来たと受け止めるべきだろう。

《賃貸住宅の更新料》契約更新時に借り手が家主に支払う費用で、戦後の住宅難で家主の立場が優位だった１９５０年代ごろから地域によって広まり、「慣習」として定着したとされる。国土交通省のアンケート（０７年）によると、首都圏や京都、福岡などでみられ、平均徴収額が最も高いのは京都で家賃の１．４カ月分、最も安いのは北海道で同０．１カ月分。

 

朝日新聞　２００９年８月２8日　朝刊

 

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　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）

　尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文

 

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更新料訴訟控訴審 貸主に返還命じる判決 （毎日新聞） 大阪高裁（2009年8月27日判決）

　賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、借り主の会社員男性（５４）＝京都市＝が貸主に更新料５回分など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決で大阪高裁は２７日、男性の請求を棄却した１審・京都地裁判決を変更し、貸主に４５万５０００円の返還を命じる逆転判決を言い渡した。成田喜達裁判長（亀田広美裁判長代読）は「更新料の条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効」と指摘した。【北川仁士】

　更新料返還を認めたのは、別のマンションを巡る京都地裁判決（７月）以来２件目で、高裁では初めて。貸主側は上告の方針。

　判決によると男性は００年８月、同市左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。契約書には月額家賃４万５０００円、更新料毎年１０万円と記載された。男性は０６年１１月に退去するまで６回更新し、うち最後を除く５回更新料を支払った。

　１審判決は「更新料は賃料の前払いで、消費者の利益を一方的に害するものではない」としていた。

　これに対し成田裁判長はまず「契約時に更新料の説明は全くなく、賃料との認識はなかった」と指摘。そのうえで「借地借家法によれば、貸主側は正当な理由がなければ自動更新を拒絶できず、借り主に更新料支払い義務はないが、貸主側が説明していないため対等・自由な取引条件とはいえない」と述べ、更新料条項の違法性を認定。消費者契約法施行（０１年４月）後の４回分の更新料と、男性が求めた敷金の一部の返還を命じた。

　判決後、男性側代理人の野々山宏弁護士は「貸主は、家賃を安く見せかけるための不当契約をやめるべきで、国も規制すべきだ」と訴えた。一方、貸主側代理人の田中伸弁護士は「消費者契約法を拡大解釈した不当判決だ」と批判した。

 

毎日新聞　2009年8月28日　

 

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　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）

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更新料訴訟で原告逆転勝訴 （産経新聞） （2009年8月27日判決）

　賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効として、京都市北区の男性会社員（５４）がマンションの家主に、支払った５回分の更新料など５５万５千円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達裁判長（亀田廣美裁判官代読）は「消費者契約法に違反し無効」として、原告側の請求を退けた１審京都地裁判決を変更、家主側に更新料を含む４５万円の返還を命じた。

　高裁が更新料契約を「無効」とする判断を示したのは初めて。同種訴訟で更新料を「有効」とする判決が続くなか、７月に京都地裁が別の訴訟で初の無効判決を出し、高裁の判断が注目されていた。家主側は上告する方針。

　訴訟で家主側は「（もともと低く設定している）賃料の補充という性質がある」と主張したが、成田裁判長は「契約条項をみても更新料の説明がなく、単に契約更新時に支払われる金銭という以上の認識はない」と指摘。さらに、消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効と定めた消費者契約法１０条に違反するかについて、賃料補充の性質は認められない▽家賃の２カ月分余りと高額▽一見安い賃料という印象を与える－ことから「違反する」と認定した。

　一方、男性が支払った更新料５回のうち１回は、消費者契約法の施行前で公序良俗にも反せず、返還の必要はないとした。

　判決によると、男性は平成１２年８月、京都市内の賃貸マンションに月４万５千円の家賃で入居。契約は１年更新で毎回１０万円の更新料を支払う条項があり、男性は５年間で５回、計５０万円を支払った。

 

２００９年８月２８日 産経新聞

 

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　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）

　尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文

 

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家賃滞納、リスト化凍結 家賃保証団体 （朝日新聞）１

鍵交換や家財処分など禁止　追い出し行為自主規制

　賃貸住宅の入居者の連帯保証を請け負っている家賃保証会社の業界団体「賃貸保証制度協議会」は１９日開いた総会で、入居者の信用情報を共同で管理する計画を一時的に凍結することを決めた。いわゆる「ブラックリスト」に載った人の住まい探しが困難になる恐れが指摘され、保証会社の一部からも「慎重に議論するべきだ」との意見が出て、急きょ方向転換した。 （久保智、織田一、室矢英樹）

　家賃保証会社は入居者から一定の保証料をとる代わりに、入居者が家賃を滞納した場合は一時的に立て替えている。当初計画では、今月末に設立する新法人「全国賃貸保証業協会」が、参加企業から入居者の支払い状況や滞納額などの情報を集め、データベース（ＤＢ）化する予定だった。

　一度でも滞納すると、各社の判断によっては「ブラックリスト」に入れられる可能性があり、国土交通省も「やむを得ず滞納した借り主らも登録され、賃貸住宅市場から排除されるのではないか」（住宅総合整備課）と懸念を示していた。

　業界では「きちんと支払っている入居者の『ホワイトリスト』も構築されることになり、消費者にとってはメリットがある」との声も根強かったが、最終的に「協議会」のメンバー約４０社のうち十数社が不参加に回った模様だ。

　このため、１９日の総会ではＤＢ化を正式な議題として取り上げることを見送り、引き続き検討することにした。

　一方、この日の総会では保証会社の悪質な追い出し行為を防ぐ「自主ルール」を改定した。家賃を肩代わりした分の回収にあたっては、消費者契約法が定める年利１４．６％を超える遅延損害金などの請求を禁じた。

　督促方法についても、貸金業法にならい、入居者に午後９時～午前８時に電話をかけたり、入居者宅などを訪問したりすることを禁止。追い出し行為の代表例とされる鍵交換や家財処分なども禁じた。

 

朝日新聞　２００９年８月２０日　

 

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追い出し自主規制 実効性に疑問視も （朝日新聞）２

　家賃保証会社による「追い出し屋」被害への強い批判を受け、賃貸保証制度協議会が改定を決めた自主ルール。貸金業法などをお手本に、業者が肩代わりした賃料を回収するときの金利や、督促方法を細かく定めたものだ。国土交通省と東京都が２月、上部組織の日管協に要請した業務適正化の指針に沿った内容にもなっている。

　深夜３時まで督促を続けた保証会社の行為を「生活の平穏を害した」と違法性を認定した２月の福岡簡裁判決も反映している。だが、こうした取り組みが悪質な追い出し行為の解消につながるかどうか不透明だ。ルールの対象は会員企業に限られる。違反時には協議会から除名などの罰則が科せられたとしても営業は続けられるとみられている。

　「全国追い出し屋対策会議」代表幹事の増田尚弁護士は「自主ルールの改定は、業界が一連の追い出し行為の実行とその違法性を認識していたことの裏返しだ。表向きは消費者保護の体裁を取っているが、実際は抜け道が多い。営業停止などの行政処分や刑事罰がないと、追い出し行為はなくならない」と指摘する。

　昨年１０月以降、同会議に寄せられた被害件数は２００件を超える。うち約２０件について民事訴訟や刑事告訴に踏切った。保証会社以外にも、不動産管理業者や家賃回収の専門業者に夜追い出し行為が各地で表面化している。

　金子国交相は３月の参院予算委で家賃保証業の規制を「検討している」と答弁。７月３１日に開かれた社会資本整備審議会の部会では、「業界任せの自主規制は効果がない」との意見も出た。このため、国交省は登録制を柱に違反業者への行政処分などの規制を検討している。今回の改定について、国交省には「適正化に向けた取り組みと受け止めている」などの意見がある。

 

朝日新聞　２００９年８月２０日　

 

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シンエイエステート居住被害者が交流会 （東京・立川市）

　立川市に本社のある(株)シンエイエステートは、ワンルームマンションの建設、管理仲介を行なう不動産業者で多摩地域を中心に１万５００件の物件を管理している。ここ数年様々なトラブルの相談が組合や住まいの貧困に取り組むネットワークに寄せられている。

　入居者の話によると、家賃滞納するたびに３０００円の滞納違約金を支払わされ、さらに退室立会費として入居期間や部屋の損耗に関わらず数万円を入居時に徴収され、退去後も一切返金されない。

　それだけではなく、家賃を滞納すると入居者を本店に呼び出してかなり激しい恫喝と、期日までに家賃を支払わなければ鍵を交換し、１０日後には家財道具を処分されても異議を述べない旨の誓約書を無理やり書かせ、現金がなければコンビニに行かせてお金を支払わせたり、２ヶ月程度の家賃の滞納で鍵の交換、家財道具を勝手に処分されるといった被害が発生している。

　ネットワークでは被害を受けた当事者も参加して約６０００枚のチラシを配布し、７月２０日に立川市民会館で相談会と交流会を開催した。

　当日は２０数名の居住者が参加し、追い出し屋対策会議の林弁護士も参加し、居住者同士の情報を交換しあい、切実な悩みや相談にも応じた。今後も連携をとってシンエイに対し、不当な契約書の是正や追い出し行為等を止めるよう求めて行動していくことを確認した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地借家法改悪反対 定期借家制度の廃止を

居住不安をあおった借地借家法改悪・定期借家制度の創設

　９１年９月、自・社・公・民各党の賛成で借地法・借家法を廃止し、新借地借家法が成立。その結果、賃貸借契約の解約に必要な正当事由の緩和と定期借地制度が制定されました。

　９９年１２月には、契約期限が過ぎれば、無条件で追い出される定期借家制度が自・公・民各党の賛成で借地借家法に規定されました。

　その結果、民間借家人ばかりか公的賃貸住宅まで、期限付の賃貸契約が増えています。

　民間デベロッパーなど借地借家法見直し推進派は、正当事由の抜本的な見直しや既存の契約にも適用できる定期借家制度へ借地借家法を見直しすることを自・公各党などへ強く働きかけています。

　全借連は、借地借家人の居住不安を強める「正当事由」の見直しに反対し「定期借家制度」の廃止を要求しています。

公的責任放棄で住宅問題解決の展望を失った住生活基本法

　０６年４月制定された住生活基本法は、国民の住宅保障を民間依存に位置付け、公的責任を極貧層の低所得者層と高齢者世帯へ限定し、国民の住宅保障を民間活力を活用した市場原理に依存した方向が示されています。

　特に、公営住宅は、ストックの有効活用と称して、公営住宅の新規供給を行なわず既存の公営住宅の建替と入居有資格者をさらに限定し、既存の入居者の追い出し制度へ指針を示しました。

　しかも、政府が責任を負うべし住宅施策を地方自治体へ押しつけ、地方財源不足の中で住宅対策はいよいよ置き去りにする方向を示しました。

　全借連は、「住まいは人権」「居住は福祉」を基本理念にし、国民の住宅貧困は公的責任で解決することを中心にした住宅施策の実現を要求します。

借家人の入居さらに狭き門にした公営住宅法改悪

　９６年６月、公営住宅法を、自・民・公各党の賛成で抜本的に改悪し、国会で審議をせずに家賃制度と入居基準を政令で見直すことができるようになりました。

　その結果、来年４月から家賃算定基準を見直し、家賃を引き上げると共に、新規入居者の入居資格をこれまで政令月収２０万円から１５万８千円に引下げ、公営住宅の入居者をますます低所得者世帯と高齢者世帯へ限定しました。

　全借連は、国民の住宅問題を解決するために安くて住みよい公営住宅の大量建設と安心して住み続けられる公営住宅制度に見直すことを要求しています。　

 

全国借地借家人新聞より

 

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民間賃貸住宅部会は公正な審議を

民間賃貸住宅部会は公正な審議を

全借連と住まいの貧困ネットが国交省に申入れ

貸主側に偏った議論やめて

追い出し被害当事者が実状訴える

　全国借地借家人組合連合会と住まいの貧困に取り組むネットワークの代表１０名は、７月８日午後４時から国土交通省を訪ね、社会資本整備審議会・民間賃貸住宅部会の公正な審議について申入れを行なった。

　民間賃貸住宅部会では、今年の２月から７月までに６回の部会を開き、追い出し屋の規制をはじめ民間賃貸住宅のトラブルの紛争の未然防止など４つのテーマで審議を行い、７月３１日の部会で「中間とりまとめ」を行い、年内に答申を発表する。

　ところが、審議内容はあきらかに貸主側に偏った議論がされ、部会の専門委員が貸主や管理会社・不動産会社の代表、臨時委員も定期借家推進側の学者・弁護士などで構成され、賃借人や消費者の代表は極めて少なく、「貸す側の論理台頭」（東京新聞）との指摘がされている。

　申入れ内容は、（１）部会の委員に借主側の委員を参加させること。（２）ハウジングプア解消に向けて公的な住宅施策の充実などを含めた総合的な議論を行なうこと。（３）追い出し屋被害の当事者の意見を聞く機会を設け、被害を根絶する抜本的対策を立案すること。（４）定期借家制度の現状と問題点について借主側の意見を十分に聞き、同制度の廃止に向けた議論を行なうこと。以上４点で、追い出し被害の当事者が実情を報告した。

　住宅局住宅局総合整備課の小善賃貸住宅対策官は、「家賃保証会社の契約書は問題のあるものが多い。部会の議論では、保証会社を規制することは意見が一致している。年内の答申までに被害者とのヒヤリングやパブリックコメントを通じ意見を聞いていく予定である」と発言した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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家賃保証会社が共同で家賃滞納情報をデータベース化へ （１） （朝日）

　　家探し難しくなる恐れ

　賃貸住宅入居者の連帯保証を請け負っている家賃保証会社が共同で、滞納者らの信用情報の一括管理に乗り出す。情報のデータベース（ＤＢ）化を進める社団法人を今月末に設立する。家賃滞納者のブラックリストをつくり、滞納常習者を締め出す。家賃を一度でも滞納してリストに載ってしまえば、その後の住まい探しが困難になる恐れがある。

　ＤＢ化は、家賃保証会社約４０社でつくる「賃貸保証制度協議会」が１９日にも方針を決め、３１日までに「全国賃貸保証業協会」を発足させる。当初は家賃保証会社１５社前後の参加を見込む。上部組織で、賃貸住宅管理者ら約１１００社が加盟する「日本賃貸住宅管理協会（日管協）」も信用情報を共有する構想もある。実現すれば、約１２６０万戸の民間賃貸市場の４分の１をカバーしたＤＢができる。

　会員となる会社は、保証している入居者の滞納額など家賃支払い状況を登録。当初参加する１５社の新規契約は年約１２０万件を想定。滞納の発生率は１割前後とされるため、年１２万件の滞納情報が蓄積される見込みだ。

　保証会社が今後契約する分が対象で、入居者の同意を得て登録する。更新契約も対象になる。ただ、立場の弱い入居者が契約時に登録を拒むことは実際は難しいとみられる。明け渡し訴訟の情報は過去のデータも記録される。

　制度の詳細は未定だが、入居者は個人情報保護法に基づき、自分の登録データの開示を求め、間違いがあれば訂正することも可能になる見込みだ。だが、そうした手続きをとらなければ、入居者がリストの内容を知ることはない。契約の際、家主側から一方的に拒まれる恐れは消えない。

　ＤＢ構想の背景には、不況で収入が減り、家賃を払えない入居者が増えている事情がある。保証会社が家賃を肩代わりするケースが続出し、保証会社による悪質な「追い出し」も社会問題化した。このため、家賃滞納などのトラブルを未然に防止する方策として、ＤＢ構想が浮上した。

　業界側は、家賃をきちんと払っている入居者の信用力を高め、職業や年齢、国籍などを理由に門前払いされるケースを防止できると強調している。ただ一時的な家賃滞納でも、いったんＤＢに載れば、常習者と同様に賃貸住宅を借りにくくなる可能性がある。

　日本では、「住まい」は様々な権利の基点とされる。住居がないと住民票が作れず、国民健康保険や年金が得られなかったり、選挙に行けなくなったりする恐れがある。

　生活困窮者のアパート入居の際の連帯保証人になっているＮＰＯ法人「自立生活サポートセンター・もやい」の湯浅誠事務局長は「業者から一方的に『悪質』と認定され、ホームレスになる人が増える恐れがある。雇用政策や福祉対策も考えないと、社会を不安定にする要素がさらに増えてしまう」と批判する。（織田一、久保智）

　　　　　◇

　■家賃保証会社　賃貸住宅の契約時に入居者から一定の保証料を取り、連帯保証人となる。入居者が家賃を滞納した場合、肩代わりする。立て替え分は後日回収する。滞納が続くと、明け渡し請求手続きを代行することもある。

　連帯保証人を見つけられない低所得者が増えたうえ、滞納を避けたい家主側の需要もあり、業界は急成長。国土交通省によると全国で約７０社。民間賃貸契約の約４割にかかわっているとのデータもある。民間信用調査会社の調べでは把握できる２９社の売り上げは０８年は約２１８億円で、２年前の２倍以上に達した。

2009年8月15日　asahi.com（朝日新聞）

 

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家賃保証会社が共同で家賃滞納情報をデータベース化へ （２） （朝日）

家賃保証業界、家賃滞納対策に劇薬　

 

　家賃保証会社は、それぞれ顧客の信用情報を持っている。ただ、業界横断のＤＢ（データベース）計画は大きな波紋を呼びそうだ。ＤＢに登録される他社の滞納情報からは入居者の個別事情までは分からず、各社が自らの目線で「悪質」の線引きをすることになるからだ。

　政府の住宅政策にたずさわる専門家の一部からは、「滞納理由で区別する必要はない。『滞納したら履歴に残る』と分かれば、部屋を借りたい人は滞納をしなくなる」との声があがっている。

　これに対し、早稲田大学大学院法務研究科の山野目章夫教授は「滞納にいたる経過は様々なのに、少しでも危ないと思われたら、『ブラック』に分類されてしまうだろう。非常に危険な取り組みだ」と危機感をあらわにする。

　そもそも不況で所得が減り、仕事と居住を同時に失った人が増え、「ハウジングプア」という言葉も生まれている。急増している家賃保証業界による「追い出し問題」の背景にも、収入が減り家賃を滞納してしまう入居者が相次いでいるからとみられる。

　大阪府東大阪市の無職の男性（５４）は３月末、家賃保証会社に部屋を追い出された。友人と食事をした後、午後１１時ごろ自宅に帰ったところ、家具がごっそりなくなり、カーテンまで持ち去られていた。

　家賃はワンルームで月２万５千円。食品会社への就職が昨年末、「経営が苦しくなった」と断られた上に、母親が脳内出血で倒れたことか追い打ちをかけた。入院費など約５０万円を立て替えたため、貯金はそこを突き、今年３月分の家賃を支払えなかった。男性は「１ヵ月の滞納で部屋を追い出されるなんて、この不況では、私のような被害に遭う人も多いはずだ」と話す。

　消費者金融業界なども顧客の借り入れや滞納状況などが分かるＤＢを構築している。だが、山野目教授は「いろんな権利の基点である住まいは特殊な商品。完全に市場にゆだねていいわけでない」と、その違いを指摘。国や自治体の住宅政策との連携の必要性を強調する。

 

朝日新聞　２００９年８月１５日

 

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地主が勝手に借地部分にブロック塀を造る （東京・荒川区）

　荒川区東尾久に住むＡさんは、昭和７年から現在の土地を借地し、問題なく経過していました。

　地主から更新の話があったのは法定更新後の平成１９年７月でした。更新料を支払えと要求され、また新しい契約書には大幅な変更がされており、これらを拒否しました。

　翌年の１月地主はＡさんの借地を測量し、契約書に記載されている坪数より１.７９坪分多いので、その分の地代の差額をこれから先支払えと要求してきました（＊）。

　支払う必要がないとこれを拒否したところ、平成２１年４月になって強引に借地内の家の壁から１５㎝のところに５段のブロック塀を造り、なおかつ０.８７坪分の地代を支払えと請求してきました。

　Ａさんは、借地内に設置していたブロック塀やその他の設備を撤去するよう要求し、撤去に応じない地主に対し裁判で争う決意です。　

 

全国借地借家人新聞より

 

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  （＊）参考記事　
①「借地の契約面積と実測面積の違い」

②「買った土地の面積が実際より広かった場合」（最高裁平成１３年１１月１２日判決）

 

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３店舗が結束して明渡しを拒否、今度は更新料請求で調停申し立て （東京・荒川区）

　荒川区に住むYさんは、地元で店舗を借りて３５年商店を営んでいる。

　平成１５年には更新の連絡がなく、しばらくして突然「建設計画のお知らせ」の看板が立ち、マンションの２階から３階はあっけなく追い出される始末。Yさんにも覚書の締結を求められたが、引越し費用も一切出ず、新店舗への入居も協議の上という内容でとても呑める条件ではなかった。

　その頃チラシをみて組合に相談、３店舗で組合に入り話し合いを重ねた。結果は新築断念、補強工事へ。一件落着かと思いきや今年７月に入って更新料を支払えと調停にかけてきた。Yさんたち３店舗は結束して拒否している。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地主が公租公課の増額を理由に地代の値上げ要求 （東京・世田谷区）

　世田谷区に住むＮさんは、１０数年前に更新をめぐり更新料の支払い問題で地主から地代の受け取りを拒否されて供託をしていた。

　今年の７月に地主からお知らせと覚書の２通の書類が「土地賃貸借に関する地代の変更のお知らせと覚書」が送られてきた。その内容は、「長期にわたり地代の見直しを行っていませんでしたが、この度公租公課を基に下記の通り本年８月分地代より下記金額に変更を致したく、ご連絡申し上げます。（略）２通にご記名、ご捺印の上ご返送ください」と記載されていた。早速Ｎさんは組合に相談した。

　組合では賃料の値上げ値下げについては双方の合意が原則であること。一方的な値上げ通告に応じる必要がないことを説明した。また双方が納得をしないならば裁判所に調停の訴えをおこすことが必要であり、最終的には裁判をして、判決を求めることとなると説明した（＊）。

　今回の件については、「一方的な値上げ請求は認めない。値上げ請求の根拠を示しなさい。公租公課が下がったときには地代の値下げをするのか。合意が出来るまでは現行の地代を支払うこと」を書面にして通知することにした。

　組合では「一方的な値上げ通知が増えています。簡単に応じる必要のないことを借地人は理解しておくことが必要です。借地が物納され国が地主の場合、３０％近い地代が値下げされている事例もあり、借地人全体でがんばることが必要です」と話した。

 

東京借地借家人新聞より 

 

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（＊）参考
借地借家法
（地代等増減請求権）
第１１条 　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２ 　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３ 　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

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