(2) 消費者契約法１０条該当性の検討
ア 消費者契約法の適用
原告は，事業として又は事業のために本件賃貸借契約の当事者となったものではない個人であるから，消費者契約法２条１項の「消費者」に該当する。また，被告は，不動産賃貸を事業とする者であるから，同条２項の「事業者」に該当する。
したがって，本件賃貸借契約は同条３項の「消費者契約」に該当し，同法１０条の規制対象たりうる。
イ 前段要件該当性
(ア) 消費者契約法１０条は，その前段において，適用の対象となる条項を「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項」と規定している。
そして，前記(1)オのように，本件更新料条項は，極めて乏しい対価しかなく，単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い，趣旨不明瞭な部分の大きいものであって，一種の贈与的な性格を有するとも評価できるものであり，賃料の補充又は一部という性質は有していない。
したがって，本件更新料条項は，賃借人に対し，民法６０１条に定められた賃貸借契約における基本的債務たる賃料以外に，金銭の支払義務を課すものであり，民法の規定に比して賃借人の義務を加重しているから，前段要件を充足する。
(イ) なお，被告の主張にかんがみ検討すると，賃借人である原告が，本件更新料条項を，本件賃貸借契約を締結する際の意思決定の考慮要素としていることは認められるから，この点において，本件更新料条項が，被告のいうところの中心条項の要件である，市場メカニズムによって機能し，当事者の主観的意思が関与しているものということは不可能ではない。そうすると，被告の主張に従えば，本件更新料条項が中心条項に当たることになって，消費者契約法１０条が適用されないということになってしまう。
しかし，そもそも被告のいう中心条項が消費者契約法１０条前段要件を満たさないのは，中心条項といわれる契約の要素や価格についての定めは，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による」とそもそも当事者の自由に委ねられ，依るべき法的基準が与えられていないので，これに「比し」て「消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重」している場合が考えられないからであると解される。このように，同条は，依るべき法的基準がない，すなわち私的自治が強く尊重されている事項については，その司法的内容審査に服させないこととしているものと解されるのである。
本件更新料条項は，必ず賃貸借契約に付随して定められるものであり，しかも，それ自身の対価がほとんど想定できないことからすれば，上記(ア)のように，賃貸借契約における賃借人の債務に関する民法６０１条の規定を，消費者契約法１０条の「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定」，すなわち，与えられた法的基準として考えることができるのであり，つまり，本件更新料条項は，当事者の全くの自由には委ねられていないと考えられるものである。したがって，本件更新料条項が，仮に市場メカニズムによって機能し，当事者の主観的意思が関与している条項であるといえたとしても，この点は同条前段の適用に関し障害とならないといえる。
ウ 後段要件該当性
（ア) 検討の前提
消費者契約法１０条は，その後段において，同条により無効となる条項を，「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」と規定している。
この「消費者の利益を一方的に害する」とは，消費者契約法の目的（同法１条）等に照らせば，消費者と事業者との間の情報の質及び量，交渉力の格差を背景として，消費者が誤認又は困惑するような状況に置かれるなどして，消費者の法的に保護されている利益を，信義則に反する程度に，両当事者の衡平を損なう形で侵害することをいうものと解される。
(イ) 次に，掲記の証拠及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。
ａ 原告は，北海道に住んでいたが，Ｂ大学に合格したことをきっかけとして京都に住むことになり，本件物件は，原告の母親が，あらかじめインターネットにより物件を検索して選択した上，原告自身が見学し，他の物件と比較することなく賃借することを決めたものであり，本件賃貸借契約は，株式会社Ｇ及び株式会社Ｆによる仲介によって締結され，契約締結時における重要事項の説明等は，株式会社Ｇの従業員によってされ，原告の父親Ｃも同席し，更新時に家賃２か月分の更新料の支払を要することの説明があり，Ｃの同意の下，原告も承諾したもので，更新料の支払及び額に関する個別交渉はされていない。
（甲１，８，原告本人，被告本人）
ｂ 国土交通省が，平成１９年３月，財団法人日本賃貸住宅管理協会の会員である賃貸住宅管理会社を対象に行った民間賃貸住宅に係る実態調査の結果（乙１６）によると，更新料の徴収は全国的に行われているが，大阪府，兵庫県のように，全く更新料の支払がされていない地域もあり，京都府においては，平成１７年４月から平成１８年３月の間にされた居住用住宅の賃貸借契約のうち更新料が徴収されている物件は，５５．１パーセントである。
ｃ 更新料に関する情報
インターネットや情報誌等の賃貸情報では，更新料が記載されているものもある（乙１２，１３，１７，２６～４７）。
(ウ) 検討
ａ 情報及び交渉力の格差
被告の主張するとおり，上記(イ)ａ，ｃによれば，賃借人は，賃貸物件の情報を，インターネットや情報誌等の賃貸物件情報により，容易に大量に入手できることは明らかである。
そうすると，少なくとも更新料に関する情報の量の点では，原告と被告には大きな格差は存在しないということができる。
しかしながら，通常，一般の賃借人は，賃貸借契約上の個々の条項について，なぜそのような条項が定められているのか，なぜそのような金額になっているのかの理由については知らないことも多く，このような情報の質の観点からは，賃貸人との間に格差が存在することもありうる。そして，通常，一般の賃借人が，前記(1)で検討したような更新料の法的性質というものについて認識しているとは考えられないし，現に，本件更新料条項の性質については，原告と被告の間で認識が一致していたとは認められず，一致していなかった可能性も高いことは，既に前記(1)イ，ウ，エで検討したとおりである。
そうすると，本件更新料条項に関する情報の質の点では，原告と被告との間に格差があったと認められる。
また，本件において，更新料を徴収すること及びその額については，賃貸人である被告の方であらかじめ決定しており，原告には交渉の余地はなく，仮にこれが不満であれば本件物件を賃借することを断念せざるを得なかったものと認められ，この意味において，本件更新料条項に関し，原告と被告との間には，交渉力の格差があったと認められる。
被告は，情報力と交渉力に格差がない旨主張しているが，以上の検討結果に照らし，採用できない。
ｂ 原告の受けた不利益等前記(1)で検討したとおり，本件更新料条項は，極めて乏しい対価し
かなく，単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い，趣旨不明瞭な部分の大きい金銭であって，一種の贈与的な性格を有するとも評価できるものである。そうすると，通常，賃借人たる原告は，このような性質を知っていれば，更新料は支払いたくないと考えるはずである。そして，原告がこのような本件更新料条項の性質について認識していたと認めるに足りる証拠はない。
また，原告は，更新料を含め，本件賃貸借契約に伴う全体の収支や経済合理性を検討した上で本件物件を賃借すると決めたものと窺われるが，仮に，本件更新料条項の上記のような性質を認識していれば，本件物件を賃借しようと判断しなかった可能性もあり，その意味で，原告は，一種の誤認状態に置かれていたものと評価することができる。
以上によると，原告は，本件更新料条項の性質について一種の誤認状態に置かれた上で，本件更新料条項について合意し，対価性の乏い贈与的金銭（金額は更新１回当たり月額賃料の２か月分である１１万６０００円）の支払を約束し，実際に支払を行うことになり，法的に保護された利益を害されたということができる。
ｃ 被告の受ける不利益等
本件更新料条項が無効となると，被告は既に受領している更新料を原告に返還することになる。しかし，これは，上記ｂの原告の受けた不利益に対応する利益がなくなるというだけのことであるから，この点は，ここでの検討において考慮すべき被告の不利益にはあたらない。
また，被告は，本件更新料条項が無効になれば，他の賃貸借関係にも波及し，既に受領した更新料を返還すべきこととなって，多大な不利益を受けるなどと主張しているが，これはそもそも本件更新料条項の効力の有無そのものによって受ける本件賃貸借契約に関する不利益ではない。更新料条項それぞれの規定内容，それぞれの契約締結前後の事情等によって，更新料条項の有効性の判断が事例ごとに異なることは当然にあり得るのであって，他の賃貸借契約への影響は，単なる事実上の問題にすぎない。したがって，被告の主張する被告の不利益は，ここでの検討に際し，考慮の対象とはならない。
ｄ 被告の主張の検討等
被告は，その主張の中で，更新料が社会的に承認されていることを強調している。しかし，仮に更新料が社会的に承認されているからといって，本件更新料条項の対価性が乏しいことが克服されるわけではないし，これが原告の受ける不利益の大小に関係することもない。また，被告が主張する社会的承認の内容に関して検討しても，上記(イ)ｂのように，全国一律に更新料の慣習があるというわけでもないから，本件更新料条項の有効無効の判断に関係する事情とはいえない。
ｅ まとめ
以上によると，本件更新料条項は，原告と被告との間の本件更新料条項に関する情報の質及び交渉力の格差を背景に，その性質について原告が一種の誤認状態に置かれた状況で，原告に，対価性の乏しい相当額の金銭の支払の約束と実際の支払をさせるという重大な不利益を与え，一方で，賃貸人たる被告には何らの不利益も与えていないものであるということができ，信義則に反する程度に，衡平を損なう形で一方的に原告の利益を損なったものということができるから，後段要件を充足する。
(3) まとめ
以上の検討によれば，本件更新料条項は，消費者契約法１０条に該当することが明らかであり，同条により無効である。
そうすると，被告は，原告に対し，更新料１１万６０００円の返還義務がある。
(4) なお，被告は，原告と被告は，平成１９年１０月２６日，原告被告間の本件賃貸借契約に関する債権債務については，合意したものを除き，互いに請求しないことを合意したのであるから，その合意によって更新料返還義務は消滅していると主張するが，証拠（甲２，８，乙６）及び弁論の全趣旨によれば，上記合意が，本件防犯カメラ設置に起因する退去に関する債権債務についてのものであると認められ，更新料返還義務を対象とするものではないといえる。
２ 不法行為の成否及び慰謝料の額（争点(2)）について
(1) 掲記の証拠及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
ア 被告は，被告の娘の自転車が盗難に遭ったり，本件建物の入居者がストーカー被害に遭ったことから，自宅及び入居者の安全を図るという防犯目的で本件防犯カメラを設置したものであるが，入居者の使用状況を確認することも動機の一つであった（甲１６，乙６，被告本人）。
イ 被告は，平成１９年３月ころ，本件防犯カメラの映像により，原告が本件物件に友人を宿泊させていることを知り，原告に対して，あまり友人を長居させないようにと注意した（甲８，原告本人）。
ウ 同年４月ころにも，被告は，原告に対し，男性を宿泊させたことについて，「君，昨日の夜中１時に帰ってきたね。」，「なんで昨日は男と帰ってきた。」などと注意した（甲８，原告本人）。
エ 平成１９年９月から１０月にかけて，被告は，原告に対し，遅く帰宅したこと，男性を宿泊させることが契約違反であること，契約を守れないのであれば出ていってもらってかまわないということを頻繁に告げ，注意するようになった。その際，原告は，被告に対し，どのようにして原告の帰宅時間や，訪問者を把握しているのかを尋ねたが，被告は一度も答えなかった（甲８，１３，１４の１，１６，原告本人，被告本人）。
オ 同年１０月９日，原告が，被告の対応に精神的苦痛を感じていることをＥに相談したことから，同月１７日，原告，被告及び株式会社ＦのＤによる話し合いがされた。その際，被告は，原告に対し，本件建物に防犯カメラを設置していることを明かし，友人を宿泊させること自体は了承するが，宿泊させる回数を減らすことを求め，原告との交渉には株式会社Ｆを介し，直接交渉をしないことを約した（甲２，８，１３，乙６，原告本人，被告本人）。
カ 上記話し合いの後も，被告は，原告に対し，深夜に帰宅することや友人を宿泊させていることを直接注意するなどしたので，原告は，精神的に耐え難くなり，平成１９年１１月４日，被告に対して退去通知をし，同月９日，本件物件を明け渡して，転居した（甲８，原告本人）。
キ 本件建物の入居者及び近隣住民から，原告が他人を宿泊させていることについて苦情が出たことはない（弁論の全趣旨）。
(2) なお，被告は，本件訴えまで本件防犯カメラの映像を確認したことはないというが，防犯目的で設置したカメラの映像を確認しないこと自体極めて不自然であること，カメラの映像によってしか知り得ない深夜の原告の帰宅や来客の状況，宿泊回数や期間を知っていること，前提事実のとおり，被告は平成１９年９月ころには，原告の母親にも男性を宿泊させていることを注意しているところ，少なくともその時点においては，原告の使用状況については十分な関心を持っていたことからすると，被告の供述は信用できない。
また，被告は，原告に注意をしたのは平成１９年９月の１度だけであり，出ていってほしいとは言っていないと供述するが，そうであるとすると，原告が，平成１９年１０月１７日になって，株式会社Ｆに対して，被告から直接交渉をされないように取りはからって欲しい旨相談し，退去するに至るまでの精神状況になることはありえず，被告の供述は信用できない。
(3) 不法行為の成否
ア まず，本件防犯カメラの設置行為及び本件防犯カメラによる監視行為について，前提事実及び上記認定事実によると，被告は，本件建物の防犯目的及び入居者の使用状況を確認する目的で本件防犯カメラを設置したものであるところ，賃貸物件の所有者がそのような目的で防犯カメラを設置することは正当な管理業務の範囲内であるということができる。また，設置態様としても，１階玄関前天井部分に１個設置したものであって，被告が本件防犯カメラの映像で知り得るのは，本件建物への出入りのみであるから，入居者のプライバシーを過度に侵害するということもなく，被告の監視行為が不法行為となるということはできない。
イ 次に，被告による退去要求行為について，前提事実及び上記認定事実によると，別紙１８条４号には，他人をみだりに入室させることを禁じ，これに違反した場合，賃貸人は契約を解除し又は更新を拒絶できる旨の定めがあること，原告が本件契約締結の際に作成した「誓約書」には，不特定多数の人の出入りを賃貸人に無断でさせた場合や，他の入居者や近隣に財産的，精神的迷惑をかける行為を行った場合には，本件賃貸借契約を解除されても，異議を申し立てない旨の定めがあること，被告は本件防犯カメラの映像で原告が友人を連れてくることを確認すると，度々原告に対して友人を宿泊させないように注意し，契約違反であり，契約を遵守しないのであれば退去するよう注意していたことが認められる。
たしかに，原告は京都に遊びに来た女友達１人を宿泊させ又は交際相手を週１～２回宿泊させていたが，その程度及び頻度は常識的な範囲を超えるものではないこと，証拠上，隣接する部屋に騒音等の迷惑行為を行ったことや，近隣から苦情がきたことも認められないことからすると，原告が「みだりに」他人を入室，宿泊させていたとまではいえず，原告に対して退去まで要求することが一般的な賃貸人の行為として若干行き過ぎであったことは否定できない。しかし，単身者用の住居に他人を宿泊させることは，隣接する部屋の入居者に対して騒音等の迷惑をかける可能性の高い行為であるから，賃貸人として，他人を宿泊させないように監視，注意し，遵守できなければ退去してもらうことになるといった程度の忠告をすることが，不法行為となるとまではいえない。
３ 退去費用の額（争点(3)）について
証拠（甲２，５，弁論の全趣旨）によれば，被告は，原告に対し，平成１９年１０月２６日，退去費用の支払をすることを約していること，引越費用としては４万８０００円を要したこと，原告が平成１９年１１月分の共益費の支払をしていないことが認められる。
そうすると，被告は，原告に対し，退去費用として，保証金３３万円及び引越費用４万８０００円から，未払となっている平成１９年１１月分の家賃５万８０００円及び共益費５０００円を差し引いた３１万５０００円を支払う義務があるといえる。
４ 結論
以上のとおり，原告の請求は，４３万１０００円及びこれに対する民法所定の遅延損害金の支払を求める限度で理由があるから認容し，その余は理由がないから棄却する。
京都地方裁判所第３民事部
裁判長裁判官 瀧 華 聡 之
裁判官 谷 口 園 恵
裁判官 碩 水 音
別紙
以下の条項中「甲」とあるのは賃貸人である被告を，「乙」とあるのは賃借人である原告を意味する。
２条 契約期間・礼金・更新料
１項 本契約の契約期間は，表記の間（平成１８年４月１日から平成１９年３月３１日まで）とする。
２項 前項の契約期間が満了する２か月以前において甲乙双方の異議がないとき，乙は甲に申し出て本契約を更新することができる。尚，その際乙は表記の期間毎に甲に対して更新料を法定更新・合意更新を問わず，契約期間満了の２か月前迄に表記の金額（１１万６０００円）を支払うものとする。
３項 乙が甲に支払った礼金又は更新料は，理由の如何を問わず，また契約期間の長短を問わず，一切返却しないものとする。
１４条 解約の申入れ
１項 甲が本物件の解約を申し入れるときは，６か月以前に乙に対して書面をもって請求するものとする。
１８条 賃借人の禁止事項
乙は，次の各号の禁止事項に違反した場合，甲は第１５条（契約解除）の規定に従い，本契約を解除又は更新を拒絶することが出来る。
４号 他人をみだりに入室又は宿泊させること。
東京・台東借地借家人組合
無料電話相談は 050－3656－8224 （IP電話）
受付は月曜日～金曜日 （午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。
無料電話相談は０５０－３６５６－８２２４（IP電話）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。