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住宅大手から1億4500万円 (地上げ脱税事件) (朝日)

2009年01月30日 | 住宅・不動産ニュース

 東京・渋谷の再開発のための地上げをめぐる不動産会社「カーロ・ファクトリー」(東京都港区、現テールトゥシエル)の巨額脱税事件で、カーロ社の隠し所得約58億円の中に、東証1部に上場している住宅分譲大手「東栄住宅」(西東京市)からの資金が含まれていることがわかった。同社による東京都多摩市での地上げに絡む資金だったとみられる。

 関係者によると、カーロ社の元社長遠藤修容疑者(48)=法人税法違反(脱税)容疑で逮捕=は、東栄側との資金の授受に都内のコンサルタント会社を介在させたうえ、実体のない関連会社を受け皿にし、脱税工作をしていたという。コンサル会社の介在は東栄側の発案とされ、遠藤元社長側に資金が流れることを隠す狙いがあった疑いも浮上。東京地検特捜部は実態解明を進めている。

 東栄住宅経営企画室は取引について「申し訳ございませんが、回答を控えさせていただきます」としている。

 東栄が開発計画を進めていたのは、京王線「聖蹟桜ケ丘」駅に近い多摩市関戸の土地約1万7千平方メートル(約5300坪)。02年に購入し、高層ビルの建設を計画。しかし、現時点でも駐車場などになっている。

 取引関係者らによると、東栄側は03年、都内のコンサルタント会社に開発のコンサル業務を委託した。東栄側はこの業務委託費を支払う際、元社長への報酬なども上乗せしたうえ、コンサル会社経由で元社長側に渡す契約をした。元社長は地上げの際、所有権をめぐるトラブル処理などにあたったという。

 元社長は、報酬の受け皿としてカーロ社の関連会社で実体のない「ル・マン商会」を指定。実際、東栄側はル・マン側に同年6月~04年9月、コンサル会社経由で計2億5千万円を支払った。その後、手数料4千万円を加えた2億9千万円を、コンサル会社が関係する情報サービス会社とル・マン社で折半。結局、ル・マン社は1億4500万円を受け取った。

 特捜部の調べなどによると、遠藤元社長は、実際はカーロ社の所得だったこの報酬1億4500万円の一部について、ル・マン社に業務委託したように見せかけて架空経費を計上する手口で脱税していたという。カーロ社は06年8月期までの3年間に所得約58億4200万円を隠し、法人税約17億5200万円を脱税した疑いが持たれている。

 84年設立のル・マン社は、バブル期に不渡りを出すなどして事実上倒産していた。

 民間調査会社によると、東栄住宅は51年設立で、首都圏で住宅やマンションの分譲を展開している。

 

2009年1月30日 朝日新聞 朝刊

 

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地上げ脱税元社長、千葉の土地取引でも手数料減額ごり押し (読売)

2009年01月29日 | 住宅・不動産ニュース

 東京・渋谷の地上げを巡る巨額脱税事件で、東京地検特捜部に法人税法違反容疑で逮捕された不動産会社「カーロ・ファクトリー」元社長・遠藤修容疑者(48)が2005年3月、千葉市の土地を取得した際、仲介した不動産会社に言いがかりを付け、手数料を減額させていたことがわかった。

 遠藤容疑者は、脱税事件の舞台となった渋谷の土地取引でも、地上げしたビルを占有してビジネスパートナーだった住宅販売会社に業務委託料を引き上げさせていたが、ほかの取引でもごり押しを繰り返して利益を上げていた。

 土地取引にかかわった関係者らによると、この土地は東証1部上場の化学会社が、千葉市中央区に所有していた約5万6000平方メートル。マンションの建設計画が頓挫し、化学会社側から依頼を受けた不動産会社が売却先を探していたところ、仲介業者にカーロ社を紹介されたという。

 カーロ社は売却先として、遠藤容疑者が代表役員に就き、渋谷の地上げでダミーとして使っていた岐阜県の宗教法人「大和教会」を提示。カーロ社側が代金として約8億円を支払い、うち1億円を仲介手数料として不動産会社に渡す契約を結んだ。

 遠藤容疑者は代金の決済段階になって、土地の一部を借りて稼働していたガス会社の施設を撤去させなければ、不動産会社への1億円は支払わないと主張。施設を残すことは契約書にも明記されており、不動産会社は抗議したが受け入れられず、手数料を7000万円に減額することをのまされたという。

 だが、結局、振り込まれた手数料は3000万円だけ。遠藤容疑者は「残りは後日払う」と話したものの、06年に東京国税局の強制調査(査察)が入ると、連絡がとれなくなった。土地は07年11月に横浜市の会社に売却され、カーロ社側は売却益を手にしたとみられるが、不動産会社は契約よりも7000万円少ない手数料しか手にできなかった。

 

2009年1月29日 読売新聞

 

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渋谷の地上げで巨額脱税容疑、不動産会社の元社長を逮捕 (朝日)

2009年01月29日 | 住宅・不動産ニュース

 三菱東京UFJ銀行(旧東京三菱銀行)などからの融資をもとに東京・渋谷の再開発のための地上げをした不動産会社「カーロ・ファクトリー」(港区、現テールトゥシエル)が、地上げなどで得た所得約58億円を隠し、法人税約17億円を脱税した疑いが強まったとして、東京地検特捜部は28日、元社長の遠藤修容疑者(48)を法人税法違反容疑で逮捕した。元社長らは、脱税した資金を神奈川県大磯町の工場跡地の不動産購入費などに充てていたという。

 地上げが行われたのは、JR渋谷駅に近い渋谷区南平台町の商業地約6948平方メートル(約2100坪)。現在は大手不動産会社に転売され、高層ビルの建設が進んでいる。

 特捜部の調べなどによると、遠藤元社長は、カーロ社がこの地上げで得た転売益などについて、実体のない関連会社に業務を委託したように見せかけて架空経費を計上するなどの手口で、06年8月期までの3年間に所得約58億4200万円を隠し、法人税約17億5200万円を脱税した疑いが持たれている。

 隠し所得の中には、渋谷の地上げで、遠藤元社長が代表を務める休眠状態の宗教法人「大和教会」の名義で買い取った不動産の転売益を申告しなかった分も含まれ、その額は8億円前後という。

 遠藤元社長は脱税した資金のうち約40億円を使い、06年に大磯町にあったコンピューター関連会社の工場跡地(約7万9千平方メートル)を関連会社名義で購入していた。

 渋谷の地上げでは、遠藤元社長らは03~05年、都内の住宅販売会社経由で当時の東京三菱銀行などから計216億円の融資を受け、この商業地にあったビルや土地を買い上げ、テナントなどを立ち退かせる地上げ交渉を進めた。地上げされた土地は、06年2月に大手不動産会社に約422億円で転売され、カーロ社は約90億円の利益を得たとされる。

 遠藤元社長は91年ごろ、指定暴力団極東会系組長(95年に死亡)らと連携して横浜市内にある自動車学校の経営権の取得や敷地の地上げを画策していたことが判明しているが、遠藤元社長は周辺関係者に対し、脱税容疑も暴力団側との交流についても否定しているという。

 三菱東京UFJ銀行広報部は「一部報道されているような迂回(うかい)融資等の不適切な資金提供を行ったという認識はない」としている。

 

2009年1月29日 朝日新聞 朝刊

 

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渋谷の地上げ巡る脱税事件、不動産会社元社長を逮捕 (読売新聞)

2009年01月28日 | 住宅・不動産ニュース

 東京・渋谷の再開発を巡り、地上げの委託手数料として得た所得を隠し、法人税約17億円を脱税した疑いが強まったとして、東京地検特捜部は28日、不動産会社「カーロ・ファクトリー」(東京都港区、現テールトゥシエル)元社長・遠藤修容疑者(48)を法人税法違反容疑で逮捕した。

  発表などによると、遠藤容疑者は2004年~06年、渋谷区南平台町にある約7000平方メートルの土地の地上げの手数料として得た同社の所得約58億4200万円を隠し、法人税約17億5200万円を脱税した疑い。

 

2009年1月28日 読売新聞

 

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休眠宗教法人が得た転売益も隠した疑い 地上げ脱税事件 (朝日)

2009年01月28日 | 住宅・不動産ニュース

 東京・渋谷の再開発のための地上げをめぐる巨額脱税事件で、不動産会社「カーロ・ファクトリー」(東京都港区、現テールトゥシエル)が、同社の元社長(48)が代表を務める宗教法人の名義で買い取った不動産の転売益や、関連会社が所有していた横浜駅近くのビルの賃貸料計10億円以上の所得も隠し、脱税していた疑いがあることが、関係者の話でわかった。

 カーロ社が06年8月期までの3年間にこれらの所得を含む約60億円を隠し、法人税約18億円を脱税した疑いが強まったとして、東京地検特捜部は元社長を法人税法違反(脱税)容疑で立件する方針を固め、詰めの捜査を続けている模様だ。

 カーロ社が03年から始めた地上げをめぐっては、渋谷区南平台町の商業地6948平方メートル(約2100坪)の一角にあったビルとその土地について、元社長が買い取った、実際には活動していない宗教法人「大和教会」の名義で複数の所有者から地上げをしていたことが判明している。

 関係者によると、元社長らが04年秋までに地上げを終えたビルなどの所有権は、いったん教会に移り、その後、東京三菱銀行(当時)などからの融資の窓口となった住宅販売会社(東京都武蔵野市)に転売された。しかし、元社長は、教会に入った転売益について、税務申告していなかったという。

 特捜部は、教会は活動実態が乏しく、実際はカーロ社としての地上げ活動だったと判断。カーロ社の収入を除外し、所得を隠したとみている模様だ。

 一方、元社長の関連会社は住宅販売会社から06年5月、横浜市西区のJR横浜駅西口近くの繁華街にあるビル9棟を購入。関連会社は現在のカーロ社と同じ住所にある。

 このビルには飲食店などが入居しているが、元社長は月額で計約3500万円に上るテナント料を、カーロ社名義の預金口座で得ていたにもかかわらず、不動産賃貸収入として申告せず隠していたという。

 ビルは、元社長から「再開発地域になるから必ずもうかる」と購入を勧められた住宅販売会社が、約47億円で買ったものだったという。だが、その3年後に元社長側へ約37億円で売却することになり、住宅販売会社側は結果的に10億円の損を出したという。

2009年1月28日 asahi.com(朝日新聞社)

 

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三菱UFJ融資の地上げ、脱税容疑で元社長立件へ (朝日)

2009年01月28日 | 住宅・不動産ニュース

 三菱東京UFJ銀行(旧東京三菱銀行)が暴力団と関係が深かった元会社社長(48)に地上げ資金を提供していた問題で、元社長の不動産会社「カーロ・ファクトリー」(東京都港区、現テールトゥシエル)がこの地上げなどで得た所得約60億円を隠し、法人税約18億円を脱税した疑いが強まったとして、東京地検特捜部は27日、元社長を法人税法違反容疑で立件する方針を固め、関係先を捜索した。メガバンクが積極的にかかわった地上げ案件は巨額脱税事件に発展する。

 地上げが行われたのは、JR渋谷駅に近い同渋谷区南平台町の商業地約6948平方メートル(約2100坪)。現在は大手不動産会社が高層ビルの建設を進めている。

 関係者によると、元社長らは03年から05年10月にかけて、都内の住宅販売会社経由で当時の東京三菱銀行などから計216億円の融資を受けて、この商業地にあったビルや土地を買い上げ、テナントや住民を立ち退かせるなどして地上げを進めた。地上げされた土地は、06年2月に大手不動産会社に約422億円で転売され、カーロ社側が約90億円の利益を得たとされる。

 同社は、この地上げなどで得た利益について、実体のない別の関連会社に業務を委託したように見せかけるなど架空の経費を計上する手口で申告所得を圧縮。06年8月期までの3年間で約60億円の所得を隠し、約18億円を脱税した疑いが持たれている。

 地上げでは、融資の窓口となった住宅販売会社は融資関係の交渉や立ち退き交渉にはかかわらず、弁護士と協力した元社長が仕切ったとされている。

 元社長は91年ごろ、指定暴力団極東会系組長(95年に死亡)らと連携して横浜市内にある自動車学校の経営権の取得や敷地の地上げを画策していたことが判明している。

 カーロ社は00年12月に設立。元社長は01年11月から08年5月まで代表取締役を務め、同年9月まで監査役だった。

2009年1月28日 朝日新聞 

 

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渋谷の地上げ不動産、ビル占有で報酬つり上げ (読売)

2009年01月28日 | 住宅・不動産ニュース

 東京・渋谷の再開発を巡り、法人税約18億円を脱税した疑いが浮上している不動産会社「カーロ・ファクトリー」(東京都港区、現テールトゥシエル)は、地上げした後のビルに居座って、ビジネスパートナーだった武蔵野市の住宅販売会社に報酬増額を迫っていたことが関係者の話でわかった。

 この結果、地上げの報酬は当初契約した転売益の約4割から約6割に跳ね上がった。東京地検特捜部は、カーロ社の元社長(48)が住宅販売会社を手玉にとってつり上げた報酬を隠していたとみており、元社長らを法人税法違反容疑で取り調べる。

 取引に関与した複数の関係者によると、元社長は1990年ごろから都心部などでの地上げを手がけるようになり、暴力団幹部と協力することもあったという。

 住宅販売会社に「土地を転売すればもうかる」などと問題の土地の再開発話を持ちかけた2003年ごろは、ミニバブルで都心の一等地が値上がりしていた。土地は渋谷駅から徒歩10分以内の一等地。両社は地上げが完了して土地の転売ができれば、転売益の約4割をカーロ社の報酬にすることで合意、契約書を交わしたという。

 再開発の規模は当初はマンションなどが建つ1500平方メートル前後の予定だったが、「広く地上げした方が高く転売できる」との元社長の助言で、徐々に範囲が拡大。住宅販売会社は05年までの2年間で、隣接する外資系システム開発会社の本社ビルを含む約7000平方メートルを取得した。

 ところが、土地を大手不動産会社に約422億円で転売する計画がまとまりかけると、それまで友好的だった元社長の態度は一変。カーロ社側は地上げしたビルの一つに居座ったうえ、転売益の取り分を上げるよう要求してきたという。

 占有を続けられると、大手不動産会社への転売話が白紙に戻るおそれもあったため、住宅販売会社側は増額要求をのまざるを得なくなった。最終的に転売で手にした利益百数十億円の約6割に当たる約80億円をカーロ社に業務委託手数料として支払った。

 さらに、元社長は、住宅販売会社が横浜駅西口に所有していた商業地を割安で売るよう要求。同社は土地を手放したくなかったが、「渋谷でもうかったんだから、10億ぐらい損してもいいだろう。そんなことじゃ立ち退かないぞ」などと言われ、結局、取得時よりも10億円近く安い価格で元社長が実質的に経営する別の会社に売却する契約を結んだという。この二つの取引が済むと、元社長側は占有していたビルの鍵を置いて、立ち退いた。

 元社長は業務委託手数料として得た収入を、別に経営していた赤字会社「ル・マン商会」(港区)への架空発注で圧縮するなどし、法人税約18億円を免れた疑いが持たれている。横浜駅西口の土地は現在も関連会社名義で保有している。

 

2009年1月27日 読売新聞

 

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地上げ:18億円脱税容疑 元社長を立件へ 東京地検 (毎日)

2009年01月27日 | 住宅・不動産ニュース

 東京・渋谷の大規模再開発を巡り、不動産会社「カーロ・ファクトリー」(港区、現テールトゥシエル)が地上げの委託手数料として得た所得約60億円を隠し、法人税約18億円を脱税した疑いが強まったとして、東京地検特捜部は27日、法人税法違反容疑で元社長(48)を立件する方針を固めた模様だ。

 同社関係者などによると、元社長は03年ごろからJR渋谷駅に近い渋谷区南平台町の再開発用地を次々と購入。その転売で収益を得ていたが、赤字の関連会社「ル・マン商会」(港区)に架空の発注をしたり、代表役員を務めていた宗教法人「大和教会」(岐阜県大野町)の収入と装うなどして所得を隠した疑いがもたれている。

 ル・マン商会は事実上倒産し、大和教会も宗教法人の実体はなかった。カーロ社は昨年5月に名称をテールトゥシエルに変更。地上げは05年に終了し、転売した再開発用地には大手不動産会社が地上22階、地下2階の大型商業ビルを建設中。

 

2009年1月27日 毎日新聞

 

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「追い出し屋」被害で指針策定へ 国交省方針

2009年01月24日 | 家賃保証会社・管理会社・(追い出し屋)

 賃貸住宅の家賃を滞納した借り主が、家賃保証会社から法的手続きを経ずに退去を迫られる「追い出し屋」被害が相次いでいるのを受け、国土交通省は家賃保証業務のガイドライン作りに乗り出すことを決めた。悪質な業者による「追い出し行為」を防ぐのがねらいだ。

 家賃保証業務は監督官庁がなく、政府も正確な業者数を把握していない。国交省は昨年12月に調査に着手。日本賃貸住宅管理協会を通じ、会員企業などに契約書の提出を求め、契約件数、売上高、利用者の相談窓口の有無などを調べている。全国宅地建物取引業協会連合会や全国賃貸住宅経営協会にも保証会社との取引状況などの報告を求めている。

 すでに届いた数十社分の契約書のなかにドアロックや家財処分など、違法性の高い記載があることを確認。これを踏まえ、国交省は被害の広がりをくい止めるためには、契約書の適正化に重きを置いたガイドラインが必要と判断した。

  2月上旬にも調査結果と合わせて、ガイドラインを公表。法外な違約金請求など、消費者契約法に触れる記載例を示し、違法な契約を結ばないよう呼びかける。また、業界団体に苦情の相談窓口を置くよう求める内容にする方針だ。

 世界同時不況のあおりで、「派遣切り」などで職と収入を失った非正規労働者らが増え、家賃を払えない借り主が続出すると予想されている。各地で支援活動に取り組む弁護士らは2月15日に全国組織を結成し、家賃保証業務の登録制を柱とする法規制の検討を進め、国に早期の法案化を要望する方針だ。

 

2009年1月24日 朝日新聞 

 

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【Q&A】 堅固建物所有の借地契約の更新時に期間15年の契約をしたが、その契約期間は果して有効なのか

2009年01月22日 | 契約・更新・特約

(問) 約20坪を借地し、鉄骨3階建建物を所有している。本年8月末が借地契約の更新である。15年前の更新の際、私が更新料を半分に値切ったところ、地主は借地期間も半分になるのが理窟だと言って、それまでの30年契約を15年に縮めてしまった。ところが友人に、15年という契約期間は認められない筈だと言われたが、どうなのか。


(答) 相談者の契約は借地借家法(1992年8月1日)施行以前の契約なので、「借地契約の更新に関する経過措置」(借地借家法附則6条)により、旧借地法が適用される。

 既に存在している借地契約を当事者の合意によって更新する場合に当事者が借地権の存続期間を約定することは自由である。

 だが、その最短期間は堅固な建物については30年、その他の建物は20年とされている(借地法5条1項)。それ以下の期間を定めても、借地法5条1項の最短期間制限に抵触し、借地人に不利益な契約条件であるとして法律上効力がないものとして取扱われる(借地法11条)。

 「合意による契約の更新において借地権の法定存続期間よりも短い期間を定めても、その特約は無効であり、堅固な建物については30年、非堅固な建物については20年の存続期間が与えられる」(東京高裁1955年5月30日判決)ということになる。 

 「更新契約によって更新後の期間を定めなかった時の存続期間は、更新の時から起算して、堅固建物については30年、非堅固建物については20年とする」(借地法5条1項)。従来の判例は存続期間をこのように借地法5条1項の「更新後の期間を定めなかった時の存続期間」の規定に拠った解釈をしていた。

 しかし、最高裁判所大法廷は、「建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地法2条2項所定より短い期間を定めた場合には、右存続期間の約定は同法11条により定めなかったものとみなされ、右賃貸借の存続期間は、借地法2条1項の本文によって定まる」(最高裁1969年11月26日判決)との統一解釈を示した。

 借地法2条1項は、借地権の存続期間について契約で借地権の存続期間を決めなかった場合は鉄骨造や鉄筋コンクリート造等の堅固建物の所有を目的とするものは60年、その他の建物は30年と法定存続期間を定めている。借地法2条2項では当事者間に約定がある場合は最短期間を堅固建物は30年以上、木造建等の非堅固建物は20年以上と規定している。この存続期間の定めに反する特約で借地人に不利なものは無効とされる(借地法11条)。

 最高裁の判例に基づけば、相談者の場合は、借地期間が15年の契約なので、借地権の最短約定存続期間に満たない期間の約定は借地法2条2項に抵触し、借地法11条により借地人に不利な契約条件として無効になる。約定は定めなかったものとして扱われ、存続期間については当事者間に何らの合意も存続しなかった場合として扱われ、借地法2条1項本文から堅固建物所有目的の借地権は60年の存続期間となる。従って、相談者の残存借地期間は後45年間存続することになる。

 また、木造など非堅固建物の約定存続期間(20年)よりも短い期間を仮に当事者の合意で定めたとしても、当事者の意思に関係なく期間は30年と法定される。

 借地法の考え方には借地人に出来る限り長期の存続期間を確保しようという意図が根底にある。それ故、最短期間には制限があるが、最長期間に関しては制限がない。


 参考法令
 借地法
第2条 借地権の存続期間は石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては60年、その他の建物の所有を目的とするものについては30年とする。但し建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権はこれによって消滅する。

2 契約で堅固な建物について30年以上、その他の建物について20年以上の存続期間を定めたときは、借地権は、前項の規定に拘らず、その期間の満了によって消滅する。


第11条 第2条、第4条~第8条の2、第9条の2(第9条の4でこれを準用する場合を含む)及び10条の規定に反する契約条件で、借地権者に不利なものはこれを定めなかったものとして扱う。

 

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【判例紹介】 サブリース契約において賃料増額の合意が無効とならず認められた事例

2009年01月20日 | 家賃の減額(増額)

 判例紹介

 平成7年に締結された建物賃貸借契約(サブリース契約)において、平成13年7月から賃料を増額する旨の合意が借地借家法32条1項に反して無効とはならず、合意どおりの賃料増額が認められた事例 (東京地裁平成15年3月31日判決、判例タイムズ1149号307頁)


 (事案の概要)
 X(貸主)とY(借主)は、XY巻で平成7年1月6日に締結された建物賃貸借契約(サブリース契約)において、月額賃料に月、平成7年1月~同年6月30日まで3485円/㎡、同7月1日以降5869円に増額する旨の合意(以下「本件賃料増額合意」という)をした。Xは、本件賃料増額合意に基づき平成13年7月1日以降本件建物の月額賃料は5869円/㎡に増額されたとして、Yに増額分の賃料の支払を求め、Yは、本件賃料増額合意は借地借家法32条1項二違反して無効であるなどと主張して同日以降の月額賃料は従前通り3812円/㎡を超えては存在しないことの確認を求めた。


 (判決)
 本判決は、本件賃料増額合意が借地借家法32条1項に反して無効となるか否かにつき、「借地借家法32条1項は強行法規と解されているが、その趣旨は、同項が直ちに賃料にかかる特約を無効とすることにあるのではなく、むしろ、賃料にかかる特約が、同項の適用を排除することができないことにあるにすぎない。そして、借地借家法32条1項は、当事者に対し、公平の見地から、相当な額まで賃料の増減を請求することができる権利を付与するものであるが、この相当な賃料額を定めるに当たっては、同項所定の諸事由に限ることなく、請求当時の経済状況及び従来の賃貸借関係、特に当該賃貸借の成立に関する経過その他諸般の事情を斟酌して、具体的事実関係に即し、合理的に定めることが必要である。(中略)したがって、当事者間の賃料にかかる合意が、借地借家法32条1項に反して無効となるか否かは、同項所定の諸事由、賃料が増額される時点の経済状況及び従来の賃貸借関係(特に当該賃貸借の成立に関する経緯)その他諸般の事情を斟酌し、当該合意の内容が当事者間の公平を著しく害するか否かという基準で決するのが相当である」と判示したうえで、上記の諸事情を具体的に斟酌して、本件賃料増額合意はXY間の公平を害するものとは言えず、借地借家法32条1項に反して無効とはならないとして、Xの請求を認めた。


 (寸評)
 本判決は、賃料増減に関する合意が借地借家法32条1項に反して無効となるか否かの判断基準について判示したもので、賃料増減に関する合意の有効性を判断するうえで参考になる判決である。

(2004.11.)

(東借連常任弁護団)

東京借地借家人新聞より

 

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地上げ屋が借地人を恫喝 (東京・荒川区)

2009年01月19日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 荒川区西尾久1丁目で昭和33年から37坪を借地しているFさんは、12月に地主より「今度土地を売ったので地代もそちらに払ってほしい」と通告があった。

  その後、地上げ会社の開発部長がきて「所有権は当社に移転したので土地を買うか売るか、契約残存期間は9年あるが切れたら借地権は消滅する万一、更新を認めたとしても多額な更新料が必要だ。それにFさんは家屋に抵当権がついている。このような物件は早く処分した方がよい」と主張。Fさんは「余計なお世話だ。今後も借地を続けていく」と断った。

 ところが地上げ屋は「借地は絶対認めない。売るか買うか腹を決めろ」と脅かした。組合より「借地人を恫喝する気か」と一喝すると、「また話に来ます」と引き上げていった。Fさんは組合立会いでならとと念を押した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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高額の更新料拒否したら 地主が底地を不動産業者に売却 (東京・豊島区)

2009年01月16日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 豊島区千早町に住むAさんは、12坪の土地を借りて住んでいた。昨年、更新の時期を迎えた借地人数人が、多額な更新料請求にびっくりして借地借家人組合に入会した。

 Aさんもそのうちの一人だった。「更新料支払い特約のない契約なので、支払う必要のないこと」を地主に通知した。地主は、更新料支払いに応じなかった借地人の地代の受領も拒否したので供託して対抗した。この事態に地主は更新料をもらえない借地を業者に売買してしまった。

 買取った業者はただちに底地を買取るよう求めてきた。組合に入会していなかった借地人は2年前に坪当り十数万円を更新料として支払っていた。そのことを買取り業者に言って残りの更新料を返却すること求めたが、返ってきた回答は前の地主に言ってくださいだった。

 売買の話では、借地人の知り合いに不動産屋がいて買取った業者の提示額は安いといって何人かの借地人は言いなりで買取ってしまった。

 組合員のAさんはあくまで組合を通して売買交渉を行った結果、当初、買取業者が提案した価格より70%以下の価格で買取ることが出来た。Aさん「組合を通して交渉したことが一番いい結果をもたらしてくれた」と語った。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地主が経済状況悪化で借地明け渡しの和解条件を拒否 (東京・大田区)

2009年01月15日 | 土地明渡(借地)

 大田区蒲田本町*丁目所在の宅地約9坪賃借中のAさんと宅地約12坪賃借中のBさんは、北海道旭川市に住む地主から自ら使用するからと、弁護士を介して借地権を買取りたいとの申し出による協議は整わず裁判となる。

 地主は東京に商売の拠点として事務所を開くとの願望が強く、売買代金を合意時に支払い、土地の引渡しは借地人らが死去後とし残金は相続人に支払うことで和解協議が進み、A・Bの両氏は家族らの了承を取り、裁判官の指導もあって協議が合意に至ったが、和解成立という当日になって地主は経済事情の悪化により、和解金の工面が困難と和解を拒否した。

 結局、裁判は地主の建物を収去して土地明渡せとの請求に、正当事由があるかどうかの判決となった。

 Aさんには、昨年11月原告地主の本訴請求は理由がないからこれを棄却するとの判決が下った。1月にはBさんにも同様の判決が東京地裁から出る予定だ。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 賃料自動改定特約が事情変更の原則により失効したとの主張が否定された事例

2009年01月14日 | 家賃の減額(増額)

 判例紹介

 3年ごとに賃料を15%増額するという賃料自動改定特約のある期間20年の賃貸借契約で、①右特約が事情変更の原則により失効したとの主張が否定され、また、②右特約が有効であることをを理由とした賃借人の賃料減額請求ができないとした事例 東京地裁平成10年8月27日判決、判例時報165号138頁)


 (事案の概要)
 X(賃主)はY(借主)に対して、昭和60年4月、10階建て事務所兼店舗の5階ないし10階部分(以下本件建物という)を賃貸したが、右賃貸借契約には、賃料を3年ごとに15%増額する旨の賃料自動改定特約がついていた。

 昭和63年4月、平成3年4月には右特約に基づく賃料増額が行われたが、右特約に基づく平成6年4月、平成9年4月の増額については、Yはいわゆるバブル経済の崩壊により右特約が前提とする経済情勢は平成4年以降大きく変動し、右特約は遅くとも平成6年4月まには事情変更の原則により失効した旨主張して右各増額に応じなかった。

 そして平成8年3月には賃料が経済事情の変動等により不相当になったとして、Xに対して賃料減額の意思表示を行った。XはYに対して、右特約に基づく平成6年4月、平成9年4月の賃料増額の確認を求める訴えを提起し、YはXに対して、平成8年3月以降の賃料減額の確認を求める反訴を提起した。


 (判決)
 本判決は、「本件賃料自動改定特約の有効性を考えるに当たっては、同特約の適用がないとした場合の本件建物部分の相当賃料を検討することが必要である。なぜならば、被告(Y)が主張するように、いわゆるバブル経済の崩壊により右相当賃料が相当程度に減額されるべきなどの事実関係があるとすれば、本件賃料自動改定特約を適用する基礎となる事情に変動があり、その結果、事情変更の原則の適用によるものか否かはひとまずおくとして、同特約は失効したと判断する余地が生じてくるからである」旨判示した上で、
 右特約が適用されるとした場合の賃料が平成6年4月時点で月334万5925円、平成9年4月時点で月384万7814円、他方右特約が適用されない場合の相当賃料は前者が372万8100円、後者が月365万5500円であり、前者では右特約を適用した場合の賃料がそうでない場合を下回り、後者では若干上回るに過ぎない旨認定し、「本件賃料自動改定特約は少なくとも現段階においては、未だ同特約の前提となる事情について、同特約が失効したものと判断するに至るほどの変動があったとまでは認め難い」と右特約の有効性を認めるとともに、右特約が失効していない以上賃料減額請求の行使はできないとして、X(貸主)の請求を容認し、Y(借主)の反訴請求を棄却した。


 (寸評)
 事情変更の原則による失効を含め賃料自動改定特約の有効性をめぐる紛争は多く、本件は右特約の有効性を認め賃料減額請求を否定したものであるが、その論理構成については参考になる判決である。

(1999.03.)

(東借連常任弁護団)

東京借地借家人新聞より

 

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