短期賃貸借・建物の明渡し （東京・台東区）

　　　　　競売の買受人が突然現われ
　　　　　　　　　　建物の即時明渡請求を迫る

　川越市の金沢さんは2001年12月から旧い一戸建ての建物を家賃５万円で借りている。期間満了は本年11月30日である。

　４月中旬に突然、競売物件を専門に扱う不動産会社の社員が来訪し、建物を競売で買受けたので５月31日までに立退きを完了して貰いたい。この条件が呑めるのであれば５月分の家賃の支払は猶予する。それに加えて立退料20万円を支払う。それ以上、立退きが延びるのであれば立退料は一切支払わない。

　金沢さんは現在、失業中で雇用保険だけで生活している。11月には雇用保険も打切られる。すぐ引越し出来ない理由を縷々説明した。居座りは認めないの一点張りで10日間だけ回答を猶予すると言って社員は帰っていった。

　翌日、市の消費者相談室へ相談すると担当者がインターネットで検索して東京借地借家人組合連合会（東借連）を紹介した。巡って台東借地借家人組合への電話相談となった。

　組合は、競売になったのであるから当然、建物に抵当権が設定されていた筈である。建物の抵当権設定登記の日付と、不動産会社に所有権移転登記が終了しているのか法務局へ行って登記簿の閲覧をするように説明した。

金沢さんから再び電話があり、建物の移転登記は未だ完了していないが、建物に抵当権が1997年５月に設定されているという。抵当権設定後に賃貸借契約を結んでいる所謂、「短期賃貸借」であり、新家主に対抗出来る。

2004年４月１日に短期賃貸借保護制度は廃止された。だが経過措置で、短期賃貸借の保護制度は適用される。しかし、居住権が保護されるのは契約期間満了日（2005年11月30日）までの約７か月間であること、家賃は二重払いの危険があるので１か月程様子を見ること、敷金は新家主から返還されることを説明した。

＜この物件を仲介した不動産業者は、建物に抵当権が付いていることを知りながら故意に隠して契約していた事実が今回の事で浮かび上がった。不動産屋は、地元業者として、この物件の競売に参加し、落札出来なかったと悔しがっていたことを相談者は不動産屋本人から伝え聞いている。この事実からも不動産業者の悪質さが窺え知れる。>

　平成16（2004）年4月1日をもて民法395条の短期賃貸借保護制度が廃止され、その経過措置として抵当権設定登記後に設定された賃借権でも、平成16年3月31日までに対抗要件を備えた短期賃貸借は抵当権者に対抗できる。２００４年４月１日以後も「短期賃貸借保護規定」の適用を受ける。即ち、２００４年４月１日以降に契約（期間３年以内の契約及び法定更新した契約の場合）を更新しても同じように「短期賃貸借保護規定」の適用を受ける。

（＊１）「短期賃貸借に関する経過措置」（「担保物権及び民事執行法の改善のための民法等の一部を改正する法律」附則第5条　平成15年８月１日法律第134条）
  「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（この法律の施行後に更新されたものを含む。）のうち民法第６０２条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、なお従前の例による。」

 

東京・台東借地借家人組合

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