家主から契約解除を告げられる （東京・豊島区）

　東京都豊島区の地上6階地下1階建の3階にすむAさんは小諸学生の子供と2人で住むシングルマザーです。

　今年の1月に期間が満了し契約更新の期間を迎えることになっていました。しかし、家主から更新の手続きではなく賃貸借契約を解除するという通知が来ました。その通知書の中で、家主は建物の老朽化と自信による崩壊の危険を理由にしています。

　家主から管理を外された元マンションの管理人が参考資料という文書を渡し、その中で「借地借家法にて借家人保護の理由から更新契約がされやすいようになっている」「正当事由について自分で使用する必要性があり、相当の事情があれば認められる可能性はあるが現実的には非常に難しい」などの見解を示し、最後に相談窓口として借地借家人組合を紹介しました。

　Aさんは早速デパートで行われている借地借家相談会にきました。相談の中で子供が卒業するまでは転居したくないなどの事情も分かり、立ち退きの補償だけでなく期限についても合意ができなければ明け渡しに応じない方針で頑張ることにしました。

 

全国借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

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月額23,000円の家賃減額 （大阪・福島区）

大阪市福島区で、1998年に2DKの賃貸マンションを月額家賃11万円で賃借したSさんは、日頃から家賃が高くもっと安い家賃の賃貸マンションを探しながら、家賃の値下げができないものかと考えていました。

　相談を受けた大借連は、利便性や都心などの立地条件から考えると、転宅も視野に入れて家賃の減額請求を求めて家主と交渉してはどうかと助言し、また、民商からの紹介で仲介業者に家賃の安いマンションを探してはどうかと薦めた。

　Sさんは、その後パソコンで適当な賃貸マンションを検索していたところ、自らが賃貸しているマンションの空き室の募集案内が映し出され、検索された入居条件は、なんと月額家賃が7万9000円であり、あまりにも金額差が大きいことに、吃驚仰天。

　大借連へ再度相談し、家賃の減額請求する正当な理由があることを家主へ告げ、値下げを拒否するなら減額請求の法的手続きを取る意思があることを明らかにして話し合いに応じることを申し入れました。 

　当初家主は、値下げに応じようとはしませんでした。Sさんは、「応じなければ転宅も考えている」との意向を伝えたところ、「家主は依頼先の仲介業者と相談し返事をする」と応対してきました。

　2日後家主から「居住面積が広い分だけ割高の家賃となるが月額2万3000円を値下げし、家主負担で内装の修繕を行うことにする」との回答があり、Sさんは大喜び。「やっぱり、借地借家人組合があればこそこんな大きな成果が挙げられた」と大借連へ入会しました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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借地人勝利の静岡地裁判決 地主の主張を不法と断定 （静岡県）

　組合員のAさんは地主より、借地賃貸借契約解除の訴えを起こされたが、地主の主張を全て退ける判決を勝ち取りました。

　地主の主張は、「①無断で妻に借地権の一部を譲渡した。②地主の署名と印を盗用し車庫証明を取得した。③地主の不動産業務を妨害した。④被告とは3度も訴訟があり信頼関係は破壊されたので契約を解除する」というものです。

　Aさんは、「地主の主張は事実に反しているので棄却を求める」と主張しました。

　昨年末、静岡地方裁判所は「１　原告の請求をいずれも棄却する。2　訴訟費用は原告の負担とする」と判決。

　判決要旨は次のとおり。借地法４条１項但書については、最高裁大法廷昭和３７年６月６日判決は「地主が更新を拒絶に必要な正当の事由を判断するには、単に地主の事情ばかりではなく、地主自ら土地を使用する場合でも、借地人がもつ必要性を参酌した上判定しなければならない」としている。妻への譲渡に地主は黙示的承諾していた。車庫証明申請には契約書の写しで足り、地主の承諾は不要である。境界線上の争いは、借地人の転居に伴う負担を考慮した立ち退き料を支払うつもりが無い。

　本件契約は更新されており、地主の請求は理由がないのでこれを棄却する。

　Aさんは「契約更新拒否の調停は不調。昨年４月裁判になりました。地主は偉いのだから借地人は従うのが当然という非常識な主張がすべて否定されたのは当然と思います。勇気を出して地主の横暴を糺せば勝利することを確信しました」と話しています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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更新料の支払いを拒否 （東京・大田区）

　大田区西糀谷地域で約30坪を賃借中のAは、前回同様に地主より契約更新手続きの依頼を受けたと、不動産業者から連絡を求める書面が届いた。

　知人の紹介で組合に入会して対応を相談。業者に更新する意志を伝えると、１５０万円の更新料を請求されたが、その場で直ちに支払拒否を伝える。地代の受領は拒否されず指定の銀行口座に振込んだ。

　新年を迎えて業者から契約者の賃借人は死去しているが、相続されたのは誰なのかとの確認を求められ、地代支払と同様に相続人確定まで代表してAさんが対応することを書面で通告した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【判例紹介】 慣習に基づく更新料請求が否定された事例 （東京地裁平成24年9月21日判決）

判例紹介

　土地賃貸借契約の慣習に基づく更新料請求が否定された事例 （東京地裁　平成24年9月21日判決）

１　【事案の概要】
　地主Ａと借地人Ｂとの土地賃貸借契約（借地契約）には、更新料を支払う旨の明確な規定はなかった。しかし、地主Ａと借地契約を締結している近隣３３件のうち合計１６件は文書又は口頭による更新料の支払に関する合意があり、また、不動産管理会社及びその担当者も同じであった。

　地主Ａは、これらの事実などを根拠に、借地人Ｂとの間で、①更新に当たり相当額の賃料の支払う旨の明示または黙示の合意が成立していた、②本件土地を含む地域には更新料を支払うという慣習が存在する、と主張して、借地人Ｂに対し更新料の支払いを求めて裁判を起こした。

２　【裁判所の判断】
(1) 明示または黙示の更新料支払い合意の有無について
　裁判所は、「本件賃貸借契約書には、期間満了の際の被告による契約の更新の請求に係る記載はあるものの、更新料の支払に係る記載が一切存しない」として、明示または黙示の合意の存在は否定した。

　なお、地主Ａによる①②の主張については、「そのことから直ちに本件賃貸借契約において上記合意が成立していたものと推認することは困難である」として認めなかった。

(2) 更新料に係る慣習の有無について
　裁判所は、まず、地主Ａと借地契約を締結する近隣の３３件のうち、少なくとも３件については、更新に際して更新料の支払がされていないと認定した。その上で、「これらの更新料の支払に係る事情からは、本件各土地付近一帯において、地主Ａの主張に沿う慣習が成立しているものと認めることはでき」ないとし、更新料請求を認めなかった。

３　【コメント】
　借地契約における地主からの更新料請求は、借地契約上、更新料を支払う義務とその金額が明確に定められている場合や、更新料を支払う慣習（商慣習）がある場合などに限られます。とくに、更新料を支払う慣習があるとされる事例はごく稀です。本件も、裁判所は、近隣３３件中、３件が更新料を支払っていないのだから慣習はないと認定しましたが、仮に、３３件全てが更新料を支払っていたとしても、当然には慣習があるとはいえないでしょう。地主側は、契約書上、更新料の支払義務が明確に定められていない場合でも、「私から土地を借りている他の皆さんは全員（もしくは多くが）更新料を払っています。だからあなたも当然更新料を払う必要があります」と言って、更新料を請求してくることがよくあります。しかし、更新料を支払う必要があるのはごく限られた事例ですので、請求されたら組合に相談するなど慎重に対応すべきでしょう。

 

（2013.03.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

 

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借地契約書に新料支払特約なし（東京・足立区）

　足立区関原で約２０坪と１２坪の土地を賃借しているAさんは、今年２月に２０坪分の賃貸借契約の期限が満了するに当たり、地主から更新料１１５万円を請求された。Aさんは東借連のホームページを見て区内に組合事務所があることを確認し、電話をかけ相談の予約を入れた。

　Aさんの話では、平成２１年に１２坪分の更新の時には更新料３６万円を母親が支払った経緯がある。しかし、母親は高齢になり今回の更新料は金額も高額で支払えない。

　組合では来訪する時は土地賃貸借契約書と地代支払い帳を持参するようにと話した。契約書の中味を点検すると更新料支払特約は明記されておらず、地主の請求に応じる必要はないことと期限が過ぎても自動更新されることを説明した。組合の話でAさんは一先ず安心した様子であった。

 

東京借地借家人新聞より

 

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坪当たり１５万円の更新料（約５００万円）の請求される （東京・豊島区）

　豊島区高松に住むAは、平成５年に更新を迎えその際、父親が死亡し、兄弟で別々に相続し契約した。

　今年更新の時期を迎え、地主から更新に際して更新料の請求がきた。請求された金額をみてびっくりした。坪あたり１５万円で約５００万円を請求してきたのである。年金生活の中でとても支払える額ではないので、様々なところに相談に行って、消費者センターから組合を紹介された。

　契約書の中身をみると更新料を支払う特約もないので、地主に対して「更新料支払特約がないにもかかわらず支払請求をする法律的根拠を示してください。坪あたり１５万円請求の算出根拠を示して下さい」との書面を出すことにした。

　しかし、前回更新料を支払っていたので不安があった。しかし、相談員から前回支払ったと言って暗黙の合意があったという理由で裁判された例では地主が敗訴した事例を紹介された。梅原さん更新料の支払を拒否して頑張ることにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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