東京・台東借地借家人組合1

土地・建物を借りている賃借人の居住と営業の権利を守るために、自主的に組織された借地借家人のための組合です。

保証金/敷金トラブル/原状回復/法定更新/立退料/修繕費/適正地代/借地権/譲渡承諾料/建替承諾料/更新料/保証人

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地代減額調停で借地権買収の合意 (大阪・北区)

2013年09月04日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 借地物件明渡しで、地主から多額の取壊し費用を請求され困っている方が多い中で、地代減額調停中に借地権買取で合意し、思いのほかの結果に喜んでいます。

 約40坪の土地に、親の代から70年近く住んでいますが、今は夫婦だけで広すぎ、高齢化で近所も次々に引越し、大きな空地は駐車場になっています。適当なマンションに移りたいと思い、弁護士さんに借地権買取請求ができないかと相談したところ、「取壊し費用のほうが高くつく」といわれました。

 高齢になり収入も減っているので、月8万円弱の地代の負担が重く、組合に相談し、地代減額調停を行いました。

 昨年10月から調停で調停員から「地代は近傍の相場に比べ高くはない」(実際は周辺全体が高いのですが)「困っているのなら買い取りを請求してみたらどうか」と提案され、「どのようになるか話だけは聞いてみよう」と同意しました。

 このたび3度目の調停で、取壊し費用を加味し、推定地価の約42%の金額提示があり、今後のことを考え1年間の猶予期間を条件に合意に達しました。

 廃止になった貨物駅の向こう側は大阪駅という場所。大阪駅は目前です。地主にとっても悪い話ではなかったのではないでしょうか。

 

全国借地借家人新聞より

 

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地主が底地を地上げ屋に売却か (東京・足立区)

2012年11月16日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 足立区島根は日光街道西側と環七通りの外側に面した地域で島根ばやしや島根神社神楽が行われる鷲神社や古刹国土安隠寺がある。

 この地で同じ地主から借地しているAさんたち7名は平成11年に地代等の問題で組合に入会した。それからは年末に会合を持ち地代額を協議し、代表者が1年分の地代を地主宅に持っていく慣わしになっていた。

 この夏いきなりS社の社員を名乗る男が、「このたび土地をS社に譲渡しましたので、今後のことはS社と話し合っていただきたい」と地主がS社に底地を譲渡したという文書を持って訪ねてきた。Aさんはすぐに組合に相談した。

 組合では地主が代わろうが権利関係は今まで通りであること。S社が本当に土地を買い取ったか登記簿謄本を持ってくるように申し入れ、新地主かどうか判らない時点では会う必要のないこと。また、底地の売買は任意の契約であり、地主に買い取ってほしいと言われても借地人がこれを買い取る義務を負うわけではないことを説明した。

 今のところAさんらは従前の借地契約を申し入れ、対応する考えでいる。

 

東京借地借家人新聞より

 

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宅建業者(地上げ屋)が借地の譲渡を強要 (東京・葛飾区)

2012年11月15日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 葛飾借地借家人組合に入会し5年になるAさんは更新料請求裁判や建物修繕問題等々諸々組合と相談の上解決してきた。ここにきて宅建業者がAさん宅を来訪し、「この土地を買い取ったので明渡すか、買い取るかどちらかにしろ」と主張。地上げ業者がよく言う台詞である。Aさんは80歳も間近で、業者への反論もままならず、苦しい日々を送っていた。

 組合は本人の事情を考慮して、交渉対応は組合で行うことにした。業者から連絡が組合にあり、対応する。組合は底地を買い取る意思がない旨を明確に主張した。業者は買取を求めながら金額を示すことなく、ただ、損する話ではない旨主張するのみだった。約1時間10分ねばられたが、二言はないとお帰り頂いた。

 なお、業者は買受けたと言いながら、いまだに土地の所有権移転登記はしていないことを認めた。この譲渡強要は宅建業法・弁護士法にも反する行為である旨も強く主張しておいた。

 第2回目の業者の対応は、組合事務所に来所するなり組合で取り持ってもらえないかと今までの行為を土下座して謝ったが、答は一つ二言はないと拒否した。

 今後、あきらめることなく譲渡強要を続けるのであれば、宅建業者を管轄する官庁に通報ししかるべき措置を行ってもらう旨を通告し、20分で帰って頂いた。

 組合では借地人の居住の権利を守るため頑張る所存である。この件は現在進行形である。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地上げ屋との攻防に7年 (東京・大田区)

2012年08月21日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 大田区新蒲田地域に居住して約43坪借地しているAさんは、平成17年4月に地主から土地を買上げた都心の不動産業者(地上げ屋)との底地の買取りか、借地権の売却を強要との攻防戦が始まる。業者のいずれの要望も受け入れず借地契約の継続を強調するAさんに対し、業者は代理人を送り込んだ。荒々しく乱暴な言葉で買取か売却か強引に迫るが、Aさんは動じずこれまで通り、契約の継続を伝えて対抗する。

 周りの借地人にはすでに底地を売却し、東南の角に位置するAさんの借地にこだわる業者は追い出しの策動に3年の歳月を掛けた。しかし、平成20年10月には大阪の建設業に関わる会社に売却した。

 新地主は、前地主の承諾の下に借地の一部の駐車場使用は違反として、契約解徐を求めて平成21年に提訴した。同23年6月には原告地主の請求は棄却。また、双方がそれぞれ反訴した地代の増・減額も棄却されて現行地代なった。

 地主は、裁判で法定更新されて今日に至っていることが確認されたのにも関わらず、法定更新を認めず坪当り10万円の更新料を請求してきた。Aさんは直ちに支払拒否を通告。地主は更新料を求めて提訴したので再び裁判になった。

 大阪地裁に提訴されたが時間と経費を考慮して、前回同様に東京地裁への移行要望して実現させた。受領拒否による地代の供託は持参払が原則なので、大阪の法務局宛に供託用紙を郵送して地代を送金している。

 

東京借地借家人新聞より

 

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底地の買い取りを拒否 (東京・武蔵野市)

2012年07月26日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 武蔵野市吉祥寺東町に戦後直後から借地しているKさんとMさんに、平成24年1月に地主から「昨年12月27日に土地を新宿区にある不動産会社に譲渡し、所有権が移転した」とのお知らせが送られてきました。

 2人は近所に住む組合員のTさんの紹介で、組合に相談に来て早速入会しました。Kさんは、売却した前の地主と2年前の4月に契約の更新をし、更新料300万円を支払ったばかりでした。土地の登記簿謄本を調べたところ、確かに12月27日に新宿の不動産会社に売却されていました。

 KさんとMさんは、2月25日に不動産会社が地代の集金に来た際に、「今後の交渉その他すべて組合に任せた」と述べ、地代だけ支払って領収書を受取り、話し合いには応じていません。

 不動産会社は組合事務所に何度か訪問し、底地の買い取りを持ちかけていますが底地の買い取りを拒否しています。

 

全国借地借家人新聞より

 

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地上げ問題は粘り強い交渉で解決 (神奈川・川崎市)

2012年07月20日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 川崎市川崎区藤崎で平穏に40年間借地しているAさん宅に或る日突然地上げ屋の訪問がありました。

 今度、前地主より土地買い上げ、当社が土地所有者になったと告げられ、借地権の売却か底地の買い取りの二者択一を迫られました。困惑したAさんは、知人に相談したところ、借地借家人組合を紹介されました。早速組合を訪問し、組合に加入しました。

 Aさんと組合で今後の対策を綿密に打ち合わせの上、組合と一致協力して地上げ屋との折衝を重ねました。毅然とした態度で再三再四、二者択一の選択を拒否し、借地契約の継続を主張しました。その結果、現在の借地契約を継続することで解決しました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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震災密集市街地整備対策は地上げ屋頼み (大阪市)

2012年06月06日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 3月の終わりに、久しぶりに底地買いの相談がありました。地主が相続税を払えずに業者に売却したということです。インターネットを見て、大借連に電話がかかってきました。

 現地を見ると、間近に公園もあり、静かでとても住みやすそうです。住民の皆さんは、借地物件(住宅)が4軒と貸し工場が3軒ですが、町内の集会場で学習会を行い、互いに励ましあって元気に頑張っています。すでに空地やガレージになっているところも40%くらいあります。高齢化や不景気で古い借地物件が使われなくなり、放棄されるのです。

 ところで、この地域は、大阪市が進める密集市街地整備といって、震災対策事業の指定地になっています。家屋の取り壊し費用に補助金が付き、耐火構造の建築物は、建蔽率が緩和されます。

 木造住宅の震災対策が一向に進まない中、一方で住宅が手放され、取り壊され、行政は成り行きのまま、地上げ屋頼みになりかねないと思いました。業者は銀行からの紹介で手に入れたといっていましたが、今地上げ屋は土地取得に苦労はないようです。

 

全国借地借家人新聞より

 

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地主が相続対策で底地を地上げ屋に売却 (東京・足立区)

2012年02月22日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 足立区東和で昭和55年から30坪を借地しているAさんは昨年12月に入って、N社の社員2名が突然訪ねてきた。その社員は以下のような地主からの文書を置いて帰った。

 「今後につきましては、賃貸料及びその他一切のことに関しましてはN社とお打合せ頂きたい。地主という立場で借地権付の土地を生涯に渡り保有していくことに少なからず不安を抱いていたこともあり、将来に向けての相続対策等を考慮し検討した上で、この度売却に至った次第です」との内容の文書であった。

 2日後、再び訪ねてきた2名は家に入って来るなりわめき始めた。何の連絡もないという理由で謝っても止めず、恐ろしくなり近所の役員に電話して来て貰い、数十分の押し問答の末、社員はようやく帰った。その日のうちに組合から社員に電話し、12月中旬に組合事務所に来て貰い、今後は組合が窓口になるので駒場さん宅には行かない約束を取り付けた。

 平成24年1月中旬組合事務所で交渉に臨み、借地権売却で話をしたい旨を伝え、売却額を提示したが合意には至らず、念のため社員には合意に至らない場合には借地を続けていく旨を告げておく。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地主に借地権を売却 (東京・大田区)

2012年02月21日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 大田区本羽田地域の借地約80坪で工場を営むAさんは、更新料と地代の増額を請求されて、知人の紹介にて組合に入会した。

 更新料不払いと地代増額請求を拒否し、地代の供託をして1年余経過した。ところが、長期不況で仕事は減り、経営は深刻で先の見通しはなく、非住宅用地のため地代は高額で日々の生活にも影響及ぼす状況となり、借地権の売却を検討した。

 しかし、敷地が80坪と広く、分割しての第三者への売却は、土地の測量に建替えと売却の承諾と経費が高く、採算が合わないことを確認。これまでのわだかまりを捨てて地主に働きかけることにした。

 地主との話し合いは時間がかかったが、第三者への売却の経費を考慮すると満足できる価格で合意した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地上げ屋に借地契約の継続を通告 (東京・大田区)

2011年10月21日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 大田区羽田地域に居住し、約30坪を賃借しているAさんは、大正時代に地主の勧めで借地することになった。

 終戦後火災で滅失するが、大工であった地主の手で新築される。その約10年後には地代の支払いが大変ならばと2階部分の建増しを勧めてくれた。その地主もAさんの親もなくなり、世代交代して数年経過した。

 平成2年突如「俺が地主だ。土地を買うか、借地権を売るか」と喚きたてられて驚き、知人に組合を紹介された。組合員になったことを地上げ屋に伝えるがその後は何事もなく、指定された口座に地代を振込むだけでよかった。

 しかし、今年8月Aさん宅を訪れた建設会社の社員より貴方の地主から土地譲渡を勧められているので、今後どうするのか問われて組合役員同席で交渉。借地契約の継続は当然権利との主張で契約書の作成を了承したのにも関わらず、後日Aさん宅を訪れて「買うか売るか」と迫る社員に契約の継続を通告。「鍛えられて強くなった」とAさんの頼もしい一言。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【Q&A】 借地権の譲渡

2011年10月03日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 【問】 転勤のため現在の建物と借地権を売りたいのですが、その際、どのような点に注意したらよいでしょうか。まだ地主には何も話していません。


 【答】 ご質問内容からみますと、土地を借りて建物を建築して住んでいたところ、転勤することになり、現在住んでいる建物と借地権を売ることになったようです。

 このように建物所有目的で土地を賃借した後で、借地権を第三者に売ることになった場合、地主との問題があります。最近は、借地権譲渡には、必ず地主の事前の承諾を要するとの条項が契約書に記載されている場合が多いのでご存知とは思いますが、借地権譲渡に当たっては地主の承諾が必要です。ただし、このように地主の事前承諾条項のない場合にも承諾を得なければならないと法律は定めています(民法612条)。

 建物を売買する場合は、通常は、建物とともに借地権も譲渡されますので、地主の承諾が必要になるのです。地主が借地権譲渡について承諾しない場合、借地人は借地権の譲渡の途がないのかというとそうではありません。このような場合、借地人は次のような方法をとることができます。代諾許可といわれるものです(借地借家法19条)。すなわち、借地人が借地上に存する建物を第三者に譲渡する場合、地主を相手方として、借地所在の管轄裁判所に対し、「地主の承諾に代わる許可」を求める申立てをすることができます。

 代諾許可の要件は次のとおりです。

(1) 第三者が借地権を取得しても、地主に不利となる虞れがないのにかかわらず、地主が承諾しない場合です。借地権の譲受人は特定していなければなりません。「不利となる虞がない」かどうかは、第三者の資力が十分で地代の支払いが間違いなくされることが必要です。土地・建物の使用方法が社会常識上普通になされる者であるか否かも考慮して判断されます。

(2) (1)の要件を満たした場合でも裁判所は許可するにあたて、①借地条件の変更、②借地人に財産上の給付(いわゆる名義書換料)を命じることができることになっています。財産上の給付は、鑑定委員会の意見を聴いて決定されます。その額は事情により相違がありますが、借地権価格の約10%程度と考えてください。

(3) 地主は借地人が許可の申立をした場合、自らが借地権の譲渡を受ける途も開かれています。地主からこの申立があった場合には、裁判所は地主に優先的に借地権買戻しを認めていますが、その場合の価格は、第三者に譲渡する場合から財産上の給付分を差し引いたものとなります。

 (*)裁判所の代諾許可が認められた場合、6ヶ月以内に借地権者が建物を譲渡しないとは、その効力を失う。ただしこの期間は、、その裁判において伸張し、又は短縮することができる(借地借家法51条)。

 

東借連常任弁護団解説

Q&A あなたの借地借家法

(東京借地借家人組合連合会編)より

 

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底地の買取交渉が決裂 (東京・大田区)

2011年08月30日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 大田区池上地域に約30坪の土地を賃借中のAさんは、父親の代からの組合員で、約20年前の入会している。

 当時組合事務所を訪ねたAさんは、契約更新を控えて地主から土地を返還してほしいので、「一代限り」の契約にしたいといわれての相談だった。横暴な地主の請求を拒否し、借地法に基づき引続き20年期間の更新契約を求め、従前通り更新契約書を締結させることが出来た。Aさんは11年前に死去されて息子さんが借地権を相続した。

 この程、地主の死去に伴い相続問題により、土地(底地)の買取、借地権の売却を不動産業者を介して申し込まれた。Aさんは、組合役員との相談に基づき、売るか買うかと迫る業者に、売値や買値を明らかにさせて交渉するが合意に至らず、従来どおり借地権を継続することと、「今後の交渉は組合を通して頂きたい」と申し入れた。

 後日、組合役員に不動産業者より電話があった。「Aさんが賃借権の継続を主張することは当然の権利で、売買等の交渉は打ち切ったのでご理解頂きたい」と言ってきた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地上げ屋に明渡交渉の終了を通告 (東京・北区)

2011年08月26日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 北区東十条の組合員であるAさんとBさんは、同じ地主と借地契約を結び各々結婚以来50数年、この地で生活してきた。1年以上前に突然関西の不動産業者(地上げ屋)が来て、地主より委任を受けたとのことで土地の明渡しを要求してきた。

 両人は組合へ全て依頼をしているという事で明渡しを拒否。その後業者は組合と話し合いを数回行い、明渡しの条件を提示。条件は①マンションに建替えるので完成後各々好きな部屋で一生生活してほしい。②それが不満であるという事であれば底地を買い上げたいというもの。組合としては両人とも高齢で住み慣れた場所を離れるわけにいかない。これ以上無駄な営業活動をしても無意味であると通告し、話し合いを終了させた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【Q&A】 地上げ屋の対処 どうしたらよいか

2011年08月03日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 (問) 私の賃借している土地(底地)が地上げ屋に買取られ、借地権(家屋)を売るか、土地を買取るかと求められて悩んでいます。


 (答) 新たな賃貸人なのかを土地の謄本等を提示させて確認し、地代の支払い方法も確認することが必要です。新賃貸人が確認できない場合や地代の受領を拒否された場合は、供託することになります。

 地上げ屋から家屋を売るか買うかといわれても恐れることありません。あなたが賃借人(借地権者)であること。さらに、家屋の保存登記がしてあれば土地が第三者に売られても対抗力があるので、臆することなく整然と対応することが大切です。

 土地の買取を検討する場合は、相手の提示額を考慮するのではなく、自らの経済状況を踏まえて家族と話し合い、生活に無理のない金額を提示し、協議が整わない場合は直ちに交渉を打ち切ることです。何も躊躇することはありません。何故ならあなたは、買取をお願いされている立場であり、あなたの提示する金額で折り合わない場合は、売買協議を打ち切ることは当然で、商法の原則です。よって、賃借人として地代の支払いを継続することを伝えれば、事は完了となります。

 従って長く話し合うことは必要ありません。長時間居座られて嫌な思いをするような場合は直ちに警察に連絡することが大切です。最も重要なことはイエス、ノーをはっきりと伝えて毅然と対応することです。

 

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地主が不動産業者に底地を売却 (東京・足立区)

2011年07月25日 | 地上げ・借地権(底地)売買

 足立区梅島で約12坪の土地を賃借しているAさんは、地主が土地を不動産業者に売却することを挨拶に訪れた営業社員から聞いた。

 Aさんは心配になり組合事務所に相談に行った。組合では、借地上の建物に本人名義の所有権の登記をしているかどうかによって対応が違うことを説明した。

 調べてみると両親と本人が三分の一の割合になっており、契約書は母と本人の名前になっていた。

 登記をしている場合には、新地主から明渡し要求にも、新規の契約締結の要求にも、地代増額の要求にも、いずれも応じないことができることが説明された。10月には業者に譲渡されるという話なので、知り合いの人に業者の名を告げると「地上げ屋」とのことだった。

 Aさんはその場で組合に加入することにした。

 

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