建物未登記を理由に地主が契約解除請求 （東京・荒川区）

　荒川区荒川4丁目で昭和59年にTさんの父親が29坪の借地権付きの中古住宅を購入した。その後に父親が他界し、後を追うようにその2年後に母親も他界した。

　残されたTさんら3人の兄弟は相続の名義変更もしないまま、平成14年に父親名義の家屋を地主の承諾を得て建て直し、建て替え後もも一切登記もしないまま今日に至った。

　ところが、地主は、最近になって公租公課の値上がりと近隣地代とバランスをはかるためと称して、今年の10月から現行地代月額坪544円を坪700円に値上げすると一方的に請求してきた。

　Tさんたち兄弟は長男が無職で生活が苦しく、到底地代の値上げには応じられないと回答したところ、数日後地主から、相続の名義変更も未了の上、改築後も登記せず、違法であるから契約を解除すると言ってきた。

　Tさんたちが建物の登記をしていないからと言って、地代は毎月きちんと支払っており、契約を解除するとの地主の主張は根拠がなく脅しである。Tさんは自分たちにも過失があったので至急に正常な手続きを行うが、値上げすることは今の状況から困難であり、今後も話し合いを行っていくことを申し入れた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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入居直後から修理トラブル続発 （東京・足立区）

　足立区内で建物を賃借していたAさんは10数年前就職のために、職場に近い池袋の不動産屋で1kの物件を斡旋され、合計30数万円を支払って入居した。　

　入居直後からトラブルの連続で、とくに水洗トイレの問題では不動産屋、系列管理会社に連絡しても、自分で対処するように言われ、何もわからず電話帳で業者を探し修理した。

　その頃は家主も知らされず、家賃との相殺も知らず、途中から現在の管理会社になって家主名も分かったが、TVアンテナ・感知誤動作・階上の騒音問題に悩まされた。その後組合に入会し、組合役員の助言で賃料改定、更新では一定の成果が出て、以後法定更新になり、家賃は据え置かれた。

　本年7月末の退去時に室内クリーニング代3万円を請求され、組合が窓口になり修理代・敷金の返還等で管理会社と交渉を続けている。

 

東京借地借家人新聞より

 

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【Q＆A】 借地権はどのようにすれば売れるのか

（問）　18坪の土地を賃借していた一人暮らしの80歳の母が亡くなりました。子供は2人ですが、2人とも他に家を所有し、実家に住む予定はありません。現在、地代は供託中で建物も30年以上経っていて、これからの管理も難しい状況で、できたら借地権を処分して、金銭に換えて弟と分けたいと考えています。
　借地権を譲渡することができると聞いていますが、どのような方法があるのか教えてもらえませんか。

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（答）　借地権を譲渡することは可能です。借地権はその土地の借地権割合（借地権価格と地主の持っている権利である底地権価格の割合、例えば6対4）による価格で第三者に譲渡できます。

　借地権を譲渡する場合は地主の承諾を受けます（民法612条）。地主の承諾が得られない場合や承諾料の額が合意できない時には、地主の承諾に代わる裁判所の許可を受ける方法（借地非訟手続）があります（借地借家法19条）。借地権を譲渡する場合は買主を特定した上で裁判所の譲渡許可承諾を受けます。その場合の裁判所の許可条件は承諾料として概ね借地権価格の10％で認められています。

　現状では借地権の買主を見つけるのは難しく、知り合いがいれば別ですが、借地権の譲渡は困難がともないます。

　借地権の譲渡以外では、次の方法があります。

①地主から底地を買い取りを所有権にしてから第三者に売却する。
②借地権と底地権を等価交換し、取得した土地を第三者に売却する。

①の場合は、借地権ではなく所有権なので買主が見つかる可能性は高い。
②の場合は、土地を分割するので、狭小な土地では難しいですが、分割後の土地が利用可能な広さがあればよい方法です。交換なので金銭の動きがなく地主側にも税制上の利点があります。

①②の場合も地主との取引は、前述の借地権割合に沿って行うのが原則で、取引内容について地主との合意ができないと成立しません。組合や顧問の弁護士さんと相談して慎重に事に当たることが大切です。

 

東京借地借家人新聞より

 

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 借地権割合は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられる。路線価は１㎡当たりで表示されている。借地権割合は路線価に続いてA～Gで区分され、A=90%、B=80%、C=70%、D=60％、E=50％、F=40％、G=30%と評価されている。

　東京23区の場合A～D評価で、C評価の場合が多い。Cの場合は借地権が70％で、底地権が30％とい割合になる。

　例えば、路線価が700Cと表示されていれば、1㎡＝70万円で1坪当たり231万円になる。路線価は公示価格の80％に想定されている。従って、1坪当たりの推定公示価格は231万円÷0.8＝288万7500円（①）。1坪当たりの借地権価格は①×70％（借地権割合）＝202万1250円（②）、1坪当たりの底地価格は①×30％（底地権割合）＝86万6250円（③）と評価できる。

　30坪の借地であれば、底地価格は③×30坪＝2,598万7500円であり、地主から底地を買う場合の交渉のベースになる。借地権を売る場合は②×30坪＝6,063万7500円がベースになる。

　なお、借地借家法19条による裁判所の譲渡許可の決定は、原則として6か月以内に譲渡を完了しないと失効する（借地借家法51条）。

 

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更地の３％の更新料と１０％の地代値上げ （東京・品川区）

　品川区に住むAさんは戦後間もなくこの地を借りて住んでいた。築60年以上経過した建物だが、私道の奥深くの旗竿状の敷地で再建築不可（註）のために建て替えもできず現在にいたっている。

　20年前の更新時には、父親が現役で働いていたこともあり更新料を支払って更新してしまった。今回、地主の息子で不動産業を営む者から詳しい計算書付で更地価格の3％の260万円の更新料の支払いと地代を10％値上げして更新するように請求された。

　様々なところに相談したところ知人から借地借家人組合があることを紹介された。７月に期間が満了していることもあり、急いで解決しないと権利が不安定になるのではないかという心配とこのような高額な更新料は支払えないと組合に相談にきた。

　組合では、出来たばかりの更新料解決マニュアルを紹介しながら、契約書には更新料支払特約がないことから支払う義務のないことを説明した。しかも、更新の条件に次回以降には更新料を支払う約定が入っており、その金額で合意できない時は不動産鑑定士の鑑定に従う旨の趣旨が記載されていた。

　直ちにこのような条件では合意できない旨を通知するとともに更新料の支払いを拒否し、法定更新で頑張ることにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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 （註）　建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならない（建築基準法43条1項）。従って、私道の幅が2ｍ未満の場合、建築基準法の制限を受け建築（建替）が難しい。

 

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