【1】「月島三丁目南地区」市街地再開発 意見書募集開始（〆切今月24日（金）消印有効）
「月島三丁目南地区」市街地再開発の都市計画案の説明会（都市計画法１７条）が、11月10日（金）に中央区主催で開催されました。夜18時半から始まり、22時半近くまで約4時間にわたり議論が紛糾致しました。
第24号でもお伝えを致しましたが、同日から南地区都市計画案に対する意見書募集が開始されました。中央区民の皆様はもちろん、再開発に伴って影響を受ける月島三丁目南地区内のお店や施設・教室をご利用されている方・利害関係人など誰でも提出ができます。〆切は同月24日であり、是非とも、皆様のご意見を中央区へ届けていただけますように、よろしくお願い致します（「意見書フォーマット」下記添付）。
【2】「月島三丁目北地区」市街地再開発 住民説明会 開催された。
「月島三丁目北地区」市街地再開発http://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/e/1d7028ff828827261e632454596753dcもまた、月島三丁目地区再開発準備組合主催による『中央区まちづくり基本条例』に基づく住民説明会が、11月11日（土）と13日（月）に区民センターで開催されました。
こちらは、南地区の再開発を約1.5倍にした規模でさらに巨大な開発です。高さは約200ｍ（199ｍと記載有り）、再開発エリア面積が1.5倍の1.5ha、住宅戸数が1.5倍の1120戸となっています。
【3】超高層再開発で知っておくべきこと
両地区の再開発が大きく動き出しました。
大規模再開発では、下町の人々の繋がり、下町の情緒、下町の風景、楽しい人付き合い、一人暮らしのお年寄りへの声掛け、お隣同士の会話、それら全てが無くなってしまい、月島の良き地域コミュニティの崩壊が大きな問題です。西仲通り商店街の存続の危機でもあります。その他にも多様な問題が現段階において明らかです。
そこで、再開発される場所に住む皆様・商売を営んでおられる皆様、その建物が建つこと自体や建設工事の影響を強く受ける場所に住む皆様など住民の皆様が、超高層再開発で知っておくべきことを、あらためて整理致します。
＜超高層再開発で知っておくべきこと＞
①両再開発とも、都市計画決定されておらず、決まったことではありません。
都市計画原案説明会、都市計画案説明会など今後開催されていきますが、いずれにしろ、都市計画として位置づけられるのは、中央区都市計画審議会の答申を経て、中央区長が都市計画決定をした時です。一応の日程の目安があったとしても、計画に問題があれば、その決定時期は伸びて行きます。
②まちづくりのありかたの方向性を決める主役は住民
まちづくりのありかたの方向性を決めて行くのは、まさに住民です。民間の一任意団体である再開発準備組合（南地区の場合、事務局員は大成建設社員）でもなく、準備組合コンサルタント（南地区：本郷計画事務所。北地区：大建設計。）でもありません。
出されている計画概要で本当にそれでよいのか、同じ住民である準備組合理事の皆様と、計画に影響を受けることになる周辺住民も含めた住民とが膝を突き合わせて話し合いを繰返して最終的な計画を作り上げて行くべきものです。
中央区は、準備組合に対しても、住民に対してもまちづくりの相談を受け付け情報提供をし、指導もする「平等な立場」にあります。
③地権者の皆様の土地建物所有権は“実質的”になくなります。
注意すべきこととして、地権者の皆様が現在お持ちの「土地建物所有権」と、超高層再開発でもつことになる「マンション区分所有権」は、法的な意味合いで同じ「所有権」であったとしても、その実質は、大きく異なります。
土地建物所有権：土地の資産は、未来永劫その時代の相場で評価され、株のように紙切れ同然になることはありません。建物資産は、建物の構造、経年劣化により、資産の目減りはありますが自身の考えでこの先、好きな間取りで建替え可能です。「土地」の相場は、その時の景気状況で、上がることもあります。所有権での資産価値はなくなりません。
マンション区分所有権：持つことになる区分所有権は、コンクリートの床なので、この先どんどん資産が償却していきます（会計上の意味だけでなく）。コンクリート住宅の償却率は低いですが、中古のマンション相場を見ても、消費者は新築マンションを購入する傾向にあり、中古相場の資産評価で経年でドンドン資産が目減りしていきます。「マンション区分所有」は、所有した時から、砂時計の砂が落ちるように所有権での資産価値が償却し、将来はほとんど価値の無い中古マンションになります。修繕積立金、将来の建替え費用は巨額です。
④地権者の皆様が出される都市計画手続きを進めることの「同意書」は自ら中央区へご提出下さい。撤回も可能です。
「同意書」は、ご存知の通り、自らの資産に直結する文書であり、周りに気を使って提出するようなものではありません。
両地区とも地権者の皆様に同意書を集める作業を、再開発準備組合がされているところです。同意書は、その宛先が「中央区長」であり、「再開発準備組合」ではありません。そのような文書は、再開発準備組合が集めるものでも、逆に中央区が集めに回るものでもなく、住民の皆様の意思で、中央区へ提出をするべきものです。そして、①同意書の提出がされたかどうか、②同意をしたかどうかという重要な個人情報は、区の責任において厳格に管理されるべきです。
南地区の場合、「もう決まったことだから」「同意書を出していないのは、あなただけだから」と言う準備組合コンサルタントの言葉を信じて提出してしまい後悔されていた方がおられました。一度出された同意書を撤回することは可能であることも申し添えます。ご不明な点は、ご相談下さい。
⑤中央区が都市計画の手続きに入るのは9割の同意率
住民の合意形成が不十分な状態で、中央区が都市計画手続きに入ることは致しません。住民の合意形成を図る一つの目安が、④の「同意書」を提出された者の割合です。都市計画審議会においても、論点のひとつになります。区は慣例（慣習法）として、月島地区の再開発では、今まで、「9割」の同意率で都市計画の手続きに入っています（H29決算特別委 資料198 下に添付）。
⑥日影被害では、都条例の日影規制の検討も必要
日影被害については、建築基準法56条の2に規制をおいており、それを受けて東京都も「東京都日影による中高層建築物の高さの制限に関する条例」を設けています。
両再開発が及ぼす日影は、「商業地域」だけではなく、「第二種住居地域（容積率400％）」に及ぼしており、都条例に抵触した場合、高さ制限を受けることになります。
⑦都市再開発法3条（施行区域の4要件）の該当性？
南地区の場合、同条3号で、土地利用が細分化していることの区の理由づけが、「0.6haに107棟あり、平均すると56㎡」では理由になっていない点や4号で、火災や長周期地震動等災害への脆弱性など含め都市機能の亢進に役立っていない点から、第一種市街地再開発を行ってよいという要件に合っていないために、（最終判断は裁判所が行う事柄ですが、）都市再開発法3条に抵触し違法である可能性があります。
北地区も4要件の該当性は、よく考える必要があります。
⑧両再開発を同時に行うことは、周辺地域に多大な影響を及ぼし不可能であること
南地区の工事期間は、平成33年（2021年）～平成36年（2024年）の4年間、北地区の工事期間は、平成34年（2022年）～平成37年（2025年）の4年間、すでに西仲通り商店街2番街で現在行われている「西仲通り地区」の工事期間は、平成29年（2017年）3月1日～平成33年（2021年）3月31日の4年間が予定されています。
「西仲通り地区」の一つだけでも、その振動・騒音に耐えられないという悲鳴が月島に住む周辺住民から出ています。
北地区と南地区の工事期間は、3年間重なりをもち、ほぼ同時進行で計画されています。大規模な両計画にはさまれた地区の皆様は、工事期間中、騒音・振動のため、生活の平穏が脅かされることが明らかであり、両工事の同時進行は絶対にあり得えません。
発想を転換して、両地区が力を合わせて、南地区1.0haと北地区1.5haを有効に活用し、両地区同時に低層の計画を考えていけば、すべて解決されるのではないでしょうか。
【4】「愛する月島を守る会」次回第15回勉強会
地権者・借家人・周辺住民ら住民有志で「愛する月島を守る会」の名のもとに定期的なまちづくりの勉強会が行われています。次回第15回勉強会は、11月20日（月）19時～あすなろの木（月島三丁目30-4飯島ビル1F）です。
北地区の皆様も是非、お気軽にご参加下さい。一緒に考えて行きましょう。
【5】超高層再開発に係る情報をさらに入手する情報源URL等
〇「愛する月島を守る会」でFBがあります。
〇月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業への予算執行差止めの住民監査請求及び住民訴訟関連の情報
1）住民監査請求提出時の記者会見（再開発問題の解説） 録画：
https://youtu.be/VbzLBTcofn4
2）同記者会見での質疑応答 録画：
https://youtu.be/isbUt_J6RlI
3）住民監査請求 本文全文
http://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/e/cda3b6b34f06be790ed1c3a51baba4cf
4）住民監査請求 陳述書
http://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/e/1851c918a63d242b1a4164c9b4158054
〇月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業関連記事 時系列
http://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/c/2df86e83a3a273c6e2adc6dcc1d5a0e5
〇月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業関連記事 時系列
http://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/c/797c7ab0fe8ffb9d195d5d4f4c8b35c6
〇＜超高層再開発で知っておくべきこと＞ ③記載で参照した情報
http://blog.goo.ne.jp/saikaihatsuwakomarimasu/e/7c572c41d7762c8df32740064e7b75f3
〇月島路地・長屋の良さやまちづくりの情報（個人的によいと思うもの）
1） 月島長屋学校 http://www.tsukishima.arc.shibaura-it.ac.jp/
2）FB 「佃・月島路地文化の保存と伝承」
など
平成29年11月13日
小坂こども元気クリニック・病児保育室
月島三丁目30-3ベルウッドビル2～4Ｆ
℡03-5547-1191 fax03-5547-1166
小坂和輝（文責）kosakakazuki@gmail.com
＊＊＊＊＊＊＊＊＊意見書フォーマット＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」に係る都市計画案について反対の意見書
〒104-8404
東京都中央区築地1-1-1 中央区役所5階
都市整備部 地域整備課 まちづくり推進主査 御中
住所：
氏名： 印
私は、この再開発事業に係る都市計画案について反対の意見書を提出致します。ご検討を、よろしくお願い申し上げます。
意見の内容：
従いまして、本都市計画案に反対です。
私は、月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業に係る「月島三丁目地区地区計画の変更」「高度利用地区（月島三丁目南地区）の変更」「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業の決定」を行わないことを求めます。
以上
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊月島三丁目南地区再開発事業 概要＊＊＊＊＊＊＊
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊月島三丁目北地区再開発事業 概要＊＊＊＊＊＊＊
＊＊＊＊＊＊＊＊＊決算特別委員会 資料198＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
