月島一丁目3,4,5番地の再開発についての、6月の委員会の経過を、区のホームページ上で掲載されている議事録を用いながら、ご報告いたします。http://www.city.chuo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/kankyou20090626.html
太字、下線は、小坂による。
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○小坂委員
月島一丁目3、4、5番地に関してお伺いします。
前委員から、附帯決議は守っていくというようなところの話が出ました。周辺住民との合意形成のところが気になりまして、そのあたりがどのように進捗しているのか、準備組合と周辺住民ですね。その方々との話し合いとか、十分にしていくということだったので、そのあたりは、去年の秋ごろから大分時間がたっていますので、どのような話し合いが実際になされて、周辺住民の方々はどのように納得されたのか、そのあたりを教えていただければと思います。これが1点目です。
2点目は、これで高さ190メートルが可能になるということの条例のようですが、190メートルの理由を教えてください。
3つ目が、月島にはそもそも建物の高さのルールがございました。この高さのルールが何のためにつくられていて、今回、それを破り190メートルという高さにしてよいとなったことの根拠をもう一度、改めて確認のために教えてください。
最後ですけれども、風害に関してです。
周辺住民が非常に心配していることの一つに風害というのがあります。風害に関しては、先ほども少しお話が出ましたが、この風害はとても考えなくてはならないことだと私は思います。高いビルを建てていけば、必ず風害というのが生じ、それによって実際にけがをしたりする人が出ると思います。風害は本当に評価していく必要があります。この風害に対してもう少し具体的に、区としてどのように取り組んでいくのか、そのあたりの考え方があればお示しください。以上です。
○望月地域整備課長
何点か御質問をいただいております。順次お答えいたしたいと思います。
まず、周辺住民の方とのお話し合いについてということでございますけれども、先ほどもお答えをしておりますけれども、準備組合のほうとしましては、今、内部のほうでの検討を深めるために、都市計画の決定の後にヒアリング等を行いまして、検討をこれから深めているという状況でございまして、都市計画の時点と大きな変化はまだございません。そういった中で、周辺の方へのお話につきましても、準備組合のほうの資料等作成準備が整い次第、調整を図りながら今後進めさせていただければと思っております。
それから、高さ190メーターが可能となるということでございますけれども、今回、昨年の12月の都市計画決定を受けまして、建築の条例として規定をしているわけでございますけれども、その中で建物計画を今後準備組合のほうで具体的な検討を進めた上で、その枠の中で計画をされていくものでございますので、実際に建つ建物の高さがまだ幾つになるということではございません。その高さの制限が今回定められたということでございます。また、その高さが可能になるということにつきましては、さまざまな基準の中で、適合しているということの中で、高さの限度というものが定められた。都市計画の中でもそういったもので定めておるところでございます。
それから、風害についてということでございますけれども、当然、あの周辺の環境に配慮するということは必要なことだと考えてございます。具体策につきましては、これまでも風環境に対しましては、植栽であるとかひさしであるとか、そういった形で対策を講じてきているところでございますけれども、今後、準備組合における事業の計画を深めていく中では、区としましてもそういった風関係に対する配慮、指導を行っていきたいと思っております。以上でございます。
○小坂委員
1つ、月島の高さの制限があったと思うんですけれども、それを今回の190メートルは破っているわけなんですけれども、そもそも月島の高さの制限をなぜつくったのか、それについて教えてください。
○望月地域整備課長
月島の高さの制限と申しますのは、今回のような面的に広く指定されています地区計画の中で高さの限度というものが定められておるもので、それが月島地区での高さの考え方という形になります。ただ、これは都市計画の段階でもいろいろ御説明しておるところでございますけれども、そういった個別建てかえを用いた地区計画を活用した個別建てかえと、面的な開発を含んだ形での高さ、そういった考え方がうまくバランスをとりながら月島地区での開発になっていくだろうと。そういったまちづくりがこれまでも行われてきております。
そういった中で、総合設計を使った際の高さの限度というものは地区計画の中でも制限するものがございますけれども、そういったものを含めながら、活用しながらのまちづくりが今後も進められていくだろうと、そういうふうに考えております。高さの限度としましては、先ほどの地区計画というものが、月島の地区の高さが一般的な高さの限度という考え方でございます。以上でございます。
○小坂委員
月島には総合設計の高さのルールがあるじゃないですか。それが今回190メートルということで、その高さと全然違う高さを区は条例として認めるわけですよね。その合理的な考え方といいますか、それはなかなか理解しづらいところがあるんですけれども。でしたら、そもそも総合設計ではなぜその低さに定めていて、今回はなぜ190メートルなのか、どうしても理解できないんです。総合設計ではそのルールで、それ以外ではいいということなんでしょうか。
○田村都市計画課長
月島の地区計画等に関する高さの考え方、それからその扱いの部分でございます。
月島には一般的な建てかえとしてのルール、そして地区計画が導入されてございまして、この中に高さの考え方が位置づけられてございます。これは、そもそも個別の建てかえを円滑に進めていただくということを望んでいる中で、建築基準法という全国一律の法律の中では必ずしも地域の状況に合った形での建てかえが難しいという状況がございまして、月島は平成9年にこの地区計画を導入したと。
内容等については、例えば路地について、本来であれば、従来の建築基準法ですと2階建て程度までしか建てられないところを、例えば3階が、鉄骨耐火の建物で可能になるというような緩和型の制度として、このルールを導入してございます。ただ、この導入をする際にも、一定のまとまりの中での計画であれば、この個別建てかえのルールを適用せずに、別の考え方で建てかえも可能とさせることも必要であるということの中で、今お話のございました総合設計制度については、別途の高さということで定めてございます。
これらを、地区計画の中で総合設計制度を定めました経緯といいますのは、この総合設計制度も建築基準法の中での許可ということの中で、都市計画とはまた別の手法として位置づけられているものでございますので、そういったものについての枠組みとしては、地区計画上のルールの中に位置づけておこうと。一方、今回の再開発のように、別に都市計画として個々にその内容等を御審議いただけるというような、そういった内容のものについては、また別のルール立ての中で、地区の中でそういった計画を可能とするということを、まずこのルールを定めるときに地域の方々との基本的なお話し合いの中で方向性について確認をさせていただいて、これまでにも運用をしてきているというところでございます。
今回、そういったことで、再開発事業については個別のプロジェクトという、個別の計画ということの中で、都市計画審議会においても御審議をいただいておりますので、従来の一般的な個別建てかえの適用となる地区計画のルールとは別のルールを新たに都市計画で定めまして、それらを建築基準法の関係する法令に位置づけるために、今回、地区計画の条例として追加をさせていただくというものでございます。以上でございます。
○小坂委員
総合設計での高さの限度は何メートルか、もう一度お願いします。
○田村都市計画課長
月島地区総合設計については、住居系で60メーター、商業で70メーターかと思います。以上でございます。
○小坂委員
ですよね。その60メートルとか70メートルの高さがその倍以上の190メートルになっているのがどうしても理解しづらいところであるわけで、やはり月島はそんなに高い建物が似合わないまちということで60やら70メートルをもともと考えられたと思うんです。それがこの190メートルがどんどん建つようなまちになっていくというところで、区の姿勢が定まっていないというふうにとられませんか。前回、第二回定例会での区長のお考えも、高いものは要らないというふうにとれる御発言も本会議の中でございました。
そういうところからして、1つ区が定めたものと大きく違うものがまた定められるという、区の中の人格といいますか、区の人格を考えた場合に一定していないんですね。60や70メートルでいこうと言っていたところが190メートルをよしとするという、その合理的な理由がどうしても理解できないわけなんですけれども、このあたりに関し、60や70メートルの倍よりさらにもっと高い190メートルになっているわけでございまして、基本的に60や70メートルで抑えようというのが区の考え方ではないですか。どうでしょう。
○田村都市計画課長
こちらの月島の地区計画を平成9年に導入をいたしました際には、今お話のございました総合設計につきましては、この地区計画の高さによる制限を適用しないということで、総合設計そのものについての高さの基準は定められてございませんでした。
ただ、平成9年の地区計画導入後に総合設計による幾つかの計画が行われまして、総合設計については、総合設計にそれぞれ基準がございますので、その基準による高さを許容するということで、地区の中で運用を開始したわけですけれども、やはり相当大きなものが計画をされると。なおかつ、それらの計画が都市計画審議会等にかからずに、建築基準法の範疇の中で建てかえが行われる、要するに認められるという、そういった仕組みになっていることがございまして、地域の住民の方々から、総合設計そのものについて、やはり一定の考え方を地区計画の中に位置づけておくことが必要ではないかというお話をちょうだいして、いろいろ地元の方々と検討させていただいた結果として、そういったものについては70メーター、60メーターというような高さを位置づけようということになったわけでございます。
面的な一定のまとまりのある中で、一定の規模の建物を計画すること自体は、地域の方も許容されているというふうに認識してございます。ただ、当然ながら、それらがすべて何でもかんでもということはない。一方、こういった再開発については、それぞれの計画において地域の方々の意見を説明する場、意見をいただく場あるいは審議会の場等で御審議をいただくということで、個々の計画についてはそれぞれ一定の計画内容について地元の方々の意見を反映させていただく、あるいは審議会等で意見をちょうだいしながら計画準備ができるというような状況がございますので、それらについてはそれぞれの計画手法に定められる基準の中で高さについては定めていこうというものでございます。
ですから、今、委員のお話がございましたように、60、70メーターの高さで月島をすべて制限しようということ、あるいは大きな開発をやめていこうということで住民の方々がこういったお話を区のほうにお寄せになられたというふうには私ども受けとめてございませんで、それぞれそういった必要のあるところでは必要のあるものを、やはりそういった必要なルールにのっとって定めていくべきだというのが地域の方々のお考えだというふうに私ども認識しているところでございます。以上でございます。
○小坂委員
わかりました。
では、今回は面的にということですけれども、その面的な広がりがある建物という場合の区の認識として、面的にというのはどれぐらいの広さを面的にというふうに定義していこうと今の段階において考えられているのか。その面的にという広さの定義があれば、教えてください。これが1点目です。
ほかのお答えに対してお伺いさせていただきますけれども、内部のヒアリングをするという相手はだれなんでしょうか。そのあたりをひとつお願いします。
周辺との話し合いはまだなされていないということで、よろしいんでしょうか。その場合に、周辺の方々は、そうしたら、何も言ってきていないんでしょうか。周辺の方々のお考えを区は今、どのように把握しているのか教えてください。
風害に関してであります。
これは、植栽をして対策をしていくということを1つ理解させていただきました。私が言いたいところは、やはり予算特別委員会でも話された内容でありますけれども、実際、建てられた後に風害がどれだけ起こっているかという評価をきちんとしていく必要があると思うんです。そのあたりの、建てられた後の評価をすることまで区としては考え方を持っているのか。それを評価して、大変風速が速いのが出るというのであれば、その植栽が足りなかったわけでしょうし、そうしたら、また改めて風害によって事故が生じないように対策を立てていかなければなりません。そのあたりの、建てられた後の評価というのはするお考えなのかどうか、そのあたりを教えていただければと思います。私が具体的に申し上げたかったのは、そのあたりにあります。
○田村都市計画課長
面的とのとらえ方ということでございます。
こちらについては、基本的には敷地個々の単位ではなくて、それが共同化等によって広がりを持っていくということになろうかと思いますけれども、活用する制度、手法等によってそれぞれの区域、必要となる面積というのが定められてございます。例えば、総合設計ですと500平米が最低の敷地単位ということになりますので、共同化等によって総合設計制度を計画するということになりますと、皆さんの敷地を合わせて500平米以上のまとまりをやはりつくるということが必要になってきます。そのほかの制度制度によって、例えば5,000平米以上のまとまりが必要であるというようなこともございますので、それは計画される内容、活用される手法によって、この面的なということの位置づけ、広がりについては個々ケース・バイ・ケースになってくるかというふうに思ってございます。以上でございます。
○望月地域整備課長
何点か御質問がございました。
内部のヒアリングということで、どの方が対象になっているのかということでございます。
これは準備組合の中で、都市計画の決定をされた後にさらなる意向把握ということで、権利者の方に対してのヒアリングを行っているという状況だということでございます。計画を深めていくために、この都市計画が定まった後、再度そういう方と行っている状況ということでございます。
それから、周辺の住民の方への説明はまだされていないのかということでございますけれども、具体的にはまだされておりません。ただ、ごあいさつ等をする、そういったことについては別にされているということでございますけれども、ただ、先ほど言いましたように、まだ計画の中身が都市計画の段階とまだ大きく変化してございません。相手から求められたらお話ができるという状況にまだ至っていないということもございますので、そういった点を含めて適切に、時期も含めまして調整、指導をしてまいりたいということでございます。
それから、風害についてでございます。先ほど植栽で対応していくということでの御説明をしたところでございますけれども、建てられた後ということで評価ということがどうかということでございますけれども、こういったことにつきましても、区としましてもこういった大規模な建物が建った際に、建てられた後の評価が、都市計画審議会に出された検証と合致するのかについても、今後そういった対応を含めて、計測等につきましては、事業者のほうをこれまでも指導しているところでございますので、そういったことを踏まえながら、今後も適切に対応させていただければというふうに考えてございます。
○吉田副区長
事業の評価については、既に具体的に実施をしておりまして、風害の問題もございますが、具体的に申し上げますと、例えば外構工事などにおいて、かなり立派に路面を石づくりなどでしてしまったために、逆に、障害をお持ちの方々にとって歩きにくいまちになっていたとか何かというようなことが随分起きてくるケースがございます。そういった点については、具体的に区のほうが事業者を指導しながら、そういった部分については是正をさせるというようなことを再開発事業についてはやっておりまして、風害につきましても、建築後、基本的には建って1年後まで風力等を測定いたしまして、極端なケースについては、当然、低層部、それから植栽、そういったもので対応するというようなことでの是正の方策をとっているところでございます。
○小坂委員
事後の風害の計測に関して、風の力などの計測に関してですが、それをするのは業者なのか、区なのか、その実施主体はどちらか教えてください。
○吉田副区長
実施主体は当然、事業者に義務としてやらせております。
○小坂委員
これは事業者がやりたくないとかいうことはなく、区が指導すれば結構うまく運ぶものなのか、もし業者がやる気がなければ、区がやっていくことまで含めて考えていかねばならないんじゃないかなと私は考えるんですけれども、区の指導でうまく運ぶものなんでしょうか。
○吉田副区長
再開発事業については、いわゆる竣工いたしましてから1年間、精算事務というのがございまして、補助金等を受けた公的事業でございますので、組合の解散の手続に至るまで1年以上の年月がかかりますので、そこの中で具体的に区が行政指導をしていくわけでございますので、やりたくないとか、やる気がないとかというような話が生じる余地はないわけです。
○小坂委員
では、確認させていただきますが、今回の月島一丁目3、4、5番地における開発が終わった後、風害に関して、ありやなしやにかかわらず、計測をきちんとしていただく指導をしていただけるということでよろしいでしょうか。
○望月地域整備課長
今回の市街地再開発事業につきましても、1年間の計測について指導をきちんと行ってまいります。以上です。
○小坂委員
では、周辺住民との合意形成に関してですが、ごあいさつはしたというふうな御答弁がありましたが、今、周辺住民はどのようなお考えなのかと区は把握しているのか、そのあたりはいかがですか。
○望月地域整備課長
その後、周辺の住民の方から直接区のほうに、私どものところに御意見等がまだ寄せられている状況ではございませんので、その部分は都市計画審議会の段階と変わってはいないと思いますけれども、そういったことにつきましても、今後、適切に調整を図りながら、準備組合の指導を行いましてやっていきたいというふうに思っております。以上でございます。
○小坂委員
適切にというところに関しては、やはりコミュニケーションが大事だと思うんです。その場合に周辺住民というのはだれを区は想定していて、その方々にどの段階で話し合いの場をつくるのか。あれだけ大変争点となった議題でございますので、そのあたりの合意形成がとても大事だと思うんですけれども、そのあたりの区の考え方をもう一度、すみませんが、僕は一番大事だと思いますので、お願いします。
○室木都市整備部長
月島一丁目3、4、5番地区の基本的な話し合いの関係でございますけれども、まず重要なのは隣地に立ってございます管理組合かなというふうな認識をしております。ただし、今後解体工事の説明、あるいは建物本体の説明ということになれば、当然、広い範囲での工事の影響等もございますので、そういう場合にはさらに広い範囲を対象とした説明があるというふうな理解をしてございます。
また、先ほどもございましたが、周辺から何か言ってきているかというような御質問でございますけれども、これに関しましては、昨年の11月以降、私どものほうには全くそうした意見が来ていないという状況でございます。以上でございます。
○小坂委員
では、ここに関しては本当に、合意形成が大事だと思いますし、準備組合がヒアリング等をして意向を把握して、何らかのものができたら、その段階において管理組合、他の周辺の管理組合に説明していくという区の姿勢であると確認させていただいてよろしいわけですね。
○室木都市整備部長
昨年来説明させていただいておりますように、今回の事業に伴って、北側にございます管理組合さんとは今後も話し合いを進めさせていただきたいというふうに考えてございます。これに関しては、先ほど来答弁させていただいておりますように、今後、適切な時期に実施してまいりたいというふうに考えてございます。以上でございます。
○小坂委員
以上です。
＊＊＊＊＊以上で、関連質問終わり＊＊＊＊
