再開発のリスク その３－１ 財産権利（所有権）

再開発の対象になってしまった人が不安になるのは
自身の財産権利がどう扱われるか？コレが以外にハッキリしていない

再開発エリアに組み込まれてしまい、再開発ビルに入る事になることが前提で
「再開発法」は出来ている。
土地建物所有権をマンションの区分所有権に変換されることが定義で
代替資産を手に転出する事は、特例的扱いに法は出来ている（税務も。。）

「再開発法」に具体的に所有権利者の財産の扱いを具体的に定義していない
地域地区の流通相場があり、形態構造の異なる土地建物を一律に規定出来ないのである。
具体的な運用は各都道府県行政（役人）の運用基準によって異なる。

具体的な財産の扱いについては、詳細に後日記事にするつもりなので
概要を続けたい。。


土地建物所有権を、マンション床の区分所有権にするには次のような手続きを取る。
再開発で問題になる「権利変換」だ。

雑に説明すると

土地建物所有権者の資産を第三者が算定する
　　　　　　↓
第三者が設定した再開発ビル・マンション床相場に置き換え
マンション面積をあてがわれる。
（個々の財産に合わせて、間取りを設計できないので間取りタイプで
　　お釣りが来るか、不足分の面積価格を負担する場合がある）


「権利変換比率」と言う、根拠の無い言葉までが行き交う、
他の地域で取材した時に聞いてビックリしたが、
「この地域で再開発をするとおおよその権利変換比率は１．４になります。」

この言葉を聞くと、自己の資産が４割り増しに評価される様に受け取れますが
とんでもない、その言葉に根拠は無い


ここで、権利形態を上記のように変換する事は
権利者にとって不利益になることがあるので、声を大にして申し上げたいのですが

土地建物所有権
持っておられる、土地資産は、未来永劫その時代の相場で評価されるが
株のように紙切れ同然になることはありません
建物資産は建物の構造、経年劣化により、資産の目減りはありますが
自身の頑張りでこの先、好きな間取りで建替え可能です。

マンション区分所有権
持っておられる、区分所有権はコンクリートの床なので
この先ドンドン資産が償却していきます、コンクリートの住宅は償却率が低いですが
中古のマンション相場を見ても、消費者は新築マンションを購入する傾向にあり
中古相場の資産評価で経年でドンドン資産が目減りしていきます。



この二つを比較して、ハッキリしますね。

土地の相場はその時の景気状況で、上がる事もあります。
所有権での資産価値はなくなりません

マンション区分所有は、所有した時から砂時計が落ちるように
所有権での資産価値が償却して、将来はほとんど価値の無い中古マンションになります。


子、子孫に財産を残したいのであれば、
再開発計画には乗れませんよね