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議案第98号『中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例』に対する意見

2018-12-04 23:00:00 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題
 議案第98号『中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例』に対する意見を、環境建設委員会で、委員外発言の時間を頂き陳述致しました。
 陳述時間が5分以内であったため、理由の記載は簡潔になっています。

 問題意識として、

 〇区民の皆様の大切な生命・健康・財産を直接的・間接的に奪う強制力をはたらかせる政策を作る場合の手続きの公正であるべきこと

 〇中央区や権利者と利益相反関係のある建設会社主導と思われても仕方のないまちづくりの真のあるべき方向性

 があります。

 実際に述べた内容は、後日の議事録でご参照願います。
 

******陳述要旨******

 議案第98号『中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の一部を改正する条例』(以下、「本条例案」という。)に対する意見を述べる。

 第一、手続き上の重大な瑕疵について。

●1、区道821号線が廃道されないままでの条例提案
本条例案のA地区には、区道821号線も含まれ、区道上にも建築物ができる前提で、建築物の制限をかけている。区道廃止を議会が認めたわけではなく、本条例案だけでは、まちづくりにおける「総合性・一体性の確保」がなされておらず、是認できない。

●2、都市計画決定が未実施の段階での条例提案
 月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業(以下、「本件事業」という。)が、7月30日開催の都市計画審議会(以下、「都計審」という。)における答申が出されたのみであり、本来区長ができるはずの都市計画決定の告示が本委員会当日12月4日までになされていない。都市計画決定後に条例提案されるという従来区がとってきたまちづくりの手続きへの違背があり、時期尚早であるため本条例案は是認できない。

●3、『月島ガイドライン』を上位計画とする地区計画の変更は無効
 当該都市計画決定の重要な根拠として、新基本構想作成以前の平成28年9月に策定された『月島ガイドライン』を上位計画とする理由づけがなされている。都計審でも議論されたように、本来下位の位置づけである『月島ガイドライン』を法的根拠なく上位計画としながら導いた地区計画の変更は法の建てつけに失当があり、たとえ、都市計画決定がなされたとしても、その決定自体、無効である。

●4、本件事業の都市計画案自体の作成過程における重大な手続き上の瑕疵について
 本件事業の都市計画案は、一民間の任意団体である「月島三丁目地区再開発準備組合」(以下、単に「準備組合」という。)が作成した案を、そのまま区の都市計画の原案として中央区が採用したものであるが、その過程において重大な手続き上の瑕疵がある。
まず、住民有志で準備組合の事務局を担うならともかく、株主の利益と、地権者や区の利益と利益相反する場合が生じることが明らかであるにも関わらず、準備組合の事務局は、〇〇建設社員が中心となって運営を担っている。「建設会社の提案を区が受け入れて、多額の補助金が投入される都市計画案を作成した」と懸念が生じてもおかしくなく、建築会社社員など利益相反を明らかに生む可能性のあるものを除外した準備組合運営で都市計画案作成をやり直すべきである。
 そして、実際に、公正中立であるべき準備組合の運営においては、上述都計審で明らかになった事実として、「7年間で2回しか準備組合から面会に来なかったという権利者がおられた」という。一部権利者を恣意的に排除して都市計画案を作成したことが疑われることから、再度、関係する権利者に平等に情報が行き届くことを担保したうえで、都市計画原案の作成段階からやり直すべきである。実際に「個別利用区制度」や「土地区画整理事業」の活用を望む権利者の声もあり、代替案の検討が十分に行われたかどうか疑わしい。
 さらには、本件事業では、区民の重要な財産である児童遊園の縮小と二階移設及び区道821号線の廃止がある。周辺地域への説明においても、それら重要な財産であるにも係らずそのありかたについて、準備組合及び区が主体的に運営する準備組合の前段階の会議体において、周辺住民に対する周知をきちんとした上での公開の議論がなされていない。憲法15条2項が謳う“全体の奉仕者”である中央区は、あらためて関係する住民に広く計画を周知し議論を深めたうえで、都市計画原案の作成をやり直すべきである。

●第二に、本条例案及び前提としての本件事業の内容面においても「容積率の最高限度を1000%、建築物の高さの最高限度199m」を許容することに規模の妥当性を欠いた重大な瑕疵があり、是認できない。施行区域設定も考慮すべきことを考慮せず指定した重大な瑕疵がある。
 すなわち、月島地区においては、本件事業住戸1160戸合わせて三つの超高層住戸2413戸が計画されており、それらによる急激な人口増加に応じた、社会的インフラがまったく追いついていない。月島の路地への車両流入が一日推計二千台増加し、交通事故・騒音・排ガスの問題が生じる。月島第一小学校の増築も必要になるとされているが、同校に増築の余地はない。災害時に対応できる人口規模も大幅に上回っている。
 高さ199mであることは、周辺地域にも、受忍限度のひとつの基準とする4時間を超す日影を広範囲にわたって生じ、かつて、日影規制があった場所も含まれている。
 建てられて日の浅い集合住宅や、中央区の街並み誘導型地区計画を信じ自らの力で建て替えをした権利者の住宅も、彼ら権利者が望む代替案の検討がなされることなく取り込んだ施行区域の設定のやり方は、明らかに経済合理性に反するとともに、信義則に反する中央区の対応と言わざるを得ない。

以上

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中央区都市計画審議会委員の皆様へ 7月30日開催の第2回中央区都市計画審議会における審議案件『月島三丁目北地区再開発』について懸念される点

2018-07-25 08:53:17 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題

都市計画審議会委員の皆様へ


 この度の平成30年7月30日開催の第2回中央区都市計画審議会における審議案件である『月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業(本件事業)』について、懸念される点が多々ございますため、それらのことを委員の皆様にもお伝えしたいと考えます。

 現在、月島西仲通り商店街周囲で、本件事業だけではなく、西仲通り地区第一種市街地再開発事業(西仲通り地区事業)と月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業(南地区事業)を合せ、3つの大規模再開発がなされるにも関わらず(●資料1、●資料2)、それら事業に伴う生活住環境及び教育環境に及ぼす影響が住民に示されておりません。それら影響がきちんと住民に知らされたうえで、十分な議論を経て合意形成が図られるべきですが、現状は、都市計画手続きだけが先行しています。
 すなわち、本件事業に対する都市計画原案への意見書数(総数73通108人、賛成10通13人/反対63通95人)、都市計画案への意見書数(総数63通230人、賛成15通16人/反対48通214人)の状況は、それぞれ賛成より反対が圧倒的に優位な状況にあります。平成30年3月29日開催の都市計画原案説明会や平成30年5月21日開催の都市計画案説明会において出された意見も、本件事業に対する問題点を指摘するものが大半でした(『都市計画原案説明会 議事要旨』 『都市計画案説明会 議事要旨』参照)。

●資料1


●資料2

 

 本件事業における主な問題点を、具体的にご指摘させていただきます。

<本件事業の主な問題点>

一、日影被害について

 中央区は、浜離宮以外に日影規制がございません。しかし、日影規制がないからと言って、再開発に伴いどれだけでも周辺地域の日照を奪ってよいわけではなく、建築基準法その他の公法規制に適合していても、4時間以上の日照阻害は受忍限度を超えて違法であるとする裁判例が出されています(東京高裁平成3年9月25日判決)。実際に中央区でも用途地域が「商業地域」指定である晴海五丁目西地区開発計画でも4時間以上は住宅に日照を奪わないように配慮した内容が環境影響評価書に記載されており(●資料3)、「第二種住居地域」及び「商業地域」指定である月島三丁目は、晴海五丁目より厳しい受忍限度の基準が設けられるべきところです。
 日影被害については、一級建築士による分析のもと、本件事業により4時間以上の日照阻害が生じることを指摘した詳細な意見書が近隣マンションにお住いの方々から中央区に届けられました。この意見書を提出された方々は、自らの意見書が要約されることなく、そのまま原文の形で都市計画審議会の委員の皆様に届けてほしい旨の請願『「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業」に係る意見書提示についての請願(請願第5号)』も議会に提出されました。
 どのようにこの意見書が実際に要約されて委員の皆様のお手元に届けられているかはわかりませんが、本件事業が、上述裁判例にあった受忍限度を超え違法ともいえる4時間以上の日照阻害を生じることを同請願の紹介議員のひとりとしてご指摘させていただきます。

●資料3 日影部分のみ抜粋


一、都市計画で求められる規模の妥当性の疑義について、特に近隣小学校の教室数の絶対的な不足について

 本件事業等による過剰な住宅の供給(本件事業1160戸、南地区事業750戸、西仲通り地区事業503戸)は、急激な児童数の増加と教室数の不足(●資料4)をもたらし、月島第一小学校の増築を余儀なくさせますが(●資料5)、増築に伴う同校の教育環境の悪化が甚だしく、本件事業は、都市計画に求められる「規模の妥当性」を有しているとは到底言えません。また、現在素案の段階であり、今後、委員の皆様が審議されることとなる中央区全域の『地区計画の改定』が目的とする「定住住宅に対する容積率緩和の廃止」という人口回復策から舵を切る現在の区のまちづくりの政策と相反しています。
 委員の皆様には、月島第一小学校に増築する余地が本当にあるのか、狭い校庭をこれ以上狭くしてよいのか、そこで教育を受ける子ども達の目線に立って同校の現場を見学頂きたいと考えます。
 月島第一小学校の許容量にあった規模に、本件事業の規模を縮小すべきではないでしょうか(南地区事業も同様)。本件事業における容積率1000%の緩和は、経済合理性のみを重視し過ぎであると考えます。

●資料4 月島地域のみ抜粋


●資料5



一、区道821号線の廃道について

 
 生活道路として使われている区道821号線を廃道すること自体、廃道の要件である道路法10条1項の「一般交通の用に供する必要がなくなった」とは認められないため、同条文に反すると考えます。
 さらに、本件事業で自動車流入が一日約1000台増加する試算であり(●都市計画案説明会 配布資料27頁上段参照)、近接する南地区事業と西仲通り地区事業の両再開発により生じる流入増加にも合わせて対応するために当該区道の存続は必須です。一方通行も多い月島路地の交通の混乱をもたらす虞があることから廃道ができないと考えます。

●都市計画案説明会 配布資料27頁上段参照



一、本件事業と南地区事業の近接した大規模再開発の二事業が、ほぼ同時期に工事を行うことについて

 本件事業と南地区事業は、工事期間がほぼ重なり(本件事業2024年-27年、南地区2023年-26年)、工事の騒音・振動・粉じんや車両の危険性など月島の住環境に深刻な影響がもたらされます。
 月島三丁目の同じ町内で近接した大規模な再開発工事を同時期に行うことが可能なのかどうか、工事車両が狭い月島の路地に溢れないかどうか、中央区からこれらを説明する資料は提示されていません。両工事に挟まれる住民の過大なご負担を考えるのであれば、少なくとも工事期間をかぶらないようにする配慮が求められると考えます。


一、本件事業と南地区事業の二事業、場合によっては西仲通り地区事業も合わせた三事業について環境影響評価をすべきことについて

 本来、東京都環境影響評価条例では、高層建築物の新築の場合、「高さ100m以上かつ延べ面積10万㎡以上」で環境影響評価が実施されることとなっており、本件事業は対象になるはずですが、月島三丁目が「良好な環境を確保しつつ都市機能の高度化を推進する地域(条例第40条4項)」(=「都市再生緊急整備地域」)と指定さているため、その場合には環境影響評価は「高さ180m以上かつ延べ面積15万㎡以上」で実施されることとなります。
 本件事業が、延べ面積の点で対象事業から外れるとしても、近接する南地区事業を合わせた規模は、環境アセスメントが要求される都の基準である延べ面積15万㎡をはるかに上回る約23万㎡(南地区約8.2万㎡、北地区約14.5万㎡)であることを中央区は重大視すべきです。
 二事業、評価項目によっては三事業を合せた環境影響評価をなすことは、上述の日照阻害や交通問題、工事の影響、社会的インフラの不足等住民のご不安な点について、正確な情報が提供されることに繋がります。環境影響評価を実施して、都市計画法で求められるまちづくり行政手続における説明責任(『都市計画運用指針』Ⅴ参照)を中央区が果たすべきであると考えます。

 
 まだまだ、問題点がございますが、重大な点を五項目ご指摘させていただきました。

                                      
 意見書や説明会で出されたご意見が指摘しておりますこれらの問題点が、7月30日開催の都市計画審議会において、十分にご議論いただけますようにどうかよろしくお願い申し上げます。
 
 月島の防災性の向上、老朽化した建物の更新、空き家問題、老々介護や独居高齢者の見守り等の地域課題の解決の必要性は強く感じており、再開発自体を全面否定するつもりはございません。
 月島の再開発問題について地域住民の有志で定期的な勉強会を開催している「愛する月島を守る会」の皆様は、少額の自己資金での共同建て替えの代替案も検討されています。超高層再開発の一案に固執することなく、再開発の手法を、オープンな形で議論をする場ができないものかと考える次第です。

 長文にも関わらずお読み頂き感謝申し上げます。



平成30年7月24日

中央区議会議員
小坂和輝
東京都中央区月島3-30-3-2F
電話03-5547-1191/fax03-5547-1166
メール kosakakazuki@gmail.com


根拠資料:
●資料1 私の作成スライド 三事業の比較 
●資料2 中央区の作成スライド 三事業の位地図
●資料3 晴海五丁目西地区開発計画 環境影響評価書について
●資料4 中央区作成資料 『晴海新設校開設を想定した推計』
●資料5 中央区作成資料 『小学校児童数増加に対する今後の対応について』
〇都市計画原案説明会 議事要旨 1頁のみ



〇都市計画案説明会  議事要旨 1頁のみ



〇「愛する月島を守る会」作成『月島の路地文化を引き継ぐ小さな再開発』 一部のみ抜粋


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普通地方公共団体は、住民が公の施設を利用することについて、不当な差別的取扱いをしてはならない(地方自治法244条第3項)

2018-07-12 11:04:07 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題
 地方自治法244条3項を根拠に、別荘における水道料金と、一般家庭の水道料金の差が不当に大きいことを違法と判断されています(最決平18.7.14 平18重判行政法)。

 事務局員が建設会社社員で構成された一民間の準備組合の言い分だけを取り上げて、児童遊園の利用において縮減・二階への移設や、区道を廃道することは、同様に、差別的な扱いにあたらないのだろうかとふと思いました。

****地方自治法*****

(公の施設)


第二百四十四条 普通地方公共団体は、住民の福祉を増進する目的をもつてその利用に供するための施設(これを公の施設という。)を設けるものとする。


2 普通地方公共団体(次条第三項に規定する指定管理者を含む。次項において同じ。)は、正当な理由がない限り、住民が公の施設を利用することを拒んではならない。


3 普通地方公共団体は、住民が公の施設を利用することについて、不当な差別的取扱いをしてはならない
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皆さまからお預かりした「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業」に係る都市計画(案)に対する意見書を、有効な消印を持って提出致しました。

2018-06-05 23:00:00 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題

 皆さまからお預かりした「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業」に係る都市計画(案)に対する意見書を、意見書提出最終日である6月4日の有効な消印を持って中央区に提出致しました。

 多数の意見書を、お預かりさせていただきました。

 感謝申し上げます。

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「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業」に係る都市計画(案)に対する私の意見書(提出済み)、締め切りは明日6月4日消印有効

2018-06-02 23:00:00 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題

〒104-8404 東京都中央区築地1-1-1 中央区役所5階

都市整備部 地域整備課 御中   

                   氏名:  小坂 和輝     印

 

 私は、「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業」(以下、「本件事業」という。)に係る都市計画(案)(月島三丁目北地区地区計画の決定、月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の決定及び月島三丁目地区地区計画の変更)(以下、「案」という。)についての反対の意見書を提出致します。

 

 ご検討を、よろしくお願い申し上げます。

 

意見の内容:

 

第1、都市計画原案に対して出された意見書に対し、中央区の考え方についての回答を明示すべきであるにもかかわらず、明示せずに都市計画案の公告・縦覧手続きに入った手続き上の重大な違法について

 

1、都市計画原案への応答せずに、都市計画案公告・縦覧手続きに入った違法

 

 2月28日に都市計画決定がなされた「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」は、先行して同様の都市計画手続きが取られました。都市計画原案への意見書が受け付けられた後、引き続き進められることとなった都市計画案の公告縦覧及び説明会において、区民からの意見書を受けて、どういう判断から都市計画原案から都市計画案に移行することをよしとする判断に至ったのか、区民にはまったくわからないままに手続きが進められました。

 せめて、都市計画案の説明会やその添付資料においては、都市計画原案に対してどのような内容の意見書が出されたのか、その意見書に対する区の考え方の回答文を提示すべきです。

 残念ながら、今回の原案への意見書の処理においても、中央区の考え方をご提示していただけないまま、都市計画案の公告・縦覧手続きへと進められました。平成30年5月21日開催の都市計画案の説明会において、「では、なぜ、原案の意見書を受けていながら、都市計画案の公告・縦覧手続きに進めたのか」と区民から質問されたにもかかわらず、合理的な理由が中央区から提示されませんでした。

 私は、原案の意見書において、「原案の説明会では、答えるべきであるにもかかわらず、説明会の場では回答ができていない事項が複数ありました。時間がないからと質問が残っていたにも関わらず、強制終了をされています。原案説明会で、中央区は説明責任を果たしきれていないわけなので、原案の意見書に対する回答を必ず、もし、手続きが進めば、都市計画案の提示の段階で、ご提示いただけますようにお願いいたします。」とお願いいたしましたが、聞き入れられることなく手続きが進められています。

 行政手続法42条で国の意見書への応答義務が定められ(同法46条でそれらの考え方の地方自治体が尊重すべき義務が定められています。)、かつ、区民からの意見書への応答義務について意見が届けられているにも関わらず、中央区は、真摯なる応答を区民から届けられた意見書に対しなされませんでした。

 説明責任を果たさないまま、計画ありきで進める中央区の姿勢は改められるべきであるし、今回の場合は手続き上の重大な瑕疵であると考えます。なぜならば、もし、原案の段階で、出された意見書に対し、中央区の考え方が示されていたなら、その中央区の考え方を知ってさらに多くの区民が、都市計画案に入るべきでないと考え、それら意見が今回の募集において出されていたかもしれません。

 説明責任・応答義務を果たされない都市計画手続き上の重大な瑕疵があり、その瑕疵がなかったなら、都市計画案に進めるべきではないという方向に判断がなされたかもしれないため、公正な手続きを経ることのなかった本件事業は、区民の意見を反映したものと言えない以上は、都市計画として決定ができないものと考えます

 

2、もともと、都市計画原案の意見がどうであれ、引き続き都市計画法上の手続きである都市計画案の公告・縦覧に入るスケジュールを決めていたという、区民の民意を無視し、原案の意見書が反映されることの区民の期待権を侵害した違法

 

 都市計画原案の公告縦覧のスケジュールは、平成30年3月29日に都市計画原案の説明会がなされ、都市計画原案の意見書提出の〆切日は、平成30年4月19日でした。一方、平成30年5月21日に都市計画案の公告縦覧に入ることを区報の平成30年5月1日号で区民にお知らせをしています。

 区報掲載のスケジュールでは、平成30年5月1日号に掲載する場合においては、その掲載原稿の締め切りは3月20日で、校正締め切りは3月29日、最終的な原稿の仕上がりは4月18日となっていました。

 区は、たとえ、予定ありきであったとしても、329日の都市計画原案説明会で、計画を進めるべきでない意見が、進めるべき意見より圧倒的に多く出されている状況を鑑みて、平成30521日に都市計画案の公告縦覧に入ることを延期できたはずです。少なくとも、届いた意見書を確認のうえ、都市計画案の公告・縦覧に入るべきかやめるべきか、入るとしてもいつにすべきかを決めることができました。

 しかし、中央区がとった姿勢は、都市計画原案説明会で出された意見や都市計画原案への意見書の内容をなんら考慮にいれることなく、平成30521日の都市計画案の公告縦覧に入りました。都市計画原案の意見書の〆切4月19日をまたずして、4月18日に平成30年5月21日に都市計画案の公告・縦覧の手続きに入るというお知らせが入った区報平成30年5月1日号の原稿の確定版ができあがっていることから明らかです。

 平成30年5月21日開催の都市計画案説明会では、中央区は、都市計画原案に出された意見書を読み込んだうえで、都市計画案の公告・縦覧手続きに入った旨の説明をされました。スケジュールから逆算した上記の分析からすると、都市計画案説明会でなされた都市計画原案に出された意見書を反映して都市計画案の公告・縦覧手続きに入ったとする説明は、明らかに矛盾があります。

 おそらく、現場の区の職員は、届いた意見書を必死に読み込まれたことに疑いはないと思われますが、その一方で、その職員の努力や分析をさえも受け入れない中央区のまちづくり行政の組織としての硬直的な姿勢があったと類推致します。

 私は、自分の意見書を提出するのに合わせ、ご希望のかたには、意見書をご持参いただき、区民の意見書を一緒に同封して郵送させていただきました。意見書を持参されたかたとお話しして、区民の皆様は、必死の思いで意見書を書かれておられたことを存じ上げております。

 予定ありきで、都市計画案の公告・縦覧手続きを進める今回の区の姿勢は、区民の書いた意見書が都市計画案に反映されるという区民の期待権を踏みにじり、違法であると考えます。

 このような違法な行為の経過を経た本件事業の都市計画案は、今後も区民の期待権を踏みにじる違法な手続きを繰り返すことがありうる以上は認めるわけにはいかず、再度、予定ありきでない都市計画の手続きのやり直しを求めます

 

 

第2、本事業及び案に、都市計画手続きに入るべき事業として中央区が採用することの正統性がないことについて

 

1、住民の「まちづくりに参加する権利」が不当に排除されている点について

 

 まちは、多様な構成員からできています。その一方、住み働く街の「まちづくりに参加する権利」は、まちの構成委員のだれもが平等に有しています。誰もが、等しく、区道がどうあるべきか、防災対策がどうあるべきか、公園や児童遊園がどうあるべきかを考え協議する、「まちづくりに参加する権利」があると考えられます。そしてその「まちづくりに参加する権利」は、平成30年3月開催の第一回定例会でも区長答弁で中央区民にはその権利を有することが確認されています(●資料1)。

 その「まちづくりに参加する権利」が、不当に侵害されているのが、月島三丁目北地区のまちづくりです。本事業の素案の作成過程において、まちの構成員に知らせないままに、区道の廃道や児童遊園の2階移設が決められ、それが都市計画案として提案をされています。民間の任意団体である「月島三丁目地区再開発準備組合」(以下、「準備組合」という。)作成の案は、公正な手続きを経たうえで、まちの住民の意見を反映して作られたものではありません。一部のまちの構成員だけの意見だけを採用して、都市計画案として本当によいのでしょうか。

 児童遊園の2階移設も区道821号線廃道も反対をする声が多数存在しています。中央区は賛成反対の両者の意見を聞きながら、都市計画案を策定すべきでした。中央区が準備組合からの一方の意見だけを鵜呑みにして児童遊園の2階移設や区道821号線廃道をするのは、全体の奉仕者(憲法第15条2項)とは言えず、一部の準備組合だけのための奉仕者となっていないでしょうか。

 近隣住民にまちづくりに参加する権利を保障しないまま準備組合は、児童遊園の2階移設と区道廃道等を行っています。「まちづくりに参加する権利」を保障せずに作られた原案及び案に、都市計画手続きに入るべき事業としての正統性はないため、都市計画案としては無効であり、廃案とすることを求めます

 なお、周辺住民の皆様は、準備組合との話し合いを求めておりますが、例えば、愛する月島を守る会から、3月の話し合いで準備組合から説明がいただけなかった部分の説明をいついただけるか6月1日の期限で回答をお願いしましたが(●資料2)、6月4日段階でお返事をいただけていない状況です。

 準備組合に公共事業を担う自覚をもとに説明責任を果たす姿勢があるか、大いに疑問です

 

2、都市計画手続きに入ることを求める地権者らの同意率の低さについて

 

 地権者の同意率は、8割程度であり、月島地域の同意率は9割(平成30年中央区議会予算特別委員会 資料207参照)で都市計画手続きにいままで入って来たことの慣習法に反しています。

 現段階では、不十分な同意率であるため、本事業の案は一度廃案とし、都市計画手続きの入ることの同意率を高めてから再度提案されることを求めます

 なぜならば、このように低い同意率のままで進めても、今後の都市計画手続きにおいて合意が得られないことによる無駄な労力の浪費と長期化が予想されるからです。

 

3、「密集市街地総合防災事業」補助金を得るための協議会の委員構成が偏っており、また、その決議が不公正であることについて

 

 国からの補助金「密集市街地総合防災事業」を得るには、「月島地区密集市街地総合防災協議会」による本件事業の防災事業計画への位置づけが必要です。その協議会の構成メンバー自体が偏って編成されており、恣意的に補助金が第一種市街地再開発事業に誘導される可能性があります。

 すなわち、「月島地区密集市街地総合防災協議会」の構成メンバー自体が、規約3条第1項にあるように、①中央区長、②月島一丁目西仲通り地区市街地再開発組合理事長、③月島三丁目地区市街地再開発準備組合理事長、④月島三丁目南地区市街地再開発準備組合理事長、⑤独立行政法人都市再生機構東日本都市再生本部晴海都市再生事務所長の5名に限定され、民間からは、月島地区の第一種市街地再開発事業のための準備組合や再開発組合の理事長が当てられています。

 本来、協議会は街の防災性の向上を図るべき計画を立てる場であり、国土交通省公表資料『密集市街地総合防災事業(平成27年度創設)』においても事業要件として「複数の主体(地方公共団体、都市再生機構、地方住宅供給公社、民間事業者、地域防災組織等)が連携する協議会があること」とされており、単に再開発事業を推進する者たちの連携を図るのではなく、まさに地域の防災対策の推進のために必要な人材によって構成される必要があります。

 再開発を推進することを目的とした偏った人員配置では、再開発を推進する計画内容に偏ってしまいます。お互いが補助金をもらう立場にあり、他の構成員が行う再開発計画に意見することはないでしょう。

 また、同協議会はいつ開催されるかの通知もなく、非公開の場で決められています。中立的な第三者の監視の目が入らないために、補助金申請のために、恣意的な協議会運営がなされるおそれが多分にあります。昨年3月は、月島三丁目南地区の新たな計画の位置づけという計画改定にも関わらず、持ち回り決議で済まされました。

 国は、このような偏った委員から構成される協議会の不公正な決議である防災計画に補助金を出すべきではないと考えます。

 公正中立な委員構成にしたうえで、月島地域の密集市街地総合防災計画を立てることからやり直すことを中央区に求めます

 

 

第3、中央区の説明責任義務違反の重大な瑕疵について

 

 この部分は、都市計画原案でも、意見書として書いたにもかかわらず、都市計画案説明会含め中央区の考え方が、まったくというほど明らかにされないままに、都市計画案の公告縦覧手続きに入られました。

やむをえず、都市計画原案でお届けした内容を繰り返し、記入させていただきます。

この部分に回答なく、都市計画案の公告縦覧に進めたことは、たいへん遺憾であるし、公正な手続きの違反にあたる部分のひとつと考えます。

 

1、都市計画決定権者である中央区の説明責任について

 

 「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業」について、私たち住民は、この事業が住民とその対象地区の住民と地区周辺の住民の生活環境に及ぼす多大な影響について、中央区から十分な説明を受けていないと感じています。「まちづくり基本条例」(平成22年10月1日施行)では、①開発事業における事業者の説明義務とともに、②事業者に対する中央区の指導、③中央区による開発事業が行われる地域の区民等との協議義務が定められています。とはいえ、残念ながら今日に至るまで、事業者からは一般的な再開発モデルと開発区域内の公共施設の公益についての説明しかおこなわれておらず、私たちが必要としている再開発により開発区域内の地権者や近隣在住の住民(以下「被影響住民」とする)に生ずる不利益の程度に関する具体的な情報の提示はほとんど行われていません。つまり、この再開発事業が、長期的にみて、私たちの住環境をよい方向に更新するのかどうか、また月島地域の公共の福祉に資するものなのかを判断するための材料が十分に与えられておりません。この事業計画が、月島地区の公共の福祉の増進に繋がる最適な計画であるかは、事業計画(素案)の履行により創出される公共の利益と、被影響住民が懸念する再開発により生ずる不利益の程度を考慮要素とした比較衡量を通じて多角的な視点から検証されるべきと考えます。その検証を区民への情報公開と協議を積み重ねて十分に行う責任を、都市計画決定権者である中央区は有します

 私たちは長期間にわたる再開発のプロセスと再開発により生じる不利益について、様々な不安を抱えております。都市計画決定の前に、中央区は、再開発計画による被影響住民が被る不利益の程度に関する調査を行い、被影響住民である月島地区の区民との協議を、十分な情報提供にもとづき行うことを求めます。

 中央区は、この事業の正当化するのに必要な行政計画手続き(例えば土地利用規制緩和や都市計画決定)のうえで、計画決定者です。行政手続法42条には、「命令等制定機関は、意見公募手続を実施して命令等を定める場合には、意見提出期間内に当該命令等制定機関に対し提出された当該命令等の案についての意見(以下「提出意見」という。)を十分に考慮しなければならない」とあります(同法46条は、地方公共団体の42条の規定の努力義務を定めています)。この意見書を含めて、今回の意見書公募で提出される意見が「十分に考慮され」たことを、中央区が公の場で示さない場合、違法である可能性があることを申し添えておきます。

 

 私たち住民は、「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業」を正当化する中央区の都市計画決定が、地域の公共の福祉の増進に繋がりうるかを判断するための材料として、以下の項目の不利益の程度について情報の提供を住民に行うことと、計画決定の際の考慮要素として十分に考慮することを中央区に求めます。

 

(1)再開発対象地区の居住者、特に高齢者にどのような身体的・精神的負担等の不利益について

 

 長い期間を要する再開発のプロセスが、再開発対象地区の居住者、特に高齢者にどのような身体的・精神的負担等の不利益を与えるのかについての研究蓄積をまとめた調査結果の提示を求めます。調査結果がない場合には、すでに再開発が行われている事例がある月島地区で聴き取り調査を行うことを求めます。

 調査結果を書面にまとめ、都市計画案説明会や住民説明会など公開の場で、①再開発に伴う不利益の程度と、②その受け容れること(以下「受忍」)が公正かを判定する判定基準を示したうえで、③その判定基準を用いて本件再開発に伴う不利益が受忍限度内であることを、在住者に書面と口頭によって提示・説明してください

 また、そのような負担、不利益を軽減するために講じられる具体的な方策があれば、それもご提示ください。

 

(2)再開発対象地区の居住者の将来の費用負担について

 

 権利変換後に等価交換によって新築の高層の集合住宅に住むことを決めた場合、いくらの固定資産税、管理費、修繕積立費などの諸費がかかるのか。①長期的な見通しと現状・従前の金銭的な負担と比較した従後の金銭的な負担の差による不利益の程度について、具体的な数値を提示しながらの情報提供をお願いします

 事業者の「現時点では分からない」「今はいえない」は、まったく判断材料になりません。

 居住者らは、この試算もわからないまま「都市計画手続き入ることの同意書」を提出されています。この同意書の取り方は、あまりにも不公正・不当です。②上記①の情報提供を居住者に行ったうえで、再度、同意書を取り直し、その同意率の9割以上をもって、中央区が今後の都市計画手続きを進める参考にすることを求めます

 

(3)再開発対象地区の居住者の中で、中央区の指導のもとに自らの力でまちの更新を行った者への説明について

 

 建て替えをしたばかりの地権者宅や、中央区の指導のもとに、高額の建て替えやリノベーション費用をかけて低層長屋を維持してきた地権者宅に対する、不利益の程度や、不利益をさけるための代替案等の検討過程に関する十分な説明と賠償についての詳細な説明がなされることを求めます

 

(4)建設工事に伴う騒音・振動・ほこりなどの生活住環境の悪化について

 

 過去のデータに基づき、再開発の工事による環境の変化(騒音や埃など)が、周辺住民の耐えうる範囲であることを示す具体的な数値(見込み)の提示を求めます

 現在行われている西仲通り地区再開発では、近隣住民から長期にわたる工事により、自宅の窓が開けられない、洗濯物が外に出せないなどの声もあがっていると聞いております。特に子どもや高齢者の健康への影響による不利益の有無を判定する判定基準を示したうえで、その判定基準を超える不利益を周辺住民が被ることがないかを説明する義務を果たすことを求めます

 

(5)複合的な日照阻害・風害などの影響について

 

 東京都と中央区は、月島地区に居住する住民との合意形成を経ずに月島地区全域を「都市再生緊急整備地域」に指定しました。その結果、高度利用を前提とした複数の地区計画による土地利用規制の緩和の結果、地区内には複数の高層建築物が新設され、これからも新設される予定です。

 再開発後、周辺環境や周辺住民に与える既存・建設中・三丁目北地区を含む月島地区で計画中の全ての高層建築物からの複合的な日影による日照阻害・風害の影響が、月島地域住民の耐えうる範囲(受忍限度内)であることを、過去の再開発の調査事例からまとめ、中央区は、周辺住民に具体的な判定基準として提示したうえで、その判定基準を超える不利益を周辺住民が被ることがないかを説明する義務を果たすことを求めます

 なお建築基準法にはこの複合的な影響に関する定めがないことから、個々の地区計画の事業者にはこの複合的な影響に関する建築基準法上は法的な責任を有しないかもしれません。ただし、複数の高層建築物の新設を正当化する土地利用規制緩和の決定権者は中央区であることから、複合的な影響の受忍にともなう周辺住民の不利益(複合日影による日照阻害)に関する責任の所在は、中央区にあるものと理解します。中央区は、土地利用規制緩和の決定権者の責務として、この複合的な影響の受忍に関して被影響住民の方々を説得できなければ、これまでに築かれてきたコミュニティーでの友好的な人間関係が崩れてしまいます。もし具体的な数値の提示が不可能である場合は、周辺住民に聴き取り調査をおこない、住民の受忍限度を把握したうえで、住民説明会などの公の場で複合的な影響が受忍限度を超えないことを説明する義務を果たしてください

 この受忍限度の判定基準の策定にむけては、住民としても区との協働作業に積極的に取り組む所存でおります。

 

(6)行政手続法第42条違反について

 

 以上の意見に対する真摯な書面での回答と、具体的な情報提供を求めます。以上のことが行われるまえに、中央区が都市計画決定の手続きに進むことは、行政手続法上、問題であると考えます。

 仮に、中央区ならびに中央区都市計画審議会が、本意見の考慮と必要な調査、検証、説明、公開の場における被影響住民との協議を経ずに事業計画を審議、都市計画決定を下した場合、事業者は多額の費用を投下して新設される高層建築物らの基本設計を開始するという実態が生じるから、事業計画(素案)は既成事実となります。その場合、中央区ならびに中央区都市計画審議会は、区民である被影響住民が懸念する再開発による不利益の程度を調査して、合理的な緩和策の有無を探索するという行政手続法第42条で定められた要考慮義務を果たさないまま、区の土地利用規制緩和(例:容積率1000%の許可)と区補助金交付の決定を行うことになり、行政手続法上、違法になりうるものと理解しております。少なくとも同法46条で、国の規定の趣旨に則り、地方公共団体も行政運営における公正の確保と透明性の向上を図るため必要な措置を講ずるよう努めなければならないとされているのだから、その努力を中央区もするべきではないでしょうか。

 きちんと、行政手続法の趣旨に則り、区民である被影響住民が懸念する再開発による不利益の程度を調査して、合理的な緩和策の有無を探索することをもとめます

 行政手続法上違法でないと言えると考えるのであれば、その理由のご説明をお願いします

 

【行政手続法】

(提出意見の考慮)

第四十二条 命令等制定機関は、意見公募手続を実施して命令等を定める場合には、意見提出期間内に当該命令等制定機関に対し提出された当該命令等の案についての意見(以下「提出意見」という。)を十分に考慮しなければならない。

(地方公共団体の措置)

第四十六条 地方公共団体は、第三条第三項において第二章から前章までの規定を適用しないこととされた処分、行政指導及び届出並びに命令等を定める行為に関する手続について、この法律の規定の趣旨にのっとり、行政運営における公正の確保と透明性の向上を図るため必要な措置を講ずるよう努めなければならない。

 

 

第4、本事業及び原案の違法性について

 

 たとえ、都市計画案が正統性を有していたとしても、本事業及び案は、都市再開発法、道路法、東京都環境影響評価条例などの規定に違法であり、都市計画決定すべきものではないと考えます。

 以下、理由を述べます。

 

1、都市再開発法第3条3号及び4号違反について

 

 本事業の行う地域は、まちの機能として著しく不健全とは言えない地域であり、また、本事業によりまちの機能の更新も、その規模の妥当性を欠いた計画からまちの社会的インフラにかける負荷が大きすぎることと超高層ゆえの災害への脆弱性のために、まちの機能が更新したとは言えません。

 このような状況のもと、施行区域要件に合致するとすることは、裁量権の逸脱濫用であり、許されません。都市計画案は、都市再開発法3条の施行区域要件に合致しない場所での第一種市街地再開発事業を前提としており、違法なため廃案とすることを求めます

 

2、道路法違反(10条1項)について

 

 本事業では、区道821号線を一部廃道する計画です。この区道廃道は、緊急車両通行含め近隣住民の交通の便に多大な支障を来し、月島1丁目、3丁目町内の交通全体に影響を及ぼすこととなってしまいます。

 また、本事業(359台)と月島一丁目西仲通り地区再開発(166台)及び月島三丁目南地区再開発(221台)により駐車場だけでも合計746台増加し、それに伴う自動車交通量はさらに増加することが考えられます。実際に、月島三丁目南地区事業では、一日にその事業単独で700台の自動車交通が増加することが推計されています(本年2月1日都市計画審議会配布資料 参照)。本事業(月島三丁目南地区の1.5倍の規模)と西仲通り地区(月島三丁目南地区の0.7倍の規模)の事業の規模を比例して考えると、本事業は、1.5倍の1050台で(都市計画案の区の資料では、約1,000台増加すると示されました。)、西仲通り地区は、0.7倍の490台であり、3事業合計すると2240台の自動車交通が単純計算で路地に増加することが考えられます。区道の一本でも廃道によりなくなると迂回路の負担は倍増し、路地における自動車の騒音・振動・排ガスや自動車と歩行者・自転車事故が急増することが容易に想像がつきます。従って、道路法上、区道821号線は廃道ができないと考えます。区道821号線廃道を行わないことを求めます

 廃道により月島の当該エリアの交通に及ぼす深刻な影響がないということの根拠をお示し下さい

 

 道路法に反する点を詳述させていただきます。

 道路法(以下、法)で、「一般交通の用に供する必要がなくなつたと認める場合」を厳格に解釈し、路線の廃止や変更の手続きを取らねばならないといえます。

 道路法の趣旨目的から、「都市における街区づくりと道路網については一体性と統一性が要求され」るとするならば、以下の(1)~(3)のどれかに該当する場合は、廃止や変更ができるが、それらがないと逆に廃止や変更が出来ないと解釈できると考えます。

(1)道路の新設又は改築によつて存置の必要がないと認めた場合

(2)地域の開発事業等公益上特に廃止を必要とするもので、道路管理上支障がないと認めた場合

(3)付近交通の実情、沿道土地の情勢の変化又はその他の事由により交通上支障がないと認めた場合

 今回の場合、特に(2)に適合するかですが、道路法の目的は、「交通の発達に寄与し、公共の福祉を増進することを目的」(法1条)があるし、道路管理により、「地域住民の日常生活の安全性若しくは利便性の向上又は快適な生活環境の確保を図る」(法17条4項)ことが目的であるならば、今回の廃道で、月島三丁目、一丁目の交通が遮断されることになり、地域住民は、不便を被ります。

 また、廃道にならない側の区道は、一方通行から、両側通行に変更され、交通事故の危険性がますことから、地域住民の日常生活の安全性の低下、快適な生活環境の確保がなされていないとことなり、結果、今回の廃道や変更は、交通の発達に寄与せず、公共の福祉の増進にも寄与していません。

 従って、北地区第一種市街地再開発事業で計画された区道の廃止変更は、道路法に反し、違法ではないかと考えます。

 少なくとも、月島三丁目地区市街地再開発準備組合は、今回の区道廃道で、①月島地域の道路環境に影響がでないことの証明と、②両面通行にすることによる安全性に支障がないことの証明、③できうるなら、両面通行にはせず、一方通行のままにすることの方策の十分な検討が必要であると考えます

 あるいは、道路法10条1項を単純に解釈し、「一般交通の用に供する必要がなくなったか否か」で判断するならば、現状、区民は、区道821号線を使用しているし、本件事業その他の再開発でさらに自動車交通が2240台月島の路地において増加するため、区道821号線は一般交通の用に供する必要性が高まり、道路法101項の廃道条件に該当しないため、区道821線廃道は、違法であると考えます。         

 

【道路法 条文参照】

 道路法10条1項

 都道府県知事又は市町村長は、都道府県道又は市町村道について、一般交通の用に供する必要がなくなつたと認める場合においては、当該路線の全部又は一部を廃止することができる。路線が重複する場合においても、同様とする。

 

3、東京都環境影響評価条例違反について

 

 本事業と月島三丁目南地区再開発事業の二つの事業の規模を合わせると、高さ190mと199mの二棟で延べ面積約23万㎡と大規模な事業計画となり、都環境影響評価条例の対象要件(高さ180m以上、かつ、延べ面積15万㎡以上)を優に超えます。主体は異なっても、同時期に行われる以上、周辺住民に多大な工事の影響、建設後の影響の負荷をかけるわけであるから、二つの事業をあわせた形で環境影響評価を行うべきと考えます

 東京都環境影響評価条例では、第40条2項において、「知事は、一又は二以上の事業者が相互に関連する二以上の対象事業を実施しようとするときは、これらの事業者に対し、これらの対象事業について、併せて前項の規定により調査計画書を作成し、提出するよう求めるものとする。」と実際に事業者が異なれど、相互に関連する場合に併せた形で環境影響評価を行うべき規定をしており、本事業と月島三丁目南地区再開発事業を併せることで月島の密集市街地の防災性の向上を目指しており密接に関連をしていると言え、規模が対象事業の規程であれば、併せて行うべき事業であるはずです。

 この規定も鑑みれば、超高層の二つの計画を併せた形の環境影響評価書を作成せずに都市計画手続きを進めることは、東京都環境影響評価条例の趣旨に反し、都市計画手続きを進めることは許されないと考えます。

 直ちに、両事業を併せた環境影響評価を行うことを求めます。法の文言に合致していないからと言って、やらないことの理由にはならないのではないでしょうか。周辺住民の立場に立った判断を、中央区行政の皆様にお願いしたく考えます

 

 

第5、本事業を抜本的に見直すべきことについて

 

 第3のごとく、区は、説明責任を果たしていない以上、本事業に関する都市案の是非は、そもそも判断ができない。

 私達の調査からわかる範囲で考えても、本事業を抜本的に見直すことを求める。

 

1、規模の妥当性について

 

 月島三丁目南地区再開発(以下、南地区)は、地上50階高さ190m750戸の超高層建築の計画で、本事業である北地区再開発は、地上59階高さ199m1120戸で規模として南地区の1.5倍のさらに大きな計画です。現在、区内の高層建築物の1位が51階建て199.9mの「聖路加タワー」であり、2位が44階194mの「晴海トリトンスクエアX棟」です。聖路加タワー級が、せまい月島三丁目内に2棟建つイメージであり、多数の住宅供給は、月島第一小学校の学区変更及び増築の影響をもたらし、都市計画案の規模が妥当であるとは到底いえません。

 都市計画上、規模が妥当ではないと考えられるため、本事業を抜本的に見直すことを求めます

 都市計画上、本事業の規模が妥当であると判断する理由をお示し下さい。

 

2、社会的インフラが追い付いていない点について

 

 すでに、施行区域内には、保育園と障害者グループホームが存在しています。

 保育園(月島3-1-11、1階、2階部分)は、平成21年11月1日に開設された定員30名の認証保育所A型「ポピンズナーサリースクール月島」です。本件事業では、既存保育所部分は住宅となり、定員90名、約700㎡の保育所が、A地区2階に整備となっています。

 障害者グループホーム(月島3-1-11、3階・4階部分)は、「社会福祉法人東京都知的障害者育成会」が運営する「ピアつきしま」です。本件事業では、B-1地区に再整備するとなっています。

 保育所定員が、本件事業の前後で60名の増員のみで再開発の規模に対しわずかの増加でありこれでは、本事業が新たに生じさせる保育ニーズの規模さえまかなえていません

 

【北地区再開発事業1160戸に伴う単純な人口推計】

1)北地区再開発事業の総戸数 1120戸+40戸=1160戸

2)日本の平均世帯人員:2.47人(国民生活基礎調査 平成28年)

  1160戸×2.47人=2865.2人 2865人が増える

3)2865人を、中央区の人口割合(H29.4.1)で見ると、

年少人口0-14歳(12.83%):2865人×0.1283=367.6人(0-5歳は、123人)

生産年齢人口15-64歳(71.45%):2865人×0.7145=2047.0人

老年人口65歳以上(15.72%):2865人×0.1572=450.4人

 

 単純な推計でも、0-5歳は123名が本事業により増加し、その半分が保育園に通うとしても60名であり、上述の60名の増員分の規模と等しくなります。

 少なく見積もってこのようであり、本事業による保育園の定員増は、本事業が生み出す保育ニーズにさえも対応しきれていません。

 障害者グループホームの内容も充実の内容が不明なまま、案の提案は不当です。大至急、障害者グループホームの充実の内容を明らかにしてください

 

3、わたし児童遊園2階移設問題について

 

 北地区では、一民間の任意団体である準備組合側の意見のみを聞き入れ、わたし児童遊園を2階に移設する計画がされています。

 公園を利用する多くの区民に影響を与える話であり、都市計画手続きに入る前に周辺住民への説明会の開催や、「わたし児童遊園のあり方検討会」のような区民を交えた検討組織を立ち上げ、スーパー堤防化の手法について検討を行うべきと考えます

 

 

4、広範な日影被害について

 

 南北両計画は、広範囲に及ぶ日影の影響を周辺地域にもたらします(●資料3)。施行区域が隣接しているため、単独の影響だけではなく、複合日影の問題も生じることになってしまいます。

 そもそも日影規制がないというが、日影規制をなくす手続きにも住民への説明責任を果たしたとはいえない瑕疵があり、日影規制がないこと自体無効である可能性があります。

 複合日影による日照権の侵害が受忍限度を超えるため、超高層を前提とする案は許されないと考えます。

 本件事業により、日影を4時間生じる区民がお住いのマンションが存在します(●資料4)。中央区は、日影の受忍限度4時間をひとつの基準においており(晴海五丁目西地区開発計画 環境影響評価書 参照)、本件事業は、その受忍限度を超えることが明らかであり、計画の変更をすべきです

 

5、商店街への深刻な影響について

 長期間の建設工事により、商店街の業務に重大な支障を来してしまいます。また、広場をつくることで、商店街の3番街と4番街の連続性も切れてしまい、また、下町の情緒もなくなり、それを求めて月島に集う人も減少し、深刻な西仲通り商店街への影響を及ぼします

 従って、本事業を抜本的に見直し、月島の路地長屋の風景を残したまちの再生に転換することを求めます。

 

6、代替案の検討が行われていないことについて

 

 「容積率を消化するため高層にする。事業費をまかなうために高層になる」との12月15日に準備組合コンサルタントの説明がなされました。

 再発計画の規模を縮小したり、歴史的な建造物や街並み等を保存する手法として、「個別利用区制度」が「都市再開発法第70条の2」に新設されました。本制度は、代替案として十分に検討に値すると考えます【国会答弁 参照】。しかし、準備組合及び中央区は、「個別利用区制度」を検討されておりません。

 また、小規模の共同建て替え案等について、北地区準備組合としては検討されていないし、そのような手法があることを地権者に説明をされていないということでした。

 超高層の一案だけの検討で、地域に計画を受け入れることを強いるのは、計画自体が練られていないことを示します。どのような事業でも、複数案の中から最適な計画を選んでいくべきものです。

 中央区は、共同建て替えの場合の利点・不利益と、超高層の場合の利点・不利益をきちんと地権者や周辺住民に示すことを求めます。さらに、区は、資金面の解決策の提案まで踏み込んで、まちづくりの手法の指導や住民の建て替え相談に乗ってこられたのでしょうか。「街並み誘導型地区計画」の導入をしたのみで、建て替えが進まなかったと結論づけるのは、やるべきことをやっていないといえます。

 「愛する月島を守る会」からは、共同建て替えの具体的な計画案も提案(●資料5)されており、資金的にも、少額の資金で再開発ができることを私達は提案で示しています

 区においても、共同建て替えで用いられる資金の支援策のメニューの多様化とその指導をし、それでも建て替えが進まない場合にはじめて、今回のような面的な再開発を選ぶべきだと考えます。まずは、もう少し、共同建て替えや個別建て替えによる月島の再生に向けた指導に努力をすべきであると考えます

 

【国会答弁 参照】都市再開発法に「個別利用区政度」を新設する法改正に当たっての国会で政府参考人(国土交通省都市局長)栗田卓也氏答弁

 

〇栗田政府参考人 

 個別利用区制度についてのお尋ねを頂戴しております。

 現行制度上、市街地再開発事業は、施行地区内の既存建築物を全て除却する、従前の権利者は事業により整備される新しい再開発建築物に権利変換を受ける、これが原則でございます。

 今回創設される個別利用区制度は、既に高度利用されている建築物ですとか、あるいは歴史的な建築物、こういったまだまだ価値のある有用な既存ストックを個別利用区内に存置または移転する、そのまま使うということを可能とする制度でございます。

地権者にとって、あるいは地方公共団体等の施行者にとってのメリットということでございます。

 地権者にとりましては、これまでの市街地再開発事業では、新しい再開発建築物に入るか、地区外に転出するかという選択肢しかありませんでした。今回の改正によりまして、個別利用区内で従前の居住あるいは業務活動を続けることができるという選択肢がふえることになります。また、もちろん現在の生活環境やコミュニティーを維持しながら再開発事業による地域活性化の効果を享受する、こういったこともあると思います。

 地方公共団体等の施行者につきましては、既存建築物を有効活用するということで、新たに設ける再開発建築物を必要以上に大きなものとしないで済むということになり、いわば地域の身の丈に合った事業を組成することができるといったようなメリットですとか、あるいは、既存建築物を活用したいという住民のニーズに応えることができるということは、事業を進める上での合意形成が円滑になるといったようなメリットもあるものというように考えておるところでございます。

 

 

第6、ご高齢のかたの健康を害さない、十分な配慮を

 

 最悪、この大規模な再開発を強行することとなったとしても、ひとつだけお願いがあります。

 再開発に伴う移動は、精神的にも身体的にもかなりの負担があります。

「愛する月島を守る会」が主催して、「月島一丁目西仲通り地区再開発」の経験されている方のお話を実際にお伺い致しましたが、負担が大きく、実際にご家族が体を壊された経験談を話して下さいました。

北地区の施行区域内のご高齢の方の複数人から、再開発の影響による健康への不安を話されています。

 ご高齢のかたには、一度の引っ越しで済む配慮をお願いいたします。例えば、B-2街区あるいはA街区の商店街側にそれらご高齢のかたの住居を配置計画し、かつ、先に建設を完成させ、その後、ご高齢のかたを引っ越しし、それによって、その方にとっての再開発は終わるという形をとることをお願いしたく考えます。

本事業は、施行区域面積が1.0haと広大であり、このような配慮は可能であると考えます。

 

以上

 

<添付資料>

 

資料1、平成30年3月中央区議会 第一回定例会 本会議

 

資料2、平成30年5月29日付「愛する月島を守る会」から「準備組合」宛てに出した説明会の開催のお願いする趣旨の文書 写し

 

資料3、月島三丁目北地区再開発と月島三丁目南地区再開発さらに月島一丁目西仲通り地区再開発を併せた複合日影図

 

資料4、本件事業により生じる日影の影響図と、測定された部屋からの本件事業の完成前後の窓から見える景観シミュレーション

 

資料5、愛する月島を守る会 作成の代替案

コメント

月島三丁目北地区都市計画(案)意見書〆切間近!最終日6月4日(月)23時までいつものように「あすなろの木」(月島三丁目30-4)でお待ちします。

2018-06-01 23:00:00 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題

 月島三丁目北地区の都市計画(案)に対する意見書〆切が近づいて参りました。

 6月4日(月)までです。(消印有効)

 最終日6月4日(月)23時までいつものように「みんなの子育て広場 あすなろの木」(東京都中央区月島3丁目30-4)でお待ち致します。

 お持ちいただいた意見書は、有効な消印を得る形で、責任を持って中央区にとどけさせていただきます。

 月島地域大規模再開発の問題点 YouTubeスライド映像(三分弱):https://youtu.be/W9Q6JYfrWLs

 
<住民から出されている主な意見>

①そもそも超高層開発の必要性や妥当性がないこと

地上59階高さ199m1160戸の巨大マンション建設の必要性がない、不必要な開発。低層にしてほしい。開発の範囲や代替案は、十分検討した結果であるか。

②超高層開発の将来的な不採算性、周辺のマンション価値も低下

新聞報道もなされているが、59階建てを建設して需要と供給が見合うか、将来マンション価格が値下がりした場合の責任を負うのか。スラム化もありうる。

③超高層開発に伴う人口急増がもたらす膨大な負荷

人口増加に対し公共施設不足。月一小のキャパシティも超えるが増築に反対。

④超高層開発に伴う甚大な弊害(工事:北2024-27年,南2023-26年)

風害、日影被害(日影4時間を超える方が生じ、受忍限度を超える)、工事に伴う粉じん被害等が問題である。ほぼ同規模50階190m750戸の超高層が南地区にも建ち、工事期間もほぼ同時では、月島の住民の受忍限度を超える。

⑤ご高齢のかたが、二度の引っ越しには耐えられない、健康を害す。

再開発を経験されている方々のお話によると、再開発の引っ越しで、体を壊されている方が実際に出ておられる。一度の引っ越しで済むように配慮すべき。

⑥月島の地域コミュニティの崩壊、西仲通り商店街への悪影響。

下町の人々の繋がり、下町の情緒、下町の風景、楽しい人付き合い、一人暮らしのお年寄りへの声掛け、お隣同士の会話、それら全てが無くなってしまう。

⑦住民の合意形成が未達成、同意率9割とする区の慣例違反

住民の合意形成が不十分。都市計画手続きを進めることの同意率が8割で進めることは、月島地域の再開発ではなされておらず、中央区の慣習法とも言うべき「9割の原則」違反である(H30中央区議会予算特別委 資料207)。

⑧都市再開発法3条違反(施行区域の4要件に該当していない)

3号要件で、土地利用が細分化していることの区の理由づけだけでは理由になっていない。“著しく”不健全な土地利用とは言えない場所での再開発である。

4号要件で、火災や長周期地震動・長周期パルス等災害への脆弱性、ご高齢のかたの孤立化の問題など含め都市機能の亢進に役立っていない。

⑨まちづくりの民主的な手続きの違反、話合い無く公園の二階移設。

住民と話し合いの上で、工程を進めてほしい。早急に進めないでほしい。全地権者に対して高額な管理費・修繕積立金などの具体的な内容は聞かされていない。関係する地区内の住民や周辺住民に一切知らされずに権利者の一部の者だけで計画が作られ、まちづくりの民主的な手続きに反している。

⑩公正な建設工事入札の担保ができない

準備組合事務局員が五洋建設社員で建設工事入札で公正さが担保されない。

⑪公共事業を行うに当たり、「月島三丁目地区再開発準備組合」が作成した案を、住民の案とする正統性がない

都市計画(案)の提案は、民間の一任意団体である「月島三丁目地区再開発準備組合」作成のものを区が鵜呑みにしている。施行区域内権利者の同意さえ約8割で低く、「個別建て替え区域」を設ける等の代替案が十分検討されず決められたものであり、施行区域内の住民の提案として受け入れる正統性がない。

⑫区道821号線の廃道は、道路法上許されない。路地の自動車問題。

道路法では、廃道が許される場合を、「一般交通の用に供する必要がなくなつたと認める場合」と定めている(道路法10条1項)。区道821号線は、路地の一方通行路として現に利用されると共に、同再開発後、1000台/日の車の乗り入れが増加する中(南と合わせれば1700台/日)、月島の路地に車渋滞が生じる。

 


*******意見書フォーマット******

〒104-8404 東京都中央区築地一丁目1番1号 中央区役所5階
都市整備部 地域整備課 御中

「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業」に係る都市計画(案)についての意見書

                 住所:        

                 氏名:            印

 私は、この再開発事業に係る都市計画(案)についての意見書を提出致します。ご検討を、よろしくお願い申し上げます。

意見の内容

 

 

 以上

(提出締切り、6月4日(月)消印有効)

*愛する月島を守る会 事務局(月島三丁目30番4号、電話03-5547-1191、fax03-5547-1166)に最終日64日(月)午後11時までにお届けいただけましたら、有効な消印を得る形で責任を持って中央区に届けます。



*******中央区ホームページ**********************
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/kokoku/tsukisan_kita.html 

公告および縦覧する都市計画(案)

月島三丁目北地区の開発計画に伴い、月島三丁目北地区地区計画の決定、月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の決定および月島三丁目地区地区計画の変更をするものです。

(1)東京都市計画地区計画月島三丁目北地区地区計画の決定
<対象区域>
中央区月島三丁目地内
(2)東京都市計画第一種市街地再開発事業
月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の決定
<対象区域>
中央区月島三丁目地内
(3)東京都市計画地区計画月島三丁目地区地区計画の変更
<対象区域>
中央区月島三丁目地内

縦覧期間および意見書の提出期間
平成30年5月21日(月曜日)から平成30年6月4日(月曜日)(閉庁日を除く)
午前9時から午後5時
注記:意見書を郵送で提出する場合は、平成30年6月4日(月曜日)の消印有効

縦覧場所および意見書の提出先
外部サイトへリンク区役所5階都市整備部地域整備課(外部サイトへリンク)
〒104-8404
東京都中央区築地一丁目1番1号

注記:中央区民および利害関係人の方は意見書を提出することができます。

縦覧図書
理由書、計画書、位置図および計画図を縦覧期間中掲載いたします。

月島三丁目北地区地区計画の決定(理由書、計画書、位置図、計画図)(PDF:1,795KB)

月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の決定(理由書、計画書、位置図、計画図)(PDF:1,095KB)

月島三丁目地区地区計画の変更(理由書、計画書、位置図、計画図)(PDF:3,586KB)

その他の図書については、縦覧場所でご確認ください。

説明会の開催
都市計画案の内容について、説明会を開催いたします。

日時:平成30年5月21日(月曜日)午後6時30分から
終了次第、閉会します。
会場:区役所8階大会議室



お問い合わせ
地域整備課まちづくり推進担当
電話:03-3546-5447




コメント

月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業で計画される区道821号線廃道は、道路法第10条1項「一般交通の用に供する必要がなくなつたと認める場合」に反し違法であると考えられます。

2018-05-24 08:31:41 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題

 月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業で計画される区道821号線廃道は、道路法第10条1項に反し違法であると考えられます。

 個人的に苦い経験である平成29年度の司法試験の行政法で類似の市道廃道の違法性に関する問題が出題されています。
 司法試験の事例では、「Y市の市道の廃道は違法である」という結論を導き出す立論は可能です。

****道路法*****
http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=327AC1000000180
(路線の廃止又は変更)


第十条 都道府県知事又は市町村長は、都道府県道又は市町村道について、一般交通の用に供する必要がなくなつたと認める場合においては、当該路線の全部又は一部を廃止することができる。路線が重複する場合においても、同様とする。


2 都道府県知事又は市町村長は、路線の全部又は一部を廃止し、これに代わるべき路線を認定しようとする場合においては、これらの手続に代えて、路線を変更することができる。


3 第七条第二項から第八項まで及び前条の規定は前二項の規定による都道府県道の路線の廃止又は変更について、第八条第二項から第五項まで及び前条の規定は前二項の規定による市町村道の路線の廃止又は変更について、それぞれ準用する。


*****司法試験 平成29年度 論述問題 行政法(公法系科目第2問)*******
http://www.moj.go.jp/content/001224571.pdf 
[公法系科目]
〔第2問〕(配点:100〔〔設問1〕⑴,〔設問1〕⑵,〔設問2〕⑴,〔設問2〕⑵の配点割合は,
35:20:20:25〕)

 Y市に所在し,社会福祉法人Aが運営する保育園(以下「本件保育園」という。)の敷地(南北
約200メートル,東西約100メートルのほぼ長方形)は,その西側境界線の全部が,幅員約1
メートル,全長約200メートルの南北方向に通る市道(以下「本件市道」という。)に接してい
る。本件市道は,その北端及び南端(それぞれ本件保育園の敷地の北西端及び南西端に接する部分)
で,それぞれ東西方向に通る別の公道に接続している。本件市道は,古くからその敷地をY市が所
有し,市道として道路法第8条第1項に基づく路線の認定を受けた道路(以下「認定道路」という。)
であるが,幅員が狭いため,歩行者,自転車及び原動機付自転車の通行は可能であるものの,普通
乗用自動車の通行はできない。

 本件市道を挟んで本件保育園の敷地と向かい合う位置には,Aが所有する畑(以下「本件畑」と
いう。)があるほか,数戸の住宅が立ち並んでいる。これらの本件畑及び住宅の敷地は,いずれも,
その東側で本件市道に接し,その西側で,南北方向に通る幅員5メートルの別の認定道路である市
道(B通り)に接している。

 本件保育園においては,保育活動の一環として,本件畑が園児の農業体験等に頻繁に利用されて
おり,本件市道も,農業体験等の際に園児が自由に横断するなど,本件保育園の敷地及び本件畑と
事実上一体的に利用されていた。そのため,本件市道を通行する原動機付自転車が園児と接触しか
ける事件が年数回発生しており,保護者らもAに対し園児の安全確保を申し入れることがしばしば
あった。このような状況の下で,園児が本件市道を通行する原動機付自転車に接触して負傷する事
故が実際に発生したことから,Aは,園児の安全を確保するための緊急措置として,本件市道の北
端と南端に簡易フェンス(以下「本件フェンス」という。)を設置し,一般通行者が本件市道に立
ち入ることができないようにした。同時にAは,抜本的解決のためには本件市道を買い取るしかな
いと考え,本件市道を管理するY市との間で,本件市道の路線の廃止及び売渡しについて事前相談
を開始した。

 Y市長は,Aからの相談の内容を踏まえ,(ア)本件保育園の関係者以外の者による本件市道の利
用は乏しいと思われること,(イ)現に本件市道上で園児と原動機付自転車との接触事故が発生して
おり,現場の状況等からすると同種事故が発生しかねないこと,(ウ)Aが本件市道の路線の廃止及
び売渡しを希望しており,いずれ路線の廃止が見込まれることから,本件フェンスの設置は道路法
第43条第2号に違反しないと判断し,Aに対してその撤去を求めるなどの道路法に基づく監督処
分の措置を執らなかった。

 また,Y市長は,職員に命じて,本件フェンスにより本件市道が閉鎖された状況の下において本
件市道の調査を行わせ,上記職員から,①本件市道の幅員は約1メートルしかなく,普通乗用自動
車が通行できないこと,②本件保育園の関係者以外の者による本件市道の利用は乏しいと思われる
こと,③本件市道の近くには認定道路であるB通りがあること等から,道路法第10条第1項に基
づき本件市道の路線を全部廃止しても支障がないと考えられる旨の報告書の提出を受けた。なお,
上記調査のうち聞き取り調査は,Aに対してのみ行われた。Y市長は,上記報告書を踏まえ,本件
市道は一般交通の用に供する必要性がなくなったと判断し,Aに対し,本件市道に隣接する全ての
土地(本件市道の西側に立ち並んでいる前記の数戸の住宅の敷地)の所有者から本件市道の路線の
廃止に関する同意を得た上で売渡しに向けた手続を進めるよう回答した。
 
 Aは,Y市長からの回答を受けて,上記隣接土地所有者と交渉を進め,そのほとんどの者から本
件市道の路線の廃止に関する同意を得たが,本件畑の南側に隣接する土地(以下「本件土地」とい
う。)を所有するX1だけは強く反対し,同意を得ることができなかった。

 X1及びその子X2(以下,併せて「Xら」という。)は,本件土地上の住宅に居住し,X2は,
C小学校への通学路として本件市道を利用してきた。C小学校まではB通りを通っても行くことが
できるが,周辺の道路状況から,本件市道を通る方が,C小学校までの距離は約400メートル短
い。また,普通乗用自動車が通行できず交通量が少ない点で,B通りよりも本件市道の方がX2に
とって安全であるとX1は考えている。さらに,C小学校は,災害時の避難場所として指定されて
おり,Xらとしては,災害時にC小学校に行くための緊急避難路として,本件市道を利用する予定
であった。

 Y市のウェブサイトには,市道の路線を廃止するためには当該市道に隣接する全ての土地の所有
者から同意を得る必要がある旨の記載がある。しかし,X1がY市に問い合わせたところ,隣接す
る全ての土地の所有者から同意を得ることは法律上の要件ではなく,X1の同意が得られなくても
本件市道の路線の廃止は認められる旨の回答があった。
XらはY市に対して訴訟を提起しようと考え,知り合いの弁護士Dに相談した。
以下に示された【法律事務所の会議録】を読んだ上で,弁護士Dの指示に応じる弁護士Eの立場
に立って,設問に答えなさい。

 なお,道路法の抜粋を【資料1 関係法令】に,関連判例の抜粋を【資料2 参考判例】に掲げ
てあるので,適宜参照しなさい。

〔設問1〕
Xらは,現時点において,Y市を被告として,本件フェンスを撤去させるための抗告訴訟を提起
したいと考えている。
⑴ 抗告訴訟として最も適切と考えられる訴えを具体的に一つ挙げ,その訴えが訴訟要件を満たす
か否かについて検討しなさい。なお,仮の救済については検討する必要はない。
⑵ ⑴の訴えの本案において,Xらはどのような主張をすべきか。解答に当たっては,当該訴えが
訴訟要件を満たすことを前提にしなさい。

〔設問2〕
仮に,Y市長が,道路法第10条第1項に基づき,本件市道の路線を廃止したとする。
⑴ 本件市道の路線の廃止は,取消訴訟の対象となる処分に当たるか。
⑵ 本件市道の路線の廃止の取消訴訟において,Xらはどのような違法事由の主張をすべきか。解
答に当たっては,当該取消訴訟が訴訟要件を満たすことを前提にしなさい。

【法律事務所の会議録】
弁護士D:本日は,Xらの案件について議論したいと思います。Xらは,本件市道をX2のC小学校
までの通学路として利用していること,また,災害時の緊急避難路として利用したいと考え
ていることから,本件フェンスによって本件市道を通行できなくなっている状態を解消する
ための行政訴訟の提起を検討しています。そこで,まず,本件市道の路線がまだ廃止されて
いない現時点の状態において,Y市を被告として,本件フェンスを撤去させるための抗告訴
訟を提起することができないかを検討したいと思います。今回は抗告訴訟に絞って検討し,
当事者訴訟や住民訴訟については検討しないことにしましょう。

弁護士E:通行妨害を排除するためには,本件フェンスの設置者であるAに対する民事訴訟の提起も
考えられますね。この点については,村道を利用して生活及び農業を営んでいると主張する
原告が,その村道上に建物を建築するなどして排他的に占有しているとされる被告に対し,
通行妨害の排除を求めた事案についての最高裁判所の判例(【資料2 参考判例】参照)が
あるようです。

弁護士D:そうですね。本件でそのような民事訴訟をAに対して提起して勝訴できるかどうかは分か
りませんが,当該民事訴訟の可能性が,Y市を被告とする抗告訴訟の訴訟要件の充足の有無
に影響を及ぼすかという点は,落とさずに検討してください。また,訴訟要件の検討に当た
っては,選択した訴訟類型を定める条文の規定に即して,全般的に検討をしてください。

弁護士E:分かりました。

弁護士D:Y市長は,本件フェンスの設置は道路法第43条第2号に違反していないと判断し,道路
法に基づく監督処分の措置を執らないこととしています。我々としては,道路法の規定に即
して,Y市長のこのような判断に誤りがないかどうかを検討し,仮に誤りがある場合には,
さらに,本件フェンスに関する監督処分の措置を執らないことが違法といえるかどうかを検
討しなければなりませんね。

弁護士E:分かりました。次に,Y市は道路法第10条第1項に基づき本件市道の路線を廃止してA
に売り渡すことを検討していますから,路線が廃止された場合の対応についても検討してお
かなければならないと思います。

弁護士D:なるほど。本件市道の路線の廃止前にそれを阻止するための訴訟を提起することも考えら
れますが,今回は,路線が廃止された場合を前提として,それに対して取消訴訟を適法に提
起できるかに絞って検討しましょう。

弁護士E:本件市道の路線の廃止が取消訴訟の対象となる処分に当たるか否かが問題となりますね。

弁護士D:そうですね。この問題を検討するに当たっては,市町村道の路線の廃止が道路敷地の所有
者及び通行者の法的地位にどのような影響を及ぼすかを検討して,それが処分に当たるか否
かを明らかにする必要があります。市町村道は,路線の認定,そして道路の区域の決定とい
う過程を経た上で供用が開始されます。また,Y市が検討している路線の廃止は,道路自体
の消滅を意味するものであって,これにより,当該路線について定められていた道路の区域
や,当該道路についてされていた供用行為も自動的に消滅することとなると理解されていま
す。ですから,本件市道の路線の廃止に係る処分性の有無を検討するためには,道路の区域
の決定及び供用の開始が,道路敷地の所有者及び通行者の法的地位に対してどのような影響
を及ぼすかについても検討する必要がありそうです。

弁護士E:道路敷地の所有者とおっしゃいましたが,本件市道の敷地の所有権は,古くから,私人で
はなくY市にあります。道路の区域の決定及び供用開始や路線の廃止がY市の法的地位に与
える影響を検討する必要があるのでしょうか。

弁護士D:そうですね。そのような疑問も生じ得るでしょうが,道路法は,私人が所有する敷地が道
路の区域とされる場合があり得ることを前提とした規定を置いていますので,処分性の検討
に当たっては,そのような規定も踏まえ,道路の区域の決定及び供用開始や路線の廃止が道
路敷地の所有者の法的地位に及ぼす影響を検討する必要があります。また,それに加えて,
これらの行政上の行為が道路の通行者の法的地位にどのような影響を及ぼすかも検討してお
くべきでしょう。なお,Xらの原告適格については,これまで検討をお願いした点とかなり
の程度重なるように思われますので,本件市道の路線の廃止の取消訴訟との関係では,差し
当たり検討しなくて結構ですし,その他の訴訟要件についても,今は検討しないで構いませ
ん。

弁護士E:分かりました。

弁護士D:次に,訴えの適法性が認められた場合,本件市道の路線の廃止の違法性についてどのよう
な主張をすべきか検討してください。

弁護士E:そもそもX2が通学路に利用していて本件市道の機能が失われていない以上,路線の廃止
は許されないのではないかと思うのですが。

弁護士D:道路法の規定に即してそのような解釈が可能かどうか検討してください。また,我々とし
ては,Y市長が,本件市道の路線の廃止の適法性をどのような理由付けで主張してくるかを
想定し,そのようなY市長の主張を前提としても本件市道の路線の廃止が違法といえるかに
ついても,検討する必要があります。

弁護士E:分かりました。

弁護士D:本件市道を利用していた人は,Xらと本件保育園の関係者以外に誰かいますか。

弁護士E:現に本件市道上で,園児と原動機付自転車の接触事故が起こっていますし,それ以前にも
時折原動機付自転車が通行して園児と接触しかけたことがあったようですから,利用されて
いたことは確かですが,どの程度の頻度で利用されていたのかはよく分かりません。Y市長
は,本件フェンスにより本件市道が閉鎖された状況の下においてY市の職員がAに対しての
み行った聞き取り調査に専ら依拠した上で,「本件保育園の関係者以外の者による本件市道
の利用は乏しい」としています。しかし,X1としては,Y市長が十分な調査をしていない
のではないかとの不満を持っています。

弁護士D:ところで,Y市は,市道の路線を廃止するには当該市道に隣接する全ての土地の所有者の
同意を必要とする旨の内部基準を設け,その旨をウェブサイトで公表しています。この内部
基準の法的性質や,道路法の規定との関係を検討した上で,本件市道の路線の廃止の違法性
とこの内部基準がどう関係するかについても検討しなければなりませんね。

弁護士E:分かりました。


【資料1 関係法令】
○ 道路法(昭和27年6月10日法律第180号)(抜粋)

(この法律の目的)
第1条この法律は,道路網の整備を図るため,道路に関して,路線の指定及び認定,管理,構造,
保全,費用の負担区分等に関する事項を定め,もつて交通の発達に寄与し,公共の福祉を増進する
ことを目的とする。

(用語の定義)
第2条この法律において「道路」とは,一般交通の用に供する道で次条各号に掲げるものをいい,
トンネル,橋,渡船施設,道路用エレベーター等道路と一体となつてその効用を全うする施設又は
工作物及び道路の附属物で当該道路に附属して設けられているものを含むものとする。
2~5 (略)

(道路の種類)
第3条道路の種類は,左に掲げるものとする。
一高速自動車国道
二一般国道
三都道府県道
四市町村道

(私権の制限)
第4条道路を構成する敷地,支壁その他の物件については,私権を行使することができない。但し,
所有権を移転し,又は抵当権を設定し,若しくは移転することを妨げない。

(市町村道の意義及びその路線の認定)
第8条第3条第4号の市町村道とは,市町村の区域内に存する道路で,市町村長がその路線を認定
したものをいう。
2~5 (略)

(路線の認定の公示)
第9条(前略)市町村長は,(中略)前条の規定により路線を認定した場合においては,その路線
名,起点,終点,重要な経過地その他必要な事項を,国土交通省令で定めるところにより,公示し
なければならない。

(路線の廃止又は変更)
第10条(前略)市町村長は,(中略)市町村道について,一般交通の用に供する必要がなくなつ
たと認める場合においては,当該路線の全部又は一部を廃止することができる。(以下略)
2 (略)
3 (前略)前条の規定は前2項の規定による市町村道の路線の廃止又は変更について(中略)準用
する。

(市町村道の管理)
第16条市町村道の管理は,その路線の存する市町村が行う。
2~5 (略)

(道路の区域の決定及び供用の開始等)
第18条(前略)第16条(中略)の規定によつて道路を管理する者((中略)以下「道路管理者」
という。)は,路線が指定され,又は路線の認定若しくは変更が公示された場合においては,遅滞
なく,道路の区域を決定して,国土交通省令で定めるところにより,これを公示し,かつ,これを
表示した図面を(中略)道路管理者の事務所(中略)において一般の縦覧に供しなければならない。
(以下略)
2 道路管理者は,道路の供用を開始し,又は廃止しようとする場合においては,国土交通省令で定
めるところにより,その旨を公示し,かつ,これを表示した図面を道路管理者の事務所において一
般の縦覧に供しなければならない。(以下略)

(道路に関する禁止行為)
第43条何人も道路に関し,左に掲げる行為をしてはならない。
一(略)
二みだりに道路に土石,竹木等の物件をたい積し,その他道路の構造又は交通に支障を及ぼす虞
のある行為をすること。

(道路管理者等の監督処分)
第71条道路管理者は,次の各号のいずれかに該当する者に対して,この法律若しくはこの法律に
基づく命令の規定によつて与えた許可,承認若しくは認定を取り消し,その効力を停止し,若しく
はその条件を変更し,又は行為若しくは工事の中止,道路(中略)に存する工作物その他の物件の
改築,移転,除却若しくは当該工作物その他の物件により生ずべき損害を予防するために必要な施
設をすること若しくは道路を原状に回復することを命ずることができる。
一この法律若しくはこの法律に基づく命令の規定又はこれらの規定に基づく処分に違反している

二,三(略)
2~7 (略)

(道路予定区域)
第91条第18条第1項の規定により道路の区域が決定された後道路の供用が開始されるまでの間
は,何人も,道路管理者(中略)が当該区域についての土地に関する権原を取得する前においても,
道路管理者の許可を受けなければ,当該区域内において土地の形質を変更し,工作物を新築し,改
築し,増築し,若しくは大修繕し,又は物件を付加増置してはならない。
2 道路の区域が決定された後道路の供用が開始されるまでの間においても,道路管理者が当該区域
についての土地に関する権原を取得した後においては,当該区域又は当該区域内に設置された道路
の附属物となるべきもの(以下「道路予定区域」という。)については,第4条,(中略)第43条,
(中略)第71条(中略)の規定を準用する。
3 第1項の規定による制限により損失を受ける者がある場合においては,道路管理者は,その者に
対して通常受けるべき損失を補償しなければならない。
4 (略)

第102条次の各号のいずれかに該当する者は,1年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する。
一,二(略)
三第43条(中略)の規定に違反した者
四(略)

第104条次の各号のいずれかに該当する者は,100万円以下の罰金に処する。
一~三(略)
四第71条第1項(中略)の規定による道路管理者の命令に違反した者
五(略)


【資料2 参考判例】
○ 最高裁判所昭和39年1月16日第一小法廷判決(民集18巻1号1頁)(抜粋)
「地方公共団体の開設している村道に対しては村民各自は他の村民がその道路に対して有する利益
ないし自由を侵害しない程度において,自己の生活上必須の行動を自由に行い得べきところの使用
の自由権(民法710条参照)を有するものと解するを相当とする。勿論,この通行の自由権は公
法関係から由来するものであるけれども,各自が日常生活上諸般の権利を行使するについて欠くこ
とのできない要具であるから,これに対しては民法上の保護を与うべきは当然の筋合である。故に
一村民がこの権利を妨害されたときは民法上不法行為の問題の生ずるのは当然であり,この妨害が
継続するときは,これが排除を求める権利を有することは,また言を俟たないところである。」


******法務省の出題趣旨******
http://www.moj.go.jp/content/001236007.pdf 

〔第2問〕
 本問は,道路法第8条により市町村道としての認定を受けていた道路(以下「本件市道」と
いう。)に,本件市道に隣接する保育園(以下「本件保育園」という。)を経営する社会福祉法
人Aが簡易フェンス(以下「本件フェンス」という。)を設置し,さらに,本件市道を管理す
るY市が同法第10条第1項に基づき本件市道の路線を廃止してAに売り渡すことを検討して
いるという事案における法的問題について論じさせるものである。論じさせる問題は,本件市
道の路線がまだ廃止されていない状態における本件フェンスを撤去させるための抗告訴訟(〔設
問1〕)及びY市長が本件市道を廃止した場合を想定した取消訴訟(〔設問2〕)である。問題
文と資料から基本的な事実関係を把握し,同法の関係規定の趣旨を読み解いた上で,非申請型
義務付け訴訟における訴訟要件及び一定の処分がされないことの違法事由並びに取消訴訟にお
ける処分性及び本案の違法事由について論じることを求めるものである。

 〔設問1⑴〕は非申請型義務付け訴訟の訴訟要件に関する基本的な理解を問うものである。
行政事件訴訟法第3条第6項第1号及び第37条の2の規定に従って,本件フェンスを撤去さ
せるために道路管理者Y市長が道路法第71条第1項の規定に基づき行うべき処分を「一定の
処分」として具体的に特定した上で,当該処分がされないことにより重大な損害を生ずるおそ
れがあるか,また,その損害を避けるため他に適当な方法がないか,そして原告適格の有無に
ついて論じなければならない。
 重大な損害を生ずるおそれの検討に当たっては,損害の回復の困難の程度を考慮し,損害の
性質及び程度並びに処分の内容及び性質を勘案した上で,本件市道を,X2が小学校への通学
路として利用できないこと及びXらが災害時の避難路として利用ができないこと(以下「本件
被侵害利益」という。)がそれぞれ「重大な損害」に当たるかどうかについて論じることが求
められる。
 損害を避けるための他に適当な方法の検討に当たっては,参考判例に示されているように「通
行の自由権」を主張して民事訴訟によるAに対する妨害排除請求の可能性があることを指摘し,
それが「他に適当な方法」に当たるかどうかを検討することが求められる。
 原告適格の検討に当たっては,行政事件訴訟法第37条の2第4項で準用されている同法第
9条第2項の規定に基づき,道路法第71条第1項及び第43条第2号の規定の趣旨・目的を
踏まえ,本件被侵害利益がこれらの規定によって考慮されているか,また本件被侵害利益の内
容・性質及びそれが害される態様・程度を勘案しなければならない。

 〔設問1⑵〕は,道路管理者による「一定の処分」がなされないことが違法であるかどうか
を論じさせるものである。道路法第71条第1項第1号は「この法律(中略)に違反している
者」に対して監督処分が可能としているため,まず,Aによる本件フェンスの設置行為が同法
第43条第2号に違反しているかどうかを,道路管理者の要件裁量の有無も含めて検討しなけ
ればならない。その上で,Aの行為が同法第43条第2号に違反していると評価された場合で
も,同法第71条第1項第1号は,監督処分を行うかどうか,いかなる監督処分を行うかにつ
いて道路管理者の効果裁量を認めていることを指摘した上で,一方ではXらが受ける本件被侵
害利益,他方でY市側が主張するような諸事情が,裁量権を行使するに当たって考慮すべき事
項に当たるか,考慮に当たってどの程度重視されるべきかについて検討することが求められる。

 〔設問2⑴〕は,取消訴訟の訴訟要件である処分性に関する理解を問う問題である。Y市長
が道路法第10条第1項に基づき行うことが想定される本件市道の路線の廃止が,行政事件訴
訟法第3条第2項に定める「行政庁の処分その他公権力の行使」に当たるかどうかを検討する
ことが求められている。

 設問に示されているD弁護士の指示に従って道路法の規定を分析して,道路の区域決定・供
用開始が敷地所有者及び道路通行者に対してそれぞれどのような法効果を及ぼすかを検討し,
道路法第10条第1項に基づくY市長による本件市道の路線の廃止が,それらの法効果を一方
的に消滅させるものであることについて論じること,道路通行者については,当該市道を生活
上不可欠な道路として利用していた通行者の生活に著しい支障が生ずる場合があることを踏ま
えた上で論じることが求められる。

 〔設問2⑵〕は,Y市長が道路法第10条第1項に基づき行うことが想定される本件市道の
路線の廃止の違法性の有無について論じさせるものである。本件市道の路線の廃止は,同法第
10条第1項「一般交通の用に供する必要がなくなつた」ことを要件にしていることを指摘し
た上で,まず,現に通行者による利用が存在して道路としての機能が喪失していない以上は同
条の要件を満たさないといえるのか,それとも,現に利用が存在しても,通行者による利用の
程度の乏しさ,代替的な交通路の存在などに鑑みて一般交通の用に供するに適さない状況があ
れば「必要がなくなつた」として廃止できるのかを検討し,更に上記の要件該当性の判断につ
いて行政庁に裁量権が認められるのかを検討しなければならない。また,同法第10条第1項
が「廃止することができる」という文言を用いていること,廃止するかどうかの判断に当たっ
て考慮される事項などの性質に着目して,要件が充足されている場合において廃止するかどう
かの判断についても行政庁に裁量権が認められるのかを検討することが期待される。

 その上で,要件裁量又は効果裁量が認められる場合は,裁量権の範囲の逸脱濫用の有無を検
討しなければならない。Y市による調査が通行の実態を適切に調査できていないのではないか,
Xらが主張する本件被侵害利益が適切に考慮されていないのではないかなどの点について検討
することが求められる。

 また,Y市は道路法第10条第1項の路線廃止について,隣接土地所有者の同意を必要とす
る内部基準を定め,これをウェブサイトで公表しているが,本件において,当該内部基準の法
的性質及び,本件において隣接土地所有者であるX1の同意が得られていないことが,裁量権
の範囲の逸脱濫用の有無とどのように関係するかを検討することが求められる。

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「月島三丁目北地区に係る都市計画(案)説明会」の当日に、そのお知らせが中央区のホームページから、消えた状態になっていることについて(pm12:30現在)

2018-05-21 12:36:41 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題

 まちづくりの最も大事な説明会(「月島三丁目北地区に係る都市計画(案)説明会」)の当日5月21日に、そのお知らせが中央区のホームページから、消えた状態になっていることについて、同日午前中に、広報課に対応をお願いいたしました。

 午後12:30現在もなおっていないのですが、もうすぐ正されることを期待いたします。

http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/kokoku/tsuki_san_kita20180501.html




<上記アドレスで掲載されていた内容の再掲>
都市計画案の公告・縦覧および説明会について(月島三丁目北地区)
更新日:2018年5月1日

公告および縦覧する都市計画(案)
月島三丁目北地区の開発計画に伴い、月島三丁目北地区地区計画の決定、月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の決定および月島三丁目地区地区計画の変更をするものです。

(1)東京都市計画地区計画月島三丁目北地区地区計画の決定
<対象区域>
中央区月島三丁目地内
(2)東京都市計画第一種市街地再開発事業
月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の決定
<対象区域>
中央区月島三丁目地内
(3)東京都市計画地区計画月島三丁目地区地区計画の変更
<対象区域>
中央区月島三丁目地内

縦覧期間および意見書の提出期間
平成30年5月21日(月曜日)から平成30年6月4日(月曜日)(閉庁日を除く)
午前9時から午後5時
注記:意見書を郵送で提出する場合は、平成30年6月4日(月曜日)の消印有効

縦覧場所および意見書の提出先
区役所5階都市整備部地域整備課
〒104-8404
東京都中央区築地一丁目1番1号

注記:中央区民および利害関係人の方は意見書を提出することができます。

縦覧図書
縦覧図書は、上記縦覧期間中に当ページに掲載いたします。

説明会の開催
都市計画案の内容について、説明会を開催いたします。

日時:平成30年5月21日(月曜日)午後6時30分から
終了次第、閉会します。
会場:区役所8階大会議室

お問い合わせ
地域整備課まちづくり推進担当
電話:03-3546-5447

コメント

中央区による月島三丁目北地区に係る都市計画(案)説明会:5月21日(月)18時半~(南地区では、22時半で打ち切り)区役所8階(築地1-1-1、有楽町線新富町駅すぐ)

2018-05-20 09:54:12 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題

こんにちは、新緑のまぶしい季節、しかし、寒暖の差があり、お風邪にはご注意ください。

 さて、「月島三丁目北地区再開発」について、先日、その都市計画原案に対し意見書が中央区で受け付けられました。多数の意見書を「愛する月島を守る会」にもお持ちいただき、無事、期限内に中央区にお届けさせていただきました。

 それら意見書に対し、どのようにご判断を下されてのことかは不明ですが、中央区は、引き続いて都市計画案の公告・縦覧の手続きを進めるとのことです。

 中央区によります都市計画案説明会が5月21日に開催されます。(ご参考までに、南地区で行われた都市計画案説明会の【議事要旨】を資料として添付させていただきます。)

 同説明会では、質疑応答の時間がとられますので、北地区再開発に関し、ご意見のございます方は、ぜひ、ご参加の上、中央区に対しご意見してください。前回同様、都市計画案に対する意見書も再度募集されます(〆切6月4日)。多くのご意見を区にお届け下さい。
 再開発では、ご高齢のかたには、二度の引っ越しはとても苛酷で、体を壊してしまうかたが実際に出てしまわれています。ご高齢のかたにもご負担がなく、今まで育まれてきた月島の地域コミュニティも失わずに済むまちづくりができないか、是非とも、議論して参りましょう!

 以下は、月島の再開発問題についての簡単なスライドです。3分弱です。
 ⇒ https://youtu.be/W9Q6JYfrWLs 


<中央区による月島三丁目北地区に係る都市計画(案)説明会>

日時:平成30年5月21日(月) 18:30~(南地区では、22:30で打ち切り)
場所:中央区役所8階大会議室(築地1-1-1、有楽町線新富町駅すぐ)
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/kokoku/tsuki_san_kita20180501.html

参考:月島の大規模再開発



参考:南地区で行われた都市計画案説明会の【議事要旨】

 





 

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私道廃止の判例S47.7.25。区道廃止や私道廃止は、無効となる場合がある。

2018-05-14 23:00:00 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題

 月島三丁目北地区再開発問題では、重要な区道廃止及び私道廃止が前提となります。

 区道廃止や私道廃止では、建築基準法上、厳格な規定がなされています。

 これら規定に反する場合、区道廃止や私道廃止は、無効となり、一団の土地が作れず、現在計画されようとしている大規模超高層開発は、敷地が作れない以上は、不可能となります。

 中央区は、果たして区道廃止や私道廃止の手続きをきちんと経ているのか検証の必要性があります。

 以下は、最高裁判決文ですが、私道廃止の無効がたまたまならなかったという事例であり、逆を解せば、無効になる場合があると考えられます。


*******私道廃止に関する最高裁判決 全文***************

http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=51892

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/892/051892_hanrei.pdf

判示事項
 一、敷地の所有者の承諾を欠く道路位置廃止処分が無効でないとされた事例
二、行政処分の瑕疵が治癒されたものと認められた事例
 
裁判要旨
 一、建築基準法四二条一項五号により位置の指定を受けた道路の廃止処分につき、敷地の所有者の承諾がなかつたとしても、右所有者において道路が従前よりは狭くなる程度のことを承知のうえで廃止申請書添付の図面に押印したという判示の事情があるときは、その承諾の欠缺が申請関係書類上明白であるのにこれを看過してされたというような特別の場合を除き、右廃止処分を当然無効とすることはできない。

二、道路位置廃止処分が、これにより一部土地が袋地となる点において建築基準法(昭和三四年法律第一五六号による改正前のもの)四三条一項違反の結果を生ずることを看過してされた場合においても、その後の事情の変更によりその違反状態が解消するに至つたときは、右処分の瑕疵は治癒されたものと解すべきである。
 
参照法条
 建築基準法42条1項,建築基準法43条1項(昭和34年法律第156号による改正前のもの),建築基準法45条,東京都建築基準法施行細則(昭和25年東京都規則第194号)8条(昭和36年東京都規則第26号による改正前のもの)

         主    文
     原判決を破棄する。
     本件を東京高等裁判所に差し戻す。

         理    由
 上告代理人石葉光信、同小幡哲夫、同糟谷昇三の上告理由一について。
 訴外Dが本件道路につき道路位置廃止の申請を決意してから現実に申請するまで
の間の経緯に関する原判決(その引用する第一審判決を含む。以下同じ。)の事実
の認定は、挙示の証拠に照らし、是認することができ、この点に関する証拠の取捨
判断も首肯することができる。そして、右事実に徴すれば、被上告人は建築基準法
(以下基準法という。)における道路位置廃止の意味を正しく理解したうえで右廃
止についての承諾をしたものとは認められないから、本件道路位置廃止処分(以下
本件処分という。)は被上告人の承諾を欠くものとした原判決の認定判断は、首肯
するに足り、その間に所論の違法は認められない。所論は、理由がなく採用するこ
とができない。
 同二および三について。
 まず、被上告人の承諾と本件処分の効力との関係について考えるに、東京都建築
基準法施行細則(昭和二五年東京都規則第一九四号)八条(昭和三六年東京都規則
第一一六号による改正前のもの)および原審確定の事実に徴すれば、本件処分をす
るにあたつては、被上告人の承諾を必要とするにかかわらず、これを欠いていたこ
とは、原判示のとおりである。したがつて、本件処分は違法な処分といわざるをえ
ない。しかし、本件において適用されるべき基準法関係法令の諸規定に徴すれば、
基準法四二条一項五号に基づく位置の指定を受けた道路につき道路位置廃止処分を
する場合における所定の権利者の承諾は、道路位置指定処分をする場合における権
利者の承諾と異なつて、主として、指定による私権の制限の解除を意味するもので
あるのみならず、原判決の確定した事実に徴すれば、被上告人および訴外Eは、そ
の意味を正しく理解していなかつたとはいえ、私道が従前よりは狭くなる程度のこ
とを承知のうえで本件道路位置廃止申請書添付の図面に押印したものであることが
うかがわれる。それゆえ、被上告人らの承諾を欠く申請に基づいてされた本件処分
であつても、その承諾の欠缺が申請関係書類上明白であるのにこれを看過してされ
たというような特別の場合を除いて、これを当然に無効な処分と解することはでき
ない。ところが、原判決は、被上告人の承諾は本件処分に必要欠くべからざる根本
要件であるとしたうえ、その欠缺の一事からただちに本件処分を無効としているの
であつて、本件処分の効力に関する判断を誤つたものというべく、この点の論旨は
理由がある。
 つぎに、本件処分後の事情と基準法四三条一項(昭和三四年法律第一五六号によ
る改正前のもの)違反との関係について考えるに、原審確定の事実によれば、本件
道路の廃止により、被上告人および訴外Eの各所有地が袋地となつたものであつて、
本件処分が同条項の規定に違反する違法な処分といわざるをえないことは、原判示
のとおりである。ところで、同条項の趣旨とするところは、主として、避難または
通行の安全を期することにあり、道路の廃止により同条項に抵触することとなる場
合には、基準法四五条により、その廃止を禁止することができるものとしていると
ころからみれば、右の禁止もまた、避難または通行の安全を保障するための措置と
解せられる。してみれば、道路の廃止によつて、いつたん、基準法四三条一項の規
定に違反する結果を生じたとしても、その後の事情の変更により、右の違反状態が
実質上解消するに至つた後においては、もはや、基準法四五条に定める処分をする
必要はなく、また、これをすることもできないものと解すべきである。この趣旨に
即して考えれば、基準法四三条一項違反の結果を生ずることを看過してなされた違
法な道路位置廃止処分であつても、当該処分の後、事情の変更により、違反状態が
解消するに至つたときは、処分当時の違法は治癒され、もはや、これを理由として
当該処分を取り消すとか、当該処分が当然に無効であるとすることは許されないと
解するを相当とする。したがつて、原判決が、本件処分後に被上告人らの所有地が
袋地でなくなつたことを確定しながら、この事実をもつてしても本件処分が有効と
なる理由はなく、本訴請求の利益が失われることもないとした判断には、結局、処
分の効力に関する判断を誤つた違法があるものというべく、この点の論旨も理由が
ある。
 原判決には前叙のような違法があるから、その余の所論について判断するまでも
なく、原判決を破棄し、さらに審理を尽くさせるため、本件を原審に差し戻すこと
とし、行政事件訴訟法七条、民訴法四〇七条に従い、裁判官全員の一致で、主文の
とおり判決する。
 裁判官松本正雄は、退官につき評議に関与しない。
     最高裁判所第三小法廷
         裁判長裁判官    田   中   二   郎
            裁判官    下   村   三   郎
            裁判官    関   根   小   郷

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中央区行政の皆様、どうか、住民の皆様にまちづくりの説明や話し合いをお願いします。百年後も、街並みやコミュニティを誇れる月島のまちであり続けるために。

2018-05-10 09:13:42 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題

月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業。

区道の廃道や、児童遊園の縮小・二階移設、障害者グループホームの移転など
公共に係る事項が多数含まれています。

月島のまちの再生は必要であるとしても、
中央区がまちづくりの説明責任を果たしたうえで、
もう少し、住民同士が話し合いを持って進められるべきものです。

都市計画原案でも多数の意見が中央区に出されたと思います。
その内容にそれぞれ、どのように区は考え、都市計画案へ進める決断をされたのでしょうか。
その説明責任も果たされることのないままに、都市計画案公告縦覧のお知らせがなされました。

中央区行政の皆様、説明や話し合いをどうか月島の住民の皆様に対してなされることを、どうかよろしくお願いいたします。

以下は、月島の再開発問題についての簡単なスライドです。3分弱です。

⇒ https://youtu.be/W9Q6JYfrWLs 

********中央区HP*****************
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/kokoku/tsuki_san_kita20180501.html

都市計画案の公告・縦覧および説明会について(月島三丁目北地区)
更新日:2018年5月1日

公告および縦覧する都市計画(案)
月島三丁目北地区の開発計画に伴い、月島三丁目北地区地区計画の決定、月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の決定および月島三丁目地区地区計画の変更をするものです。

(1)東京都市計画地区計画月島三丁目北地区地区計画の決定
<対象区域>
中央区月島三丁目地内
(2)東京都市計画第一種市街地再開発事業
月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の決定
<対象区域>
中央区月島三丁目地内
(3)東京都市計画地区計画月島三丁目地区地区計画の変更
<対象区域>
中央区月島三丁目地内

縦覧期間および意見書の提出期間
平成30年5月21日(月曜日)から平成30年6月4日(月曜日)(閉庁日を除く)
午前9時から午後5時
注記:意見書を郵送で提出する場合は、平成30年6月4日(月曜日)の消印有効

縦覧場所および意見書の提出先
区役所5階都市整備部地域整備課
〒104-8404
東京都中央区築地一丁目1番1号

注記:中央区民および利害関係人の方は意見書を提出することができます。

縦覧図書
縦覧図書は、上記縦覧期間中に当ページに掲載いたします。

説明会の開催
都市計画案の内容について、説明会を開催いたします。

日時:平成30年5月21日(月曜日)午後6時30分から
終了次第、閉会します。
会場:区役所8階大会議室

お問い合わせ
地域整備課まちづくり推進担当
電話:03-3546-5447

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皆様から託されました都市計画原案(月島三丁目北地区再開発 地上59階高さ199m1160戸容積率千%)への意見書は、4/19付有効な消印を持って、無事区に提出

2018-04-20 09:10:18 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題

皆様からお預かりし託されていました都市計画原案への意見書は、
無事、4/19付の有効な消印を持って、
中央区へ提出致しましたことをご報告させていただきます。

多数の意見書を、ありがとうございました。
23時ぎりぎりで息を切らしておもちいただいたかたや、意見書出したいけど、持っていけないという車いすのかたからお電話をいただき、ご自宅に取りにお伺いしたりもさせていただきました。


今後、万が一、都市計画手続が進めば、都市計画案への意見書も受付されることになります。

誰でも提出が可能となり、その際は、また、よろしく御願い致します。

お礼とご報告まで。

(あと10分ぐらいで日付が変わろうとしており、あせりが封筒の文字に現れています。)

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道路位置指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて「日常生活上不可欠の利益を有する者」の人格的権利

2018-04-14 07:16:54 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題
 判例を読んでいて、気になったため、メモ的に書きます。

 道路位置指定を受け現実に開設されている道路を通行することについて「日常生活上不可欠の利益を有する者」は、特段の事情のないかぎり、敷地所有者に対して「妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利(人格権的権利)」を有する。

 最高裁判例平成9.12.18 /平成12.1.27/ 平成18.3.23

 月島三丁目北地区では、路地の自動車交通量が莫大に増加するにも係らず、区道の廃道が検討されています。
 
 警察もよしとはできないのではないだろうか。

 もちろん、地域住民の人格的権利も保障される必要があります。
 なんらの住民同士の議論の場なく、廃道はありえないのであり、区として一民間の任意団体である準備組合が作成した区道廃道案を都市計画案として採用する正統性がないように感じます。

 まだ、上記判例にあたっていないため、ここまでとします。
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月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業に係る都市計画原案説明会。地権者にとっても地域住民にとってもフェアでないと感じました。

2018-03-30 23:00:00 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題
 地上59階高さ199m1120戸が建つ月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業に係る都市計画原案説明会に参加しました。

 ひとこで言って、地権者にとっても地域住民にとってもフェアでないと感じました。

 権利者の皆様にとって、ご自身の大切な土地・建物の所有権をなくし、所有権とは名がつくが、実質的に今の所有権とは異なった区分所有権に変わってしまうにもかかわらず、計画にともなう費用負担がまったくわからずに、判断が迫られています。
 詳細がわかるのは、都市計画決定後で、その詳細を知って後戻りしたくとも、都市計画決定を取消したり、変更したりすることは、並大抵のことではありません。
 モノの値段がわからずに、破棄のきかない購入の契約が先に成立するという普通に考えてありえないことが、都市計画ではなされています。
 それも、たった一つのモノのであり、色形の異なった別のモノは選べないのです。すなわち、具体的な代替案の提示やその検討過程の提示がなされずに、超高層の一案のみの提示しかなされていません。
 モノの悪い点に関しての情報も与えられず、いい面しか教えられませんでした。超高層の防災面での脆弱性、高齢者らへの建て替え引っ越しの負担や超高層生活による孤立など、そしてそれら負担から認知症の発生が高まることや老衰がはやまることなど負の側面が示されませんでした。

 権利者や周辺住民にとって、この超高層に伴う複合日影含めた日影被害、風害の詳細や測定条件、区道廃道や交通量増加による路地の騒音や交通事故の増加、安全安心な路地の歩行が脅かされること、工事に伴う振動騒音粉塵、工事中含めた商店街のにぎわいへの影響、公園が二階に移設されることによる不便さなど知らされるべき情報が、当日示されませんでした。

 更に言えば、どうしてこの一民間の任意団体からの提案を、都市計画原案として採用するにあたっての正統性が示されませんでした。正統性をうるとは、地域住民に平等にまちづくりに参加する権利が与えられて作られた提案なら正統性があると言えると考えます。都市計画原案説明会では、何回も何回も、地域住民にお声がけして協議を経て事業計画を立案した過程などが示されませんでした。

 再度、上述の部分を是正して、都市計画原案説明会を開き直す必要があると考えます。
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3月26日(月)19時月島区民館(月島2-8-11):月島三丁目北地区再開発に関し、近隣住民・地権者らが抱く疑問に対し月島三丁目地区再開発準備組合から説明を受ける場の開催

2018-03-23 19:08:56 | 月島三丁目 北 地区第一種市街地再開発問題

 月島三丁目内には、只今、トリトンタワー級超高層が2棟建つ計画が進行中です。そのうちの一棟で、トリトンタワー(X棟194.9m)を抜く規模(199m)となる「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業(以下、本件事業)」について、平成30年3月29日に都市計画原案説明会(18時半より、月島区民センター1階)を中央区が開催し、その後公告・縦覧手続きに入ると先日15日に発表されました。

 本件事業は、地権者の皆様の土地・建物所有権を実質的にはまったく異なった区分所有権に変えてしまうことや、たとえ事業に参加したくない地権者であっても法的拘束力をもって域外に出て行かざるを得なくさせてしまうこと、近隣住民の皆様にとっては、区道821号線廃道や、わたし児童遊園の2階移設・縮小(現状515㎡から280㎡)、建設工事に伴う騒音・振動・粉じんや風害・複合日影問題【日影図参照】など日常生活や住環境及び商店街のにぎわいに多大な影響を与えるものとなるにも関わらず、昨年11月に「中央区まちづくり基本条例」に基づく説明会の場で約束された丁寧な説明や、十分な合意形成がなされてきたとは言えない状況にあります。

 当会は、一度、3月5日に月島第一小学校の場所をお借りして「月島三丁目地区再開発準備組合(以下、準備組合)」との話し合いの場を企画いたしましたが、開催の一時間半前に突然書面にて欠席される旨を伝えてこられました。中央区から準備組合にご指導をいただき、今回は、その仕切り直しの開催となります。
 開催に当たっては、今回は、20日に合意書【文書1】を交わしています。

 前もって当会から本件事業に関する問題点【資料1】を、準備組合にお届けしており、それらについて準備組合からご説明をいただきます。29日の都市計画原案説明会を前にして、現状における課題認識や課題解決の考え方等について相互理解が深まれば幸いです。

 なお、3月23日(金)17時半、準備組合から開催に当たっての文書【文書2】が事務局に届けられました。
 

 ご多忙のところ大変恐縮ですが、ご参加賜りたく、お願い申し上げます。


               記

1、日時:平成30年3月26日(月)19時00分~20時30分  受付開始18時30分

2、会場:月島区民館 3階 5号室(東京都中央区月島2-8-11)【地図参照】

3、内容:【資料1】「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の問題点について」に対する準備組合からのご回答・ご説明

*準備組合との話し合い終了後、残った時間は(~21時45分まで)、一級建築士沼野井諭先生ご指導のもと代替案の検討を併せて行います。

【地図参照】


【資料1】「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の問題点について」
第1、月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の問題点について

1、地上59階建て高さ199m1120戸の超高層計画の必要性について
 月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業(以下、本件事業)は、地上59階建て高さ199mを予定されていますが、近隣超高層の月島キャピタルゲート(地上53階建て高さ187m703戸)を抜く規模であり、超高層計画の規模の必要性や妥当性に疑問があります。超高層計画の必要性について述べて下さい。

2、事業の採算性と、管理費、修繕積立金などの権利者の高額な負担について
 管理費は、権利者だけではなく、借家人も影響を受ける話です。また、事業採算性の観点とも密接に関連します。
 すなわち、本件事業の総事業費は、855億円でうち補助金が129億円となります(2月15日環境建設委員会)。この855億円の総事業費は、近隣の再開発の中で最も高額であり、事業採算性において疑問が残ります。総事業費に削減の余地がないのかどうかと、高額となる理由を教えて下さい。
 管理費、修繕積立金に関しての概算やその考え方についても教えて下さい。

3、超高層建築物から生じる日影被害、風害などの周辺地域への影響について
 環境建設委員会の場で、近接する「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業(以下、南地区事業)」による日影の影響も含めた複合日影の問題が指摘されました。
 日影被害、風害などの影響図と、複合日影の図をご提出下さい。

4、建設工事に伴う騒音・振動・粉じん被害について
 「ルナガーデン」様に対する貴準備組合による説明会の場で、振動被害について指摘がなされました。近接する地域の皆様への長期間に及ぶ振動被害が生じないか、振動を軽減する工法がとられるかについてご説明下さい。その他、工事に伴う騒音や粉じん対策をご説明下さい。

5、保育教育施設、高齢者施設、公共交通機関等の社会的インフラに及ぼす影響について
 児童数の急増に伴うことに起因すると考えられる『月島第一小学校学区変更問題』が中央区議会第一回定例会で生じてきています。12月15日の話し合いにおいて、社会的インフラに及ぼす影響につき、回答が不十分であったこともあり、本件事業によりどの程度の人口が増加し、その構成(年少人口、生産年齢人口、老年人口)はどのようであるか、ご説明下さい。

6、わたし児童遊園の2階への移設の問題点について
 12月15日の話し合いの場において、2階への移設により、遊ぶ児童の防犯面での安全性について指摘がありました。
 また、2階移設へ児童遊園を改変・縮小(現状515㎡から280㎡)することについて、近隣の児童遊園利用者への説明が足りておりません。どのように説明会など開催し、近隣の皆様への周知と理解を図っていかれるのか等ご説明下さい。中央区議会第一回定例で、すべての区民に「まちづくりに参加する権利」が平等にあることが再確認されたところですが、それら「まちづくりに参加する権利」をどのように権利者でない方々にも保障しようとされているか貴準備組合の考え方を教えて下さい。

7、区道821号線廃道と一部対面通行化の問題点について
 環境建設委員会及び中央区議会第一回定例会において、区道廃道が月島1丁目と3丁目の当該エリア全体の交通に影響を与えないかの問題点が指摘され、区側は、「影響が軽微」としながらも影響がでること自体を認めています。
 交通に影響が出る場合、道路法上、廃道はできません。影響が出ないとする根拠のご説明をお願いいたします。
 区道821号線の一部は、5.45mから9mに拡張するが、その一方で、対面通行化します。その安全性についてや、一方通行のままで解決できないのか「ルナガーデン」での説明会で回答が保留になっている部分につきお答え下さい。

第2、月島三丁目北地区のまちづくりについての住民からの要望について
1、超高層に代わる代替案の検討について
 12月15日の話し合いの場において、そもそも貴準備組合から現在提案されている計画案に至る経過について、代替案の検討に関する説明が不十分でした。代替案も含めた本件事業の検討の経緯をご説明いただきたく存じます。

2、準備組合理事らとの住民同士の話し合いの必要性について
 「2月5日付貴準備組合より当会宛て文書」で、理事会で検討した結果、貴準備組合の理事を含めた住民同士の話し合いを受けないとの結論に至ったとのことですが、住民同士の話し合いこそ最重要であると考えております。
 理事会では、どのような理由から住民同士の話し合いをしないこととなったのか、その経緯を教えて下さい。

第3、12月15日の話し合い以降生じた新たなテーマについて
1、既存保育園と障害者グループホーム移設の問題点
 すでに、施行区域内には、保育園と障害者グループホームが存在しています。
 保育園(月島3-1-11、1階、2階部分)は、平成21年11月1日に開設された定員30名の認証保育所A型「ポピンズナーサリースクール月島」です。本件事業では、既存保育所部分は住宅となり、定員90名、約700㎡の保育所が、A地区2階に整備となっています。
 障害者グループホーム(月島3-1-11、3階・4階部分)は、「社会福祉法人東京都知的障害者育成会」が運営する「ピアつきしま」です。本件事業では、B-1地区に再整備するとなっています。
 保育所定員が、本件事業の前後で60名の増員のみで再開発の規模に対しわずかの増加であり、もっと大きな規模でつくれないのかご説明下さい。また、障害者グループホームの再整備による充実の内容を明らかにしてください。
 
2、「個別利用区制度」の検討について
 再開発計画の規模を縮小したり、歴史的な建造物や街並み等を保存する手法として、「個別利用区制度」が「都市再開発法第70条の2」に新設されました。本制度は、代替案として十分に検討に値すると考えます。
 検討の有無と検討状況について教えて下さい。

3、月島の路地文化及び商店街のにぎわいの継承と発展について
 12月15日の話し合いでは、短時間で終えたため、①月島の路地文化や②西仲通り商店街のにぎわいの継承と発展に向けた取り組みや工事期間における配慮や仮設店舗計画など、議論を深めることができませんでした。
 月島の路地文化の継承をどのようにお考えでしょうか。
 商店街のにぎわいの継承と発展に向けた取り組みや工事期間における配慮や仮設店舗計画について、どのように商店街の皆様と意見交換していくのでしょうか。工事期間における配慮や仮設店舗計画についての考え方もお示し下さい。
 

等々

【日影図】



【23日付文書】



【合意書】

        

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