3月29日に月島三丁目北地区再開発について、中央区主催による都市計画原案説明会が開催されました。現在、その都市計画原案に対し、意見書が受け付けられています。
ご意見のございます方は、是非、中央区にお届け下さい。意見書フォーマットを以前添付致しましたが再度最後に【添付】させていただきます。提出期限まで、残り約一週間となりましたが、受付最終日である4月19日（木）午後11時までに「愛する月島を守る会事務局」にご持参いただければ、責任を持って中央区にお届けさせていただきます。
月島三丁目南地区再開発について4月3日に準備組合から「愛する月島を守る会」へ「話し合いのお知らせ」の通知を頂きました。参加対象者の不合理な制限を無くしていただきたい旨の返答文を準備組合へ翌4日に届けましたが（前号【第44号】参照）、開催一週間前となっても準備組合から文書による回答がいただけないため、今回は話し合いに応じられない旨の回答を4月10日付で準備組合に提出し、再度話し合いの調整をお願いいたしました。
さて、今回の勉強会は、実際に西仲通り商店街2番街に面し建設工事中の大規模再開発（「月島一丁目西仲通り地区再開発」）の施行区域に入ったため、引っ越しを余儀なくされているかたに、再開発の問題点等を語っていただきます。再開発は、ほとんどのかたが初の体験であり、どのような状況に自分がおかれることになっていくのか具体的なイメージがわかないまま、話だけがどんどん進められて行きます。実際に体験をされているかたのお話は、いろいろと学ぶべき点が多くあると考えます。
貴重な機会ですので、多くの皆様のご参加をお待ち申し上げます。
＊下記アドレスで、現物写しを掲載致しております。
⇒ https://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/e/16e694a89f41e2855633b8bdbba19404
〇4月3日付け準備組合から当会へ「話し合いのお知らせ」
〇翌4日付け当会から準備組合へ返答文
〇4月10日付け今回は話し合いに応じられない旨の当会から準備組合へ回答
記
第33回 愛する月島を守る会 勉強会
日時：平成30年4月16日（月） 19：00～21：00
場所：みんなの子育てひろば あすなろの木（月島三丁目30-4飯島ビル1Ｆ）
参加：参加費無料、直接会場にお越しください。
テーマ：
一、再開発を現在経験されている方のお話
西仲通り商店街2番街に面し現在建設工事中の再開発を実際にご経験されている方のお話を伺います。
「月島一丁目西仲通り地区再開発」：
月島一丁目22～24番（区域面積約0.7ha）に位置し、地上32階高さ122ｍ503戸延床面積約54,000㎡の大規模再開発。月島三丁目の両再開発と同様再開発組合が施行者となり、三井不動産レジデンシャル・丸紅・大成建設が参加組合員。工事施行者も大成建設。総事業費は、296億円（うち補助金95億円、32％）。平成25年（2013年）2月に都市計画決定し、平成32年（2020年）8月に竣工予定。（事業計画書より）
一、環境影響アセスメント（複数大規模再開発が及ぼす生活住環境への影響）について
再開発の是非を判断するに当たり、①生活されているかたやご高齢者への影響（健康面含め）はどのようになるのか、②税金や管理費・修繕積立金等発生する費用負担がどれくらいになるのか、③複合日影・風害、④路地の交通渋滞・交通事故、⑤駅の混雑、⑥幼児・児童数の急増、⑦騒音・振動・粉じん等工事に伴う影響など前もって知っておくべき情報とその説明責任について
上記二つがメインとなると思われます。
その他として、
一、北地区再開発都市計画原案への意見書の募集について
⇒〆切4/19（木）消印有効迫る
一、代替案について
（沼野井先生は、先のご予定があり、4/16はご欠席される旨、ご連絡をあらかじめいただいております。）
一、南地区準備組合との話し合いについて
一、北地区準備組合との話合いいについて
など
＊＊＊＊＊＊＊意見書フォーマット＊＊＊＊＊＊＊
（自由記載欄にご記入いただければ、「意見書」としてこの用紙のまま中央区にご提出できます。）
「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業」に係る都市計画原案についての意見書
〒104-8404 東京都中央区築地1-1-1 中央区役所5階
都市整備部 地域整備課 御中
住所：
氏名： 印
私は、この再開発事業に係る都市計画原案（月島三丁目北地区地区計画の決定及び月島三丁目地区地区計画の変更）についての意見書を提出致します。ご検討を、よろしくお願い申し上げます。
意見の内容：（自由記載欄）
ご意見を、ご自由にお書きください。
（提出締切り、4月19日（木）消印有効）
＊愛する月島を守る会 事務局（月島三丁目30番4号、電話03-5547-1191、fax03-5547-1166）に4月19日（木）午後11時までにお届けいただけましたら、有効な消印を得る形で責任を持って中央区に届けます。
ご注意いただきたいのは、「月島三丁目南地区準備組合」から4月16日の話し合いの申込みが「愛する月島を守る会」にありましたが、第32回勉強会で話し合われた結果、お受けせずに、お断りの回答が10日に同準備組合になされました。
記
＜第33回 愛する月島を守る会 勉強会＞
日時：平成30年4月16日（月） 19：00～21：00
場所：みんなの子育てひろば あすなろの木（月島三丁目30-4飯島ビル1Ｆ）
テーマ：
第32回に引き続き、
〇再開発経験者に語っていただきます。
⇒再開発をご自身が体験されたかたが、その経験談をお話下さいます。
〇再開発の影響評価手法について
⇒桑原先生にご教授いただきながら、環境影響アセスに関連した内容を深めてまいります。
今回は、以上二点が重要な内容になると考えられます。
〇北地区再開発都市計画原案への意見書の募集について
〇代替案について
〇南地区準備組合との話し合いについて
〇北地区準備組合との話合いいについて
等
月島三丁目南地区市街地再開発準備組合（東京都中央区月島3-24-5NRビル402、理事長岡山幸司氏）から、愛する月島を守る会に話し合いのお知らせ【別掲 1】をいただきました。
まちづくりの話し合いにも関わらず、参加対象者に対し不合理な制限がなされていたために、お受けせずお断りの回答が、愛する月島を守る会から同準備組合に4月10日付でなされました。（事前に、愛する月島を守る会から同準備組合へ返答文【別掲 2】が送られていましたが、文書での返答はなされないままの状況でした。）
＊＊＊＊愛する月島を守る会から準備組合へのお断りの回答文＊＊＊＊＊
＊＊＊＊別掲1 準備組合から話し合いの申込文＊＊＊＊＊＊
＊＊＊＊＊＊＊別掲2：別掲1の申込み文への愛する月島を守る会からの返答文＊＊＊＊＊
中央区基本計画が出来上がって参りました。
私もいくつか意見書を提出させていただきました。
今、あらためて読んでみて驚いていることのひとつは、月島第一小学校が増築の対象になっていること。
今頃気付いたのかと、中間報告を見直しましたが、場所の記載がなく、気付くのが難しい状態にありました。
しかし、中間報告で明らかにできた内容であり、記載をいただきたかったと思うところです。
月島三丁目南地区の再開発の都市計画審議会は2月1日で、都市計画決定は2月28日です。
その前と後では、再開発のありかたに対する委員の判断も大きくことなってきます。
中間報告（発行平成29年12月、パブリックコメント〆切1月9日）の該当箇所と、今回の最終版（議員配布日4月2日）を比較させていただきます。
もし、中間報告後に追加になったのであれば、その旨を2月委員会や予算特別委員会で明らかにすべきではなかったでしょうか。
いずれにしろ、学区変更問題だけではなく、月島三丁目南地区（750戸）と北地区（1120戸）の大規模再開発による急激な児童の増加が、月島第一小学校に大きな負荷をかけていることが分かります。
妥当な規模に抑えた再開発にしていくべきではないでしょうか。
学校関係者の皆様、いかがお考えでしょうか？
そもそも、月島第一小学校のどこに増築できる箇所があるのだろうか…
＜中間報告の該当箇所＞
＜今回の最終版＞
協定を結ぶことは、有効な手段であると考えます。記事にあります。「風穴があきました！」
まちづくりにも応用できそうですね。
■再開発準備組合と周辺マンション管理組合等団体が結んだ協定の骨子
・超高層建築物を建築しようとする場合、再開発準備組合は「周辺マンション管理組合及び町会等」に事前に丁寧に説明する
・説明に対して「周辺マンション管理組合及び町会等」が意見を述べた場合、再開発準備組合は理解を得るよう最大限努める
・生活住環境維持のため必要があれば、「周辺マンション管理組合及び町会等」は再開発準備組合に協議会の開催をいつでも求めることができる
・「周辺マンション管理組合及び町会等」は超高層建築物周辺の生活住環境維持のため、再開発準備組合に環境影響評価を求めることができる
・超高層建築物を建築しようとする場合、再開発準備組合は「周辺マンション管理組合及び町会等」の意見提起、環境影響評価、生活住環境維持対策の要求などについて事前に協議することで、実質的に事前に了解を得る仕組みとする
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
https://digital.asahi.com/articles/DA3S13427297.html
（時時刻刻）立地外の原発同意、条件 原電、「地域特性」を強調 東海第二、新協定
2018年3月30日05時00分
日本原子力発電東海第二原発をめぐって２９日に締結された新しい協定で、再稼働や延長運転には立地自治体だけではなく、周辺自治体の同意も必要になった。全国初の試みに、権限の拡大を求めてきた各地の原発周辺自治体は歓迎の意向を示す一方、電力会社は再稼働のハードルが上がりかねないと警戒を隠せないでいる。▼１面参照
「意見を真摯（しんし）に拝聴して納得いただけるまでとことん協議させていただく」。茨城県東海村役場で開かれた会合後、原電の村松衛社長は厳しい表情で語った。
協定では、同原発が再稼働や延長運転をする時に６市村が意見を述べたり安全対策を求めたりした場合、原電がきちんと対応するという仕組みを設けることで、６市村の「地元同意」につなげた。
協定締結に至った理由について、村松社長は「地域特性」を強調した。
福島第一原発事故後、「脱原発」を訴える東海村の村上達也・前村長らが首長懇談会を設立。「原発事故は周辺自治体にも影響が大きい」と、現行の安全協定を改定し、事前了解の権限を拡大するよう原電に求めてきた。また東海第二原発は首都圏に近く、半径３０キロ圏だけで全国最多の約９６万人が住んでいる。原電は先送りを繰り返してきたが、１４年には首長懇と覚書を交わし、安全協定を見直すと約束した。
背景には同原発が今年１１月、原則４０年の運転期間を終えるという事情がある。昨年１１月に原電が同原発の運転延長を国に申請する前には、首長懇が事前了解の権限拡大を強く求め、「実質的な事前了解」という言葉を原電から引き出した。水戸市の高橋靖市長は今回の協定について、「一つの自治体でも納得しなければ再稼働しないということ」と評価した。
課題は今後６市村の意見集約をどう図るかなどの運用面だ。６市村の中で意見が食い違った場合、「協議の打ち切りはない」（原電）としているが、実際の運用がどうなるかは不透明。首長懇の座長を務めた東海村の山田修村長は、多数決による合意は「向かないのかなと思う」としたが、合意形成の方法は今後検討するとした。
（箱谷真司、比留間陽介）
■他原発の周辺自治体、歓迎
福井県の３町に原発１１基（４基は廃炉決定）を持つ関西電力は、立地する同県と３町のほか、県内４市町、京都府と同府内７市町、滋賀県と同県内２市と安全協定を結んでいる。
東京電力福島第一原発の事故後、京都府や滋賀県は立地と同様の安全協定を関電に求め、福井県は「地元の範囲は『立地』」と牽制（けんせい）してきた。関電は協定を結ぶ範囲を広げたが、異常時の連絡や事故時の損害補償などにとどまっている。
福井県敦賀市に敦賀原発がある原電も同様だ。ある周辺自治体の担当者は「東海第二原発の安全協定は一つの事例になる」と期待感を示した。
今月２３日に３号機が再稼働した九州電力玄海原発（佐賀県玄海町）。３０キロ圏は福岡、佐賀、長崎３県の８市町にまたがり、長崎県壱岐市など周辺の３市が再稼働に反対している。その一つ、松浦市の友田吉泰市長は「地元の定義も含め、国に見直しをしてもらう必要がある」と話した。一方、玄海町の岸本英雄町長は２９日、今回の安全協定について、「拒絶する権利も担保した事前了解なのか即断できない。もしそうなら一自治体でも国策にストップをかけられることになるので、全く腑（ふ）に落ちない」と話した。
九州電力の瓜生道明社長は２９日の記者会見で、事前了解の対象拡大について考えを問われ、「事業者がどうこういう筋合いのものではない」と繰り返し、距離を置く姿勢を示した。
原発の再稼働を急ぐ電力業界や国にとっては、事前了解の範囲を拡大する動きが広がれば、再稼働へのハードルがまた上がることになる。ある大手電力幹部は「ほかの原発の周辺自治体から同じ声が上がる可能性は十分ある」と警戒する。
これに対し、経済産業省幹部は、そもそも事前了解に法的根拠はなく、紳士協定にすぎないとの考えで、「他の地域に広がったらどうしようという心配はない」。今回も個別の話と捉え原子力行政全体への波及を避けたいとの思いをにじませた。
（荻原千明、福岡泰雄）
■＜視点＞理不尽な枠組みに風穴
原発の３０キロ圏にあり、事故に備えた避難計画策定を義務づけられながら、肝心の再稼働に待ったをかける権限がない。そんな理不尽な日本の原子力防災の枠組みに、風穴が開いた。東海第二原発の再稼働をめぐり、周辺５市が日本原子力発電に、初めて事前了解の権限を認めさせた。
東京電力福島第一原発事故の反省から、原発の防災対策の重点区域は３０キロ圏に拡大された。電力会社は３０キロ圏の自治体と新たに安全協定を結ぶなどの対応はとってきたが、再稼働の事前了解の権限は、あくまで原発の立地市町村と道県にしか認めてこなかった。
事前了解の権限を求める周辺自治体の動きは全国に広がる。九州電力玄海原発に近い長崎県や、中部電力浜岡原発がある静岡県などでも、立地自治体と同等の権限を求める声がある。今回の協定を受け、権限を求める動きは強まるだろう。
３０キロ圏の自治体の首長は住民の「生命、身体及び財産を災害から保護する」避難計画をたて、実施する責務を法的に負う。再稼働の可否の判断に加わって当然だ。今回の原電の対応は、周辺自治体の反発が無視できなくなったことを示す。他の電力会社もこの協定を重く受け止め、事前了解の権限の範囲を見直すべきだ。
（編集委員・上田俊英）
■日本原子力発電（原電）と６市村が結んだ協定の骨子
・原発の再稼働や延長運転をしようとする場合、原電は６市村に事前に丁寧に説明する
・説明に対して６市村が意見を述べた場合、原電は理解を得るよう最大限努める
・安全確保のため必要があれば、６市村は原電に協議会の開催をいつでも求めることができる
・６市村は原発周辺の安全確保のため、原電に現地確認を求めることができる
・再稼働や延長運転をする場合、原電は６市村の意見提起、現地確認、安全対策の要求などについて事前に協議することで、実質的に事前に了解を得る仕組みとする
◆キーワード
＜日本原子力発電＞ １９５７年設立の原発専業会社。株主に東京電力ホールディングスや関西電力など大手電力会社が並ぶ。保有する４原発のうち東海原発、敦賀原発（福井県）１号機は廃炉作業中。敦賀２号機は原子炉建屋の直下に活断層が存在する可能性が指摘され再稼働が厳しい情勢で、東海第二の再稼働が経営の浮沈を握っている。
月島は桜が満開です！穏やかな気候になって来ました。花粉症は続きますが…
さて、3月5日に突然のキャンセルとなった北地区準備組合との話し合いが、3月26日にようやく開催されました。
当日は、約2時間超に及び住民側からいろいろな疑問が出されました。北地区準備組合からは、十分な説明がなされなかった部分があり（例えば、①準備組合で検討された板状棟案、②自動車交通量増加や区道821号線廃道に伴う周辺区道への負荷、③南地区や西仲通り地区などの超高層再開発全体の複合日影図、④障害者グループホームの内容、⑤再開発を代替案含め検討されてきた経緯とその文章化、⑥再開発による人口増等々）、再度、話し合いの場を持つこととなりました。
北地区再開発については、中央区主催による都市計画原案説明会が、3月29日（木）の夜に開催されます【参照①】。とても重要な説明会です。質疑応答の時間もあり、皆様がお持ちの疑問点、不安な点、ご意見などを是非、この機会を用いて、中央区に問い合わせてみてはいかがでしょうか。南地区再開発では、質疑の時間が不十分であったことから、午後8時で質問を打ち切るようなことはせずに、月島区民センターにあるホール等の施設同様に午後10時迄の時間の中でご対応いただけるように、説明会を主催する中央区・地域整備課と会議室を管理している中央区・地域振興課の両者にお願いをいたしているところです。
原案説明会の後に、区民からの意見募集が開始されます。北地区再開発に対し、ご意見のございます方は、中央区にご意見をお届け下さい。意見書フォーマットを【下記】に添付致しますので、お使いください。受付最終日である4月19日（木）午後11時までに愛する月島を守る会事務局にご持参いただければ、責任を持って中央区にお届けさせていただきます。
南北の準備組合の総会も開催されるとお聞きしています。再開発を経験された方々から伺っておりますことは、計画が進むにつれて、もともと住民であった権利者の声がだんだん届きにくくなっていくということです。住民の主体性を失うことのない組織作りが肝心であり、例えば、業務や財産の状況を見張る監事などの重要な役職は、住民のみで抑えることは必要不可欠なことだと考えます。その監事が準備組合から委託を受けた税理士のアドバイスを受ければ済むことです。医師会でもそうしています。
最後に、皆様にお伝え致しておりました超高層大規模再開発に代わる案に関して、一級建築士である沼野井諭先生にご指導いただき、愛する月島を守る会としての案が作成段階にあります。まだまだ、たたき台ですが、【別紙】にて配布・供覧をさせていただきます。イメージを持っていただけますように、愛する月島を守る会事務局（中央区月島三丁目30-4飯島ビル1F）のほうに、模型も展示させていただきます（3月30日（金）設置予定、代替案【別紙】は配布中）。
少額の資金で建設が可能にできるように計画をしていますが、もちろん、まだまだ工夫の余地はあると考えます。私達の代替案であれば、土地建物の所有権を実質的な意味で失ってしまうことはないし、超高層住宅では避けられない大規模修繕積立金の心配（3月27日の日経新聞でも報道【参照②】）も要りません。工事期間も短く、周辺地域への工事中の負荷も、建ってからの負荷も少なくて済みます。月島の路地を残し、地域コミュニティーを守り、誰もが住み働き続けることを目指した代替案です。
再開発の『事業計画』や『権利変換計画』『基本計画・基本設計・実施設計』を作成する上で大事なことは、代替案を含めた複数取れる手法を、その長所・短所を十分見比べて、よりよい手法をご納得し選び取って行くことです。早くから敷地内にただ一つの超高層住宅を据えることに凝り固まる必要はありません。病気の治療をするのに、「手術して切り取るしかない」と言われて、すぐにご納得できないのと同じです。温存できないのか、薬で治せないのか、いろいろご検討のうえ判断されていきます。
私達のご提案する代替案に対しても、いろいろご意見をいただけましたら幸いです。
第31回 愛する月島を守る会 勉強会
日時：平成30年4月2日（月） 19：00～21：00
場所：みんなの子育てひろば あすなろの木（月島三丁目30-4飯島ビル1Ｆ）
テーマ：
・代替案の検討、
・北地区の意見書募集開始について、
・「個別利用区制度」について、
・再開発を経験された或は経験中のかたのお話をお伺いする会の開催について、
・月島の日影規制について、複合日影図
・南地区準備組合との話し合いについて
等
【参照①】
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/kokoku/tsuki_san_kita_1.html
【参照②】
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28577740W8A320C1SHA000/
【意見書 フォーマット】
〒104-8404 東京都中央区築地1-1-1 中央区役所5階
都市整備部 地域整備課 御中
住所：
氏名： 印
私は、この再開発事業に係る都市計画原案（月島三丁目北地区地区計画の決定及び月島三丁目地区地区計画の変更）についての意見書を提出致します。ご検討を、よろしくお願い申し上げます。
意見の内容：（自由記載欄）
以上
（提出締切り、4月19日（木）消印有効）
＊愛する月島を守る会 事務局（月島三丁目30番4号、電話03-5547-1191、fax03-5547-1166）に4月19日（木）午後11時までにお届けいただけましたら、有効な消印を得る形で責任を持って中央区に届けます。
超高層住宅（タワーマンション）で、最も慎重に検討すべき問題。
いかに持続可能にしていくのか。
本当に持続可能なのか。
＊＊＊＊＊＊＊＊日経新聞20180327＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28577740W8A320C1SHA000/
限界都市マンション75％ 修繕積立金に不安
国の目安届かず 高齢化で増額難しく
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マンションの修繕工事（３面きょうのことば）に使う財源が不足する懸念が強まっている。所有者が払う修繕積立金の水準を日本経済新聞が調べたところ、全国の物件の75％が国の目安を下回っていた。適切な維持管理には引き上げが必要だが住民合意は簡単ではない。特に大都市に多い超高層住宅（タワーマンション）は増額に不安がある。管理不全予備軍の増加は周辺に悪影響を及ぼしかねない。（関連記事経済面に）
マンションの劣化を防ぐには12～15年ごとの大規模修繕が必要だ。１回目は外壁塗装などで済むが、２回目以降は給水・排水管や昇降機の更新に移り、工事費が膨らむ。積立金が足りないと適切に修繕できず資産価値が落ちる可能性が高まる。
国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定。30年間の均等払いで、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安とした。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算している。
住民合意に壁
日経は不動産情報会社グルーヴ・アール（東京・港）の協力を得て、全国の物件の１割にあたる１万４千棟の修繕積立金を分析した。基金の実勢平均額を加え独自に試算すると、約１万500棟が国の目安を下回った。
このうち、約900棟あるタワーマンションは８割弱が未達だった。国の目安の半分に達していない物件も１割あった。
修繕工事費は建物の立地や形状、設備内容に左右されるので、国の目安を下回っても「すぐに不適切とは判断されない」（国交省マンション政策室）。一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多い。
ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要だ。管理規約を変える増額は所有者の４分の３以上の同意が求められる。
日経の調べでは築20年以上でも56％が国の目安に届いていない。「住民の所得が年齢とともに増え、段階的な増額も許容される前提は崩れてきた」。東京カンテイ（東京・品川）の井出武上席主任研究員は低成長・高齢化時代の限界を強調する。
国交省によると、マンションの世帯主が60歳以上の比率は1999年度の26％から13年度は50％に高まった。東京都八王子市のあるマンションは昨年、最初の提案から８年がかりで増額を実現したが「高齢者から『値上げは勘弁して』との声が多く上がった」（担当したマンション管理士）。
「大規模物件ほど合意形成が難しい」と見るのは不動産コンサルティング、さくら事務所（東京・渋谷）の土屋輝之執行役員だ。世帯数が多く、「住民の世代も所有目的もバラバラだからだ」。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68％と高いままだ。
計画見直し必要
埼玉県川口市にある築20年近い55階建てマンションは修繕積立金が１平方メートル当たり月93円。昨年２月に終えた工事は屋上の防水加工や壁面修復などに12億円を投じた。34年に予定する次の工事は資金が不足する恐れがある。管理組合は積立金を段階的に上げる方針だが、合意形成の壁は高く、理事長は「丁寧に説明していくしかない」と話す。
国交省の指針作りを担った東洋大の秋山哲一教授は「タワーマンションは築30年以上が少なく、機械設備や配管工事の経験に乏しい。費用増リスクを踏まえ、修繕計画を見直すべきだ」と説く。
新築時の積立金が安く、徐々に増額する手法は見直しが必要だとの指摘もある。最初から高くすると購買意欲をそぎかねず、不動産会社も安く設定しがちだが、工事費が足りなくなれば借り入れでの穴埋めか、一部工事の延期や削減でやり繰りするしかない。最初から余裕を持って集める方が中長期的な財源リスクを抑えられる。
無駄な工事を抑える努力も欠かせないが、適切な修繕に手が回らなくなるとどうなるか。日大の中川雅之教授は「マンション老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下を招く。周辺の地価にも悪影響が及ぶ」と警鐘を鳴らす。
（斉藤雄太、藤原隆人、蛭田和也）
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きょうのことば：マンションの修繕工事 建物の機能、新築並みに回復
▽…マンションの老朽化を防ぎ、快適な住空間や資産価値を維持するために定期的に実施する工事。国土交通省は建物や設備の性能・機能を新築並みの水準に回復する工事と定義し、実用上支障のない水準に保つ「補修」や性能向上を目指す「改修」と区別している。
▽…分譲時に不動産会社が25～30年の長期修繕計画を示し、最初はこれに沿うことが多い。計画は必要に応じ管理組合が見直す。国交省の指針は主に仮設工事や屋根防水、外壁塗装、給・排水管、昇降機など19項目を挙げる。工事周期は12～15年とされるが、20年程度で最初の工事に入る物件もある。
▽…工事費に充てるために住民が毎月支払う修繕積立金の徴収予定は、今後の工事予算とともに長期修繕計画に盛り込まれている。この計画は購入検討時に確認できるほか、買った後も管理組合に求めれば閲覧できる。現在の積立金の水準や今後の徴収額を国交省の目安と比較することで、修繕工事の財源余力を推し量れる。管理組合が作成する決算書類も参考になる。工事費が足りなければ借り入れや一時金徴収、工事の延期でしのぐことが多い。
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修繕金穴埋め、融資頼み マンション管理組合 ７年連続増
マンションの修繕積立金が足りなくなっている様子は、工事費用を借り入れる管理組合の増加からも読み取れる。（１面参照）
住宅金融支援機構が手がけるマンション共用部の大規模修繕向け融資の受付金額をみると、2016年度は前年度比21％増の113億円とデータを遡れる07年度以降の最高を更新した。増加は７年連続で、17年４～12月の金額も前年同期を５％上回る。
機構の担当者は「毎月の積立金の徴収額を計画通りに上げられず、借り入れに頼る管理組合が増えている」と話す。値上げに難色を示すのは年金生活の高齢者だけでなく、「生活費のかさむ30～40代も同様」という。歴史的な低金利を生かし、一定の積立金を手元に残したまま借り入れを活用するケースもある。
建設人材の不足や資材価格の高騰で修繕工事費が当初の計画より膨らみやすいことも融資の拡大要因になっている。
さらに最近では「築10年程度と比較的新しい物件で外壁タイルが浮いて剥落の恐れのある箇所が大量に見つかり、工事費がかさむ事例が増えている」（マンション管理士の井田健氏）。一部では管理組合が施工不良を訴え、売り主や建設会社に損害賠償を求める訴訟も起きているが、こうした予期せぬトラブルも財源不足に拍車をかける。
修繕工事費の不足を借り入れで穴埋めしても、最終的には積立金増額で返済する必要がある。融資は金利支払いも発生し、住民が負担増から逃れることはできない。
【調査方法】今回の調査には不動産情報会社グルーヴ・アール（東京・港）が物件の売買記録など公開情報を収集・整理し、北海道から沖縄県まで網羅したマンション14万棟分のデータベースを活用した。
このうち国土交通省の指針との比較が可能な修繕積立金や延べ床面積のデータがある約１万４千棟を抽出。築年数や階数、１棟あたりの戸数などを幅広く捉えている。各物件の積立金に東京カンテイ（東京・品川）が持つ修繕積立基金の実勢額も加算し、国交省の積立金の目安に達しているかを調べた。
ただし、第一部において「月島三丁目南地区市街地再開発準備組合（以下、南地区準備組合）」と住民との話し合いが予定されていましたが、当日の午後1時頃、突然欠席される旨の口頭による申し出が守る会事務局になされました。南地区準備組合と住民との話し合いの場を持ち、双方向のやり取りを通じて、月島のまちづくりについて、現状における課題認識やその課題解決の手法の考え方等について相互理解が深まるせっかくのよい機会でありましたが、残念なことに実現されませんでした。
当日は、第一部を急きょ中止し、守る会共同代表らと南地区準備組合事務局とで、その時間に緊急の話し合いの場を持ちました。せめて中止になった経緯だけでも、ご説明を会場で待たれている方にしていただきたいとお願いをいたしましたが無理でした。
①丁寧な説明を行っていくこと、②住民同士の話し合いを持つこと、③地権者・住民との約束を守ること、④約束を守れない事態が生じたならその理由を丁寧に説明することなどは、再開発を行う場合の基本であると考えます。これらができないことが積み重なっていくと、結局、地権者不在・住民不在の再開発に繋がってしまいます。過去においてその事例が散見されます。
南地区準備組合に対しては、住民との話し合いの場を作っていただけるようにあらためてお願いをしているところです。
月島三丁目北地区再開発については、3月15日に、都市計画原案の公告・縦覧を行う旨を、中央区がホームページ上で公表致しました。中央区や北地区準備組合による地元への説明が足りているのか疑問が残る状況での公表に、唐突さを感じます。
例えば、月島三丁目北地区再開発を議題とする「月島地区まちづくり協議会」が3月9日に開催されました。しかし、最も影響を受ける町会のひとつ「三之部町会」が欠席されていたため、「三之部町会」にあらためて中央区が説明を行い、意見をうかがうということとなりました。「三之部町会」の会員の皆様に十分な説明はなされましたでしょうか？町会の意見を反映して、その上で、今回の公告・縦覧の公表にいたったのでしょうか。
また、3月5日に月島第一小学校で開催される予定であった守る会主催の北地区準備組合と住民との話し合いを、北地区準備組合が当日欠席されました。当日会場に来られたかたが疑問を抱き『区長への手紙』を書かれました。中央区からの返事（公文書）の内容【資料1】からは、「適切に指導したいと考えております。」とあります。指導の結果としての話し合いがなされ、その結果も参考のひとつとして、公告・縦覧を行うべきかの判断をされるべきではなかったでしょうか？北地区準備組合と住民との話し合いは、まだなされていません。指導とは、指導の結果を確認することこそ大切です。
現在、中央区議会では、平成30年度予算特別委員会（一般会計当初予算額897億9121万9千円）が開催されています。大規模再開発のありかたについては、防災対策の議論だけではなく、複数会派から問題点の指摘がなされています（特に、都市整備費の款、平成30年3月15日議事録
後日参照）。
3月12日区民センターホールを借りての第28回勉強会開催により、さらに多くの住民のかたが両再開発の問題点をお知りになり、また、都市計画や日影規制の専門家のかたからも守る会にアドバイスのお声掛けをいただくに至っています。
大切な月島の街並み・住環境、路地文化、商店街の賑わいそして地域コミュニティーを継承・発展させるまちづくりに向け、引き続き勉強会を開催して参ります。
記
第29回 愛する月島を守る会 勉強会
日時：平成30年3月19日（月） 19：00～21：00
場所：みんなの子育てひろば あすなろの木（月島三丁目30-4飯島ビル1Ｆ）
テーマ：
・代替案の検討に向けて
・「個別利用区制度」について
・区主催「三丁目北地区」都市計画原案説明会（3月29日6時半月島区民センター1階）
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/kokoku/tsuki_san_kita_1.html
・再開発を経験された、あるいは経験中のかたのお話をお伺いする会の開催に向けて
・南地区再開発の法的問題点について、東京地方裁判所での意見陳述を経て
・中央区平成30年度予算編成における両再開発の予算の位置づけについて 等々
以上、
小坂和輝（文責）
資料１
平成３０年３月１２日
○○○○様
中央区都市整備部長
松岡 広亮
「区長への手紙Eメール君」によりいただきました「月島三丁目地区再開発準備組合 事務局の誠実な対応のお願い」についてお答えします。
市街地再開発事業は、地区周辺に影響を及ぼす事業であることから、再開発準備組合に対して、事業の内容等について地域の方々へ丁寧な説明を行うなどの指導をしているところでございます。
３月５日の「愛する月島を守る会」との話し合いに欠席したことにつきましては、月島三丁目地区再開発準備組合事務局に欠席するに至った経緯や理由などを確認し、適切に指導したいと考えております。
今後も引き続き、快適で安全・安心なまちを目指したまちづくりを推進してまいりますので、ご理解・ご協力くださいますよう、お願い申し上げます。
【問合せ先】都市整備部地域整備課まちづくり推進主査
担当 清水・稲村・渡邊
電話 ３５４６−５４４８
「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」について、再開発の施行区域要件が都市再開発法３条の４要件を満たさない等法的問題点があるため、その事業にかかる予算執行の差止めるべきことの判断を、月島の住民の皆様が東京地方裁判所に求めています。
H30.3.13の第一回口頭弁論期日において、東京地裁第４１９号法廷で意見陳述が行われ、私も住民のひとりとして意見陳述を行いました。
以下、その内容を掲載致します。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊意見陳述 要旨＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
1、自己紹介と月島とのかかわりについて
地上50階高さ190ｍ750戸の超高層分譲マンションを計画する『月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業再開発事業（以下、本事業）』の施行区域内で、風邪などの病気で保育園に行けない子を預かる病児保育室とあすなろの木と言う子育て広場を併設する医療法人理事長、小児科医師の小坂和輝と申します。公職として、地元中央区の区議会議員の負託を受けています。政党には属したことのない完全に無所属の議員です。
そして、月島3丁目30番3号にある7階建てビルの2階～4階と隣の30番4号にある3階建てビルの1階を借りる借家人です。
この場所で2001年10月に開業して丸16年になります。
大学を1994年に卒業して上京して以来、一時離れたことがありますが、隅田川の河口で水辺に囲まれ、3年に一度の住吉神社のお神輿行事と月島西仲通り商店街、通称もんじゃストリートがあり路地でできた月島という街が肌にあって好きで、20年以上月島に住んでいます。初めて飼った愛犬の名前は、月島の月をとって“ツキ”と名付けました。二人目の子どもの名は、美しい月と書いて美月といい、月は、月島の月からいただき私が命名致しました。クリニックは、2年前に他界した父親から開業資金を一部借りて建てたものであり、父親の形見と思って日々診療を致しております。
2、本事業の規模が妥当でないという疑問について
なぜ、190ｍもの超高層の計画が必要であるのか。
この地上50階高さ190ｍ750戸の超高層分譲マンションを計画に対する街をゆくかたがたのご意見です。陳述人である石川福治さん、大山隆三さんが共同代表をされている月島の再開発問題とその再生を考える「愛する月島を守る会」と命名された勉強会に参加して聞かれる一番の声は、街の防災性の向上など課題はあるとしても、規模の妥当性について疑問があるということです。
現地を是非ごらんいただきたいのですが、航空写真（パネル、甲２４）で見ると、路地が入り組んでいるのではなく、まっすぐに、通っており、人や自転車が余裕で通過できます。そして周辺には、大きな都道と区道が囲み、歩行空間や緊急車両空間はあります。近接する高齢者施設敷地に公開空地があり清澄通り向かいには、月島第一小学校も有り、防災時の避難場所はすでに確保されている状態です。
本事業に係わる都市計画原案説明会、都市計画案説明会で中央区にお伺いをしても、現地の分析をきちんとなされているとは言い難く、ただ、東京都による『地震に関する地域危険度測定調査』において「災害時活動困難度を考慮した総合危険度」が月島三丁目“全体”の災害危険度の数値が、周辺地域と比較し髙い（H25.9月調査 第７回でランク４）ことを理由にして、月島三丁目“27番一部と28番～30番”の再開発を急ぐ理由としています。今年2月に出された最新（第8回）の総合危険度では、「災害時活動困難度」はもっとも困難ではないランク1、「総合危険度」は、ランク４→ランク2と安全側へ大きくシフトして来ています。
なにを持って、第一種市街地再開発事業の施行区域要件である都市再開発法3条3号や4号に合致するといえるのか、現地の実情を十分に反映してご判断頂きたく存じます。
3、手続きの重大な瑕疵について
では、なぜ、超高層計画が都市計画案として提案されてしまったのか。
第一種市街地再開発事業という公共事業であるのに、借家人や近隣住民が排除され、一部の地権者だけで立案がなされたその過程に問題があると考えます。街の皆様の多様な声を反映させることができれば、このような超高層計画が都市計画手続きに入るべき計画案にはならなかったと考えます。
そして、私も、計画立案段階において、よりよい計画となるように提案をして行こうとする努力を致しましたが、借家人や近隣住民には平成25年度以降、昨年4月27日開催の「中央区まちづくり基本条例に基づく説明会」まで本事業に係わるまちづくりの情報を一切出さずに進められました。区が関与しながら、一部地権者でまちづくりが進められ、借家人や近隣住民はいわば、まちづくりから排除されたと言えると考えます。
具体的に述べますと、
①中央区議会議員の立場もあり、昨年3月の予算特別委員会において、本事業に1億5千8百万円の予算が付けられたことは知りましたが、予算審議に向けて、本事業が、どのような再開発案であるかを予算特別委員会の場で公式に中央区に問うても、存在しているにもかかわらず再開発案を「ない」と吉田不曇副区長が虚偽の答弁され（甲２１）、隠され続けられたことをご推察していただけると思います。議会に対してそのような対応であったのですから、一般の区民は、この再開発についてほとんど知る余地がなく、まちづくりが進められました。
②平成25年度以降は、借家人含めた地域住民には、知らされていないことは、中央区の公文書（甲２５）からもわかります。
現在の「月島三丁目南地区市街地再開発準備組合（以下、準備組合）」の前身の組織は、中央区が関与しつつ開催された「月島三丁目28・29・30番地再開発協議会（以下、協議会）」です。多額の費用が、中央区から協議会のために支出されています（甲２６）。ところが、中央区が関与をしながら、借家人など区民には、まちづくりに参加する権利を平等に与えられませんでした。前述の中央区の公文書（甲２５）からは、「協議会の開催に際し市街地再開発等のまちづくりは、借家人にも影響を及ぼすことから協議会規約を改正し、借家人からも意見を聞く機会を設けながら進めていくこととしておりました。」との記載ですが、実態はその真逆で、借家人の議決権が規約変更（甲２７）で奪われました。そして、平成25年度には、参加したり傍聴したりすることはおろか、開催日程や会議記録を一切隠したままで、協議会がすすめられ、協議会から、平成25年度末に準備組合が作られたとのことです。
平成24年度に、協議会のありかたに疑問を持って、私は、協議会規約を取り寄せようといたしましたが、区が持っているはずの協議会規約を「ない」と回答を受ける不誠実な対応をなされました（甲２８）。
③これら事実があるにも関わらず、平成30年2月1日に開催された本事業に関わる都市計画審議会では、都市計画決定をするべきとの答申を出すことを妥当とするかどうかの採決前に、副区長は、「不幸な出来事が、この再開発にはあった。借家人が理事になりたいと言い出した。」などとまた虚偽の発言をし、都市計画審議会委員の投票行動に影響を与えたと考えられる行動をまでされました（甲２９）。
4、まちづくり基本条例で守られるべきであった区の責務と地域住民の「まちづくりに参加する権利」について
（1）「まちづくりに参加する権利」について
中央区には、誰もがまちづくりに参加する権利があります。
平成30年3月1日の中央区議会本会議の一般質問で、私が、「平等に「まちづくりに参加する権利」と同権利の不当な排除への措置についてです。まちは、多様な構成員からできています。①住み働く街のまちづくりに参加する権利は、だれもが平等に有していると考えます。誰もが、等しく、区道がどうあるべきか、防災対策がどうあるべきか、公園や児童遊園がどうあるべきかを考え協議する、「まちづくりに参加する権利」があると考えますが、いかがでしょうか。
その「まちづくりに参加する権利」が、不当に侵害されているのが、月島三丁目南地区のまちづくりです。都計審で、「借家人が理事になりたい」という事実があったと副区長は答弁されましたが、中央区が主催している「同地区再開発協議会」において、「借家人が、構成メンバーであることをお願いしたが聞き入れられず、オブザーバー参加さえ認められなかった」のが、事実です。そのまちの構成員に知らせることなく、逆に、いわば、排除した形で再開発の計画が作成されてきました。「築地再開発検討会議」でいうなら、区民には内密に、中央区のオブザーバー参加も許されずに進められる状況に例えられます。②作成過程において、一時期は中央区も主催しておきながら、計画に影響を受けることとなる借家人・賃借人を、まちづくりの話し合いの場に参加させないどころか話し合いの内容の情報を一切知らせない等により不当に排除して作成がなされてきた都市計画案は、本来、「都市計画手続きに入るべき案」として受け付けるべきではないと考えますが、いかがでしょうか。」と質問したところ、前半部①の問いに対し区長は明確に「まちづくりに参加する権利」が中央区にはあることを認められています（甲３０）。（ちなみに、後半部分②は、この裁判の訴訟中ゆえの理由から、答弁をいただけませんでした（甲３１））。
（2）まちづくり基本条例での区の責務について
中央区には、平成22年に施行されたまちづくり基本条例（以下、条例）があります。
条例は、まちづくりを、中央区基本構想が示す区の将来像の実現に寄与するものとすることを目的として、①都心区としての魅力の創出、②定住の促進及び③地域環境の改善というまちづくりの基本理念と、まちづくりの民主的な手続きなど基本的な事項を定めています。第4条には、区民の理解と協力を得るためにまちづくりに関する必要な情報を区民に提供する義務（4条2項）など区の責務を、第5条には、まちづくりが積極的に地域貢献を果たすようなものにする（5条1項）など準備組合や建物所有者など含めた開発事業者の責務を、そして、第6条には、条例の目的を達成するために区の実施するまちづくりに関する施策に協力する区民の責務をそれぞれ定め、さらに、まちづくりには三者の相互理解や協調が欠かせないことから、第8条に、区と区民（8条2項）、区と開発事業者（8条3項）そして三者（8条4項）が協議をすることを定めています。
第6条の区民の責務は、まちづくりに不可欠な三者の相互理解や協調を有効なものとするためには、協力するべき義務が区民にも生じると考えます。逆に、区民に協力する義務が生じるからこそ、区民は、協力する義務が生じるまちづくりのあり方について、開発事業者や区に対して、①協議に応じることや②その説明責任などの責務を果たすことをさらに一層強く主張し、義務付けることができる権利を有していると考えます。
しかし、平成25年度以降、まちづくりの情報を区民に出すことなく、本事業が進められました。区民にまちづくりに協力する責務を課しているにも関わらず、区側のまちづくりの情報を区民に提供する責務を怠っており、まちづくり基本条例に反していると考えます。
（3）「まちづくりに参加する権利」が保障されなかったことについて
「まちづくりに参加する権利」を認める一方で、区側の論理の根底には、例えば、ビルのオーナーが自分の所有するビルの建て替えをすることを決めて、借家人を追い出せる考え方をもとにした発想から、「まず、地権者が決めなければ、まちづくりは進まない。」類のことを述べて、まちづくりに応用しているように思います。借家人や近隣住民は、都市計画法上の都市計画原案の公告縦覧、都市計画案の公告縦覧などの際に説明会に参加し意見書を提出することができれば、そのことをもってして、「まちづくりに参加する権利」を与えたと考えているかのようです。都市計画の手続きにのったあとに、一個人が、短い期間において、計画を変えることなど到底無理な話であり、実質的な意味としては、「まちづくりに参加する権利」は与えられなかったのと同じことになってしまっています。
本事業では、再開発案が、昨年4月に近隣住民、借家人らに明らかになったのち、9月に都市計画原案の公告縦覧がなされ、11月に都市計画案の公告縦覧がなされ、2月に都市計画審議会の答申が出され、2月28日に都市計画決定告示に至りました。わずか10ヶ月の間には、たとえ、超高層計画案に、規模の妥当性がなかったとしても、その代替案を提示するなどの手法の提示など何らかの手立てを取ることは無理です。私も都市計画原案への意見書や都市計画案への意見書（甲３２、添付資料を除く）を届けましたが、どのように都市計画案に反映されたのか、不明です。
「まちづくりに参加する権利」の保障することやまちづくりに関する必要な情報を区民に提供する責務（条例4条3項）を果たす上で大切なのは、その時期です。本事業であれば、中央区が主催した「協議会」の平成25年度にこそ、その権利が区民に保障され、区が責務を果たすべきであったと考えます。
もし、区が責務を果たし、まちづくりの情報が住民に与えられていたなら、借家人、地権者、近隣住民が、自らのまちづくりのありかたを真剣に議論し、誰もが住みつづけられるまちの更新ができたと考えます。少なくとも、借家人として、大家に対しまちづくりについてのありかたの意見を述べて欲しいことをお願いできたはずです。
さらに言えば、都市再開発法が、法的に強制代執行の手続きを取るのであるから、第一種市街地再開発事業という公共事業名のもとにそのような強制力に合ってしまう方々には、まちづくりの情報を逐一知らせてほしかったと思います。中央区や今の準備組合事務局やそのコンサルタントは、当時情報を出すことを約束して下さったにも関わらず情報は出されませんでした。再開発により立ち退き等にあう人々に対し、手続き保障がまったく与えられなかった、与えなかったというよりも、副区長の答弁からもわかりますように隠した、まちづくりから排除されたという表現にこの本事業は近いです。
平成29年3月16日に「中央区まちづくり基本条例に基づく大規模開発事業に関する協議」を中央区が開催し、町会長らに説明をしたことが、借家人、近隣住民に対する区民への説明責任を果たしたと区側は主張されるかもしれません。しかし、町会自体の多くが、権利能力なき社団としての任意団体であり、町会長にまちづくりについての街の住民の声を集約する責務がないことが、昨年１０月開催の決算特別委員会においても明らかにされています（甲３３）。非公開の場で、町会長に説明したことをもって、条例4条3項の責務を果たしたとは言えないことは、平成29年3月16日の開催の手法や町会の役割から明らかです。
なお、手続上の重大な瑕疵は、「密集市街地総合防災事業補助金」を国から得る上でも、形式的な会議ですませているなど他にもあります。
5、おわりに
ここ中央区のまちづくりにおいて、民主的な手続きを踏む上で、大切なところで欠けていると考えています。形式上は、まちの声を聞いたという体裁を整えていますが、熟議のうえですすめられているとは到底言えません。このようなありかたのままでは、真の住民自治とは言えないと考えます。
まちづくりが、自分の住み働くまちはこうあるべきだと住民同士が話し合い、築き上げられて行ってほしいという思いを込め、問題意識を持たれる近隣住民の皆様と力を合わせ、今回の裁判を提起させていただきました。
中央区のまちづくりが、少しでも民主的な手続きを踏む形へと前進するためのひとつの礎になれば幸いです。
最後に、夏の月島の路地の写真（甲３４）を提示します。こどもの頃、かかりつけだった子が、芸術大学時代にとったもので、使って下さいと言って下さいました。
夏には、路地は、緑の空間となります。路地の適度な広さが、人と人を近づけ、コミュニケーションを取りやすくさせています。この月島の路地を生かしたまちづくりがなされることを心から願っています。
公正なるご判断をどうかよろしくお願い申し上げます。
甲３４：夏の月島の路地の写真
以上
＜参照 条文＞
＊都市再開発法3条3号、4号
三 当該区域内に十分な公共施設がないこと、当該区域内の土地の利用が細分されていること等により、当該区域内の土地の利用状況が著しく不健全であること。
四 当該区域内の土地の高度利用を図ることが、当該都市の機能の更新に貢献すること。
＊中央区まちづくり基本条例4条3項
3 区長は、区民の理解と協力を得るために、まちづくりに関する必要な情報を区民に提供するものとする。
＊中央区まちづくり基本条例8条2項
2 区長は、開発事業が行われる地域に資するよう、当該地域の区民と当該開発事業について協議を行う
第28回 愛する月島を守る会 公開シンポジウム
日時：3月12日（月）開場18：30 第一部19：00～20：30 第二部20：40～21：45
場所：月島区民センター 4階ホール（月島4丁目1-1）
参加方法：参加費無料。直接、会場にお越しください。資料を100部ご用意し先着順に配布いたします。足りない場合は、後日「あすなろの木」でお渡しさせて頂きます。
＊会場内は、禁煙・飲食禁となっています。事前の補給をお願いします。
18：30～ 開場
19：00～ ごあいさつ「愛する月島を守る会」共同代表、準備組合事務局
19：05～ 第一部：「月島三丁目南地区市街地再開発準備組合事務局」との話し合い
・第1回「月島三丁目南地区 住宅意向アンケート」結果報告
「愛する月島を守る会」が、この年末年始にかけて月島三丁目南地区再開発区域内（月島三丁目27～30番）の地権者・借家人の方々に実施した第1回「月島三丁目南地区 住宅意向アンケート」をご報告し、その結果から見えてくる問題点について話し合います。
・住民と準備組合との意見交換
住民側から準備組合側に対し、話し合いの際にご質問したい内容を【資料1】として3月7日に前もってお伝えを致しました。
双方向のやりとりを通じ、月島のまちづくりにおいて現状の課題認識やその課題解決の手法の考え方等について相互理解が深まればと考えております。
準備組合からのご要望で、第一部に限り、報道機関のかたのご出席とビデオ・カメラ撮影をご遠慮いただけますようにお願いいたします。録音は、記録の関係もあり、可とさせていただきます。
20：30～ 休憩
20：40～ 第二部：月島のまちづくりについての徹底討論
・月島三丁目南地区再開発の法的問題点 東京千代田法律事務所 弁護士斎藤悠貴先生
月島三丁目南地区再開発の法的問題点【資料2】について、わかりやすく解説いただきます。
なお、翌13日（火）15時半から、月島再開発問題に関する第一回口頭弁論があり、住民の皆様が、月島の超高層再開発の問題点を法廷（東京地裁419法廷）において意見陳述されます（傍聴可）。
・街と共生する再開発 沼野井諭建築設計事務所 一級建築士沼野井諭先生
超高層に代わる代替案についての考え方【資料3】をご解説いただきます。
沼野井先生のプロフィールから、「建築設計についての考え方」を抜粋させていただきます。「本格的に人口減少や少子高齢化を迎えという現在だからこそ、「ビジネス」だけでは計りきれない「文化」の価値を見直す必要があると考えています。建築設計を介して「文化」と「ビジネス」を包括的に横断するために、場所固有の街並み/コミュニティ/歴史/地理/気候/都市計画条件/経済スキーム等を「循環系」として関係付け、その循環系を建築に翻訳することを考えています。」
・徹底討論『みんなで創るまち』 宮城大学元教授 一級建築士小澤 尚先生
ゲストに当会の勉強会において講師を2度務めて下さっている小澤先生もお招きし、会場の皆様含め、自由闊達な意見交換を致したいと考えております。
～21：45 閉会と次回のご案内（3月19日（月）19時あすなろの木 第29回勉強会）
＊懇親会：あすなろの木月島三丁目30-4飯島ビル1Ｆ22：00～小一時間参加費500円
【資料1】月島三丁目南地区再開発について準備組合側に事前にお伝えした質問内容
（月島三丁目北地区再開発では、これらに「わたし児童遊園の2階移設・縮小」、「区道821号線廃道」等が加わります。）
第1、月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業の問題点について
1、地上50階建て高さ190ｍ750戸の超高層計画の必要性について
月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業（以下、本事業）は、地上50階建て高さ190ｍを予定されていますが、近隣超高層の月島キャピタルゲート（高さ187ｍ、53階749戸）を抜く規模であり、超高層計画の規模の必要性や妥当性に疑問があります。超高層計画の必要性について述べて下さい。
2、事業の採算性と、管理費、修繕積立金などの権利者の高額な負担について
管理費は、権利者だけではなく、借家人も影響を受ける話です。また、事業採算性の観点とも密接に関連します。
そもそも、本事業の総事業費は、どれくらいでしょうか。ちなみに、北地区事業では、855億円でうち補助金が129億円となります（2月15日環境建設委員会）。
管理費、修繕積立金に関しての概算やその考え方についても教えて下さい。
貴準備組合の目標通りの「住み続けられるまち」となるのでしょうか。
3、超高層建築物から生じる日影被害、風害などの周辺地域への影響について
環境建設委員会の場で、近接する「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業（以下、北地区事業）」による日影の影響も含めた複合日影の問題が指摘されました。
複合日影含めた日影被害、風害などの影響とその対策をお答えください。
4、建設工事に伴う騒音・振動・粉じん被害について
サンシティ様など近接する地域の皆様への長期間に及ぶ振動被害が生じないか、振動を軽減する工法がとられるかについてご説明下さい。その他、工事に伴う騒音や粉じん対策をご説明下さい。
5、保育教育施設、高齢者施設、公共交通機関等の社会的インフラに及ぼす影響について
児童数の急増に伴うことに起因すると考えられる『月島第一小学校学区変更問題』が中央区議会第一回定例会で生じてきています。社会的インフラに及ぼ
す影響につき、本事業によりどの程度の人口が増加し、その構成（年少人口、生産年齢人口、老年人口）はどのようであるか、ご説明下さい。
第2、月島三丁目南地区のまちづくりについての住民からの要望について
1、超高層に代わる代替案の検討について
代替案も含めた本事業の検討の経緯をご説明いただきたく存じます。
2、「個別利用区制度」の検討について
再開発計画の規模を縮小したり、歴史的な建造物や街並み等を保存する手法として、「個別利用区制度」が「都市再開発法第70条の2」に新設されました。本制度は、代替案として十分に検討に値すると考えます。
検討の有無と検討状況について教えて下さい。
3、準備組合理事らとの住民同士の話し合いの必要性について
住民同士の話し合いこそ最重要であると考えております。
理事会では、どのような理由から住民同士の話し合いをしないこととなったのか、その経緯を教えて下さい。
4、月島の路地文化及び商店街のにぎわいの継承と発展について
月島の路地文化の継承をどのようにお考えでしょうか。
商店街のにぎわいの継承と発展に向けた取り組みや工事期間における配慮や仮設店舗計画について、どのように商店街の皆様と意見交換していくのでしょうか。工事期間における配慮や仮設店舗計画についての考え方もお示し下さい。
等々
【資料2】月島三丁目南地区再開発の主な法的問題点（平成29年11月24日付訴状より「愛する月島を守る会」事務局が抜粋し作成）
〇月島三丁目南地区再開発事業の施行区域が、都市再開発法3条でいう要件「区域内に十分な公共施設（広場や道路など）がないこと、土地の利用が細分されていること等により、土地の利用状況が著しく不健全であること（同条3号）」を満たしておらず違法。
〇同じく施行区域が、都市再開発法3条でいう要件「当該都市の機能の更新（同条4号）」において満たしておらず違法。
〇月島三丁目南地区再開発事業が、中央区の『まちづくり基本条例』4条3項及び8条2項に反し、借家人や地域住民と協議することなく進められている点。
〇中央区及び協議会が、都市計画立案にあたり借家人や地域住民の意見を聴く約束をしたにもかかわらず、住民らの意見を聴くことなく都市計画素案を作成した約束違反。
〇同意率が8割にも達せず、住民の合意形成を得たとは言えない都市計画素案である点。
〇国の補助金申請の根拠資料となる月島地区の『密集市街地総合防災計画書』の立案が、まちづくりの民主的な手続きを欠いている点。
〇平成29年度予算議決に際し、副区長による虚偽の答弁がなされた点。
〇上記理由より、地方自治法242条の2第1項1号に基づき、平成29年度中央区一般会計予算のうち月島三丁目南地区の市街地再開発助成に係る補助金1億5千8百万円を交付してはならないとの判決を求めます。
＜参照 条文＞
＊都市再開発法3条3号、4号
三 当該区域内に十分な公共施設がないこと、当該区域内の土地の利用が細分されていること等により、当該区域内の土地の利用状況が著しく不健全であること。
四 当該区域内の土地の高度利用を図ることが、当該都市の機能の更新に貢献すること。
＊中央区まちづくり基本条例4条3項
3 区長は、区民の理解と協力を得るために、まちづくりに関する必要な情報を区民に提供するものとする。
＊中央区まちづくり基本条例8条2項
2 区長は、開発事業が行われる地域に資するよう、当該地域の区民と当該開発事業について協議を行う
【資料3】沼野井氏スライド『街と共生する再開発』（案）より抜粋
〇大まかな方向性
再開発組合の提案どおりの50階建とする
再開発は必要だが50階建に抵抗がある。もう少し低い建物にしたい
再開発は必要だが、いまある低層のまち並みを再生・維持したい
再開発は不要で、個人で建替えたい人は建替える
〇再開発とは何なのか
再開発は保留床の売却を前提として事業が成り立ち、防災等の観点から「立派な公共事業」です。保留床の売却を前提とした事業は、都市人口の永久的な増加を見込んだ開発手法であり、ここ10年は需要が見込めても、中央区でも高齢化・人口減少がより確実になる30年以上のスパンでみれば明らかに不良債権となることは確実です。まさに人口予測からこの時点での再開発は「やり逃げ」としか言いようがありません。
〇成熟社会：都市開発から都市再生へ
20世紀型で人口増・経済上向きを前提とした「開発」は終わりにしようではありませんか。その開発手法では必ず地域住民との軋轢が問題になっていたはず。本来であれば、地元住民、不動産会社、建設会社、設計会社のパートナーシップでの「再生」ではないでしょうか。中央区も近い将来人口減少を迎えます。高度利用・容積緩和で乱立したタワーマンションはツケが必ず回ってきます。月島から21世紀型の成熟型の都市再生を提案しようではありませんか。
〇日本におけるまちづくりの問題＝問題が起こって初めて議論になる
〇ヨーロッパにおけるまちづくりの流儀＝問題が起こらないように予め議論する
再開発をきっかけに月島の将来を議論する必要があるのでは？
〇今を生きる大人たちの決定が、未来の子供たちへツケを回すことは由々しきこととおもいます。
賛成か反対かという対立ではなく、正しい議論と判断を行える環境づくりから未来の月島が創造されることを願います。
【ご参考】月島の超高層再開発問題に係る情報をさらに入手する情報源URL等
〇「愛する月島を守る会」でFBがあります。
〇月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業への予算執行差止めの住民監査請求及び住民訴訟関連の情報
1）住民監査請求提出時の記者会見（再開発問題の解説） 録画：
https://youtu.be/VbzLBTcofn4
2）同記者会見での質疑応答 録画：
https://youtu.be/isbUt_J6RlI
3）住民監査請求 本文全文
http://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/e/cda3b6b34f06be790ed1c3a51baba4cf
4）住民監査請求 陳述書
http://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/e/1851c918a63d242b1a4164c9b4158054
〇月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業関連記事 時系列
http://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/c/2df86e83a3a273c6e2adc6dcc1d5a0e5
〇月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業関連記事 時系列
http://blog.goo.ne.jp/kodomogenki/c/797c7ab0fe8ffb9d195d5d4f4c8b35c6
〇＜超高層再開発で知っておくべきこと＞
http://blog.goo.ne.jp/saikaihatsuwakomarimasu/e/7c572c41d7762c8df32740064e7b75f3
〇月島路地・長屋の良さやまちづくりの情報
1） 月島長屋学校 http://www.tsukishima.arc.shibaura-it.ac.jp/
2）FB 「佃・月島路地文化の保存と伝承」
【寄付のお願い】
「愛する月島を守る会」の月島の再開発問題と再生に関する活動の趣旨にご賛同いただけます方に、どうか寄付のお願いをいたします。
ご協力いただけます方は、愛する月島を守る会まで、お電話またはご来訪下さい。
どうか、よろしくお願い申し上げます。
寄付金の送付先：ゆうちょ銀行
口座番号：10140-99289961
口座名義： 愛する月島を守る会
住所：東京都中央区月島3丁目30-4 飯島ビル1階
電話：03-5547-1191
以前からお伝えいたしておりました月島のまちづくりについて、住民の皆様による手作りシンポジウムの開催日が近づいて参りました。
第一部は、月島再開発問題について、月島三丁目南地区の準備組合である『月島三丁目南地区市街地再開発準備組合』様と、住民との話し合いの場を持ちます。双方向のやり取りを通じ、月島のまちづくりにおいて、現状における課題認識やその課題解決の手法の考え方等について相互理解が深まればと考えております。
なお、準備組合様からのご希望で、第一部に限り、報道機関のかたのご出席とビデオ・カメラ撮影をご遠慮いただけますようにお願い致します。録音は、記録の関係もあり、可とさせていただきます。
第二部は、完全に公開をする形で開催を致します。月島のまちづくりについて住民同士で徹底討論致したく考えております。
討論に先立ち、まず、月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業における法的問題点を東京千代田法律事務所 弁護士斎藤悠貴先生からご報告いただくのと、超高層再開発に代わる代替案についての考え方を沼野井諭建築設計事務所 一級建築士沼野井諭先生からお伺いいたします。その後、会場の皆様も含め、自由闊達な意見交換を致したいと考えます。まちづくりの専門家であられる小澤尚先生（宮城大学元教授）もゲストとして議論にご参加下さいます。
現在、月島三丁目南地区と北地区において、晴海トリトンスクエア（Ｘ棟：44階194.9ｍ）級2棟となる超高層分譲マンション計画が進められています。いずれも地権者の都市計画手続きへの合意が8割程度で十分な合意形成が得られているとは言えません。月島の大切な路地文化・住環境、商店街のにぎわいそして地域コミュニティを継承・発展させるとともに、大切な土地建物の所有権を守り有効に生かされる代替案をご提案させていただけるように努力して参る所存です。
翌3月13日１５時半には、月島再開発問題に関する第一回口頭弁論がなされ、住民の皆様が、月島の超高層再開発の問題点を法廷において意見陳述されます（下記プレス発表ご参照）。傍聴可能ですので、桜田門・霞が関まで是非、足をお運び下さい。
記
第28回 愛する月島を守る会 公開シンポジウム
日時：平成30年3月12日（月）第一部19：00～20：30第二部20：40～21：45
場所：月島区民センター 4階ホール（月島4丁目1-1）
第一部：「月島三丁目南地区市街地再開発準備組合事務局」との話し合い
・当会実施第1回「月島三丁目南地区 住宅意向アンケート」結果報告含む
第二部：月島のまちづくりについての徹底討論
・月島三丁目南地区再開発の法的問題点（東京千代田法律事務所 弁護士斎藤悠貴先生）
・月島再生の手法（沼野井諭建築設計事務所 一級建築士沼野井諭先生）
・徹底討論『みんなで創るまち Ⅲ』（宮城大学元教授 一級建築士小澤尚先生）
参加方法：参加費無料（懇親会は別）。直接、会場にお越しください。
懇親会：あすなろの木（月島三丁目30-4飯島ビル1Ｆ）22：00～小一時間
懇親会参加費 500円
以上
月島の再開発問題を考えていて、私達も感じている疑問を言い得ておられる記事です
ここに供覧させていただきます。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/report/16/021800009/021900002/?P=1
株式会社 Y's Resonance （ワイズ レゾナンス）
3月3日 10:43 · .
日本人は家を買っても「20年で価値がゼロ」になる
という国と業界が作り上げたトリックでGDPを膨大
に家に消費、いえ「浪費」させられています。
その額、500兆円。そのお金は金融機関その他を経由
してどこぞに流れてしまっています。
それだけではなく、そうした「消耗品」である家に
税金だけは「固定資産税」がかかって国に取られ
ています。
これは日本の国力を無駄に消耗させ、そしてそれを
合法的に他に移転させるシステムといっても過言では
ありません。
これだけのお金を国民が他に投資し、国内で循環させ
ていれば、もっと豊かさと幸せを享受することが
可能であったでしょう。
この記事ではきちんと「資産」として家をとらえ、
住民が家の価値を維持し、高める「投資」効果を
評価し、それにエネルギー政策も絡めているドイツの
事例が紹介されています。
これからの日本は住宅を上に伸ばす必要はありません。
膨大に今ある、そして今後空き家として発生する
一件家の中古住宅をリフォーム・耐震化し、大事に
住みながら安全な街づくりをしていくこと、家を資産
として投資できることを目指すことが求められます。
更に言えば、コミュニティ型の集合住宅なり、「街区」
を形成し、老若男女が家族の単位を超えて支え合って
いきていく「場」を創る、そしてそこは定住も移住も
容易であるという柔軟性が担保されている。
季節に合わせて動いてもいいし、また戻ってきても
いい。そういう場を創ってもいいでしょう。
これからの日本は従来の欧米型資本主義に踊らされる
ことなく、なんらかの「日本発修正資本主義」に早晩
移行していくことが求めまれます。
その新しい姿を実現するために、これからの家は
「見せかけの資産で、実は消費財」から真の「資産」、
できれば減りゆく国民の共有財産に移行していくことが
新たな国のカタチに繋がると考えています。
これは共産主義、社会主義への移行ではありません。
モノを大事に扱って長く価値を保存していくという
日本古来の精神性、考え方に立ち戻るという意味です。
日本はいつのまにか大量生産・大量消費の闇に毒され
てきたのです。原点回帰する時が来ています。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/54392
先の書き込みでも書きましたが、もう日本の
不動産市場は人口形態からも「上に伸びる」
必要はありません。
首都圏でかろうじて需要があるのは山手線
沿線の内側ですが、これもどこまでその必要が
あるかはわかりません。
中国系投資家が先付けで買い漁った首都圏
タワマンはすでに売りの一手でここからは
損切り合戦です。
もし投資目的であれば山手線の内側の良質な
戸建てをリフォームするか、同地区の低層
マンションでエリアのいいところ、又は
高層マンションの低層階の物件になります。
よく「東京五輪がピーク」という常套句を
不動産業界から聞きますが、それを鵜呑み
にすると売買では確実に出遅れます。
東京五輪の頃には物件在庫がピークになるが
正しいと思われます。
首都圏直下型地震と放射能問題のリスクを
業界的には無かったことにしていますが、
実は年々無かったことになってないのが実情
です。
金融機関が担保価値割れを認めるととんでもない
ことになるので認めませんが、首都圏の不動産
価値の暴落はもうかなり進んでいます。
いつ手放すのがいいのか？の答えは可能な限り
早くです。本当かどうか試したければ、
売りに出してみたらよいと思います。
下記の文章を、【資料】の文面に対する再々回答として、月島三丁目地区再開発準備組合（コンサルタント：パシフィックコンサルタンツ株式会社、大建設計）にお届けすることを愛する月島を守る会事務局案として考えています。
お知らせ第39号でお知らせいたしましたように、本来、第一種市街地再開発事業という公共事業のありかたを議論するのであるから、月島近隣の皆様の誰もが、事前登録などなく自由にご参加できる開かれた話し合いの場であるべきでした。しかし、今までの北地区準備組合から何通か届けられる文面を読む限りでは、3月5日当日に欠席されるおそれがあったため、やむなく、参加者は事前にお知らせいただく形をとりました。なお、月島三丁目南地区市街地再開発準備組合（コンサルタント：本郷計画事務所）のほうは、3月12日（月）月島区民センター4Ｆホールという開かれた場での話し合いを、正々堂々とご承諾下さっており、その点では感謝申し上げます。
3月5日当日は、皆様の声を十分に反映させた議論ができればと考えます。
つきましては、何か、話し合うべき内容やテーマがございましたら、愛する月島を守る会事務局（月島3丁目30-4飯島ビル1Ｆ前の意見箱またはｆａｘ03-5547-1166）へ3月5日（月）夕刻までにお届けいただければ幸いです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊以下の部分から、再々回答の案＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
月島三丁目地区再開発準備組合
事務局 御中
愛する月島を守る会
事務局
3月5日開催の準備組合事務局と住民との話し合いに向けて（その3 / 再々回答）
拝啓 春寒ややゆるみ、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
先日、貴準備組合からいただきました①3月5日の話し合いに関するご質問（「平成30年2月19日付貴準備組合より当会事務局宛て文書」）について2月22日にご回答（「2月22日付当会回答書」）をさせていただきました。②2月28日にその回答に対する貴準備組合からの再度のご質問（「平成30年2月28日付貴準備組合より当会事務局宛て文書」）をいただきましたので、再回答（「3月2日付当会再回答書」）をさせていただきました。③3月2日同日に、その再回答に対する貴準備組合から再度のご質問（「平成30年3月2日付貴準備組合より当会事務局宛て文書」）をいただきましたので、再々回答をさせていただきます。
【1】.話し合いのテーマについて
貴準備組合からのご質問に対し、「2月22日付当会回答書」でご回答をし、さらに「3月2日付当会再回答書」で、どの点が議論を深めるべき内容であるかを具体的に適示させていただきました。
しかし、「平成30年3月2日付貴準備組合より当会事務局宛て文書」の記載によりますと「ご提示いただいております話し合いのテーマにつきまして、当地区の回答が不十分であるとのご指摘で非常に残念に感じておりますが、その根拠が不明です。どの様な点が不十分だとお考えでしょうか。」と御問合わせいただきましたので、詳述し再々回答させていただきます。
12月15日の話し合いでは出されていなかった新たな視点・論点につきましては、特に下線を引きます。また、テーマ自体が新たな内容である場合は、第3に記載します。
第1、月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業の問題点について
1、地上59階建て高さ199ｍ1120戸の超高層計画の必要性について
月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業（以下、本事業）は、地上59階建て高さ199ｍを予定されていますが、近隣超高層の月島キャピタルゲート（高さ187ｍ、624戸）を抜く規模であり、超高層計画の規模の必要性や妥当性に疑問があります。
2、事業の採算性と、管理費、修繕積立金などの権利者の高額な負担について
管理費は、権利者だけではなく、借家人も影響を受ける話です。また、事業採算性の観点とも密接に関連することからご議論ができればありがたく存じます。
すなわち、本事業の総事業費は、855億円で、うち補助金が129億円となります（2月15日環境建設委員会）。この855億円の総事業費は、近隣の再開発の中で最も高額であり、事業採算性において疑問があります。総事業費に削減の余地がないのかどうかと、高額となる理由を教えて下さい。
貴準備組合が述べますように、地権者・非地権者が混在する中での議論が不適当と言う点につきましては、当日のご判断で、ご回答を保留いただいてよいと考えます。
3、超高層建築物から生じる日影被害、風害などの周辺地域への影響について
環境建設委員会の場で、近接する「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業（以下、南地区事業）」による日影の影響も含めた複合日影の問題が指摘されました。
複合日影の図を出していただきたく存じます。
4、建設工事に伴う騒音・振動・粉じん被害について
「ルナガーデン」様に対する貴準備組合による説明会の場で、振動被害について指摘がなされました。近接する地域の皆様への振動被害が生じないか、振動を軽減する工法がとられるかについてもご説明をいただけると幸いです。
5、保育教育施設、高齢者施設、公共交通機関等の社会的インフラに及ぼす影響について
児童数の急増に伴うことに起因すると考えられる『月島第一小学校学区変更問題』が中央区議会第一回定例会で生じてきています。12月15日の話し合いにおいて、社会的インフラに及ぼす影響につき、回答が不十分であったこともあり、本事業によりどの程度の人口が増加し、その構成（年少人口、生産年齢人口、老年人口）はどのようであるか、ご説明をいただけますとありがたく存じます。
6、わたし児童遊園の2階への移設の問題点について
12月15日の話し合いの場において遊ぶ児童の防犯面での安全性について指摘がありました。
また、2階移設へ児童遊園を改変（現状515㎡から280㎡に縮小）することについて、近隣の児童遊園利用者への説明が足りておりません。どのように説明会など開催し、近隣の皆様への周知と理解を図っていかれるのか等ご説明をいただけますと幸いです。中央区議会第一回定例で、すべての区民に「まちづくりに参加する権利」が平等にあることが再確認されたところですが、それら「まちづくりに参加する権利」をどのように権利者でない方々にも保障しようとされているか貴準備組合の考え方を教えて下さい。
7、区道821号線廃道と一部対面通行化の問題点について
環境建設委員会及び中央区議会第一回定例会において、区道廃道が月島1丁目と3丁目の当該エリア全体の交通に影響を与えないかの問題点が指摘され、区側は、「影響が軽微」としながらも影響がでること自体を認めています。
交通に影響が出る場合、道路法上、廃道はできません。影響が出ないとする根拠のご説明をお願いいたします。
区道821号線の一部は、5.45ｍから9ｍに拡張するが、その一方対面通行化します。その安全性についてや、一方通行のままで解決できないのか「ルナガーデン」での説明会で回答が保留になっている部分につきお答え下さい。
第2、月島三丁目北地区のまちづくりについての住民からの要望について
1、超高層に代わる代替案の検討について
12月15日の話し合いの場において、そもそも貴準備組合から現在提案されている計画案に至る経過について、代替案の検討に関する説明が不十分でありました。代替案の検討も含めた検討の経緯をご説明いただきたく存じます。
2、準備組合理事らとの住民同士の話し合いの必要性について
「2月5日付貴会回答書」で、理事会で検討した結果、貴準備組合の理事を含めた住民同士の話し合いを受けないとの結論に至ったとのことですが、住民同士の話し合いこそ重要であると考えております。
理事会では、どのような理由から住民同士の話し合いをしないこととなったのか、その経緯をお示し下さい。その経緯を伺い、住民同士の話し合いができる環境づくりをまずは行っていきたいと考えます。
第3、新たなテーマについて
1、既存保育園と障害者グループホーム移設の問題点
すでに、施行区域内には、保育園と障害者グループホームが存在しています。
保育園（月島3-1-11、1階、2階部分）は、平成21年11月1日に開設された定員30名の認証保育所A型「ポピンズナーサリースクール月島」です。本事業では、既存保育所部分は住宅となり、定員90名、約700㎡の保育所が、Ａ地区2階に整備となっています。
障害者グループホーム（月島3-1-11、3階・4階部分）は、社会福祉法人東京都知的障害者育成会が運営する「ピアつきしま」です。本事業では、Ｂ-1地区に再整備するとなっています。
保育所定員が、本事業の前後で60名の増員のみで再開発の規模に対しわずかの増加であり、また、障害者グループホームの再整備の充実の内容が明らかになっていません。
2、「個別利用区制度」の検討について
再開発計画の規模を縮小したり、歴史的な建造物や街並み等を保存する手法として、「個別利用区制度」が「都市再開発法第70条の2」に新設されました。本制度は、代替案として十分に検討に値すると考えます。検討の有無と検討状況について教えて下さい。
3、月島の路地文化及び商店街のにぎわいの継承と発展について
12月15日の話し合いでは、短時間で終えたため、①月島の路地文化や②西仲通り商店街のにぎわいの継承と発展に向けた取り組みや工事期間における配慮など、議論を深めることができませんでした。
【2】出席予定者について
チラシ等で「無料、参加自由です。お気軽にお立ち寄りください」としていた記載について、貴準備組合からのご要望に従い、お知らせ第39号（添付資料1）で、文面において撤回を表明し、事前登録制に致しました。そして、お知らせ第39号を、以前のお知らせを配布した全ご家庭・商店等に、3月3日に配布を完了させました。
追加参加者名は、3月5日午前中に、貴準備組合にお知らせさせていただきます。
報道機関の参加については、当会側から各報道機関へ開催のお知らせをしていません。また、現在のところ、参加の申し出も受けていません。
【3】その他
貴準備組合と、お話合いを持ちつつ、月島の路地文化と商店街のにぎわいそして大切な地域コミュニティをこれからも守り発展させていく、あるべき再生のあり方を考えて参りたく存じます。何か、ご不明な点等がございましたら、お問い合わせ下さい。
3月5日の会合を、是非とも、お互いに実りのある有意義な会合として参りましょう。
どうか、よろしくお願い申し上げます。 敬具
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊「平成30年3月2日付月島三丁目地区再開発準備組合（北地区準備組合）より愛する月島を守る会事務局宛て文書」＊＊＊＊＊＊＊
第38号から立て続けに、お知らせさせていただきます。
月島第一小学校様のご厚意によりランチルームをお借りして開催致します北地区準備組合との話し合いは、3月5日（月）に開催致しますことは、すでにご案内済みです。
直前の2月28日に北地区準備組合から同話し合いについて再度のご質問があり、3月2日に当会から再度ご回答を返させていただきました（第38号までの状況）。
当会としては、話し合いのテーマにつきましても、丁寧にご回答をさせていただいたつもりであったのですが、しかし、3月2日同日、下に掲載【資料】のように、北地区準備組合様から話し合いのテーマがまだ説明が足りないとのお申し出をいただきました。こちらは、再度、お返事をする予定にしております。
さらに、出席予定者で確定している方々のお名前を、準備組合のご要求通りにお伝えしたにも関わらず、回答になっていないとのことでした。
私達は、月島のまちの将来に関わることでありますので、開かれた場で、議論することが当然であると考えています。その公共性ゆえ、月島第一小学校様も場所の提供をご快諾下さっているものと解します。お仕事等のご都合がつき、当日参加されるかたがおられてもよいし、ご関心のある報道機関のかたが、私達の話し合いを見られてもよいと考えます。
しかし、それでは、【資料】の文面からは、北地区準備組合のかたが当日欠席をされ、3月5日の会自体が成立をしなくなってしまいます。
そこで、やむなく、北地区準備組合のご要求に従い、3月5日の話し合いを成立させるべく、ご参加希望のかたは、事前にお名前をお知らせいただく形をとりたいと考えます。
申しわけございませんが、「無料、参加自由です。お気軽にお立ち寄りください」の文言を撤回させていただきます。3月5日の話し合いに参加希望の方は、「愛する月島を守る会事務局」へ、3月5日の午前9時までにお知らせください。
何卒、ご理解のほど、よろしくお願いいたします。
話し合いを通じ、私達のまちのあるべき方向性を見出して参りましょう！
記
第27回 愛する月島を守る会 勉強会
日時：平成30年3月5日（月） 19：00～20：45
場所：月島第一小学校2Fランチルーム（月島4丁目15-1）
テーマ：「月島三丁目地区再開発準備組合事務局」との話し合い（北地区事業）
＊参加ご希望のかたは、事前に「愛する月島を守る会」事務局（月島3-30-4飯島ビル1F、電話03-5547-1191、fax03-5547-1166）までお知らせ願います。
（予告）第28回 愛する月島を守る会 公開シンポジウム
日時：平成30年3月12日（月） 19：00～21：45
場所：月島区民センター 4階ホール（月島4丁目1-1）
テーマ：「月島三丁目南地区市街地再開発準備組合事務局」との話し合い
当会実施第1回「月島三丁目南地区 住宅意向アンケート」集計結果について
月島三丁目南地区再開発の法的問題点（東京千代田法律事務所 所属弁護士）
月島のまちづくりについて徹底討論（ゲスト 小澤 尚先生）
＊こちらのほうは、無料、参加自由です。お気軽にお立ち寄りください。
以上
＊＊＊＊＊＊＊＊＊3月2日付「北地区準備組合」より「愛する月島を守る会宛て文書」＊＊＊＊＊＊＊＊
