ハウジングプア

毎日新聞　2009年5月11日　
ハウジングプア：／上　「追い出し屋」に閉め出され

　失業や病気で収入が途絶えたとたんに、安心して暮らせる場所を失う。そんな状況を呼ぶ言葉が生まれた。「ハウジングプア」。住まいをなくした人たちを追うと、さまざまな制度の不備が浮かぶ。

　◇家賃滞納で鍵交換、荷物撤去…保証会社の不法野放し
　「あさってまでに家賃を払わなければ、１８日に鍵を閉めます」。昨年１１月１５日、大阪市の男性（４９）は契約していた家賃保証会社から電話で告げられた。１０月末に大家に払う予定だった１１月分の家賃・光熱費計６万円を滞納していた。

　予告された１８日夜。帰宅すると玄関のドアに新しい鍵がつけられていた。「滞納した自分が悪い。でもこんなに早く閉め出されるなんて……」。１カ月ほどして戻ってみた。鍵が開いていたので中に入ると、置いていた家財道具や服、トイレットペーパーまで、すべてが消えていた。

　短期間の家賃滞納を理由に入居者を強制的に退去させる「追い出し屋」。当時の男性は、その言葉すら知らなかった。

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　男性は約２０年前に統合失調症を発症し、家族と疎遠になった。障害で働けず、生活保護を受給。２年半前に携帯電話サイトで「敷金・礼金ゼロ」に引かれてこのアパートを見つけた。連帯保証人になってくれる親族はなく、不動産業者の求めで保証会社と契約した。

　月１２万円の保護費から家賃や生活費を引くと、ぎりぎりの生活。１年がたつころから家賃の支払いが遅れ始めた。遅れた分も１カ月以内には払ったが、保証会社から違約金５０００円を請求された。それを払うたびに翌月の支払いが遅れる繰り返しに陥ったという。

　部屋に戻れなくなった男性はカプセルホテルに身を寄せた。隣の人が寝返りを打つ音まで響く。精神的に不安定になり、薬の服用回数が増えていく。閉所恐怖症なので扉を開けて寝ていたら、財布を盗まれてしまった。

　住まいを失って気づいたことがある。以前は１人で部屋にいると気がめいるので、街を歩いたり公園で過ごすことが多かった。でもカプセルホテルでの暮らしは、どこにいても落ち着かない。「安心して外に出られたのも、帰る家があったからだったんだ」

　福祉事務所は「年内に新居を決めないと、生活保護を止める」という。そうなればカプセルホテルにもいられなくなる。大阪の弁護士や司法書士らで作る「賃貸住宅追い出し屋被害対策会議」を知って駆け込み、保証会社の行為が違法だと教えられた。

　「法律の知識もなく、業者の言われるがままになってしまった」。弁護士の協力で生活保護も続けられ、月４万２０００円のアパートに入居できた。支出が減り、もう家賃を滞納することもない。今年１月、保証会社らを相手に、精神的慰謝料と撤去された荷物の賠償計１４０万円を求める民事裁判を大阪簡裁に起こした。保証会社側は取材に対し「係争中で、コメントは控える」としている。

新しいアパートで暮らす男性。住まいとともに心の安定も戻ってきた。

 

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　追い出し屋による被害は昨年秋に表面化した。国土交通省によると、全国の消費生活センターなどへの相談は０６年度の２９件から０７年度には６８件に急増している。鍵の無断交換や荷物の撤去を強行したり、深夜しつこく訪問する。消費者契約法の上限利率（延滞家賃に対し年１４・６％）を超える違約金を請求する業者もある。

 

　本来、入居者には借地借家法で居住権が認められており、判例上、大家が家賃滞納を理由に退去を求めるには「信頼関係が破壊されるほどの滞納」が必要で、その期間は半年程度とされている。国交省も部屋への無断立ち入りや鍵の交換は「住居侵入罪や民法上の不法行為にあたる可能性がある」としている。

 

　追い出し行為を行う業者の多くは家賃保証会社や不動産管理会社だ。特に保証会社は家族関係が希薄になったこともあり、ここ数年で増加。民間賃貸契約で連帯保証人を立てられずに保証会社を利用した契約は０７年度に２５％を占める（日本賃貸住宅管理協会調べ）。ニーズの高まる業界だが、法的な規制はなく貸金業への規制強化で追い込まれたヤミ金融などが流れ込んでいるともみられる。

 

　さらに、公的な保証制度が機能していないことも温床となっている。財団法人「高齢者住宅財団」は０１年度から高齢者や障害者への保証事業を実施しているが、０７年度までの利用者数は高齢者が５６０人、障害者は３人どまり。大阪市の男性は「制度があることも知らなかった」という。

 

　今年２月に発足した「全国追い出し屋対策会議」は国に対し、保証会社への登録制度の導入と規制強化を要望。メンバーの徳武聡子司法書士は「急な出費で家賃を滞納せざるをえないほどの低所得者が増えているのに、国の支援策はあまりに不十分」と指摘する。

 

　◇ハウジングプア
　働いても貧困から抜け出せない「ワーキングプア」にちなみ、貧しさゆえに安定した住まいを持てない人々の現状を知ってもらおうと、生活困窮者らを支援するＮＰＯ「自立生活サポートセンター・もやい」代表の稲葉剛さん（３９）が考えた。追い出し屋が絡む家に住む人や寮付き派遣の労働者など、家はあるが不安定▽ネットカフェやカプセルホテルなど、屋根はあるが家ではない▽路上生活－－などの状態を指す。

 

　今年３月にはＮＰＯなどが「住まいの貧困に取り組むネットワーク」を結成、あらゆる人への住居の保障を求めている。世話人でもある稲葉さんは「家は人が働き、暮らす基盤。収入が多くない人も家にかかる支出が少なければ、生活困窮に陥らずに済む」と、公的住宅の拡充などを訴える。

 

毎日新聞　2009年5月12日　
ハウジングプア：／中　「宿泊所」耐えかね路上へ

 

　◇６畳間に２人、食費込み月１０万円　ＮＰＯに救われ

 

　住まいの貧困（ハウジングプア）に陥るのは職のない男性ばかりではない。路上にはさまざまな事情で家族とのつながりを失った女性たちの姿もある。
　一昨年の秋。さいたま市出身の女性（６０）は市内の交番近くのベンチで身を縮め、冷え込む夜を過ごしていた。「おばちゃん、風邪ひくなよ」。警官が優しい声をかけてくれる。路上生活を始めるのは怖かったが、ここなら襲われる心配もないだろうと思った。

 

　わが家と呼べる場所を失ったのは１５年前のことだ。酒を飲んでは暴力を振るう夫から逃れるため、ボストンバッグ一つで家を出た。養護施設で育った女性に頼れる身内はない。サウナや健康ランドに寝泊まりし、所持金は半年で尽きた。

 

　事情を知った知人がアパートに同居させてくれた。パート勤めを始めたが、知人が突然病気で倒れ、月６万円の家賃が払えなくなった。知人の家族は「家を出ていけ」と言う。見かねた自治会長が福祉事務所に付き添ってくれたおかげで生活保護の受給が決まった。

 

　福祉事務所に紹介された住まいは低額料金で簡易住宅を提供する無料低額宿泊所だった。６畳一間に２人の生活。生活保護費は封筒のまま寮長に渡すように指示された。月１２万円のうち、食費なども含め１０万円近くを差し引かれる。食事の時間に少しでも遅れると食べさせてもらえない。寮長は高圧的で、不満を言える雰囲気ではなかった。

 

　耐えきれずに飛び出し、路上で夜を明かすしかなくなった。「知り合いにこんな姿を見られたら……」と人の目におびえながら、図書館などでただ時間をつぶす日々。親切な警官には「もう一度生活保護を受けては」とすすめられたが「またあんな所に入れられるなんて」と、気持ちは動かなかった。

 

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　「あそこに行けば大丈夫だよ」。野宿生活が２カ月目に入ったころ、路上で知り合った仲間から、さいたま市で生活困窮者をサポートしているＮＰＯ「ほっとポット」のことを教えてもらった。

 

　ほっとポットは県内２０カ所の民間集合住宅を借り上げ、すぐアパートに入居できない人たちに敷金・礼金なしの安い家賃で貸し、生活支援も行っている。代表の藤田孝典さん（２６）は言う。「好きで路上生活をしている人なんていません。いったん家を失うと、住所がないことも障害になり、次の住居を探すこともできないのが現実なのです」

 

　会では年間約５００人から相談を受けているが、そのうち８割は住む場所を失った人や、家賃の滞納などで失う直前の人たちという。生活が困窮し、行政に保証人や敷金・礼金などの初期費用がないことを相談しても「自分で探してください」と言われ、ここにたどり着く人も多いという。

 

　ほっとポットでは支援付きアパートの紹介だけでなく、市内の不動産業者の協力を得て、一般の民間賃貸住宅探しのサポートもしている。保証人がない人の賃貸契約の際には緊急連絡先になり、入居後も生活支援を続ける。協力している不動産業者は「生活困窮者は何かあった時に連絡できる身寄りがない人が多く、大家から敬遠される。ほっとポットのようなサポートなしに部屋を見つけるのは難しいだろう」と話す。

 

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　女性はほっとポットの支援付きアパートに入居して、また生活保護を受けることができた。８畳一間の１人暮らしで、家賃は月４万５０００円。風呂とトイレは共同だが「普通の暮らしができるようになっただけでも、ありがたい」。初めは黙りこんで下を向いてばかりだったが、少しずつ持ち前の笑顔が戻り、今はスタッフと冗談を飛ばし合う。

 

　昨年秋の不況以降、支援付きアパートへの入居希望者は増え、待機者もなくならない。今年になって女性はチラシ広告の折り込みのアルバイトを始めた。路上生活で痛めた腰はまだ治らないが、自立への思いは強まる。

 

　「困っている仲間たちのために、少しでも早く部屋を空けてあげたい。働けるだけ働かなきゃ」

 

　◇全国で約１万３０００人が入居
　無料低額宿泊所は路上生活者など生活が困窮している人に、無料または低額な料金で住居を貸し付ける民間宿泊所。社会福祉法が定める社会福祉事業で、厚生労働省によると、０８年６月時点で全国４１５カ所に１万２９４０人が入居している。厚労省と国土交通省による「ホームレスの自立支援等に関する基本方針」では、住居が緊急に必要な人に活用するとされており、路上生活者が生活保護を受給した際、福祉事務所に紹介されることが多い。

 

　だが、入居者への人権侵害が問題視される宿泊所も現れている。今年１月には埼玉県内の宿泊所が入居者の預金通帳などから無断で利用料を天引きしていたことが分かった。藤田代表はこうした民間宿泊所について「地域社会から切り離された生活になり、社会生活に復帰したとは言い難い」と指摘。「国は路上生活者の自立支援を進めているが、再び路上に戻らないためにも、まずは安心できる住まいを確保することから始め、就労支援などのステップに進むべきだ」と提言する。

 

毎日新聞　2009年5月13日　
ハウジングプア：／下　公的住宅「空室あるのに」

 

　 半数近くが空き部屋になり、布団を干しているベランダもまばら＝東京都足立区の花畑団地で今年５月

 

◇建て替えへ新規入居中止　支援団体「失職者に開放を」
　東京駅から電車とバスを乗り継いで１時間足らず。約１９ヘクタールの土地に８０棟が建つ花畑（はなはた）団地（東京都足立区）が見えてくる。ベージュ色の壁は所々塗装がはがれ、天気のいい週末も、ベランダに洗濯物を干す部屋はまばらだ。

 

　２７２５戸のうち現在、約１０００戸が空き部屋。所有・管理する独立行政法人・都市再生機構（ＵＲ）が約半数の棟を建て直す計画を打ち出し、９８年から新規入居を中止しているからだ。対象でない棟の空き部屋は、工事で一時部屋を失う住民の仮住まいに使うという。完成後の戸数は現在の５～６割程度に減る見通しで、土地の一部は民間売却も検討されている。

 

　花畑団地ができたのは１９６３年だ。入居者の多くは働き盛りの親と子どもたちで、安い家賃は国の経済成長や子育てを支えてきた。当時４歳で越してきた女性（４９）は「ここに来るまでは、一家４人で４畳一間、共同トイレの長屋住まい。２ＤＫの広さに感動しました」と懐かしむ。

 

　周辺のインフラが不十分だったため、住民たちは力を合わせ、路線バス開通や保育園の設置に奔走した。バスは毎朝、背広姿のお父さんたちを詰め込み駅へと走った。それも今では通院する高齢者の姿ばかり目立つ。入居世帯の５４％は世帯主が６５歳以上。新規入居が途絶えたこの１０年で、高齢化は一気に進んだ。保育園は取り壊される予定だ。

 

　「私たちにはこの団地を作り上げてきた思いがある。こんな寂しい場所になってしまうなんて」。同じく建設当時から暮らす女性（７５）が薄暗い窓の並ぶ棟を見上げた。「もっと若い人の姿を見たい」

 

　　　◇　　　　　　◇
　「ここに住み、ちゃんとした仕事に就ける環境ができると助かるのに」。今年２月、市民団体が企画した花畑団地の見学ツアーで、参加した４０代男性がこぼした。男性はインターネットカフェに寝泊まりし、日雇い派遣で生活していた。

 

　ネットカフェの宿泊には１カ月当たり５万～６万円はかかるとされる。しかも住所がないため、就職活動の大きなハードルになってしまう。花畑団地には単身者向きの１ＤＫの部屋もあり、最も安い家賃は月２万９６００円だ。

 

　ＵＲが戸数削減を予定しているのは花畑団地だけではない。現在の７７万戸のうち１８年までに５万戸を削減し、長期的には４０年間で７割程度にまで減らす計画だ。担当者は「人口減少の見通しに沿った数字。需要も減るため、現状の戸数では供給過剰になる恐れがある」と説明する。

 

　理由はそれだけではない。政府が「行政改革」の名の下で進める独立行政法人のスリム化。０７年１２月に閣議決定された整理合理化計画で、ＵＲに「リニューアル、規模縮小、売却などの方向性を明確にした再編を計画し、規模の適正化に努める」よう求めている。

 

　見学ツアーを企画した「住まいの貧困に取り組むネットワーク」はＵＲに対し「空き部屋を派遣切りなどで住まいを失った若者らに開放すべきだ」と、計画の見直しを要望している。

 

　政策の貧しさがうむハウジングプア（住まいの貧困）という現実。不況や雇用不安が広がるなか、住まいのセーフティーネットに求められる役割は高まる。

 

　◇自治体財政難…公営住宅も削減傾向
　自治体の公営住宅も財政難などで全国的に削減傾向にある。０５年の２１９万戸から、２年間で１万戸減。応募倍率（０７年度）は全国平均で８・７倍で、最も高い東京都は２８・３倍に上る。ＵＲは民営化を視野に入れた見直しが進められている。

 

　戦後日本は住宅ローンによる持ち家政策に力を入れ、住宅総数に占める公的住宅の割合は７％と、イギリス（２０％）やフランス（１７％）に比べはるかに低い。両国には家賃補助制度もあり、全世帯の約２割が受給している。「居住福祉」（岩波新書）の著者で神戸大の早川和男名誉教授は「住まいの保障は本来、医療や教育と同様に政府が社会政策として取り組むべき課題。日本は民間に委ねすぎてきた」と指摘する。

 

 

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２００８（平成２０）年度 宅地建物取引主任者資格試験 （借地借家法関係） ４

【問14】　借地借家法第３８条の定期建物賃貸借 (以下この問において 「定期建物賃貸借」 という。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

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１　賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。

２　公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。

３　期間が１年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の１年前から６か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。

４　居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。

---

１　【正解：×】
◆定期建物賃貸借締結について、賃貸人・賃借人の事情に関する要件はない。　

　公正証書等によって契約をする場合に限り〔要するに契約は書面で行うということで、公正証書でなくてもよい。口約束では駄目というこ。〕、契約の更新がない旨を定めること〔定期建物賃貸借の締結〕ができる（借地借家法38条１項）。 

●期間を一年未満とする建物の賃貸借
　期間を一年未満とする建物の賃貸借は、以下のように扱いが異なる。

 　一時使用目的の建物の賃貸借
 　借地借家法第三章借家の規定は、適用されないので民法の規定通り。

　従来型の建物の賃貸借（定期建物賃貸借ではない場合）
 　普通借家契約で、期間を１年未満と定めると期間の定めのない賃貸借とみなされる（借地借家法29条１項）。

　定期建物賃貸借 
　定期建物賃貸借では、期間を一年未満とすることができる（日単位、週単位、月単位でも、期間設定可能）。期間の定めのない賃貸借とみなされることはない。

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２　【正解：×】
◆契約締結前の「書面を交付しての説明」

　定期建物賃貸借契約を締結しようとするときには、賃貸人は，契約を締結する前に賃借人になろうとする者に対して、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了すること」について、その旨を記載した書面を交付して説明することが義務付けられている（借地借家法38条２項）。

　この「書面を交付しての説明」をしないで定期建物賃貸借契約を締結した場合は、契約の更新がないこととする定め〔定期建物賃貸借の契約〕は無効になり、普通借家契約を締結したことになります(借地借家法38条３項)。⇒　借家契約のすべてが無効になるのではなく、「更新の定めがない」ことのみが無効になる。

▼この説明は、賃貸人がしなければならない。したがって、定期建物賃貸借の賃貸人から媒介を依頼された宅建業者が重要事項説明の一つとして説明しても、賃貸人がこの説明義務を果たしたことにはならない〔媒介の宅建業者の重要事項説明に代えることはできない〕。

＜参考法令＞
 　定期建物賃貸借をしようとするときは、「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」（借地借家法３８条２項）
 
　「建物の賃貸人が前項（借地借家法３８条２項）の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。」（借地借家法３８条３項）

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３　【正解：○】
◆期間満了により賃貸借が終了する旨の通知

　定期建物賃貸借〔期間が１年以上の場合に限る〕の賃貸人は、期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対して、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗することができない（借地借家法38条４項）。

●定期建物賃貸借の契約期間による違い
　期間満了による賃貸借終了の通知
　期間が１年未満の場合は 、終了通知をする特別な規定はない。
　期間が１年以上の場合は 、通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗できない。

▼賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対し、その旨の通知をした場合は、その通知の日から６か月を経過することにより、定期建物賃貸借契約は終了する（借地借家法38条４項）。

　なお、終了通知は期間満了前にしなければならない。何故ならば、３８条４項本文には終了通知は「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」となっており、「但書」の「その旨の通知」が「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」を指すのは明らかである。従って、期間満了前までに終了通知をすることは、法の趣旨からも当然である。

　＜参考記事＞
　　契約期間満了後に定期借家契約の終了通知が届いた場合はどうなるのか

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４　【正解：×】
◆法定中途解約権〔床面積200平方メートル未満の居住用建物の定期借家〕

　定期建物賃貸借の解約を申し入れることができるのは、「居住用建物のうち、床面積200平方メートル未満のもの」の賃借人に限られるので４は間違い。

　転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１か月を経過することによって終了する（借地借家法38条５項）。

 

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