２００６（平成1８）年度 宅地建物取引主任者資格試験 （建物の転貸借） １

【問１０】　ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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１　ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。

２　ＡがＢの承諾を受けてＤに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＡの債務不履行を理由に解除され、ＢがＤに対して目的物の返還を請求しても、ＡＤ間の転貸借契約は原則として終了しない。

３　ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、Ａに対するものでも、Ｅに対するものでも有効である。

４　ＡがＢの承諾なく当該建物をＦに転貸し、無断転貸を理由にＦがＢから明渡請求を受けた場合には、Ｆは明渡請求以後のＡに対する賃料の一部又は一部の支払を拒むことができる。

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１【正解：○】
◆無断転貸を理由にした解除の制限　 

　賃貸人の承諾のない転貸借は、賃貸人につき契約の解除権が発生する（民法第612条2項）ものと考えられますが、転借人の保護の観点から、判例によれば「その転貸借が、建物の持主に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除権は発生しない」と、その転貸借は保護がされ、このような特段の事情があれば、解除権は発生しない（最高裁昭和４１年１０月２１日判決）。

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２【正解：×】
◆債務不履行を理由にした原賃貸借の解除には対抗できない

　賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、賃貸人が転貸借人に対して目的物の返還を請求した時に終了する（最高裁平成９年２月２５日判決）。

　原賃貸借が賃貸人と賃借人の合意により解除されたとき賃貸人と賃借人とが賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、　賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を主張できない（最高裁昭和６２年３月２４日判決）。　

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３【正解：○】
◆賃借権の譲渡

　　賃貸人が，賃借権の譲渡について、承諾をするのは，賃借権の譲渡人だけでなく、賃借権の譲受人に対するものであってもよいとされている（最高裁昭和３１年１０月５日判決）。

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４【正解：○】
◆無断転貸を理由にした明渡し請求があったときの賃料支払拒否

「建物賃借人は、賃借建物に対する権利に基づき自己に対して明渡しを請求することができる第三者からその明渡しを求められた場合には、それ以後、賃料の支払いを拒絶することができる」（最高裁昭和５０年４月２５日判決）

 

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