「追い出し屋」に賠償命令 閉め出し違法と認定 大阪簡裁

　追い出し屋」の被害に遭ったとして借り主の男性が不動産会社に慰謝料など１４０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が２２日、大阪簡裁であった。

　原告は派遣社員の男性、被告は不動産賃貸会社「木村産業」（大阪市北区）。

　家賃滞納を理由に無断でマンションの玄関ドアの鍵を２回交換され、閉め出され、居住権を侵害されたとして、大阪簡裁の篠田隆夫裁判官は鍵交換を不法行為と認定し、不動産会社に約６５万円の支払いを命じた。

　判決理由で篠田隆夫裁判官は「鍵を交換して未払い賃料の支払いを促そうとした行為は、通常許される権利行使の範囲を著しく超えており、平穏に生活する権利を侵害するのは明らか」と指摘し、「マンションからの閉め出しは、不法行為に当たる」と述べた。

 　判決は「法律無視の鍵交換は国民の住居の平穏や居住権を侵害する違法な行為として厳しく非難すべきだ」と批判し、不動産会社について「業務の一環として日常的に不法行為を繰り返していた」と認定した。

　また、不動産会社は「債務不履行（家賃滞納）を無視してまで居住権を認められない」と主張したが、不動産会社の主張は退けられた。

 　判決によると、男性は２００８年２月、賃料約４万３０００円の賃貸住宅に入居。まもなく収入が減り、滞納した。同８月と１０月に鍵を取り換えられ、計1か月以上閉め出された。その間、同市西成区内の簡易宿所などを転々とした。

　　
　■　「追い出し屋」の被害は、敷金・礼金が不要な「ゼロゼロ物件」で多く、各地で訴訟に発展している。福岡簡裁は今年２月、家賃保証会社に慰謝料５万円の支払いを命じる判決を言い渡した。福岡簡裁判決は、午前０時以降も家賃の督促を続けた家賃保証会社の違法性を認定している。

　●　敷金・礼金なしで入居できる「ゼロゼロ物件」を巡り、強引に居室を明け渡しさせられた入居者が、賃貸住宅の入居者の滞納家賃を一時的に立て替える家賃保証会社を相手取り提訴する事例が相次いでいることから、国土交通省は家賃保証会社に一定の規制を設ける方針を固めた。

　連帯保証人が不要な物件に関与する家賃保証会社は、借主が保護される借地借家法に基づかない契約形態を取るケースが多い。

　▼　部屋への立ち入りを認める特約を結ばせたり、消費者契約法の上限利率（延滞家賃に対し年１４．６％）を超える違約金を請求する業者もある。ごく短期間の滞納で厳しい取り立てをしたり、無断で鍵を交換するなどして強引に居室の明け渡しを迫る「追い出し行為」も横行し、国土交通省によると、国民生活センターへの相談が０６年度８９件から０８年度４２８件と急増している。

　国土交通省は、部屋への無断立ち入りや鍵の交換は「住居侵入罪や民法上の不法行為にあたる可能性がある」と判断。財務内容や契約件数などを考慮し、許可制▽登録制▽ガイドライン策定－－のいずれかの方法で適正な家賃保証会社かどうかを選別できるようにする。

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　050－3656－8224　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

滞納で鍵交換「違法」 業者に65万円賠償命令 大阪簡裁

　家賃を滞納した借り主が強引に退去を迫られる「追い出し屋」被害で、大阪市城東区の男性が玄関ドアの鍵を２回交換され、居住権を侵害されたとして、貸主側に慰謝料など１４０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が２２日、大阪簡裁であった。篠田隆夫裁判官は鍵交換を不法行為と認定し、貸主側に約６５万円の支払いを命じた。

 　支援団体「全国追い出し屋対策会議」（代表幹事・増田尚弁護士）によると、追い出し行為の代表例とされる鍵交換について賠償責任を認めた司法判断は初めて。

 　判決は「法律無視の鍵交換は国民の住居の平穏や居住権を侵害する違法な行為として厳しく非難すべきだ」と批判。「債務不履行（家賃滞納）を無視してまで居住権を認められない」とした貸主側の主張を退けた。

 　原告は派遣社員の男性（３７）。被告は不動産賃貸会社「木村産業」（大阪市北区）。

 　判決によると、男性は昨年２月、賃料約４万３千円の賃貸住宅に入居。まもなく収入が減り、滞納した。同８月と１０月に鍵を取り換えられ、計１カ月以上閉め出された。その間、同市西成区内の簡易宿所などを転々とした。判決は、貸主側について「業務の一環として日常的に不法行為を繰り返していた」と認定。「男性は不自由な生活を余儀なくされ、多大な精神的苦痛を受けた」と述べた。

 　木村産業は「この件に関しては答えられない」としている。

　追い出し屋被害を巡っては、今年2月の福岡簡裁判決が、午前０時以降も家賃の督促を続けた家賃保証会社の違法性を認定している。

 

2009年5月22日　朝日新聞　　

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　050－3656－8224　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。

【判例紹介】 更新料を支払う借地契約上の合意がない場合に更新料請求は認められない

　判例紹介

　更新料を支払う旨の借地契約上の合意がない場合に、地主からの更新料支払請求は認められないとされた事例

　【事例１・墨田区】
　東京地裁平成２０年８月２５日判決

　（事案の概要）
　①ＡはＢに昭和２４年に土地を貸した。
　②Ａは死亡し、Ｃが相続。ＣとＢは、昭和４３年に借地契約を合意更新（１回目）。この際、更新料４万円が払われた。

　③昭和６３年に法定更新（２回目）。Ｂが平成５年死亡し、その子であるＹが相続。地主Ｃが平成１８年死亡、その子Xが相続。

　④平成２０年２月に法定更新（３回目）。ＸはＹに対し最後の更新につき１５０万円（土地時価の５％）の更新料を請求して提訴した。

　⑤賃貸借契約書には更新料に関する定めが一切なかった。

　（判旨）
　判決は、「宅地賃貸借契約における賃貸期間の満了にあたり、賃貸人の請求があれば当然に賃貸人の賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商習慣ないし事実たる慣習が存在するとはいえない（最高裁第２小法廷昭和５１年１０月１日判決）」として、地主の更新料支払請求を棄却した。

 

　【事例２・豊島区】
　東京地裁平成２０年８月２９日判決

　（事案の概要）
　①ＤはＥに昭和２１年に土地を貸した。

　②ＤとＥは昭和４１年に合意更新（１回目）。

　③さらにＤとＥは昭和６１年に合意更新（２回目）。Ｄは昭和６２年に死亡し子の甲相続。Ｅは平成１６年死亡し配偶者の乙が相続。

　④平成１８年は法定更新（３回目）。甲は、更新料の合意または慣習を根拠に５２５万円の更新料（土地時価の７％）を請求して提訴して来た。

　⑤昭和６１年の合意更新時に作成した契約書には更新料の定めは一切なかったが、更新料と推定される２２０万円の支払がＥからＤになされている。

　（判旨）
　判決は、「次回の更新に際して更新料の支払が要件になるか否かは、貸主であるＤにとっても、借主であるＥ側にとっても重要な事項であり、これが当事者間で合意されたのであれば、本件賃貸借契約書にその趣旨の条項が書き込まれてしかるべきところ、本件賃貸借契約書にはそのような条項が存在しない」として更新料支払の存在を否定し、慣習を根拠とした甲の請求に対しては「一定の基準に従って当然に更新料を支払う旨の慣習が存在するとまで認めることはできない」として、地主の更新料支払請求を棄却した。

　（寸評）
　【事例２・豊島区】は筆者が代理した組合員の事例である。地主は控訴したが、第１回以前に取下げ、請求棄却の1審判決が確定して解決した。

　借地契約書に更新料を支払う旨の条項がなく、更新料支払の合意が認められない場合に、借地契約が期間満了時に法定更新したときには、借地人には更新料の支払義務がなく、更新料を支払う事実たる慣習の存在は認められない（最高裁昭和５１年１０月１日判決）。この最高裁の判例は、【事例１・墨田区】の判決にも引用されているように、既に確定した解釈で、現在の下級審もこれに従っている事例として紹介する。

（2009.09） 

東京借地借家人新聞より 

（東借連常任弁護団）

 

東京・台東借地借家人組合

無料電話相談は　０５０－３６５６－８２２４　（IP電話）
受付は月曜日～金曜日　（午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。