２００７（平成1９）年度 宅地建物取引主任者資格試験 （借地借家法関係） １

【問１３】　Ａが所有者として登記されている甲土地上に、Ｂが所有者として登記されている乙建物があり、ＣがＡから甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

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１　Ｂが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。

２　ＢがＡとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。

３　ＢがＡとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合であっても、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。

４　ＢがＡとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Ｃは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。

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１【正解：○】
　甲土地を購入したＣがＢに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合としては、まず時効による取得がある。

　「土地賃借権の時効取得については、土地の継続的な用益という外形的事実があり、かつ、それが賃借の意思に基づく事が客観的に表現されていれば、時効取得は可能である」（最高裁昭和４３年１０月８日判決、同旨、最高裁昭和６２年６月５日判決）。
　その際の判断基準は、土地の占有と賃料の支払いの有無である。

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２【正解：○】
◆使用貸借

　使用貸借(民法593条)の借主には、もともと第三者〔新所有者や抵当権者等〕に対する対効力はなく（※１）、使用貸借の目的物である土地の上の建物が登記されていてもこのことに変わりはない。
　また、使用貸借には借地借家法は適用されない。

⇒ 建物所有を目的とした土地の賃貸借では、賃借権の登記がある場合（民法605条)や借地上の建物の登記（※２）がある場合（借地借家法10条１項）には借地権を第三者に対抗することができる。使用貸借にはこれらの規定〔土地の賃借人の保護の規定〕は適用されない。

　したがって、甲土地の購入者であるＣは、使用借権者Ｂに対して、建物を収去して土地を明け渡すよう請求〔妨害排除請求〕することができる。

（※１）使用貸借での借主は、貸主に対してのみ、その権利を主張することができるだけなので、甲土地の所有者が変わってしまった以上２場合、ＢはＣの甲土地の返還及び明渡し請求に対して、対抗するものを有していない。

（※２）建物の表示に関する登記でもよい(最高裁　昭和50年2月13日判決)

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３【正解：○】
◆継続使用による法定更新（自動更新）

　借地(甲土地)上の建物乙に所有権の登記があるので、Ｂは対抗力のある借地権を有している(借地借家法10条)。

　借地契約の存続期間が満了していても、
（１）　借地権者が契約の更新を請求し、借地権設定者が正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかった場合、

（２）　借地権者が土地の使用を継続しているときに、借地権設定者が正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかった場合、

　このどれかに該当する場合は、自動的に更新される〔法定更新〕(借地借家法５条)。

　したがって、Ｃの甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合に、Ｃが正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかったときは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できないので３は正しい記述。

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４【正解：×】
◆期間の定めのない借地契約

　借地（甲土地）上の建物乙に所有権の登記があるのですから、Ｂは対抗力のある借地権を有している（借地借家法10条）。

　借地契約で期間を定めなかった場合、存続期間は３０年になります借地借家法３条から、存続期間は３０年になる。このため，土地を購入したＣに正当事由があっても、解約の申入れをすることはできない。

 

東京・台東借地借家人組合

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