【問14】 借地借家法第３８条の定期建物賃貸借 (以下この問において 「定期建物賃貸借」 という。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
２ 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
３ 期間が１年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の１年前から６か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
４ 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。
１ 【正解：×】
◆定期建物賃貸借締結について、賃貸人・賃借人の事情に関する要件はない。
公正証書等によって契約をする場合に限り〔要するに契約は書面で行うということで、公正証書でなくてもよい。口約束では駄目というこ。〕、契約の更新がない旨を定めること〔定期建物賃貸借の締結〕ができる（借地借家法38条１項）。
●期間を一年未満とする建物の賃貸借
期間を一年未満とする建物の賃貸借は、以下のように扱いが異なる。
一時使用目的の建物の賃貸借
借地借家法第三章借家の規定は、適用されないので民法の規定通り。
従来型の建物の賃貸借（定期建物賃貸借ではない場合）
普通借家契約で、期間を１年未満と定めると期間の定めのない賃貸借とみなされる（借地借家法29条１項）。
定期建物賃貸借
定期建物賃貸借では、期間を一年未満とすることができる（日単位、週単位、月単位でも、期間設定可能）。期間の定めのない賃貸借とみなされることはない。
２ 【正解：×】
◆契約締結前の「書面を交付しての説明」
定期建物賃貸借契約を締結しようとするときには、賃貸人は，契約を締結する前に賃借人になろうとする者に対して、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了すること」について、その旨を記載した書面を交付して説明することが義務付けられている（借地借家法38条２項）。
この「書面を交付しての説明」をしないで定期建物賃貸借契約を締結した場合は、契約の更新がないこととする定め〔定期建物賃貸借の契約〕は無効になり、普通借家契約を締結したことになります(借地借家法38条３項)。⇒ 借家契約のすべてが無効になるのではなく、「更新の定めがない」ことのみが無効になる。
▼この説明は、賃貸人がしなければならない。したがって、定期建物賃貸借の賃貸人から媒介を依頼された宅建業者が重要事項説明の一つとして説明しても、賃貸人がこの説明義務を果たしたことにはならない〔媒介の宅建業者の重要事項説明に代えることはできない〕。
＜参考法令＞
定期建物賃貸借をしようとするときは、「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」（借地借家法３８条２項）
「建物の賃貸人が前項（借地借家法３８条２項）の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。」（借地借家法３８条３項）
３ 【正解：○】
◆期間満了により賃貸借が終了する旨の通知
定期建物賃貸借〔期間が１年以上の場合に限る〕の賃貸人は、期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対して、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗することができない（借地借家法38条４項）。
●定期建物賃貸借の契約期間による違い
期間満了による賃貸借終了の通知
期間が１年未満の場合は 、終了通知をする特別な規定はない。
期間が１年以上の場合は 、通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗できない。
▼賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対し、その旨の通知をした場合は、その通知の日から６か月を経過することにより、定期建物賃貸借契約は終了する（借地借家法38条４項）。
なお、終了通知は期間満了前にしなければならない。何故ならば、３８条４項本文には終了通知は「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」となっており、「但書」の「その旨の通知」が「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」を指すのは明らかである。従って、期間満了前までに終了通知をすることは、法の趣旨からも当然である。
＜参考記事＞
契約期間満了後に定期借家契約の終了通知が届いた場合はどうなるのか
４ 【正解：×】
◆法定中途解約権〔床面積200平方メートル未満の居住用建物の定期借家〕
定期建物賃貸借の解約を申し入れることができるのは、「居住用建物のうち、床面積200平方メートル未満のもの」の賃借人に限られるので４は間違い。
転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１か月を経過することによって終了する（借地借家法38条５項）。
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