【Q＆A】 普通借家契約から定期借家契約への切り替えを要求されたが

（問）私は、平成１１年４月に住宅を借りて住んでいますが、当初から２年毎に契約書を書換えて更新してきました。今年３月に家主の代理人と称する不動産業者から、今回から契約は定期借家契約にするので、契約書の他に書面を持ってきて署名捺印を求めてきました。定期借家契約の意味がわかりませんので、どのように対応したらよいのか悩んでいます。

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（答）平成１１年１２月１５日に交付された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって借地借家法が「改正」され、平成１２年３月から定期借家制度が施行されました。この制度は、契約で定めた契約期間が終了すると、「正当事由」がなくとも、借家契約が終了されることになります。従って、家主と借家人の双方で合意がなければ再契約はできなくなります。

　定期借家契約は、事業用借家居住用借家を問わず、当事者の合意によって結ぶことができます。
　しかし、平成１２年３月１日以前に結ばれている居住用借家契約は、当事者間の合意があったとしても定期借家制度は適用しません。（※１）

　定期借家契約を締結する場合、賃貸借契約のほかに「定期借家制度が適用され更新の無い契約であることを説明した公正証書などの書面による説明」をして当事者間で合意しなければなりません。（※２）

　さらに、家主は、契約解約する場合は期間満了前の１年前から６ヶ月前の間に「賃貸借期間の終了」を借家人へ通知する義務があります。（※３）

　ご相談の方の事例は、居住用借家であり平成１２年３月以前の賃貸借契約ですので、たとえ合意したとしても定期借家契約にはなりません。

 

全国借地借家人新聞より 

 

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（※１）　
（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）
第３条　第５条（現行・借地借家法第３８条）の規定の施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。

（※２）　
（定期建物賃貸借）
第３８条 　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条（借家人に不利な特約は無効とする）の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項（期間１年未満の借家契約の禁止）の規定を適用しない。

２ 　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
 
３ 　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

４　第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。（※３）

 

東京・台東借地借家人組合

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