借地の更新料請求を全額撤回させる （東京・大田区）

　大田区矢口地域に約100坪を賃借中のAさんは、地主より８００万円の更新料と地代の増額を請求され悩んで組合に相談に行った。

　組合から法的に更新料の支払義務はないことを教わり、今後は組合を介して交渉することになった。地主は組合事務所を訪れて前回は払ってくれたのにという地主に対し、更新料の支払義務は法的にないこと、地代は長年値上げしてないので応じる旨を伝えた。

　後日地主の代理人と称する不動産業者との交渉となった。１０００万円の更新料という地主を説得して、６００万円に減額させたのだから応じろと業者は強要するものの、根拠も義務もない金品を支払えないと主張し決裂した。

　数日後業者の電話による執拗な更新料請求も拒否する。しばくすると地主からAさんに、更新料の請求は撤回するので地代の値上げには応じてほしいとの連絡があった。Aさんは値上げに応じることを伝え、請求地代を振込んだ。今更新契約書の内容について協議中。

 

東京借地借家人新聞より

 

東京・台東借地借家人組合

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更新料支払拒否で地主が調停の申立て （東京・豊島区）

　豊島区大塚に住むＡさんは親の代から借地して住んでいた。昨年の８月に更新の時期を迎えると、地主は近隣の借地人から更新料を受領しているという理由と前回更新料を支払っているので事実たる慣習があるとして更新料の請求をしてきた。Ａさんは、知人に相談したところ借地借家人組合があることを知って相談に来た。

　組合では、更新料支払の慣習を否定した昭和５２年の最高裁の判決（註１）や更新料支払特約がある契約でも法定更新した場合は支払い義務がないとした東京高裁の判決（註２）、そして２０１１年の更新料支払請求をされた裁判で、たとえ更新料支払特約があったとしても裁判所がその金額を特定できる明確な合意がなければ請求できないとした判例（註３）などを説明した。

　その上で、地主に対し更新料支払の特約がない契約で更新料を支払わなければいけない法的根拠とその算出根拠を示すように回答したところ、年末に地主は調停の申し立てを行ってきた。Ａさんは、更新料の支払いには一切応じないという強い決意で調停に臨むことにした。

 

東京借地借家人新聞より

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以下は東京・台東借地借家人組合の記述

（註１）　更新料支払の慣習を否定した昭和５２年の最高裁の判決は存在しない。更新料支払の慣習を否定した最高裁昭和５１年１０月１日判決＜資料１（１９頁）＞及び最高裁昭和５３年１月２４日判決＜資料２（２１頁）＞は存在する。「借地・借家　更新料について」＜５００円＞（東京借地借家人組合連合会）　参照。
　【判例】　＊更新料支払の慣習を否定し、更新料支払義務なしとした最高裁昭和５１年１０月１日判決　（１）

　【判例】　＊更新料支払の慣習を否定し、更新料支払義務なしとした最高裁昭和５３年１月２４日判決　（２）

(註２)　更新料支払特約がある契約でも法定更新した場合は支払い義務がないとした①東京高裁５６年７月１５日判決＜資料４（２８頁）＞。及び②最高裁昭和５７年４月１５日判決＜資料３（２６頁）＞「借地・借家　更新料について」＜５００円＞　参照。

　①【判例紹介】　（借家）　更新料支払特約があっても法定更新された場合は更新料の支払義務がない

　②【判例】　＊（借家）　更新料支払特約があっも法定更新した場合には更新料の支払義務が無い（最高裁判決）

（註3） 【判例紹介】　更新料支払請求権は客観的に金額を算出できる具体的基準が必要とされた事例

 

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更新料支払請求裁判で借地人が全面勝訴 （東京・渋谷区）

　渋谷区で４１坪を借地しているAさんは、２０１１年の１０月東京地裁の更新料請求事件で地主の５７４万円の更新料請求を棄却する全面勝訴の判決を勝ち取った。

　地主は昭和６２年の更新の際にAさんの父が更新料７００万円の支払があったことをもって、以後の更新の際にも更新料を支払う合意が成立していると主張した。

　判決では、「昭和６２年に作成された土地賃貸借契約書には更新料の支払いを定めた条項はなく、昭和６２年の本件借地契約の更新の際に更新料の支払いがあったことをもって、直ちに将来の更新の際に更新料を支払う合意が成立したとは認めがたい」と地主の主張を退けた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料を５回の分割で支払う約束をしてしまった （東京・足立区）

　足立区梅田に２５坪の土地を賃借しているＡさんは平成１８年７月に２０年の期間満了しても、隣に住む地主から更新についても何も話がないので心配になり知り合いに相談すると「地主さんに話に行った方がよい」と言われ訪ねた。

　しかし、平成１９年７月に地主との間で更新料支払を承諾させられ、５年の分割で１００万円を支払う契約書に判を押してしまった。

　去年までは２０万円支払ってきたが、病気入院したため今月支払いに困り、議員さんに相談し、組合を紹介された。

　契約書を見せてもらうと前回の契約書には更新料約定はなく、父の代に支払っていたので支払ったとの答え。今回は地代持参時に事情を話し、猶予してもらうよう助言したが何かむなしい。１年間も、地主は地代を受領していたので、Ａさんが「法定更新」を主張すれば更新料を支払わなくて済んだはず。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料問題で調停へ （東京・大田区）

　戦後の日本復興を担った京浜工業地帯で物作りの町工場が集中して栄えた大田区西糀谷地域で、約30坪を賃借しているＡさんは、平成23年10月の契約期間満了期日を控えて、地主より長期不況にも関わらず更新料の請求を受けて、知人の紹介で組合事務所を訪ねてきた。

　不況で仕事は減り日々の生活に追われている状況で更新料の支払に回す資金はなく、さらに、契約書に「合意の上で更新する場合は、適正な更新料を支払う」との特約条項が気がかりという。助言は、通常通り更新料は法律上支払う義務はなく、最高裁判所の判決は地主の借地人への更新料請求を却下しており、安心して支払拒否して法定更新を選択することを地主の問い合わせの際に伝えることにした。

　助言どおり対応すると、地主はＡさんに内容証明郵便を送り、更新料支払わないなら契約を解除するとか、法定更新するとの主張や組合に相談していることに不満の態度を示し、裁判に訴えると通告してきた。

　早速、Ａさんは所有建物が現存しており、更新の条件は整えていること。従って更新料を支払わず契約の合意更新には至らないので、法定更新もやむを得ないと内容証明郵便で通告した。

　　11月になって、地主の通告通り東京簡易裁判所より調停期日呼出状が届き、早速、打ち合わせを行う。調停裁判は話し合いなので更新料は払わないことを最後まで主張する。法定更新を主張し、更新料の支払の特約条項は適正な更新料などなく、金額を算定できる明確な特約ではなく更新料の請求権は認められない。今回は、Ａさん自身で調停裁判に臨むことになった。

 

東京借地借家人新聞より

 

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地主の更新料支払請求を拒否 （東京・世田谷区）

　東京の世田谷に住むＡさんは、２０年前に契約を更新した時に、最初の契約書案に「本契約を更新する場合は乙は甲と協議の上相当なる更新料を支払う」という文面が記載されていました。その時に「この文面では契約書に署名捺印できない」といって更新料の文字を削除することで合意しました。

　今年になって、契約期間の満了する３ヶ月前になったときに地主の代行者という税理士から更新のご案内という通知が来て更新料４００万円を請求されました。早速、更新料支払うという合意がなされていないのでお支払できない旨の回答をしました。これについて代行者の税理士は「①更新料なしで更新できると記載されていない。②一般社会の慣行を無視している。③更新料の支払は常識でもともと記載などの必要がないものである」と主張してきました。

　Ａさんは、自分の賃貸借契約では、更新料の支払は必要がないと考えていたが、７月の最高裁の更新料判決（註１）などで不安を感じ、組合が行っている百貨店の相談会に参加しました。相談員から昭和５２年の更新料裁判の最高裁判決（註２）などを示され、更新料支払いの特約のないものについては支払義務がないと説明された。同時に７月の最高裁判決についても借家の更新で、更新料の支払いについては明確な記載のあることなど今回の借地契約と違うことが説明されました。

　Ａさんは「更新料については支払う必要はないと思っていましたが、これで、安心しました」と語っていました。

 

全国借地借家人新聞より

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以下の文章は東京・台東借地借家人組合。

（註１）　【判例】　借家契約の更新料支払特約に関する最高裁判決　（２０１１年７月１５日判決）　　　　　

　　　　　【判例紹介】　一義的で具体的更新料特約は高額でなければ有効と判断した最高裁判決

（註２） 　更新料に関する昭和５２年の最高裁判決は存在しない。最高裁昭和５１年１０月１日判決及び最高裁昭和５３年１月２４日判決の間違と思われる。以下がその判決の全文。

　　　　【判例】　＊更新料支払の慣習を否定し、更新料支払義務なしとした最高裁昭和５１年１０月１日判決　（１）

　　　　【判例】　＊更新料支払の慣習を否定し、更新料支払義務なしとした最高裁昭和５３年１月２４日判決　（２）

（＊）更新料支払の約束があっても、客観的に更新料の額を算出することができる程度の具体的基準を定めることが必要であるとして更新料の支払を認めなかった判例

　　　　【判例紹介】　更新料支払請求権は客観的に金額を算出できる具体的基準が必要とされた事例

 

 

東京・台東借地借家人組合

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地主が更新料（坪当たり１５万円）を請求、年５％の利息で１０年分割支払方式を提起 （東京・豊島区）

　豊島区西巣鴨に住むＡさんは祖父の代から借地している。先日、地代を持参したところ、地主から手紙と別紙で更新料の１０年分割支払いの計算式の書類を手渡された。

　手紙には「更新の時期なので更新料として坪当り１５万円で約４００万円を請求いたします。土地取引には慣習と地域性があり、前回お支払い頂いたように更新料が発生する習慣があります。他の借地人にも同様に更新料を頂いております。お支払方法については別紙のお支払い例を参考に１０年以内にお支払いください」と記載されていた。しかも１０年払いにするときには、実質年率５％で計算されていた。

　とても払えきれないと思っていたＡさんは知り合いに相談したところ、この方が借地借家人組合の組合員で、ただちに組合を紹介された。

　早速、組合では、Ａさんに更新料問題のパンフなどを見せながら更新料についての知識を高めるとともに組合に入会して、一緒になって頑張るように訴えたところ、「心配で不安でしたが、組合に入会して、支払う必要のない更新料は払わないで頑張りたい」と話し、入会した。

　組合ではＡさんと相談し、地主に対して「借地借家人組合に入会した。契約書に特段の更新料支払いの約束がない場合は更新料は支払い義務がないという最高裁の昭和５１年の判決を示し、支払わなければならない法的根拠を示してください。また、２０年前のバブルの時期と変わりない金額を請求したことに関して、その算出根拠を示してください」という通知を出すことにした。

　通知を出したのちに、地主に地代をもって行ったところ、受取りを拒否してきたので、今後は、地代を供託して頑張ることにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地明渡（更新料支払請求）裁判に全面勝訴 （東京・葛飾区）

　　Ａさんは葛飾借地借家人組合員の紹介で組合に入会した。　事の起こりは賃料の増額要求から争いが始まった。調停へと進んだが、Ａさんは弁護士に依頼し坪３０円の増額を認め和解した。ホット一息つくところだが、地主は次の事件を用意していた。

　借地契約満了による更新料請求である。「更新料４５０万円を２週間以内に支払え、支払わなければ契約を解除する」というものであった。Ａさんは組合を通じて法定更新を請求した。地主は更新料を支払わないとの意思表示に対して支払い拒否は信頼関係の破壊であるとして東京地裁に提訴してきた。

　契約書には「①協議の上更新することができる。②相場による更新料を支払わなければならない」という更新料支払い条項はあるが、具体的な支払い金額の定めがない。

　裁判所は、「この（契約書の更新料支払）条項は貸主・借主が合意により更新する場合を想定して定めたものと解するのが自然かつ合理的であり、合意更新されたか、法定更新されたかにかかわらず更新の際に更新料が支払われるとの意思を有していたものとまでは認めがたい。更新料を支払う商習慣ないし事実足る慣習が存在することを認めるに足りる証拠はない」として、更新料支払特約は法定更新の場合には適用がないと判決した（東京地裁平成２３年７月２５日判決。同年８月１１日確定）。

　今回は東部法律事務所の西田譲弁護士の尽力による勝利判決である。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料支払請求調停を起こされた (東京・新宿区）

 新宿区西新宿に住むAさんは、親の代から借地して住んでいました。

　２３年前に高額な更新料を支払った上に次回の更新時にも更新料を支払うという特約の入った借地契約を結ばされてしまいました。その後、地主は借地人が家の修理修繕を行うたびに文句をつけてきました。また、近所の借地人が、壁のペンキを塗っていただけで業者を脅して帰させてしまった。このような状況の中で組合に入会しました。

　３年前に更新の時期を迎えましたが、地主の相続問題で、身内内でごたごたがあった末に法定更新となってしまいました。その後は、業者などが多額な更新料の請求を行ってきましたが、話合いがまとまらずに過ぎてしまいました。

　今年の５月に、弁護士が代理人となって、更新料の支払いの話合いに応じないことなどを理由に借地契約の解除と更新料の支払請求の調停を起こしてきました。調停では、まず、明渡請求には応じられないことをはっきりと回答し、そのうえで、更新料の支払いについても建替え承諾も含めて検討することにした。２回の調停では、調停員が不動産鑑定や多額な更新料の支払いを受けるように提案されました。

　これに対して、Aさんは、更新料の支払いについては東京高裁の「法定更新されたものについては支払い義務がない」という判決や東京地裁の「更新料支払いの特約があっても数字的な明確な請求がなされていない場合は請求する権利がないとした」判決等を書いた答弁書を提出し、建替え承諾などを含め、頑張ることにしました。

 

 

全国借地借家人新聞より

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【判例】　＊（借家）　更新料支払特約があっも法定更新した場合には更新料の支払義務が無い （最高裁判決　昭和５７年４月１５日判決）

【判例紹介】　（借家）　更新料支払特約があっても法定更新された場合は更新料の支払義務がない （東京高裁判決　昭和５６年７月１５日判決）

【判例紹介】　更新料支払請求権は客観的に金額を算出できる具体的基準が必要とされた事例 （東京地裁　平成２３年３月３１日判決）

 

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更新料支払特約のない契約書の場合は更新料の支払義務がない (東京・中野区）

　中野区沼袋の駅から５分のところで借地しているAさんは２０年前の更新の時に、古くなった家の建替えを検討し、家の建て替えを地主と交渉し、２年以内に建て替えをすることに合意し、建替え承諾料を支払って、合意更新をした。

　２０年が経過し、地主の代理人の不動産会社から、２０年前と同じ更新料だといって更新するなら更新料を支払えと通知してきた。以前から借地借家人組合を知っていたAさんは、組合が毎月行っているＡ百貨店の無料の相談会に来て相談した。

　契約書を相談員に見てもらったところ、契約書には更新料支払う特別な約束点は、「契約更新として（１）期間満了時に更新を希望するときは、更新料を支払ったうえ、更新契約を締結することができる。（２）更新料の金額は時価相当の７割を借地権価格としてその１０％相当額を更新料の基準額として協議の上定める。（３）更新契約が締結されなかったときは、本契約と同一条件で更に更新されるものとするという更新料支払い特約が記載されており、絶対に認められない契約書であると説明した。

　Aさんは地主宛に「更新料について（１）支払い特約がない場合、最高裁判決（＊）で明らかなように支払義務がないが更新料を請求をする法的根拠を示せ。（２）具体的な金額についてもその根拠を示せ。（３）このような契約書案を提示したが借地人にとってプラスになることがあるのか以上３点について回答を求めた。

（＊）
【判例紹介】　更新料を支払う借地契約上の合意がない場合に更新料請求は認められない

【判例】　＊更新料支払の慣習を否定し、更新料支払義務なしとした最高裁昭和５１年１０月１日判決　（１）

【判例】　＊更新料支払の慣習を否定し、更新料支払義務なしとした最高裁昭和５３年１月２４日判決　（２）

【判例紹介】　借地法定更新で更新料支払いの慣習は認められないとした事例

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料支払義務なし （東京・北区）

　３回目の借地更新で地主と私の間で更新料の金額の開きが大きく、更新料及びその金利の請求を東京地方裁判所へ訴えられました。

　ここに到るまで、北区借地借家人組合の法律相談を受けながら、交渉を重ねたが、法的知識にも疎く経験もない当方は心配に次ぐ心配の波にゆられ続けた。

　法律の専門家を頼ったところ胸中の風濤は静まり大船に乗った気持ちになれたことは精神衛生面でも多大なる効果があった。数回に渉る弁護士さんとの法廷への同行は雰囲気が些少でもわかり、本人尋問時には緊張の中にも多少の平静さを保てたのは有難いことであった。

判決(註)は法定更新を前提に更新料支払義務なしとの全面勝訴でした。先生初め関係の方々には深謝致します。

　当件は最初の交渉から配偶者も同席、裁判からは息子にも顔を出させるようにした。経緯を体得しておけば、後々役に立つこともあろうかとの心積もりであったが、この一件のみならず家中の箍が締まったのは予想外の収穫であった。

 

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（註） 【判例紹介】　更新料支払請求権は客観的に金額を算出できる具体的基準が必要とされた事例

 

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地主の代理人称する不動産会社が契約書の作成を打診 （東京・豊島区）

　豊島区高松に借地しているAさんは２０年近く前に更新と更新料をめぐり地主と争いになり、供託となった。

　それ以後、法務局に毎月供託していたが、今年に入り、地主の代理人として不動産会社の社員が訪問してきた。地主が高齢となったので、次の世代にこの問題を持ち越したくないので正式に契約書を締結したいと言ってきた。心配になって組合に相談し、組合を窓口として話し合うことにした。

　組合事務所を訪問した不動産会社に対して、正式な契約を締結したというならば更新料の問題を取り下げるならば検討に応じること、底地の売買についても売って出ていくことはないが買い取りについては値段があえば買取る意思があることを伝え、今後とも組合事務所を通して話し合うことにした。

 

東京借地借家人新聞より 

 

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借地の更新料特約 （東京・新宿区）

　東京の新宿の副都心近くの住宅地域に親の代より土地を借地して住むMさんは、昨年更新の時期を迎え、地主の代理人と更新料問題で話合いを行っていました。

　Mさんは、組合を知る２０年前に何も知らずに契約書の中に更新料を支払うという約定を入れられてしまいました。地主から無理難題を言われ困って組合に相談し入会しました。

　今回の更新に際して、組合と相談し、契約書の中に特約として更新料の支払うという約束があっても、合意更新でなく法定更新となった場合は、更新料の支払い義務がないとした東京高裁や最高裁の判決を示し、更新料について支払うならば建替え承諾も含む合意ができるように話合いを行うことにしました。

　ところが、途中まで代理人として不動産会社から連絡がなくなったと思っていたら、いきなり地主の代理人と称する弁護士から更新料の話合いを拒否され信頼関係がなくなったとして明渡せという調停を起こされました。

　Mさんは明渡には応じられないとするとともに更新料については、期間中の２０年間で改築するときの承諾を入れることで話合いに応じることにしました。組合と相談しながら調停に臨むことにしました。

 

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更新料として路線価の５％の金額を要求されたが （東京・豊島区）

　豊島区池袋駅から１０分位の商店街の近くで住んでいるAさんは、自分が借りている土地が度々底地を転売されて現在に至っている。

　今年の１月に管理会社から更新と更新料の請求が通知された。その中には路線価の５％の更新料が請求されていた。Aさんは組合と相談して「最高裁の判決にもあるように更新料は法的根拠がない。その上、算出根拠も不明である」と回答した。

　これに対して、管理会社から「土地契約上の慣習(民法９２条・事実たる慣習)であり、当社はこの慣習に従っております」と回答してきた。Aさんの相談を受けた組合では、昭和５２年の最高裁の判決（註）をあらためて説明した。

　Aさんは「このような回答ならば更新料の支払いを拒否し、一切話合いに応じないことにする」と決意を話し、頑張ることにした。

 

東京借地借家人新聞より 

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（註）東京・台東借地借家人組合

①「宅地賃貸借契約における賃貸期間の満了に当り、賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商習慣ないし事実たる慣習が存在するものとは認めるに足りないとした原判決挙示の証拠関係に照らして、是認することができ、その過程に所論の違法性はない。」（最高裁　昭和５１年１０月１日判決）。

②「建物所有を目的とする土地賃貸借契約における賃借期間満了に際し賃貸人の一方的な請求に基づき当然に賃借人に賃貸人に対するの更新料支払義務を生じさせる事実たる慣習が存在するものとは認められないとした原審の認定判断、及びその余の所論の点に関する原審の認定判断は、原判決挙示の証拠関係及びその説示に照らし、正当として是認することができ、その過程に所論の違法性はない。」（最高裁　昭和５３年１月２４日判決）。 

③「更新特約は、「本契約期間満了のとき賃借人において更新契約を希望するときは賃貸地の時価の２割の範囲内の更新料を賃貸人に支払い更新契約をなすべきことを当事者間において予約した」というものであが、この特約によって本件賃貸借契約の更新に伴い当然に一定の額の更新料請求権が発生すると認められるかどうかはともかくとして、右特約の趣旨に照らせば、賃借人たる控訴人において本件賃貸借契約の更新を希望する以上は、少なくとも、更新料についての当事者間の合意の成立に向けて真摯な協議を尽くすべき信義則上の義務があると解すべきである」とした上で、土地の時価の５％を請求した地主の更新料請求を否認した（東京高裁　平成１１年６月２８日判決）。

 

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借地更新料支払い拒否 （東京・大田区）

　大田区中央地域で約９０㎡の土地を賃借して木造２階建の建物に居住しているAさんは、契約期間満了期日５ヵ月前に地主代理人の不動産業者より、書面にて期日１ヵ月までに更新手続きを済ませるようにと通知され、更新請求を通告すると同業者から更新料を請求された。

　早速、Aさんは更新料の支払いを拒否、更新期日以降の地代も支払い済みであり法定更新を選択する旨を回答する。同業者から更新料を支払って更新手続きを行わない場合は、支払い済みの地代を含む今後地代を損害金とするとの３度目の通告を受けた。

　法的に更新料支払い義務がないことや、支払い慣習もない旨の最高裁判決を熟知しているAさんは、自ら地代を供託することを代理人の業者に通告することを決意。なお、Aさんは同業者にかかわる借地人に組合を紹介し、更新料の不払いを他の借地人に啓蒙したいと述べている。

 

 

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