更新料支払特約があっても法定更新した場合、支払い義務はない （東京・練馬区）

練馬区練馬に住むAさんは、２０１０年９月に地主の代理人弁護士から、電話で更新料の支払を請求されました。

　父親が死亡し、今回初めて更新を迎えたAさんは、専門的な知識が必要になるということで組合に入会しました。組合で契約書の内容をみたところ、前回の更新時に合意更新した契約書に記載されていなかった更新時の更新料支払特約が、２年後に父親死亡に際して作成された新しい契約書の中に記載されてしまったことが確認され、慎重に対処することにしました。

　最初に更新料を支払う法的根拠と請求してきた金額の算出根拠を求めたところ、はっきりした根拠はないが、Aさんの出せる更新料を提案してくれと言ってきました。

　組合と相談して、平成１４年の最高裁判決（註）にあるように更新料支払特約があっても法定更新した場合、この特約は無効であるというものを示し、支払い義務は無いと回答するとともに、増改築について事前の承認が得られるならば一定の承諾料を支払う用意があると回答し、交渉することにしました。

 

全国借地借家人新聞より 

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（註）　地主が借地人に対して契約で合意した（約定）更新料の支払を求めて東京地裁に訴えた事例を検討してみたい。これは江東借地借家人組合の会員の場合である。
 裁判では法定更新の場合、借地人の約定更新料の支払義務の有無が争点になった。

 東京地裁は「更新料支払合意が契約の法定更新の場合を除外する趣旨のもの」とは認められないとして借地人は法定更新しても約定更新料の支払義務を負うと判示し、借地人に更新料約７６万円（坪当り約25,600円）の支払いを命じた（２０００（平成１２）年３月１３日判決）。

  しかし、地主は更新料が低額であるとして東京高裁へ控訴した。東京高裁は「法定更新された本件においては、本件更新料支払合意は効力を有するとは認められず、したがって、右合意を根拠とした控訴人（地主）らの本件請求は本来理由のないもの」（２０００（平成１２）年９月２７日判決）として地主の請求を根拠が無いと否認した。

　地主はこの判決を不服として最高裁へ上告した。
 最高裁は、予め合意された更新料支払の約定は法定更新の場合には適用されず、借地人の更新料支払義務を負わないとする東京高裁の判決趣旨を是認し、地主の上告を棄却した（最高裁２００２（平成１４）年２月２２日判決）。・・・・東京・台東借地借家人組合

 

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高額な借地更新料支払請求を拒否し、法定更新を選択 （東京・大田区）

　神奈川県川崎市に居住するAさんは、大田区大森西地域に約５０坪の土地を賃借して木造２階建ての共同住宅を所有している。この地域は区内でも比較的大きな商店街と都内有数の大学病院があって便利なところだ。共同住宅の管理を依頼している不動産業者の紹介で地代の増額問題で組合に相談に来た。

　すでに税金や近隣の地代と比較しても高額であるにもかかわらず、地主は借地人が建物を賃貸していることを理由に値上げを請求。困惑するAさんは、不動産業者から「組合にお願いした方がいい」と勧められて相談。組合との協議の通り、値上げには応じられないと、従来と同額の地代を提供して拒否されて供託を開始。

　１年６か月が経過すると、地代を受領するとの地主の通告により持参し、従来通りの金額で受領させた。数か月後の契約更新の対応については、想定通り高額な更新料を請求する地主に支払い拒否し、法定更新の方針を書面で伝達した。６か月分前払いの時期を迎えて地代を持参した時は曖昧な口ぶりだったが、昨年末はすんなり地代を受領し、驚いたとAさんから報告があった。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地更新料分を分割で地代へ転嫁 （埼玉・和光市）

　埼玉県和光市に住むKさんは今年の１１月に更新の時期を迎える事になっていた。地主から更新について「いっぺんに更新料を支払うのは大変だろうから地代の値上げで話をつけようではないか」という提案があった。

　前回の更新時も、更新料のかわりに、地代をそれまでの３倍近い金額を支払うことになった。その結果、２０年間で、８００万円という金額になってしまった。今回も、地主の更新料請求に名を借りた地代６００万円の更新料を支払うことと同じになってしまうばかりか、公租公課の１０数倍の地代を支払う計算になった。

　Kさん「更新料については支払う法的根拠がない」ことを説明され、今回は、更新料支払いを拒否するだけではなく、地代の値下げを請求し、合意が出来なければ調停、裁判で決着するつもりで頑張ることにした。まわりにも呼びかけ、地主と交渉することにした。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地更新料請求されてが、年金生活で支払えないと拒否 （東京・大田区）

　大田区新蒲田地域に宅地約35坪賃借しているAさんは、平成22年６月の契約更新を控えて１月組合に入会した。

　前回は高額な更新料も地主とのトラブルを避けたいと払ったが、今は年金生活で日々の生活に追われている状況の中で、地主の更新料請求にどう対処するかとの相談だった。

　更新料は法律上支払い義務はなく、最高裁判所も借地人に地主の更新料請求に応じて支払う必要性はないと判決していますと相談に対する回答は明確だ。問題は地主とのトラブルを避けるために支払うか、自らの生活を守るために地主と正面から立ち向かうかの決意が大切と伝える。

　Aさんは６カ月前払いの地代を６月中旬に持参し、12月分まで受領された後に、地主の口頭による更新料請求に対し、すでに法定更新されて更新期日後の地代も受領され、経済的にも更新料は支払えないことを内容証明郵便で通告した。１カ月後地主代理人の弁護士より内容証明郵便にて「契約期限後の受領した地代は返還するので更新料を支払へ」との通告だったが、地主からの返還はなかった。

　Aさんは、年末に地代を持参し受領拒否されたら供託して、権利主張して頑張る決意を固めている。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料支払特約がないので、法定更新を貫き借地の更新料不払い （東京・江東区）

　江東区北砂に住むAさんに昨年７月地主より更新料請求の通知が送られてきた。

　早速、Aさんは組合に相談し入会した。組合との相談では、契約書には更新料を支払うことの明記がないことから、更新料を支払わないで法定更新にすることを確認した。地主に対して「更新料は法律上も支払い義務はない。今後は組合に入会し組合を通して交渉する」旨を伝えた。

　今年４月地主の代理人の弁護士は「組合役員を代理人にするのは弁護士法違反だ。更新料を支払わない場合は、直ちに契約を解除し、裁判手続きに入る」との内容証明郵便で通知してきた。Aさんは、地主宛に前契約と同一条件にて借地の契約は法定更新していると回答した。

　８月に再度地主の代理人弁護士から「慣習上及び前回の更新の経緯から更新料の未払いは賃貸借契約の解除事由になる。１０日以内に支払がない場合は、訴訟を提起する」と脅しともとれる内容証明郵便が再び送付された。Aさんは組合と相談し、「借地法第４条・第６条に基づき借地契約は前契約と同一の条件で法定更新されている」と再度回答した。

　その後、地主の代理から何の音沙汰もない。

 

東京借地借家人新聞より

 

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更新料と公正証書の契約書の作成拒否する （東京・葛飾区）

　葛飾区内の住宅地で２０坪を借地しているAは、契約更新が近づき地主の代理人の不動産業者より更新料として２４０万円及び公正証書による契約書の作成を求められ、葛飾民主商工会の紹介で組合に相談に見え入会した。

　Aさんは高齢で更新料を支払う金銭的余裕もない。「公正証書は賃借人に不利益な条項も多く、金銭債務に関しては裁判無しで強制執行も可能となる。更新料については借地人には支払う義務もない」旨の説明を受け、今回は契約書を作成せずに、法定更新の請求を組合を通じて地主に通知する予定だ。　　

 

東京借地借家人新聞より

 

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相続時の名義書き換えで更新料支払いの特約事項を書き加えられた （東京・荒川区）

　荒川区東日暮里５丁目に住むAさんは、昭和２５年から２５坪を借地し、借地人だった父親は昭和６０年に、母親も平成１５年に亡くなり、相続人となった。

　その時（平成１５年）には次回の更新の平成２２年８月までに７年間の残存期間があったが、地主に呼び出され「借地を相続したなら名義変更しろ」と要求され、同時に更新料支払いの約定がなかったにもかかわらず、契約書に更新料支払いの特約事項を書き込まれてしまった。Aさんは、地主が云うのだから仕方がないものと思って契約書を受け取って帰ってきました。

　平成２２年の７月末に地主が来て「８月は更新だから前回は５００万円もらっている。今回は景気が悪いから多少値引きする。今は暑いから涼しくなってから更新する」と云って来た。

　Aさんは、７年前に勝手に更新料支払特約を書き込まれ、現在近隣でも最も高い地代坪２３００円を支払っていることから、「こんな不当な更新料は支払わない」と主張し頑張るつもりだ。

 

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地代の増額請求、更新料の支払特約・支払請求も全て撤回 （東京・大田区）

　大田区馬込地域は、大正末から昭和にかけて山本周五郎や尾崎士郎に川端康成、石坂洋次郎、宇野千代、北原白秋に萩原朔太郎、さらに松川事件で知られる広津和郎等多くの文士や芸術家が移り住むようになり、「馬込文士村」といわれて散策コースにもなっている。しかも、春にはサクラが綺麗な並木通りで、区民の憩い地域になっている。

　この地域で約44坪の土地を賃借しているAさんは、昭和56（1981）年に更新料を請求され、支払い拒否の結果地代受領拒否されて、組合を介して供託が始まった。

　この間、建物の修繕や部分改修工事問題で、相続した新たな地主との協議は時間を要して了承を得たが、更新料については不払いを貫き地代の供託は継続された。

　この程、何の前ぶれなく地主代理人の不動産業者より「お会いしたい」といわれたAさんは、組合を通すようにと伝えた。業者の要望は、29年に及ぶ地代の供託金を還付したいので協力を求めてきたのだった。

　その内容は供託書が整っていないということで約20年分の供託書のコピーを業者に交付した。今後の地代の受領を求めたが、賃貸借契約書の締結が先決ということで、平成22年6月分までの地代を供託し、契約書作成の協議を継続した。

　契約期間の設定、地代の増額、更新料等が主要な問題だった。相互に契約書が不明のためAさんの建物登記期日から勘案して期間設定、地代の増額請求や過去の更新料の請求及び今後の約定更新料の設定を撤回することで合意した。Aさんは、地主指定の口座に7月より9月分の地代の振り込みに着手した。

 

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期間満了６年後の更新料請求を拒否したら地主が裁判に （東京・荒川区）

　荒川区東日暮里２丁目で昭和５９年（1984年）から２５坪の借地をしているＡさんは、今年（2010年）１月に地主から「６年前に期間が過ぎている。それは地主の責任だから６年分の６０万円は差引いて１４年分の１４０万円を支払え」と請求された。

　Ａさんは何もわからなかったため更新料を支払う約定で２０年前（1984年）に借地契約をした。しかし今回は期間満了後６年を経過しているので支払を断った。地主は「折角値引きしてやると言ったのに断るとは許せない。全額の２００万円を支払え。地代月額坪１００円上げて５００円を支払わないと受領しない」と言われ、地代を２月分から供託した。

　地主は６月に入り更新料の支払のみで裁判に訴えてきた。訴状では他の借地人が支払った更新料の額とその算出方法まで添付。Ａさんは、「協議の上で更新料額を決定する」と契約書に書いてあるのに一方的に押し付けるのは納得できないと裁判で争う決意だ。

 

 

東京借地借家人新聞より 

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＜関連記事＞  【判例紹介】　更新料請求の消滅時効は５年、更新料は法定更新の場合には支払義務が無い

 

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前回（20年前）の分も含め７００万円の更新料を請求される （東京・新宿区）

　Ｍさんは、新宿区坂町に戦後すぐに借地して６０数年たっている。

　この間、平成２年の契約更新時に地主に更新を拒絶され、自己使用という理由で借地の明渡しを求められて調停を起された。調停は不調に終わり、地代の受領も拒否された。以後、法務局に明渡しを係争中として供託していた。

　今年に入り、今度は借地関係調停申し立てと称して、今回の更新料として４００万円、前回平成２年の更新料３００万円の合計７００万円の支払いを求めるものであった。区役所の無料の法律相談に行けば、「支払ったほうが無難ですよ。もめごとを大きくしない方がいいんですよ」と言われ、知り合いから紹介された丸の内の弁護士に相談に行けば「更新料を支払わないというのは世間の常識を知らなすぎる」と脅かされた。別の弁護士に相談したところ「いくら位なら払えるのかと」と言われていた。

　その時、週刊誌に載った「更新料特集（賃貸住宅）」の記事に東借連の更新料問題の学習会の様子が載っていた。ここだと思い、インターネットで調べ、組合事務所に相談に来た。組合では、更新料の歴史的な背景や最高裁判決、また更新料支払いの特約のある契約でも法定更新されたものについては支払い義務がないという判決について説明した。本沢さんは法的な根拠のない更新料については支払わないと決意を固め、組合に入会した。今回の調停には、依頼している弁護士にも、更新料については一切の妥協はせず、支払わないということを確認し臨むことにした。

 

東京借地借家人新聞より 

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＜関連記事＞  

①【判例紹介】　更新料請求の消滅時効は５年、更新料は法定更新の場合には支払義務が無い

②【判例】　更新料支払の慣習を否定し、更新料支払義務なしとした最高裁昭和５１年１０月１日判決　（１）

③【判例】　更新料支払の慣習を否定し、更新料支払義務なしとした最高裁昭和５３年１月２４日判決　（２）

④【判例】　（借家）　更新料支払特約があっも法定更新した場合には更新料の支払義務が無い（最高裁判決）

 

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更新料で調停取り下げ、法定更新に （東京・大田区）

　大田区西六郷地区にて、約１００坪の土地を賃借しているＡさんは、地主から更新料を約８００万円請求された。

　更新料は支払わなくてはならないものと考えていたＡさんは、妥当な更新料を求めて調停裁判に提訴したが、協議が整わず知人に紹介で組合に相談。地代と違って更新料は法的に支払い義務がないので、裁判所は調停の仕様がないので不払い通告して調停裁判を取り下げることを進言した。
 
　調停裁判を取り下げて更新料の協議は決裂となり、法定更新されたが、地代の増額請求に切り替えた地主との話し合いも決裂に至る。

　地代を供託して１年、法定更新となって４年を経過した今日、地主は当初の請求額の半額の更新料の支払い求める書面を郵送してきた。Ａさんは、支払い義務がなく、法定更新となり従前と同様の内容で借地権が継続されていることに確信を持ち、重ねて不払いを内容証明郵便で通告した。

 

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地代の値上要求の調停、更に裁判へ、そして更新料450万円の請求 （東京・葛飾区）

　葛飾区内で2代に渡り借地をしている井上さんは地主より17年地代を増額していないとのことで坪30円の値上げ要求された。応じない場合には提訴する旨の通知を受けた。

　不動産バブルより17年が過ぎ、土地価格は下がり続けている現在、リーマンショックでデフレは進行中だ。

　賃料増額要求の検討資料としての公租公課の開示を求めた。だが、地主はそれを拒否し、調停を申し立てた。調停で数回の話し合いが行われたが、地主は結局値上げの根拠を示せなかった。そのため賃料増額要求の受け入れを拒否し、調停は不調となった。

　1か月が過ぎ本訴の訴状が届き、組合の顧問弁護士に依頼し、闘っている。現賃料坪470円、借地面積約60坪、訴訟中に本契約は期間の満了を迎え法定更新された。

　しかし再契約の更新料として450万円の請求を受け、支払わない場合は契約を解除する旨の書面が郵送された。賃借人は地主に対して正々堂々と法定更新を請求し、賃借人の権利を行使する決意を固めたところである。

 

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更新料坪当り２０万円の請求 支払義務なしと全面拒否 （東京・板橋区）

　板橋区小茂根に住むＳさんは、今年の７月に更新の時期を迎えることになっていた。４月に地主である不動産会社の社長から更新の手続きという書類が送られてきた。中身は更新の条件ということで更地価格の借地権割合の更新料率１０％で坪当たり約２０万円を請求してきた。その上で更新事務手数料として５％で約１０万円を請求してきた。

　心配になって西武デパートの無料の相談会に来た。相談員から更新料については特段の約束事がなければ支払う必要がないこと。Ｓさんの契約にはそのような約束がないことなどを説明し、地主に通知することを説明した。

　Ｓさん、相手が不動産会社の社長でもあるので組合に入会し、勉強しながら対処していくことにした。その手始めに自分で更新手続きと更新料および更新事務手数料の支払いを拒否する旨の通知を書いて、組合に相談した。同時に、今までの賃料が高すぎるので値下げするよう請求することにした。今まで地主の言いなりになっていたが、今度は組合とも相談し、自らの権利のためにがんばることにした。

 

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更新料の支払い約束は無効 （東京・葛飾区）

　葛飾区新宿で借地をしているＡさんは、地主から２０年が経過したので更新料を支払って契約を更新するように請求を受けたが、組合を通じて法定更新を主張した。

　しかし、地主はＡさんを自宅に呼び出し、言葉巧みに契約書に署名捺印させ、Ａさんはこれに応じてしまった。契約書の特約には更新料を分割で支払う約束があり、契約書を作成してしまってからＡさんは、「何とかならないか」と組合に相談に見えた。

　これは消費者契約法第１０条に反する特約なので取り消し無効にすべきとの結論に達し、その旨を書面で地主に通知した。その後も地主から督促状なるものものが来るが、書面の無効通知を確信し頑張っている。

 

 

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生協が借地セミナー

　生協・消費者住宅センター主催の「借地セミナー」が１１月２７日午後１時１５分から中野区の東京都生協連会館３階ホールで開催され、４０名が参加した。

　第一部では、東借連の細谷事務局長が「借地の契約更新と更新料問題」と題して、４５分にわたって講演した。細谷事務局長は、パワーポイントを使って、契約更新の仕組みと借地法の更新に関する条項を説明し、更新料に関しては契約書に次回の更新時に更新料を支払う旨の合意をしないよう注意を呼びかけた。

　次に、同センターの久保理事長が「借地権と増改築問題」について講演した。増改築の承諾料の適正額はどのくらいか、自由にできる工事の範囲について具体的に指摘した。

　第２部の個別相談では、１４名の相談があり、東借連の役員６名が応対した。来年１月に契約の更新を迎え高額な更新料を請求されている等切実な相談が多かった。

 

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