【Q＆A】 建物の滅失（火災・天災・地震）と借家権

【問】　火災の類焼によって借家が焼失してしまいましたが、借家権はなくなってしまうのでしょうか。災害の場合も同じですか。

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【答】　建物が火災で焼失したり、地震で倒壊したりした場合を総称して「滅失」といいます。そして、建物が滅失すると、賃貸借契約の目的物がなくなったので、契約そのものも消滅するというのが一般的な解釈です。従って、一般的にはご質問の場合借家権はなくなるといわなければなりません。災害の場合も同様です。

　ただ、例外として「罹災都市借地借家臨時処理法」という法律があります。この法律は、もともと第２次世界大戦による戦災を対象としたものでしたが、その後、大規模な火災、地震、風水害その他の災害があった場合に、政令によって地区を定めて準用できることになっています。

　もし、災害があって、しかも政令によって法律が準用される地区とされますと、災害によって建物が滅失した時の借家人には、いろいろな優先権が与えられます。それを次に列挙します。

　（１）罹災建物の敷地又はその換地について、土地所有者や借地権者（借地人）がまだ建物を建てて使用していない場合には、政令施行の日から２年以内に、土地所有者に対して建物所有目的の借地を申出ることによって、他の者に優先して、相当な借地条件で借地権を取得できます。

　この場合、土地所有者が右の申出を受けた日から３週間以内に拒絶の意思表示をしなければ、その３週間経った時に申出を承諾するものとみなされますし、その拒絶には、正当事由がなければなりません（２条）。

　（２）罹災建物の敷地又はその換地に借地権者がいても、同じくまだ建物所有目的で使用されていない場合には、政令施行後２年以内に、その借地権の譲渡の申出をすることによって、他の者に優先して、相当な対価でその借地権の譲渡を受けることができます。

　この場合、譲渡の申出を受けた借地権者の取扱いは、（１）の土地所有者の場合と同様です。そして右の場合の借地権譲渡は、賃貸人が承諾しなくても、承諾したものとみなされます（３条、４条）。

　右の２つの場合に、借家人の取得した借地権は期間を定めない場合は１０年、期間を定める場合は１０年以上の契約をしなければなりません（５条）。

　（３）罹災建物の敷地又はその換地に、第三者が最初に建物を築造した場合、滅失当時の借家人はその完成前に借家の申出をすることによって、他の者に優先して、相当な借家条件で借家権を取得できます（１４条）。

　以上が主なものです。右の借地または借家の条件について、当事者間の協議が整わないときは裁判所に申立をすれば、裁判所が「従前の賃貸借の条件、土地又は建物の状況その他一切の事情を斟酌して」（１５条）定めてくれることになっています。

　また、１つの罹災建物について、数人の借家人がいて、みんなが右の申立をした場合で、その割合について当事者の協議が整わないときも、同じく裁判所が割当をすることができることになっています（１６条）。

 

東借連常任弁護団解説

「Q＆A　あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

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＜関連＞
【Q＆A】　大震災で借家が全壊したが救済措置があるか

【Q＆A】　大災害時に借地上の建物が滅失

「地震に伴う法律問題Q＆A」（近畿弁護士会連合会編）＜PDF版＞　（絶版のため（株）商事法務HPで公開）

「Ｑ＆Ａ災害時の法律実務ハンドブック改訂版（平成23年６月発行）」（関東弁護士会連合会編集）　（新日本法規出版株式会社）

「罹災都市借地借家臨時処理法の改正に関する意見書」
日本弁護士連合会　　２０１０年１０月２０日

 

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【Q＆A】 「家賃を滞納した場合」

【問】　月末に、うっかりしていて家賃を支払うの忘れました。家主は、契約書の「１か月たりとも家賃を滞納した場合は催告なく契約を解除できる」という条項を示して明渡を迫ってきました。応じなければならないでしょうか。

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【答】　 借家契約は、家賃を家主に払ってその対価として借家人が借家を使用するという契約ですから、家賃の支払いは借家契約の最も重要な部分です。従って、一般的に、家賃の不払は家主が借家契約を解除して明渡を求める大きな理由となります。

　しかし、借家人の側から言いますと、長い間借家をしていれば、何かの理由で１回や２回家賃の支払いができなかったということは有り得ることです。しかも、借家をしてそこで生活し、あるいは生活のための家業をしているわけですから、１回や２回家賃の支払和なかったという理由で簡単に借家契約が解除され明渡が認められたのではたまったものでありません。

　このように、建物の賃貸借は、売買などと違い、長い期間にわたる継続的な関係の上に成り立ち、そこで生活や営業が営まれているわけですから、そうした関係の中で、家主と借家人の権利義務を見ていかなければならないのは当然です。

　従って、家賃の不払が借家契約の解除の理由になるかどうかについても、継続的な契約関係の中で家主と借家人の信頼関係が破壊されたかどうかを基準にして考えていく必要があります。

　では、どのような家賃の不払が、信頼関係を破壊し借家契約解除の理由になるのでしょうか。 

　例えば、裁判所の判決を見ると７か月分の家賃を延滞した例で、延滞の原因にやむを得ない事情があり、催告期間経過後数日で延滞した家賃を提供していることなどを考慮して解除を認めなかった判決（神戸地裁昭和３０年１月２６日判決）がある反面、４か月分の家賃を延滞した例で、借家人側に不信行為があった場合に解除を認めた判決（東京地裁昭和３４年４月８日判決）もあるなど、単純に家賃を延滞した月数だけで形式的に解除ができるかどうかが判断されるわけではありません。

　結局、家賃の不払で借家契約が解除されるかどうかは、不払の月数だけではなく、不払をした事情やそれまでの借家関係（例えば過去に不払をしたことがあるかどうかなど）を総合的に考慮し、信頼関係の破壊といえるかどうかを判断して決定されることになります。

　あなたの場合、家賃の不払が信頼関係を破壊したとは言えませんので、家賃を持参し（または送金し）、家主が受け取りを拒否した場合は、供託すればよいわけです。

　なお、あなたの場合、家賃の不払があったときは催告なしに借家契約の解除ができるという特約（無催告特約といいます）があるようですが、このような無催告特約は、催告なしで解除しても不合理とは言えないような事情がある場合には無催告で解除権を行使することが許されるという意味の約束で、その限度でのみ効力をもつとされています（最高裁判所昭和４３年１１月２１日判決）。この判決に照らすと、あなたの場合、家主の催告なしの解除自体有効とは言えません。

 

東借連常任弁護団解説

「Q＆A　あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

 

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【Q＆A】 「礼金・権利金の性質」

【問】　不動産屋の紹介で家を借りましたが、その際、礼金（権利金）として２か月分を取られました。礼金（権利金）は払わなければならいものなのでしょうか。また、契約が終われば返してもらえるものなのでしょうか。

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【答】　礼金・権利金は、法律上根拠があって請求されているものではありません。
　借家契約は、家主が家を貸し、借家人がその賃料を支払うという約束ができれば成立します。それ以外の金銭の支払い約束あるいは授受は、家主と借家人の合意あるいは双方の力関係によって行われているものです。多くの場合、借家人としては、家を借りるために不本意ながら家主の要求に応じているというのが実情です。

　「礼金」は、１９４０年に地代家賃統制令が制定され、家賃の額が抑えられ、かつ、敷金以外の権利金などを取ることを禁止されたため、低額な家賃をカバーし、禁止を免れる方法として、「礼金」という名で取り出したのがその始まりといわれていて、実質的には家賃の一部の先取りといえます。

　「権利金」は、もともとは、店舗などで、権利金を支払うことによって借家人が借家権を他人に譲渡できるという所謂譲渡権利付きの借家権 になるとか、あるいは、借家権の設定について格別の経済的利益が客観的に認められる場合に場所的利益や営業的利益の対価として支払うなど、借家人が特に権利金を払うことで利益がある場合に認められるべきものです。

　ところが、実際には、ごく一般的な借家契約でも、家主は権利金を要求し、借家人はこれに応じざるを得ないのが実情です。こうなると、権利金というのは名目のみで、実質は家賃の一部の先取りということになります。

　以上をまとめると、礼金や権利金には、借家権設定の対価、場所的利益や営業的利益の対価、家賃の一部の先払いなどの性格があるといえます。実際に支払った礼金や権利金がどれに当るのかは、家主と借家人がその授受に当ってどういう意味を持たせようとしたかによって決まります。それがはっきりしない場合は、いろいろな状況を考慮して客観的合理的に判断せざるを得ません。一般的には家賃の一部先払いと考えられます。店舗の場合には場所的利益や営業的利益の対価という性格を持つこともあるでしょう。

　礼金や権利金は、敷金と異なり、借家契約が終了しても返還されません（註）。

　礼金や権利金は、先に述べましたように払わなければならないものではないのですから、できるだけ払わぬよう交渉すべきでしょう。

 

東借連常任弁護団解説

「Q＆A　あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

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（註）　２０１１年３月１８日の大阪簡裁で 、礼金の返還を認める初めての判決があった。１年契約で礼金１２万円を支払ったが、２か月で退去した事案。

　裁判所は中途解約でも礼金を返還しないとする契約内容は消費者契約法に反し無効とした。その上で、「礼金の主な性質は賃料の前払で、建物使用の対価に当たる」と認定し、未使用分（１０か月分）の礼金の返還を認めた。

　尚、借主側の「礼金条項自体が違法」の主張は、「礼金にも一定の合理性がある」として退けられた。

　この事例のように賃料の前払の性質をもつ権利金については、期間の定めがある場合は残存期間に対応する金額の返還請求を認めている（東京地裁昭和５６年１２月１７日判決・判時１０４８号１１９頁）。

　但し、場所的利益又は造作代や暖簾代としての権利金については、返還請求を認めないとする最高裁判決がある（最高裁昭和４３年６月２７日判決・民集２２巻６号１４２７頁）。
・・・（註）は東京・台東借地借家人組合

 

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【Q＆A】 「正当事由とは何か」

【問】　家主が借家の明渡しを求める場合には「正当事由」が必要だということを聞いています。正当事由とは何ですか。また、新しくできた借地借家法では、正当事由の内容が変わったといいますが、どう変わったのですか。

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【答】　家主が借家契約の更新を拒絶したり借家契約の解約を申し入れて借家の明渡しを求める場合、旧借家法では、「自ら使用することを必要とする場合その他正当の事由」が必要であるとし（１条の２）、借地借家法では①「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」のほか、②「建物の賃貸借に関する従前の経過」③「建物の利用状況及び建物の現況」④立退料などの「財産上の給付をする旨の申出」を考慮して正当事由の有無を判断するとしています（２８条）。

　①が正当事由の根幹をなすもので②から④は補完的従的なものとされています。これら旧借家法の家主の自己使用の必要性や借地借家法の①から④の事由が「正当事由」と言われるものです。この正当事由が認められなければ借家の明渡しは認められません。

　そして、この正当事由は、家主が更新拒絶をしたり解約申入れをした時点からその効力が生じるまでの間（更新拒絶の場合は借家期間の満了時、解約申入れの場合は解約申入れの時から６か月後）存続することが必要だとされています。

　借地借家法の立案にあたった法務省は、借地借家法の正当事由は旧借家法の正当事由を明確化したもので、旧借家法下の扱いを基本的に変えるものではないと説明しています。

　しかし、旧借家法下での裁判実務では家主の自己使用の必要性の有無を中心にして正当事由を判断することが主流でしたが、借地借家法では①を見れば明らかなように「自ら」という言葉がなくなっており、家主の自己使用以外の必要性が考慮される余地があり、②から④についても③に建物の有効利用が入るなど拡大して解釈される可能性もあります。

　また、①から④が正当事由を総合的に判断するという理由で同列に評価される可能性もあります。したがって、借地借家法の正当事由は旧借家法の正当事由よりも緩やかに認められる危険性があることは否定できません。

　借地借家法施行前（１９９２（平成４）年７月３１日まで）に結ばれた借家契約の場合、正当事由の判断にあたっては、借地借家法ではなく旧借家法が適用されます（借地借家法附則１２条）。したがって、この借家契約の場合には、正当事由の有無の判断にあたっては家主に自己使用の必要性があるのか否かを中心にすえて考えなければならないわけです。

　また、借地借家法施行後に結ばれた借家契約の場合にも、前記のとおり、法務省は借地借家法の正当事由は旧借家法の正当事由を明確化したもので旧借家法下の扱いを基本的に変えるものではないと説明しているのですから、正当事由の有無の判断にあったては旧借家法の場合と同じ取扱いにさせるべきです。

 

東借連常任弁護団解説

「Q＆A　あなたの借地借家法」

（東京借地借家人組合連合会編）より

 

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＜借地借家法＞
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
　 第28条
　 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

 

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受信料の支払い訴訟、ＮＨＫの請求棄却 （読売新聞）

　ＮＨＫが神戸市内の男性に未払いの受信料約１５万円の支払いを求めた訴訟の判決があり、神戸簡裁（吉田 新生裁判官）がＮＨＫの請求を棄却していたことがわかった。

　判決は１月２７日付。受信料の支払いを巡る訴訟でＮＨＫが敗訴したのは２件目。ＮＨＫは判決を不服として神戸地裁に控訴した。

　判決によると、ＮＨＫは２００４年１２月～１０年５月分の１５万３４４０円を請求。吉田裁判官は、男性が０４年１１月下旬、ＮＨＫに解約の意思を伝えてアンテナコードを撤去し、受信できない状態にしていたと認め、受信規約上の解約が認められると指摘した。

　ＮＨＫ広報局の話「男性の主張を一方的に認めた判決で、極めて遺憾」

（読売新聞） 2011年02月18日

 

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【判例】　ＮＨＫ受信料請求事件　（札幌地裁平成２２年３月１９日判決）

 

 

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民間借家に家賃補助実現を (東借連新聞)

民間借家に家賃補助実現を

住まい連など３団体が国土交通省に要請
居住支援協議会で公的保証の実施を
国交省・財政負担等を理由に消極的回答

　国民の住まいを守る全国連絡会・日本住宅会議・住まいの貧困に取り組むネットワークの3団体は、昨年12月に8政党と国土交通省・厚生労働省に「家賃補助制度、公的保証などの実現を求める要請書」を提出し、１月19日に回答を求める交渉を国土交通省と行なった。東借連から細谷事務局長が参加した。

　要請内容は、（1）現行の「住宅手当事業」を抜本的に拡充し、居住貧困の救済を図ること。（2）居住支援協議会の設置を本格的にとりくみ、公的保証を実現すること。（3）民間賃貸住宅への家賃補助を実施し、居住の安定を図ること。以上3点で、今回の交渉では（１）は厚生労働省の所管で、居住支援協議会と家賃補助問題について国から回答を受けた。

進んでいない協議会の設置

　 国交省から住宅局住宅総合整備の西川課長補佐、住宅政策課の永山企画専門官が応対した。居住支援協議会は現在までに福岡市と愛知・神奈川・埼玉・三重県の5つの自治体しか設置されておらず、協議会の設置が遅れていることを認めた。

　連帯保証人を協議会が実施することについては、「地域の実情やニーズを把握して、居住支援に必要と協議会が独自に判断すべきことである」と回答した。協議会の財政については、「今年度は3,000億円の予算措置を行なった。23年度は安心賃貸支援事業を廃止するので、協議会の予算は今年度以上の予算を確保する」と回答した。

　民間賃貸住宅への家賃補助については、「国の審議会でも議論されている。国が助成するとなると財政負担が問題となる。行政側の執行体制として、所得の調査や適正規模の住宅であるか等を把握する体制をどう構築するか難しい」との消極的な回答にとどまった。

　最後に、坂庭住まい連代表幹事より「所得要件については公営住宅所得階層で、公営住宅に入りたくても入れない人から家賃補助を実施すべきである」と強く訴えた。

 

東京借地借家人新聞より

 

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借地借家法の見直し検討していない （法務省が全国連絡会に回答） ＜全借連新聞＞

定期借家制度の拡大肯定しない

全国連絡会と今後も情報交換確認

　１月１４日、借地借家法改悪反対全国連絡会（以下「連絡会」）は、法務省民事局参事官室と借地借家法見直しをめぐり懇談するため法務省を訪問しました。

　当日、法務省民事局参事官室からは、局付検事の斎藤恒久氏、遠藤啓佑氏両氏が応対しました。

国交省の動きに対し、意見交換

　懇談会は、はじめに「連絡会」担当事務局の船越康亘全借連副会長から「借地借家法見直し推進派が国土交通省などへ見直し促進の圧力を強めている。国土交通省は、公的賃貸住宅に定期借家制度の適用を進めている。国土交通省のような動きに対して法務省のこれまでの対応や考え方について」の説明を求め、率直な意見交換をしたいと懇談会の目的について述べました。

　ついで参加団体から、
　①「規制改革会議以後、ＵＲ住宅定期借家制度を適用する」（全国自治協）

　②「定期借家制度の成立過程で公営住宅には定期借家制度は適用することはないと建設大臣が答弁している。しかし、国土交通省は東京都、大阪府などの公営住宅に適用したことを容認している。」（全国公住協）

　③「貧困ビジネスに悪用されている事例はあるが、民間借家市場にはほとんど普及していない。裁判所が耐震強度不足や老朽化を理由にした明け渡し判決を下している事例が相次いでいる。借地借家法の正当事由見直しの先取りではないか」（全借連）

　など、借地借家法や定期借家制度をめぐる現状を説明しました。

法務省の態度　一貫している

　法務省からは、斎藤氏が、「行政刷新会議規制制度に関する分科会の検討項目に対する回答」（別項参照）の法務省見解方針になんら変更はなく、閣議でも確認されている。法務省の態度はこの方針で一貫しており、借地借家法の見直しは検討していない。」と基本的態度を明らかにしました。

公営住宅は定期借家不適当

　その後、双方が率直な意見交換を行い、その中で、「耐震強度不足が明け渡しの正当事由の基準とはならない。建物の老朽化は朽廃との最高裁判決が生きている。」と正当事由の拡大解釈に一定の見解を示しました。また、「公共賃貸住宅へ定期借家制度を適用することについては、法務省のこれまでの方針とは考えが異にする」述べ、「連絡会」側は、資料を提供し、「定期借家制度が公営住宅法からみても不適当である。」との意思表示を示すよう要請しました。

今後の情報交換を確認

　法務省からは、「今後とも情報交換の機会をつくり、具体的な資料の提供を歓迎する」との要請されました。

行政刷新会議規制制度に関する分科会の検討項目に対する回答要旨 ＊規制改革要望・賛成の意見等 　建物の賃貸人が更新拒絶・解約申入れを行なう場合の正当事由を拡大し、建物の老朽化や耐震性、再開発を理由とした建替の事由等の法改正により明記し、その正当事由とすべき ＊法務省からの回答 　「建替が決議されたマンションにおける借家人の建物明け渡しについては、正当事由制度が建替事業の進捗を阻害しているとの立法事実は認め難く、一方で、建替の必要性等を常に正当事由とした場合、高齢者や零細企業等、正当事由により保護されるべき借家人が一方的に立ち退きを強要されることになり、その保護の要請に反すること、正当事由という柔軟な判断枠組が硬直化することとなり、借家人との適切な利害調整を図ることができなくなることなどの問題が生じるため、現行の正当事由制度を維持することが適当と考える。」

 

 

全国借地借家人新聞より

 

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住まいを人権として保障させ本格的な家賃補助導入へ （東借連新聞）

不況で公営住宅の応募急増
自治体は削減方針

　毎日新聞は「公営住宅、６９万人が入居待ち…不況などで急増」（１１月１７日）と報道した。
　東京では抽選倍率は２８倍、神奈川１５倍と大都市では軒並高倍率だ。国税庁の調査によると、０５年に９８１万人だった年間給与２００万円以下の「低所得者」は、０９年には約１０９９万に増加した。総務省によると、年収２００万円未満で公営住宅に入居しているのは約９７万世帯で、本来であれば公営住宅の入居階層である民間住宅居住者は３４０万世帯いるという。

　朝日新聞社が昨年９月～１０月に行なった４７都道府県と１９指定都市に行なった公営住宅の中期的増減方針の調査によると、「公営住宅を削減する」とアンケートに答えた自治体は１６府県４市、「増やす」は沖縄県と相模原市のみ、「未定」は北海道、奈良県、仙台市、横浜市。それ以外は２８都道府県１２市は「現状維持」と回答している。

　「全国の自治体が公営住宅から撤退している背景に、国の公営住宅関連予算の大幅な削減がある。０９年度当初予算額は２３９９億円。１０年前から４割減った」（１１月２８日朝日新聞）と報道している。

市場重視で居住貧困が拡大
　戦後すぐの１９５１年に制定された当時の公営住宅の立法趣旨では、憲法２５条に基づき健康で文化的な生活を営むことできる住宅を国民に保障するための制度として、社会福祉政策の位置づけがされていた。１９５０年代までは公営住宅など公共賃貸住宅が全住宅の２割近い割合を占めていたが、６０年代以降民間の住宅建設が活発になると同時に公共住宅の建設数は必要最低限に抑制され、日本の住宅政策は民間が自力で住宅を建設することを基本とする方向に大きく転換した。

　さらに、９０年代以降の市場重視の新自由主義の住宅政策によって、「民でできることは民で」と、民業を圧迫させる公共住宅政策の解体、圧縮の方向に向かい、借家人の居住権を保護する借地借家法も規制緩和され、追い出し自由の定期借家制度が２０００年に創設された。しかし、経済の停滞や雇用の悪化によって、市場重視の政策は、市場から占め出された人々に、居住貧困と居住格差をもたらした。

家賃補助創設で住政策転換
　欧米主要国の家賃補助制度の具体例を挙げると、イギリスでは全世帯の１７・８％、４６０万７千世帯、フランスでは６１４万５千世帯、全世帯の２２・８％が家賃補助を受給している。イギリスでは全額国庫負担で２兆６５３５億円（ＧＤＰ比１・４％）、フランスでは１兆８８４７億円で国庫負担分は６２５６億円で雇用者の負担分も３１５８億円を占める。日本との違いは、「住まいは人権として保障する」することが法律で定められている。今年こそ日本でも家賃補助制度の本格的導入の年にしたいものだ。

 

東京借地借家人新聞より

 

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追い出し屋規制法案が国会で継続審議に （東借連 新聞）

追い出し屋規制法案が国会で継続審議に

　臨時国会は１２月３日に会期末を迎えた。家賃債務保証業者への登録の義務化や、鍵の交換や家財道具の持ち出しなど借家人に対する悪質な督促行為の禁止を盛り込んだ「賃貸住宅居住安定化法案（追い出し屋規制法案）」は、同３日の衆議院で閉会中審査を決定し、１１年通常国会以降継続審議となった。

　同法案に対して全国不動産政治連盟は、昨年１１月に規制対象から一定の小規模な個人家主を適用除外にし、滞納家賃の迅速な取立ての仕組みを早期に構築する等４項目の要望事項で１２万名余の署名を集め、法案の修正を求めて自民・公明・民主の各党に要請を行なった。

　全国追い出し屋対策会議では、１１月に集会を開き、８５％の個人家主を禁止の対象から除外すれば規制が尻抜けになってしまうと、１１月１１日に「個人の賃貸事業者を適用除外とすることに反対する共同アピール」を発表し、東借連・全借連も賛同した。全借連では、１１月２５日に衆議院国土交通委員と理事４５名に、「個人家主を適用除外とすることに反対し、家賃等弁済情報のデーターベース禁止を求める要請書」をＦＡＸで送付した。
　追い出し屋規制法は今年の通常国会で審議される予定だ。

 

東京借地借家人新聞より

 

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第２回学習交流集会で佐藤東大社研教授が講演

住宅政策と借家法の基本的あり方

第２回学習交流集会で佐藤東大社研教授が講演
戦後の住宅政策で　存在しなかった家賃補助
高い持家率は借家政策貧困の裏返し

　定期借家制度に反対する第２回全国学習交流集会が、１１月１３日午後１時３０分から江東区のＵＲ大島６丁目団地３号棟集会所において開催された。集会には東借連・全借連など民間賃貸住宅の居住者団体と公団・公営・公社など公共賃貸住宅の自治会から８０名が参加した。

　はじめに、東京大学社会科学研究所の佐藤岩夫教授より「住宅政策と借家法の基本的なあり方を考えるー借地借家見直し、および定期借家制度創設その後」と題して約１時間にわたって基調講演が行なわれた。

　佐藤教授は、「借家法は、人々が住居を基盤として営んでいる生活や社会的交流（コミュニティ）の継続・発展を保障する制度である」と借家法の意義を強調し、諸外国の例を表で示しながら、適切な借家規制と積極的な住宅政策を組み合わせている諸国（ドイツ・フランス）の方が、もっぱら借家規制自由化の手段に依存する諸国（イギリス・アメリカ）よりも、良質な借家ストックの形成に成功していると指摘し、日本の定期借家推進論の「借家規制を緩和・撤廃することで良質な借家供給する」との論理を批判した。

家賃補助で良質な借家供給

　また、佐藤教授は戦後日本の住宅政策の特徴として積極的な借家政策が存在しなかったことを指摘し、イギリス・アメリカに継ぐ高い持家率を占める日本は「借家政策の貧困の裏返しである」ことを強調した。また、正当事由制度など借家規制の積極的な意義をあらためて再確認するとともに、「借家に対する積極的な建設助成および住宅手当（家賃補助）なくしては良質な賃貸住宅の供給を促進できない」と力説した。

　各団体の報告では、東借連の細谷事務局長より定期借家制度が民間賃貸住宅に普及しない一方で、法律の欠陥で様々問題が起こっていることを指摘し、ゲストハウスなど貧困ビジネスに活用されている実態を報告した。また、家賃滞納履歴等借家人の個人情報のデーターベース化の危険性を訴えた。最後に集会アピールを採択した。

 

東京借地借家人新聞より

 

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第２回借地借家法改悪反対全国学習交流集会

　１１月１３日午後、借地借家法改悪反対全国連絡会が主催する、「借地借家法の改悪と定期借家契約の導入拡大を許さない！　第２回全国学習交流集会」が東京都江東区内で開かれ、４団体から８０名が参加して活動交流しました。

　当日、佐藤岩夫東京大学社会科学研究所教授が「住宅政策と借家法の基本的あり方を考える――借地借家法見直し、及び定期借家制度創設その後――」と題して基調講演を行ないました。

正当事由のある借家が原則

　佐藤教授は、講演の冒頭「別項」のとおり、基調報告の骨子を述べました。

　そして、第１に借家法の基本的枠組みと最近の政策動向に触れ、現行の法体系上は、あくまで正当事由のある借家（普通借家）が原則であり、一方で正当事由の機能領域を縮小ないし撤廃して「定期借家」をより一般化すべきであるという議論があると警鐘しました。

　佐藤教授は、最近の政策動向について定期借家推進論が頻繁に登場し、民間賃貸住宅市場はもとより、公営住宅供給の「適正化」を口実にして公営住宅の期限付入居制度の導入を全国各地へ広げようとしていることを指摘し、定期借家推進論側からの制度「見直し」の動きが強まっていることを具体的な事例を示して報告しました。

日本の借家政策は不存在

　さらに、佐藤教授は、定期借家推進論者への論拠を鋭い論理で批判しました。

　また、戦後の日本の住宅政策では、民間借家に対する積極的な建設助成策や家賃補助制度がなく、西欧諸国に比べて借家政策が不存在であったと指摘しました。

　最後に、佐藤教授は、住宅政策と借家法の今後をどう考えるべきかに関連して、戦後の伝統的な住宅政策や市場重視の住宅政策でもなく、借家に対する積極的な建設助成や普遍主義的な住宅手当なくして「良質な賃貸住宅等の供給の促進」は実現しないと提起し、借家規制は人々の生活を保障する福祉システムないし生活保障システムの基本的あり方の選択であることを指摘しました。

　基調講演のあと、１２名の参加者からワークショップ方式による質問が出され、佐藤教授から詳しく説明がされました。

借家人ブラックリスト反対

　その後、４団体の代表から借地借家法見直し問題の活動の現状などが報告されました。

　全借連を代表して細谷紫朗事務局次長が追い出し屋規制法案をめぐり報告し、規制緩和を求める業界側の動きが強まっており、同法案が可決されると業界側は借家人のブラックリストをつくり、新たな入居差別が生まれてくることを指摘しました。

次期国会へ請願署名を

　集会は、「全国連絡会」を代表して船越康亘全借連副会長がまとめの報告を行い、その中で「借地借家法見直し改悪反対の運動は、居住者の住み続けられる権利を確保するのみならず、住宅政策を国民本位の政策へ転換させていく展望を切り開く闘いであることをこの集会で確認できた」と述べ「唯一の住宅セフティーネットである公営住宅へ定期借家契約の導入を全国的に反対運動を強めていく」ことを提案しました。

　さらに、民主党政権下で、借地借家法改悪推進派は、改悪へ着実に強められていることを具体的資料を示して情勢を報告し、来年開かれる通常国会へ請願運動を強めていくことが確認されました。

　また、この集会で１０名の参加者から、決意を込めた感想文が寄せられました。

佐藤東大教授の講演骨子 ○借家法は、人々が住居を基盤として営んでいる生活や社会的交流（コミュニティ)の継続・発展を保障する制度である。 ○良質の借家を増やすために必要なのは、定期借家ではなく、借家建設に対する公的な資金援助や住宅手当（家賃補助）などの積極的な住宅政策（借家政策）であり、そのような積極的な住宅政策と借家規制が住宅保障の両輪をなす。 ○定期借家をめぐる問題で問われているのは、人々の生活を保障する福祉システムないし生活保障システムの基本的あり方の選択である。

 

全国借地借家人新聞より

 

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「賃補助と公的保証の実現で住宅政策の転換を」 ２０１０年住宅研究・交流集会開催

　日本住宅会議・国民の住まいを守る全国連絡会（住まい連）、住まいの貧困に取り組むネットワークの３団体の共催で「２０１０年住宅研究・交流集会」が１０月３０日午前１０時から全水道会館において、悪天の中８２名が参加して開催されました。

家賃補助など２つの提言が

　主催者を代表して坂庭国晴住まい連代表幹事が開会の挨拶と「家賃補助、公的保証の実現と居住セーフティネットの確立をめざす提言」と題する基調報告を行ないました。

　坂庭氏は、今回の提言の基本的な考え方について「新たな貧困と格差が拡大する今日、基本的人権である居住の権利を国と自治体が責任を持って保障することが急務となっている。すべての住宅困窮者に公営住宅水準の居住を実現することである」と訴え、２つの提言「提言１民間賃貸住宅における住宅手当の拡充、公的保証の確立、家賃補助の実施」と「提言２公的賃貸住宅における家賃補助制度と居住セーフティネットの確立」の要旨を報告しました。

　次のシンポジウムでは追い出し屋被害に会ったシングルマザーや外国人、派遣切りにあった青年を支援する労組の役員等から実態報告があり、鎌田一夫・住まい連幹事のコーディネーター、塩崎賢明・日本住宅会議理事長（神戸大学教授）、稲葉剛・住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人の両氏がコメンテーターになって、提言の内容を深める討論が行なわれました。

民間賃貸住宅ルール確立を

　午後は、参加者は４つの分散会に分かれ、提言の内容や各団体の運動の取り組みの交流など活発な討論が行なわれました。

　最後の全体会では各分散会の報告の後に、鈴木浩・日本住宅会議理事より「討論のまとめ」が行なわれました。鈴木氏は「家賃補助の問題は国が公営住宅供給のサボタージュの口実にさせてはならない。また、家賃補助は、追い出し屋などがはびこらせないために、民間賃貸住宅の社会的なルールの確立の下で実施することが重要である。家賃補助を国民の合意を得るためには大運動の取組みが重要である」と指摘しました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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耐震偽装でコンサルに賠償命令 高裁、愛知県の責任否定 （朝日）

　姉歯秀次・元１級建築士による耐震強度偽装事件で、建て替えを余儀なくされた愛知県半田市のビジネスホテルの経営会社が、建築確認をした愛知県やコンサルタント会社「総合経営研究所（総研）」などに建て替え費用計約２億円の損害賠償を求めた訴訟の控訴審判決が２９日午後、名古屋高裁であった。

　岡光民雄裁判長は、ホテルの開業を指導した総研に１億６１２７万円の支払いを命じた。ただし、「県の建築主事の審査に注意義務違反はなかった」とする判断を示し、県の賠償責任は否定した。

　原告は「センターワンホテル半田」の経営会社「半田電化工業」（中川三郎社長）。審査を担当した県の建築主事は、申請書類に目を通せば耐震偽装に気付くはずで、注意義務違反があると訴えていた。昨年２月の一審・名古屋地裁判決は、同種の訴訟で初めて行政の責任を認定し、県と総研などに約５７００万円の支払いを命じていた。

 

2010年10月29日（金）　asahi.com（朝日新聞社）

 

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姉歯建築士の耐震偽装、府の賠償責任認めず 京都地裁判決 （京都新聞）

　姉歯秀次元１級建築士による耐震偽装事件をめぐり、京都府が偽装を見抜けなかったため改修工事などで損害を受けたとして、舞鶴市のホテルを経営する京都市西京区の不動産賃貸会社が府に約１億１３８０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が28日、京都地裁であった。瀧華聡之裁判長は府の責任は認めず、「本来は建築士に損害賠償を求めるべき」と請求を棄却した。

　瀧華裁判長は「建築基準法は、居住者らの生命、財産を保護している。所有者は直接の保護対象外なので、府が建築確認の判断を誤っても違法と評価できない」とした。

 

【 2010年10月28日 京都新聞 】　

 

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２４時間冷房、隣室にカビ 大分地裁・６０万円賠償命じる （西日本新聞）

　マンション隣室の冷房が原因で壁などが結露してカビが発生したとして、大分市の男性が隣室の住人ら３人に約１６５万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が１３日、大分地裁であった。一志泰滋裁判官は「受忍限度を超えており違法性が認められる」として、被告側に慰謝料や修繕費など約６０万円の支払いを命じた。

　一志裁判官は「パソコン関連機器保管のため夏はエアコンを２４時間使用し、室温１８度、湿度５０％に保っていた」と認定。「このようにエアコンを使えば隣室に結露やカビが発生することは予見すべきだった」と指摘した。被告に部屋を貸した所有者に対しても「管理規約に違反しており賠償責任がある」とした。

　判決によると、被告の住人は２００８年５月に入居。６月に隣室に結露が生じ、９月には壁や畳、たんす内の衣類などにカビが発生した。

 

2010/10/15付　西日本新聞　朝刊 

 

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