３年間で地代１２０万円を超える値上げ要求 （静岡・三島市）

　静岡県三島市内で寺領地を借地しているＮさんとＷさんは、住職の奥さんと檀家総代と不動産業者の訪問を受けました。

　寺側の訪問目的は、Ｎさんらの地代大幅値上げの申入れであり、現行の月額地代６万３４０円（１坪当り３０４円）を、①平成２１年７月分から７万４４８０円（１坪当り３７６円）、②平成２２年４月分から８万８６１０円（１坪当り４４７円）、③平成２３年７月分から１０万２７４０円（１坪当り５１８円）と３年連続して値上げするとの内容で、３年間の値上げ合計が１２２万円にもなる大幅値上げでした。

　Ｎさんは、不動産業者のまくしたてるような話し方に嫌気をさし、一時は値上げに応じようかと思いましたが、この景気の悪いときにと以前に入手し保管していた三島借地借家人組合の学習会案内ビラを思い出し、同借地借家人組合へ相談。

　事務局長の助言を基に、固定資産税等の調査の結果、矛盾点が見つかり、①事業用と居住用の借地面積（１９８坪）の割合が地主側のこれまでの請求はそれぞれが５０％であり、実際は事業用の面積は８８坪、居住用の面積が１１０坪であり、税額負担が違っており、その差額を値下げすること。②事情税２３％徴収されるとの説明があったが理解できない。③寺の過去３年間の決算書の開示および固定資産税が下がった分の地代値下げなどをＮさんは７月２２日地主側へ要求書にまとめ提出しました。

 

全国借地借家人新聞より

 

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家賃滞納データベース化 （２） （朝日）

　家賃保証会社による入居者の信用情報のデータベース（ＤＢ）化計画が息を吹き返した。家賃滞納者のブラックリストができあがっるという「劇薬」の副作用を心配する声が広がり、１度は封印されかけたが、積極派の会社が集まって正面突破に打って出た。国の住宅政策を巡る論議にもつながりそうだ。
　（織田一、室矢英樹、古屋聡一）

借り手保護に業界不満

　「外国人からも『ぜひ作ってほしい』と言われた」。29日夕、東京都内で開かれた「日本賃貸住宅管理協会（日管協）」の記者会見で、末永照雄・常務理事はＤＢ化計画の意義を強調した。ＤＢには、滞納者だけではなく賃貸住宅の家賃をきちんと支払っている入居者の情報も記録される。そのため、職業や国籍などを理由に門前払いされる「社会的弱者」の居住確保に役立つ、というわけだ。

　ただ、ＤＢ化の出発点は、家賃滞納を繰り返す入居者のブラックリストづくりだ。

　借地借家法では、賃貸の期限が来ても、社会的に妥当と思われる「正当の事由」がない限り、家主は契約更新を拒めない。更に賃貸借契約の一方的な解除は、お互いの信頼関係が破壊された場合にのみ認められる。という考え方が判例で確立されている。家主側には「強制退去には強制執行などに計100万から150万円かかる」（三好修会長）との不満が募っていた。家賃保証会社が保証している契約での滞納発生率は最近は２割前後に上っているとされている。

　「民間賃貸住宅はビジネス。継続的に家賃を滞納する人にまで部屋を提供するのは難しい。それは行政の役割だ」。末永常務理事は会見の最後に言い切った。

「社会的弱者排除の恐れ」

　「ＤＢはホームレスの推進機関だ」。生活困窮者のアパート入居の際の連帯保証人になっているＮＰＯ法人「自立生活サポートセンター・もやい」の湯浅誠事務局長は29日夕、東京都内の日本賃貸住宅管理協会（日管協）の前で仲間とともに「絶対阻止」のシュプレヒコールをあげた。

　ＤＢ計画参加社は「失職などによる一時的滞納者は安易に排除しない」「保証するかどうかをＤＢの情報だけで決めることはない」ないなどの方針をまとめたが、滞納者を悪質とみなして賃貸市場から締め出すかどうかは、最終的には各社の判断次第だからだ。

　「失業率が過去最悪となるなかホームレスの人が昨年の2～3倍に増えている」と湯浅氏。ＤＢ化の登場で事態が更に悪くなるのは必至とみている。

　日本では住居がないと住民票が作れず、国民健康保険や年金を得るのも難しい。家賃滞納で追い出された借り主は低所得者が多く、資金が尽きれば路上生活者になりかねない。生活保護を受けるケースも相次いでおり、社会的コストは高くなる可能性がある。

　強引退去の被害を受けた借り主の救済に取組む「全国追い出し屋対策会議」代表幹事の増田尚弁護士も29日、「ＤＢは社会的弱者を民間賃貸住宅から排除することになり、入居差別に利用される恐れも顕著だ」。

賃貸向け　乏しい公的支援

　日本の住宅政策の基礎は「持ち家取得」だ。経済失速のたびに住宅ローン減税などの持ち家促進策が繰り出された。一方で、約1260万戸に達し、住宅市場の３割弱を占める民間賃貸住宅は置き去りにされてきた。

　「世帯の所得が減る一方なのに住宅費は簡単に削れない。収入に占める家賃の負担が重くなり、生活を圧迫している」と、住宅・都市問題に詳しい神戸大大学院の平山洋介教授。民間借家への公的支援など、家賃という「支出」を抑える政策の必要性を訴える。

　海外の住宅政策を研究している大阪市立大大学院の小玉徹教授は更に踏み込んで、欧州各国で普及する公的な住宅手当の創設を提言する。ドイツやフランスでは家賃が所得に一定程度に抑えられるように住宅手当を支給する制度を導入している。

　日本では00年代に入り、低金利政策で賃貸住宅の新築ラッシュが続いたが、今では空き室率が２割を超える。小玉教授は「空き室を有効活用し、借り主が借りやすくする制度を検討すべきだ」と話す。

 

朝日新聞　2009年9月30日　

 

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